Дело № – 164/2024 

УИД 63RS0045-01-2023-006918-38

Решение

Именем Российской Федерации

18 июня 2024 года Промышленный районный суд г.Самары в составе: 

председательствующего Бобылевой Е.В.,

при секретаре Сущенко У.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-164/2024 по иску ФИО2 к ФИО4, ФИО5 о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета по встречному иску ФИО4 к АО «Тинькофф Банк», ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи и прекращении права собственности, признании права собственности, 

Установил:

Истец ФИО2 обратилcя в суд с иском к ответчику ФИО4 и ее дочери ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, указав, что истцу ФИО2 на праве собственности принадлежит квартира, назначение: жилое, общая площадь 20 кв.м., расположенная по адресу 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>. В данной квартире зарегистрированы: ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. В настоящее время ответчик уже длительное время не проживает в данной квартире. Его выезд носит добровольный характер, интерес к данному жилому помещению ответчик утратил. Ответчик выехал на постоянное место жительство в другое место, где проживает по сей день. Адрес его фактического проживания неизвестен. Личных вещей ответчика в квартире нет, обязательств по оплате за жилье и коммунальные услуги ответчик не выполняет. Препятствий в пользовании жилым помещением ответчик не имел. Ответчик отказывается добровольно сняться с регистрационного учета. Истец как собственник, несет все расходы по содержанию квартиры. Регистрация ответчика в принадлежащей истцу на праве собственности квартире существенным образом ограничивает его права владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением. 

В связи с чем, истец просит признать ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., утратившими право пользования жилым помещением, по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес> снять с регистрационного учета.

Ответчик ФИО4 заявила встречный иск к ФИО2 и АО «Тинькофф Банк» о признании недействительными договора купли-продажи жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>. 

Во встречном иске ФИО4 указала, что являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № по договору купли-продажи от 07.07.2017 г. Данную квартиру приобрела за наличные денежные средства в размере 1200 000 руб. В квартире зарегистрированы: ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ. и ее дочь ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ.р. Квартира является единственным жильем. В августе 2023г. ответчик ФИО4 и ее дочь освободили квартиру для того чтоб произвести ремонт и обустроить жилую площадь для комфортного проживания ребенка. 31.08.2023 года она узнала о том. что квартира продана ФИО2 без уведомления об этом, где продавцом является АО «Тинькофф Банк. Из гражданского дела узнала, что квартира была продана 13.07.2023г. по договору купли-продажи №де АО «Тинькофф-Банк» продавец, а ФИО2 покупатель. Стоимость квартиры по данному договору составляв 1 100 000 (Один миллион сто тысяч) рублей 00 копеек, что является явно заниженной ценой на данную квартиру. Рыночная стоимость подобных квартир от 1 800 000 рублей до 2 100 000 рублей в зависимости от состояния квартиры (90 000 рублей -120 000 рублей за 1 м2). Помимо того, что ответчик и ее несовершеннолетнюю дочь незаконно лишили единственного жилья, его продали по заведомо заниженной стоимости. Хорошевским районным судом 

<

адрес> 03.1 1,2020г. было вынесено решение по гражданскому делу № (УИД № №50) по иску АО «Тинькофф Банк» к ФИО6 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. Данным решением суда с нее взыскано в пользу АО «Тинькофф Банк» задолженность по кредитному договору 

<

***>-№ от ДД.ММ.ГГГГ: ссудную задолженность в размере 333943,46 руб.: просроченный основной долг в размере 11740,28 руб.: просроченные проценты в размере 37753,42 руб.; неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору в размере 1072,75 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 13045,10 руб., расходы по оплате отчета об оценке № от 06.08.2020 в размере 5000 руб. Проценты за пользование кредитом в размере 17,8% годовых. Обращено взыскание на предмет залога - квартиру общей площадью 20 кв.м. Определен способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных тортов, установив начальную продажную цену. Исходя из решения суда, квартира должна была продаваться с публичных тортов. Начальная сумма тортов по состоянию на 03.11.2020т. составляла 854 512 (восемьсот пятьдесят четыре тысячи пятьсот двенадцать) рублей 00 копеек. С тех пор стоимость квартиры значительно увеличилась, а именно в 2 раза. На момент продажи квартиры не была сделана реальная рыночная оценка квартиры как продавалась квартира, с торгов или на прямую от АО «Тинькофф Банк» ответчику не известно. Данными действиями ущемляются права ответчика и права несовершеннолетнего ребенка, так как данная квартира является их единственным жильем. ФИО2 не представил реальную рыночную оценку стоимости квартиры. Согласно законодательству РФ. при продаже недвижимого имущества разницу между установленным долгом и суммой продажи недвижимого имущества возвращается предыдущему собственнику. Квартира была продана по заниженной цене, разницу от продажи собственнику не вернули. Продажа квартиры была занижена умышленно и незаконно. Исходя из изложенного, необходимо признать сделку купли-продажи от 13.07.2023г. №38 между АО «Тинькофф-Банк» и ФИО2 недействительной и осуществить продажу по рыночной стоимости на сегодняшний день согласовав цену с ответчиком.

С учетом изложенного, ответчик ФИО4 во встречном иске просит: 

Признать недействительным договор купли-продажи от 13.07.2023г. № между АО «Тинькофф-Банк» и ФИО1

Прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Признать право собственности на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес> за ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Определением суда встречный иск ФИО4 принят для совместного рассмотрения с иском ФИО2 

Истец ФИО2, представитель по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить, в удовлетворении встречного иске отказать. ФИО1 указал, что при покупке квартиры ее осматривал, она находилась в разрушенном состоянии, в ней никто не проживал, вещей не было. В настоящее время в квартире производится ремонт, истец оплачивает коммунальные платежи, налоги. 

Ответчик ФИО4 и как законный представитель ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, причина неявки неизвестна.

Представитель ответчика, по доверенности ФИО7, в судебном заседании просил в иске отказать, встречный иск удовлетворить. 

Ответчик АО «Тинькофф Банк» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, направил отзыв. 

Третье лицо УМВД России по г Самары, в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, причина неявки неизвестна.

Третье лицо ОСП Промышленного района г. Самара, в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, причина неявки неизвестна.

Третье лицо Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, причина неявки неизвестна.

Третье лицо отдел опеки Промышленного района Департамента опеки попечительства и социальной поддержки Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, причина неявки неизвестна.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В силу ч.2 ст.1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Согласно ст.288 ч.1 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Из материалов дела следует, что в период с 2017 года ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ года рождения являлась собственником квартиры, по адресу: 

<

адрес>, р-н 

<

адрес>, 

<

адрес>, на основании договора купли продажи от 07.07.2017 года, дата номер регистрации права 63№ от 19.07.2017. 

31.03.2019 года между АО «Тинькофф Банк» и ФИО4 был заключен кредитный договор 

<

***>- №.

Согласно условиям кредитного договора, банком ФИО9 предоставлен кредит в сумме 351 050 руб. на срок 120 месяцев. За пользование кредитом согласно условиям кредитного договора, установлена процентная ставка 13,5 процентов годовых.

Также в целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору 20.05.2019 г. заключен договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) 

<

***>- №, согласно условиям которого в залог передано недвижимое имущество, а именно, квартира по адресу: 

<

адрес>, р-н 

<

адрес>, 

<

адрес>.

АО «Тинькофф Банк» надлежащим образом исполнил свои обязательства по кредитному договору предоставлением суммы кредита, ФИО9 денежные средства получила, использовала по собственному усмотрению.

В связи с ненадлежащим исполнением ФИО9 принятых на себя обязательств, банком было подано исковое заявление о взыскании задолженности, и обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Хорошевского районного суда г. Москвы от 03.11.2020 по делу №, требования банка удовлетворены, взыскана задолженность и обращено взыскание на предмет залога. Решение суда вступило в законную силу.

08.04.2021 было возбуждено исполнительное производство №-ИП. В рамках данного исполнительного производства дважды были назначены публичные торги по реализации недвижимого имущества. 

Торги были признаны несостоявшимися, банку от судебного пристава- исполнителя ОСП 

<

адрес> ГУФССП России по 

<

адрес> поступило предложение об оставлении имущества за собой. Банк выразил согласие.

На основании Решения от 03.11.2020 и Акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю от 25.11.2020 право собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> ш. 

<

адрес> 

<

адрес>, с 16.01.2023 принадлежало банку, АО «Тинькофф Банк», о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации №. 

Право собственности АО «Тинькофф Банк» государственная регистрация которого состоялась 16.01.2023, не оспаривалось со стороны ФИО4

13.07.2023 между АО «Тинькофф Банк» и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ФИО2 приобрел в собственность спорную квартиру за 1100000 рублей, на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного 13.07.2023.

Переход права собственности на квартиру к покупателю ФИО2 зарегистрирован в ЕГРН, что подтверждается соответствующей записью о государственной регистрации права собственности. Выписка ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ дата регистрации права от 20.07.2023 №, по договору купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Таким образом, ФИО4 ненадлежащим образом исполняла свои обязательства по кредитному договору, вследствие чего банк обратился в суд с требованием о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Хорошевского районного суда 

<

адрес> требования банка удовлетворены, обращено взыскание на заложенное имущество квартиру по адресу: 

<

адрес>, р-н 

<

адрес>, 

<

адрес>, которая принята банком в установленном законом порядке и отчуждена по договору купли –продажи новому собственнику ФИО1

Согласно ч. 1 ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч. 4 ст. 58 Закона об ипотеке в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Согласно уведомлению ООО «Атлант-групп» от 03.08.2022 публичные торги по продаже квартиры были признаны не состоявшимися. Повторные публичные торги также были признаны несостоявшимися, о чем свидетельствует текст уведомления от 16.09.2022. Таким образом, банком как залогодержателем реализовано свое право оставить жилое помещение за собой в соответствии с требованиями законодательства, право собственности банка на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

Довод истца по встречному иску о том, что квартира была продана по заниженной цене, являются необоснованными, поскольку цена является существенным условием договора купли-продажи и устанавливается исключительно его сторонами. Стороны сделки вправе самостоятельно ее оспорить в установленном законом порядке по данным основаниям, истец же правом оспаривать существенные условия договора не наделен ни в силу закону, ни в силу иных оснований. Сторонами договора купли-продажи квартиры является АО «Тинькофф Банк» и ФИО2. Сторонами договора согласованы все существенные условия договора. ФИО4 не является стороной спорного договора, следовательно, не имеет правовых оснований для оспаривания его существенных условий, согласованных сторонами этого договора.

Таким образом, законным собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>, р-н 

<

адрес>, 

<

адрес>, является ФИО2 

Ввиду того, что регистрация ответчика ФИО4 в квартире нарушает права истца как собственника квартиры, истец ФИО2 обращается с настоящим исковым заявлением о признании ответчика и ее дочь утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.

Факт регистрации несовершеннолетнего в спорной квартире на момент заключения договора купли-продажи не свидетельствует о том, что за несовершеннолетним сохраняется право пользования продаваемой квартирой после его отчуждения иным лицам.

Само по себе указание в договоре, что в продаваемом объекте на момент его заключения зарегистрированы бывший собственник и члены его семьи, не свидетельствует о том, что за указанными лицами сохраняется право пользования продаваемым жилым помещением и после его отчуждения иным лицам.

Таких обременений как сохранение за указанными лицами права пользования жильем после его продажи, договор не содержит. 

Доводы о том, что квартира является единственным жильем и местом регистрации несовершеннолетней, не может быть принято во внимание, поскольку в силу действующего законодательства указанные обстоятельства не являются юридически значимыми при разрешении требований о признании несовершеннолетним утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета; ответчики, членами семьи собственника квартиры не являются, их регистрация в квартире нарушает права собственника.

Таким образом, действующее законодательство, условия договора, не содержат положения о том, что у истца имеется обязанность по обеспечению жилищных прав ответчиков. Такая обязанность имеется у родителей ответчика, которым истец не является.

С передачей права собственности истцу, по договору купли – продажи, прекратилось право ответчиков пользоваться спорной квартирой, при этом новое право на квартиру, в том числе и право пользования, у ответчиков не возникло. Таким образом, ответчики утратили право пользования квартирой.

Ответчики не проживают в спорной квартире, вещей ответчиков в квартире нет. 

В силу пункта 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 713, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Разрешая исковые требования о признании ответчиков утратившими права пользования жилым помещением, суд исходит из того, что каких-либо доказательств наличия правовых оснований для сохранения за ответчиками права пользования жилым помещением, не представлено, и судом не установлено.

Таких обременений как сохранение за указанными лицами права пользования, после его продажи, договор не содержит.

Учитывая, что ответчики в жилом помещении не проживают, вещей нет, членами семьи собственника не являются, коммунальные услуги истец оплачивает самостоятельно, право пользование за ответчиками не закреплено, суд приходит к выводу, что ответчики утратили право пользования жилым помещением, регистрация ответчиков в жилом помещении является формальной.

Сам по себе факт регистрации ответчиков в квартире не порождает право на эту жилую площадь, а является лишь административным актом.

Формальная регистрация ответчиков в спорной квартире препятствует истцу в осуществлении права пользования и распоряжения жилым помещением, и нарушает права собственника. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО4, ФИО5 о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, удовлетворить.

Признать ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года рождения утратившими право пользования жилым помещением - квартирой по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>

Данное решение является основанием для снятия ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года рождения с регистрационного учета по адресу 

<

адрес>, ул.

<

адрес>. 

В удовлетворении встречного иска ФИО4 к АО «Тинькофф Банк», ФИО2 о признании недействительным договора купли- продажи, прекращении права собственности и признании права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда. 

Мотивированное решение суда изготовлено 25.06.2024 года.

Председательствующий: подпись Е.В. Бобылева