Гражданское дело № 2-1919/2025

УИД 36RS0006-01-2025-002193-12

Категория № 2.134г

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

16сентября 2025 г. г.Воронеж

Центральный районный суд г. Воронежа в составе: 

председательствующего судьи Федосовой Е.В.,

при секретаре Федоренко В.Ю.,

с участием истцов Ш.Т.СА., С.Л.НА., представителя ТСН «ТСЖ Ф. Энгельса, 7» и ФИО10– адвокатаТыртычногоА.А., ответчика Н.А.АА.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО11, ФИО12 к ФИО13, ТСН «ТСЖ Ф. Энгельса, 7», ФИО10 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, об отмене платы за домофон, целевого сбора, о возложении обязанности произвести перерасчет оплаты за жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО11, ФИО12 обратились в суд с иском к ФИО13, ТСН «ТСЖ Ф. Энгельса, 7», ФИО10 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, свои требования мотивировав тем, что являются собственниками жилых помещений № и № в многоквартирном жилом доме по 

<

адрес>, членами ТСН «ТСЖ Ф. Энгельса, 7» не являются, в голосовании на собрании, оформленном протоколом № 2 от 23.08.2024 участия не принимали, так как бюллетеней не хватило. В собрании, оформленном протоколом № 5 от 23.10.2024, голосовали против. 

Утверждают, что в период с 20.08.2024 по 22.08.2024было проведено общее собрание собственников помещений дома по 

<

адрес>. Ответчик -ФИО13, по инициативе которого созывалось собрание, не является собственником помещения в указанном многоквартирном доме и не зарегистрирован по адресу проживания. Его полномочия, как представителя малолетнего ребенка, на собрания не были представлены.

В повестке дня, кроме организационных вопросов, на голосование выносился единственный вопрос по установке в доме Умного домофона с видеонаблюдением и аккаунтом «Домофония» от компании Дом.Ру. По результатам голосования составлен протокол общего собрания собственников помещений 

<

адрес> № 2 от 23.08.2024, который истцы считают в части принятия решения об установки Умного домофона с видеонаблюдением и аккаунтом «Домофония» от компании Дом.Ру. недействительным, имеющим признаки ничтожности.

В текстовой части непронумерованного приложения к протоколу №2 о результатах голосования указано, что в общем собрании приняли участие 112 собственников помещений, суммарная площадь помещений которых составляет 5276,78 кв.м (голосов), то есть обладающие 82,69% голосов от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме.Однако из подсчета голосов, зафиксированных в приложении, следует, что за установку умного домофона голосовало: «За»- 4446,64 кв.м, что составляет 69,69% голосов собственников, «Против» - 1825,48 кв.м, что составляет 28,61% голосов собственников, «Воздержались» -108,70 кв.м, что составляет 1,70% голосов собственников, в сумме количество голосовавших собственников присутствующих на собрании составляет не 5276,78 кв.м, а 6380,82 кв.м. Суммарное количество голосов собственников, принявших участие в голосовании, составило не 82,69%, как указано, а 100% голосов собственников в многоквартирном доме. По данному подсчету голосов,считают истцы, можно судить о фальсификации протокола общего собрания собственников.

В протоколе общего собрания не указано общее число собственников в доме, площадь жилых и нежилых помещений, общая площадь дома, общее количество голосов собственников многоквартирного дома. В отсутствии данной информации невозможно определить кворум.Организатор до проведения очно-заочного собрания не провел очное собрание собственников дома, отсутствие кворума на котором являлось бы основанием для проведения заочного или очно-заочного собрания.При проведении очно-заочного собрании был нарушен порядок его оповещения и проведения. Не определена последовательность голосования. В оповещении не была указана дата начала заочного голосования.Очная часть собрания носила формальный характер. Требования собственников о проведении собрания в рамках законодательства игнорировались. Не заполнялся лист присутствующих собственников, не выбирались секретарь, председатель и члены счетной комиссии, некому было отдать лист с замечаниями, предложениями и возражениями собственников по поставленному на голосование вопросу об установке видеодомофонов. Бюллетени присутствующим на очной части собрания не выдавались, в виду их нехватки. Нехватка бюллетеней на начало собрания подтверждает факт проведения заочной части собрания до указанной даты в листе оповещения.Как следует из сообщения о результатах общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за два дня, с 20 по 22 августа, проголосовали 100% собственников, что не представляется реальным.Собственникам ничего не известнооб условиях установления видеодомофонов и чьей собственностью они являются, а также источник финансирования.В случае, если компания Дом.Ру использует общедолевое имущество многоквартирного дома для установки своего оборудования. ТСН обязано заключить с данной компанией договор аренды за использование общедолевого имущества (входные двери в подъезды и ограждающие конструкции при въезде к дому). Данные решения принимаются 2/3 «за» от общего числа собственников многоквартирного дома. Если видеодомофонная система приобретена за средства отдельной группы лиц и передана многоквартирному дому в общедолевую собственность, общее собрание собственников должно принять решение о включении видеодомофонов в состав общедолевого имущества. Если общее собрание собственников многоквартирного дома не принимало такого решения, тогда домофонная система не входит в состав общедолевого имущества многоквартирного дома и принадлежит тем лицам, которые данную систему приобретали. Именно собственник домофонной системы несет обязанность по ее содержанию. Обязанности по оплате содержания домофонной системы у прочих собственников помещений в многоквартирном доме в данном случае не возникает.Для того, чтобы в полном объеме пользоваться функциями умного видеодомофона жители дома должны иметь технические средства и определенные навыки. Видеонаблюдение с домофона возможно только после загрузки приложения компании Дом.Ру в мобильные телефоны абонентов.

Ссылаются на то, что им навязана ежемесячная плата за пользование видеодомофоном, функциями которого они не пользуются. С установкой видеодомофонов ничего не изменилось, кроме цены в квитанции за домофон, которая увеличилась в 4 раза. В платежном документе за октябрь, ноябрь, декабрь, январь 2024г.выставлена сума для оплаты в размере 122 руб., поименованная «ввод». На общем собрании собственниками таких решений не принималось.До проведения модернизации домофона все проживающие в доме собственники и члены их семей имели магнитные ключи для прохода.После смены запирающего устройства каждая квартира получила только по 2 бесплатных ключа. В квартирах истцов № прописано 6 человек, ключами пользуются 4 человека. В 

<

адрес> ключами пользуются 3 человека.Собственники на собрании были лишены возможности реализовать свое право относительноиспользования общедолевого имуществамногоквартирного дома, которое принадлежит нам по закону. 

Такимобразом, полагают, чторешение внеочередного общегособраниясобственников, оформленное протоколом № 2 от 23.08.2024 являетсяничтожным в соответствии с положением ст. 181.5 ГК РФпо фактунеправильного подсчета голосов - фальсификации, вместе с тем обладаетпризнаками оспоримости, предусмотренными ст. 181.4 ГК РФ.

В период с 08.10.2024 по 18.10.2024 было проведено общее собрание собственников помещений дома по 

<

адрес>, по результатам которого составлен протокол № 5 от 23.10.2024, истцы не согласныс ним в части пунктов 2,3,4,5,6,7, указывая, что вопросы, поставленные на голосование в пунктах 2, 4,5,6,7 трактуются неоднозначно. По данным вопросам приняты следующие решения: по пункту 2. «Принять решение об утверждении предельно-допустимой стоимости при проведении ремонта аварийного участка трубы ХВС в сумме 102 100 руб.». (В вопросе отсутствует слова «Утвердить»). Собственники не могут определить минимальную стоимость работ, так как стоимость работ рассчитывается сметой. Вопрос сформулирован некорректно. Из такой постановки вопроса следует, что смета должна быть подогнана под минимальную сумму, которую собственники утвердили, что фактически и произошло.По пункту 3. «Утвердить смету на выполнение работ от подрядчика».При ознакомлении со сметой, установлено, что к смете не приложены чертежи аварийного участка, что является обязательным для расчёта работ. Документ утверждался без реквизитов. Смета не подписана, без печати не указана подрядная организация. Нарушены требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Документы, по которым принимаются решения, должны иметь реквизиты.В пункте 8 сметы работы посчитаны не по сборнику ХВС, а по сборнику Электротехнические установки, что является нарушением и привело к завышению стоимости сметы. В смете не детализирована стоимость (цена) 4 муфт, нет их наименования. Без чертежей невозможно понять, почему в расчет взяты 4 муфты и откуда такая высокая цена, которая превышает существующие цены в торговых сетях (5707руб. шт.). 

По пункту 4 «Принять решение о целевом сборе в сумме 1000 руб. с помещения МКД на оплату работ по замене аварийного участка трубы ХВС» (В решении принятом на собрании нет слова «Утвердить»).Данные работы обязательны для исполнения всеми управляющими компаниями и выполняются за счет платы за жилое помещение. Работы и услуги, которые не входят в минимальный перечень и не предусмотреныдоговором управления (для жилищного объединения сметой) должны выполняться на основании решения общего собрания.

Истцы, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, исправно вносят ежемесячную плату на содержание и ремонт общедолевого имущества по квитанциям, выставленным ТСН на оплату в размере 22 руб. с квадратного метра принадлежащей им собственности и взносы на капитальный ремонт.Сбор дополнительных средств на уже оплаченные работы свидетельствует о том, что ТСН не выполняет необходимые минимальные работы из перечня обязательных, и собственники дважды оплачивают одни и те же работы. При этом выставляется счет за дополнительный взнос в фиксированной цене 1000 руб. для каждой квартиры дома, которые имеют разную площадь.Вопросы введения (установления) дополнительных (целевых) сборов действующим жилищным законодательством не урегулированы, в перечень платежей за жилищно-коммунальные услуги подобный вид платежей не входит.Также жилищное законодательство не содержит понятия «целевой сбор», не устанавливает случаи и порядок использования такого наименования.Решения на общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома принимаются по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания и поставленным на голосование.В полномочия общего собрания собственников принятие решения об установлении целевого сбора не входит.Собственники не принимали никаких решений по несению дополнительного бремени расходов на содержание и обслуживание ОДИ, к условиям, указанным в статье 158 ЖК РФ.

По пункту №5 «Принять решение о заключении договора о пользовании и взимании арендной платы за пользование частью общедомового земельного участка многоквартирного 

<

адрес>, а именно проездом с 

<

адрес> компанией ЮВЖД филиала ОАО РЖД».Из поставленного в бюллетене вопроса не понятно истцам, что хотел организатор собрания, принять решение о необходимости заключения договора или заключить договор. Вопрос имеет неоднозначное двоякое толкование. Непонятно какое принято решение. Такие решения в дальнейшем могут трактоваться по-разному - например, как утверждение договора аренды, который по факту не утверждался.Документы по договору аренды земельного участка на общее собрание собственников не предоставлялись. Условия договора не обсуждались.Принятие решения по поставленному вопросу в бюллетене может повлечь существенные неблагоприятные последствия для собственников дома, так как договор аренды предполагает временное отчуждение участка земли, который является единственным проездом к дому. Участок земли, зарегистрированный 24.07.2023 в Едином государственном реестре недвижимости как общая долевая собственность 

<

адрес>, через который осуществляется проезд к многоквартирному дому, может быть передан в пользование управлению ЮВЖД филиала ОАО РЖД, только по соглашению об утверждении сервитута.Условия определения сервитута относятся к исключительной компетенции общего собраниясобственников помещений многоквартирного дома. Данные условия на обсуждение не выносились и собранием не утверждались.В настоящее время данный участок земли уже передан управлению ЮВЖД на неизвестных собственникам условиях.

В соответствии с п.6 ст. 45 ЖК РФ собственники, обладающие 10% общего количества голосов собственников помещений (общая площадь – 6660,7кв.м, обратилось – 768кв.м) 16.12.2024 обратились в письменной форме к председателю ТСН ФИО10 о проведении общего собрания собственников с включением в повестку дня вопроса о заключении договора с ЮВЖД филиала ОАО РЖД по земельному участку 

<

адрес>, незаконно переданному ЮВЖД филиала ОАО РЖД. В течение 45 дней с момента получения обращения председатель ТСН обязана была провести собрание, ознакомить собственников с договором и получить их согласие на его утверждение, однакообращение собственников было проигнорировано.Незаконные действия ТСН по передаче участка земли в пользование управлению ЮВЖД филиала ОАО РЖД нарушают законные права собственников, лишая их возможности принимать решения относительно получения денежных средства от использования общедолевого имущества дома и расходовать их в порядке, установленном на общем собрании собственников.

По пункту 6 «Принять решение о предоставлении места на контейнерной площадке на общедолевом земельном участке многоквартирного 

<

адрес> организациям-отходообразователям, расположенным в отдельнострящих строениях с выделением места в общем контейнере лодке-накопителе (или установлении отдельного маркированного контейнера) на основании заключения договора с обеспечением арендной платы».Вопрос не имеет четкой формулировки. Если данный вопрос касается заключения договора с третьими лицами на сдачу им общего имущества дома -контейнерной площадки и контейнера лодка-накопителя, на собрании должны были обсуждаться условия аренды общедолевого имущества собственников и утверждаться договор, выбираться лицо, которое от имени собственников уполномочено заключить договор с третьими лицами согласно требованиям законодательства РФ. 

По пункту 7 «Принять решение о представлении права определения условий заключения договоров, в т.ч. ценообразование арендной платы, правлению ТСН «ТСЖ Ф.Энгельса,7».Из вопроса, поставленного на голосование не понятно, при заключении каких договоров ТСН хочет получить право определять их условия. Только из слов в тексте вопроса «в том числе ценообразование арендной платы»становится понятным, что заключение договоров будет касаться сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома третьим лицам.Согласно реестра собственников ТСН «ТСЖ Ф.Энгельса,7» 42 квартиры и 2 объекта нежилой недвижимости в 100 квартирном жилом доме не являются членами ТСН. Для собственников, не состоящих в товариществе ТСН, как юридическое лицо, является управляющей компанией по обслуживанию общедолевого имущества дома.В силу прямого указания закона правом передавать части общего имущества в пользование третьим лицам наделены собственники.ТСН наделяется правом заключения договора от имени собственников, где стороной по договору являются собственники с вытекающими отсюда правами и обязанностями. У ТСН таких прав и обязанностей не возникает, следовательно, уполномоченное лицо не может быть выгодоприобретателем и участвовать в расчетах по получению доходов, полученных от использования общего имущества, а обязательства по договору должны возникать непосредственно между собственниками помещений и лицом, использующим общее имущество.

Решения, принятые на собрании, не соответствуют требования жилищного и гражданского законодательства, нарушают нормы материального права и законные права и интересы истцов, как собственников общедолевого имущества многоквартирного дома.

Считая протоколыобщих собраний собственников помещений № 2 от 23.08.2024,№ 5 от 23.10.2024 недействительными, истцы обратились в суд с указанным иском, в котором просят суд признать недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленные протоколом № 2 от 23.08.2024, отменить плату за домофон, произвести перерасчет за обслуживание домофона по ранее существующей цене – 30 руб. в месяц, признать недействительными решения, принятые наобщем собрании собственников помещений многоквартирного дома, оформленные протоколом №5 от 23.10.2024 под пунктами 2, 3, 4, 5, 6, 7, отменить целевой сборв размере 1000 руб. и убрать из квитанций за жилое помещение его оплату, произвести перерасчет в платежном документе собственникам, не являющимся членами ТСН «ТСЖ Ф.Энгельса,7»,признать решение, принятое в п. 7 протокола № 5 от 23.10.2024 онаделении ТСН «ТСЖ Ф. Энгельса, 7» полномочиями определять условия договоров сдачи в аренду общедолевого имущества без утверждения их на общем собрании собственников ничтожными (т. 1 л.д. 4-17).

Впоследствии уточнив заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истцы также просят признать решения, принятые на общем собрании собственников помещений МКД, оформленные протоколом № 6 от 27.04.2025 недействительными в силу их ничтожности (т.2 л.д. 123-126).

В судебном заседании истцы ФИО11, ФИО12 заявленные требования поддержали, просили суд удовлетворить их в полном объеме. 

В судебном заседании представитель ТСН «ТСЖ Ф. Энгельса, 7» и ФИО10– адвокатТыртычный А.А. исковые требования не признал, просил суд отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление (т. 1 л.д. 94-96). 

В судебном заседанииответчик ФИО13 исковые требования не признал, просил суд отказать в их удовлетворении. 

Ответчик ФИО10 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещена.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, выслушав участвующих в деле лиц,суд полагает следующее.

В силу ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Статьей 44.1 ЖК РФ предусмотрены три формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме: очное голосование (совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); заочное голосование (опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 настоящего Кодекса); очно-заочное голосование.

В силу положений пп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме закреплен в ст. 45 ЖК РФ.

Частью 1 ст. 45 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являются внеочередными и могут быть созваны по инициативе любого из данных собственников (ч. 2).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в п. 4.5 и 4.6 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3).

Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, либо направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч. 4).

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: 1)сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2)форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование); 3)дата, место и время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования опросным путем или очно-заочного голосования время начала и окончания голосования (продолжительность голосования); 4)повестка дня данного собрания; 5)порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ч. 5).

В соответствии с ч. 3 и 4 ст. 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в ст. 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Как установлено судом и следует из материалов дела,ФИО11 является собственником жилого помещения - 

<

адрес>,ФИО12 - 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по 

<

адрес>,что подтверждается выписками из ЕГРН от10.02.2025 (т. 1 л.д. 23 -37).

В период с 20.08.2024 по 22.08.2024по инициативе ФИО13 было проведено общее собрание собственников помещений дома по 

<

адрес>, результаты которого оформленыпротоколом № 2 от 23.08.2024, на повестке дня общего собраниякроме организационного вопроса о принятии решения о выборе председателя собрания, секретаря и членов счетной комиссии,был поставлен вопрос о принятии решения об установке умного домофона с видеонаблюдением и аккаунтом «Домофония» от компании «Дом.Ру»(т. 1 л.д. 127-212).

В протоколе указано, что инициатор проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является ФИО13, 

<

адрес>, действующий в интересах несовершеннолетней дочери ФИО13, свидетельство о праве собственности № от 08.02.2023. Общая площадь помещений в многоквартирном доме (жилых и нежилых помещений) – 6380,60 кв.м. Общая площадь жилых помещений (квартир) в многоквартирном доме 4928,70 кв.м. Общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме 1451,90 кв.м. Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме 6380,60кв.м, что составляет 100% голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В общем собрании приняли участие 112 собственников помещений, приглашенные лица не участвовали. Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании, 5276,78кв.м. – 82,69% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Сведения о лицах, принявших участие в собрании, указаны в листах регистрации собственников помещений, являющихся неотъемлемой частью настоящего протокола. Кворум имеется. Собрание правомочно принимать решение по вопросам повестки дня.

К указанному протоколу приложены:Реестр собственников помещений в многоквартирном доме (представителей собственников); Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений; Бюллетени для голосования по вопросам повестки внеочередного общего собрания собственников помещений, проведенного в форме очно-заочного голосования в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>; Сообщение о результатах общего собрания собственников в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Согласно протоколу № 2 от 23.08.2024 принято решение об установке Умного домофона с видеонаблюдением и аккаунтом «Домофония» от компании Дом.Ру.большинством, более 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме – 69,69% (т.1 л.д. 127-212).

В соответствии с ч. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Частью 1 ст. 181.4 ГК РФ установлено, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:1)допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п. 3 ст. 181.2).

Согласно ч. 4 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

В силу ч. 5 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Истцами заявлены требования о признании недействительными решений, принятых в очно-заочной форме на внеочередных общих собраниях собственников МКД по адресу: 

<

адрес>, оформленных протоколом № 2 от 23.08.2024, протоколом № 5 от 23.10.2024 в части принятых решений по пунктам 2, 3, 4, 5, 6, 7, протоколом № 6 от 27.04.2025, исковое заявление, согласно оттиска печати поступило в суд 20.02.2025, соответственно, установленный законом срок для обращения в судистцами не пропущен.

Согласно ч. 6 ст. 181.4 ГК РФ лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу.

Соблюдение данного требования подтверждается уведомлением о намерении истцов обратиться в суд с исковым заявлением и актом о размещении указанного уведомления (т. 1 л.д. 38-39).

Обращаясь в суд с требованием о признании недействительным протокола общего собрания № 2 от 23.08.2024, истцы ссылаются на его фальсификацию, отсутствие кворума, нарушение порядка оповещения и проведения общего собрания.

Согласно ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Доводы истцов о том, что ответчик ФИО13 не имел правовых оснований для инициирования общего собрания собственников помещений, результаты которого оформлены в виде протокола № 2 от 23.08.2024, не обоснованы, поскольку согласно выписки из ЕГРН, собственником 1/10 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, является ФИО6., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которая является дочерью ответчика ФИО13, что подтверждается свидетельством о рождении серия III- СИ № от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, как законный представитель несовершеннолетнего ребенка ФИО13 вполне мог инициировать общее собраниесобственников помещений.

Кроме того, истцы также ссылаются на отсутствие кворума при проведении общего собрания 23.08.2024по вопросу установки видеодомофона, манипуляцию цифрами ответчиками при подсчете голосов, фальсификацию письменных решений и протоколов общих собраний, указывая, что представленная в суд ответчиками таблица итогов голосования от 23.08.2024 с иным подсчетом голосов является ненадлежащим доказательством, поскольку не тождественно приложению к протоколу № 2 о подсчете голосов, с которым собственники ознакомились после собрания.

Возражая против указанных доводов истцов, сторона ответчиков утверждает, что инициатор общего собрания ФИО13 не мог достоверно знать о площади многоквартирного дома и при составлении протокола руководствовался собранными документами и информацией, полученной от собственников, в связи с чем, имеются небольшие расхождения в общей площади дома, и в том числе жилой и нежилой, ввиду того, что управление многоквартирным домом, расположенным по адресу 

<

адрес>, до ТСН «ТСЖ «Фридриха Энгельса, 7», осуществляло ООО«РЭК Центральный», которое после расторжения договора управления не передало в адрес ТСН техническую и иную документацию, предназначенную для целей управления многоквартирным домом.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.10.2024 на ООО «РЭК Центральный» возложена обязанность передать ТСН «ТСЖ «Фридриха Энгельса, 7» техническую и иную документацию, предназначенную для целей управления многоквартирным домом № по 

<

адрес>, в том числе, и технический паспорт на здание, в котором содержатся достоверные данные о площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, указанное решение до настоящего времени не исполнено, в связи с чем,ФИО13, инициировав общее собрание,при оформлении протокола № 2, учитывал сведенияна основании представленных правоустанавливающих документов собственников МКД. 

При этом ответчиком в судебном заседании была приобщена к материалам дела сводная таблица участвовавших в общем собрании собственников помещений, в которой указана площадь многоквартирного дома, отраженная в электронном паспорте дома, размещенном в Государственной информационной системе ЖКХ. Информация из такого паспорта проходит проверку Государственной жилищной инспекцией Воронежской области. 

Судом установлено, что данные, указанные в протоколе общего собрания № 2 от 23.08.2024, отличаются от данных, указанных в таблице итогов голосования и сводной таблице участвовавших в общем собрании собственников помещений.

Всводной таблице участвовавших в общем собрании собственников помещений и таблице итогов голосования указано количество голосов, которое было рассчитано на основании бюллетеней голосования, приложенных к протоколу общего собрания собственников помещений, однако, суд полагает, что допущенные инициатором собрания неточности в указании итогов голосования не являются основанием для признании протокола № 2 от 23.08.2024 недействительным, ввиду того, что иные доказательства, имеющиеся в материалах дела, в частности, бюллетени голосования, позволяют определить наличие кворума для принятия решений на общем собрании.

Так, судом установлено, что общее собрание собственников помещений, результаты которого оформлены протоколом № 2 от 23.08.2024, имело установленный ЖК РФ кворум, учитывая, что из таблицы участвовавших в общем собрании собственников помещений необходимо исключить 

<

адрес> площадью 52,8 кв.м, 

<

адрес> в части 1/2 доли площадью 23,00 кв.м, 

<

адрес> площадью 56,00 кв.м и нежилые помещения ООО «Главпродукт» площадью 554,40 кв.м, при возможном включении 

<

адрес> площадью55,70 кв.м, бюллетень которой имеется в материалах дела, но не был учтен в таблице, соответственно, исходя из площади дома согласно техническому паспорту 6343,80 кв.мв общем собранииот 23.08.2024 приняли участие лица, являющиеся собственниками 3869,61 кв.м жилых и нежилых помещений в доме, что составляет 61,00 % голосов от общего числа голосов собственников многоквартирного дома (т.1 л.д. 150).

При разрешении вопроса № 2 об установке умного домофона с видеонаблюдением и аккаунтом «домофония» от компании «Дом.Ру» решение было принято 58,16% от общего числа голосов в многоквартирном доме, при этом судом учтено, что на момент принятия решения система запирающих устройств (домофонов) уже была установлена в многоквартирном доме, и на общем собрании собственники помещений принимали решение о замене одной системы запирающих устройств на другую,в связи с чем, оснований полагать, что произведена замена общедомового имущества собственников помещений МКД на оборудование третьих лиц, не имеется.

Доводы истцов о том, что домофон входит в состав общедомового имущества, не подтверждены материалами дела. 

Утверждения истцов о нарушении порядка проведения собрания являются необоснованными, ввиду следующего.

В силу ч. 3 ст. 47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

По тексту и смыслу приведенной нормы права возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, зависит от волеизъявления самих собственников.

В материалах дела имеются бланки решений очно-заочного голосования собственников помещений с поставленными на обсуждение вопросами, ответами на них и подписями проголосовавших лиц, и надлежащим образом оформленный протокол общего собрания собственников помещений, проведенного в предусмотренной жилищным законом форме очно-заочного голосования.

В соответствии с ч. 4 и 4.1 ст. 48 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Законодатель не отождествляет правила проведение очно-заочного голосования с заочным голосованием, только для заочной формы голосования предусмотрено правило о возможности его проведения только в том случае, если собрание путем совместного присутствия не имело необходимого кворума.

Очно-заочная форма голосования предусматривает проведение собрания путем совместного присутствия и, независимо от кворума, осуществление голосования посредством оформленных в письменной форме решений собственников помещений.

Из содержания искового заявления следует, что организатор до проведения очно-заочного собрания не провел очное собрание, затем истцы указывают, что очная часть собрания носила формальный характер, не заполнялся лист присутствующих собственников, не выбирались секретарь, то есть подтверждают факт проведения очной части собрания собственников помещений, о чем также свидетельствует представленная в материалы дела видеозапись, на которой собственники помещений во дворе дома обсуждают повестку дня общего собрания.

Таким образом, общее собрание собственников помещений 23.08.2024 было проведено в соответствии с требованиями ЖК РФ, иных нормативно-правовых актов, имело необходимый кворум, решения были приняты большинством голосов,нарушений порядка проведения собрания не усматривается.

В период с 08.10.2024 по 18.10.2024было проведено общее собрание собственников помещений дома по 

<

адрес>, результаты которого оформлены протоколом № 5 от 23.10.2024. На повестке дня стояли следующие вопросы:1. Принять решение о выборе председателя собрания, секретаря и членов счетной комиссии.2. Принять решение об утверждении предельно-допустимой стоимости проведения ремонта аварийного участка трубы ввода ХВС в сумме 102 100 руб.3. Утвердить схему на выполнение работ от подрядчика.4. Принять решение о целевом сборе в сумме 1000 руб. с помещения в МКД на оплату работ по замене аварийного участка трубы ХВС.5. Принять решение о заключении договора о пользовании и взимании арендной платы за пользование частью общедомового земельного участка МКД №, а именно проездом с 

<

адрес> компанией ЮВЖД филиала ОАО РЖД.6. Принять решение о представлении места на контейнерной площадке на общедомовом земельном участке МКД № организациям-отходообразователям, расположенным в отдельно стоящих строениях, с выделением места в общем контейнере лодке-накопителе (или установлении отдельного маркированного контейнера) на основании заключения договора с обеспечением арендной платы.7. Принять решение о предоставлении права определения условия заключения договоров, в том числе ценообразование арендной платы, правлению ТСН «ТСЖ «Фридриха Энгельса, 7».8. Принять решение о включении в состав общедомового имущества камер видеонаблюдения с утверждением их расположения согласно приложенной схеме придомовой территории.9. Принять решение о размещении всей официальной информации внутри подъездов, на информационных досках.

В протоколе указано, что инициатором проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является Правление ТСН и председатель правления ФИО10 общая площадь помещений в многоквартирном доме (жилых и нежилых помещений) – 6660,70 кв.м, общая площадь жилых помещений (квартир) в многоквартирном доме– 5412,98кв.м, общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме 1247,72 кв.м. Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме 6660,7 кв.м, что составляет 100% голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В общем собрании приняли участие 110 собственников помещений, приглашенные лица не участвовали. Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании, 5412,98 кв.м. - 80,20% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Кворум имеется. Собрание правомочно принимать решение по вопросам повестки дня.

К указанному протоколу приложены:Приложение № 1 Реестр собственников помещений в многоквартирном доме (представителей собственников); Приложение № 2 Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений; Приложение № 3 Бюллетени для голосования по вопросам повестки внеочередного общего собрания собственников помещений, проведенного в форме очно-заочного голосования в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>; Приложение № 4 О результатах внеочередного общего собрания собственников; Приложение № 5 Акт о размещении уведомления о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома; Приложение № 6 Смета на выполнение работ от подрядчика по ремонту трубы ХВС; Приложение № 7 Схема размещения видеокамер; доверенность главы ГО г. Воронеж, доверенность администрации ГО г. Воронеж.

Доводы истцов о наличии неточностей в сводной таблице участвовавших в общем собрании собственников помещений от 23.10.2024 заслуживают внимания, в части 

<

адрес> по вопросу 7, 

<

адрес> по вопросам 3, 6, 7, поскольку были допущены опечатки, которые впоследствии были исправлены.

При этом доводы истцов в части 

<

адрес> несоответствии площадей несостоятельны, ввиду того, что собственниками указанной квартиры являются два человека по 1/3 и 2/3 доли соответственно, голосовавшее лицо является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности, что и было отражено в бюллетене голосования и в сводной таблице.

Кроме того, истцы изначально указывают, что жилая и нежилая площадь МКД по электронному паспорту составляет 5342,70 кв.м, однако, в пояснениях, утверждают, что данная площадь составляет 6343,80 кв.м.,учитывая общую площадь дома по техническому паспорту 6343,80 кв.м, количество участвовавших в голосовании 4931,77 кв.м, кворум составляет 77,74% (т. 2 л.д. 155). 

В обоснование доводов о наличии кворума на собраниях, оформленных протоколами от 23.08.2024 и от 23.10.2024, ответчики ссылаются на то, что в материалах дела имеется паспорт БТИ, исходя из которого, и следует определять общую площадь дома, жилых и нежилых помещений.

Согласно расчету представителя ответчика, общая площадь жилых помещений составляет 5397,2 кв.м, нежилых - 762,3 кв.м (т.2 л.д. 209 – 210). Общая площадь жилого дома 6343,80 кв.мне изменилась, возможно изменилась площадь жилых и нежилых.В данных из Росреестра включены подвалы, цокольные этажи, являющиеся частью общего имущества, соответственно, не относятся к общеполезной площади дома, и из них нельзя рассчитывать кворум. Таким образом, площадь жилых и нежилых помещений составляет 6159,50 кв.м.

Как следует из представленной таблицы исключения из голосования, то площадь, принадлежащая ООО «Главпродукт» исключена из кворума, ввиду отсутствия доверенности голосовавшего представителя. Площадь 

<

адрес>, принадлежащей ФИО1 и ФИО2 исключена из кворума, ввиду отсутствия актуальной доверенности голосовавшего представителя, срок доверенности на момент голосования истек в феврале 2024 г., оснований для исключения иных площадей, в том числе, принадлежащие ФИО3 (аптека 190,4 кв.м), ФИО4 (

<

адрес>), ФИО5, Свидетель№3, ФИО6., ФИО14, не имеется, нарушений оформления бюллетеней, повлиявших на волеизъявление, не установлено, голосовавшие лица являются собственниками, доказательств обратного истцами не представлено. Собственник 

<

адрес> ФИО7 выдала ФИО8 нотариальную доверенность с полномочиями на представление её интересов, соответственно, остается площадь 4931,77 кв.м, из которой исключается 140,7 кв.ми остается 4791,07 кв.м, что составляет 77,78 % кворума, исходя из площади ГИС ЖКХ 6443,8 кв.мкворум составляет 75,52%.

Возражая против утверждений истцов о том, что протокол от 23.10.2024 должен быть с кворумом 2/3 (66,66%), ответчики ссылаются на нарушенияч.1ст.44 ЖК РФ, и приводят расчет кворума по протоколу № 2 от 23.08.2024, исходя из площади 3689,71 кв.м, из которой подлежит исключению 140,7 кв.ми остается 3549,01 кв.м.Согласно данным ГИС ЖКХ из 6443,8кв.мвычитается 3728,91 кв.м и кворум составляет 58,78%, исходя из паспорта БТИ - 60,54% кворума.

Разрешая спор в части заявленных требований истцов по п. 2, 3, 4протокола № 5 от 23.10.2024 о принятии решения об утверждении предельно-допустимой стоимости проведения ремонта аварийного участка трубы ввода ХВС в сумме 102 100 руб., об утверждении схемы на выполнение работ от подрядчика, о принятии решения о целевом сборе в сумме 1000 руб. с помещения в МКД на оплату работпо замене аварийного участка трубы ХВС, суд исходит из того, что собственники помещений на общем собрании приняли решение об утверждении максимальной суммы, которую они готовы потратить на ремонт аварийного участка трубы ввода ХВС, кроме того, в приложении к протоколу общего собрания представлена смета, в которой произведен расчет стоимости предстоящих работ, и поскольку в процессе проведения очной части собрания никто из собственников помещений, в том числе и истцы, не представили коммерческих предложений от организаций, которые были бы готовы осуществить указанный в смете объем работ за меньшую сумму, соответственно, оснований для удовлетворения исковых требований в данной части не имеется.

Более того, в приложение к протоколу общего собрания представлен локальный сметный отчет, подготовленный в программе «Гранд Смета» в виде проекта (коммерческого предложения) для собственников помещений с расшифровкой видов работ, которые необходимо выполнить для ремонта проблемного участка системы ХВС.

Приобщенныеистцами к материалам делазамечания к смете, не представлялись истцами при проведении очной части общего собрания, доказательствтого, что составительуказанных замечаний, имеющий диплом о высшем образовании в области строительства, осуществлял трудовую деятельность в области строительства, а именно в области проектирования и работ по монтажу инженерных коммуникаций многоквартирного дома, не представлено, в связи с чем, указанные замечания не должнывлиятьна результат общего собрания.

Таким образом, доводы истцов на завышенную стоимость указанных в смете работ, цена которых автоматически определяется программой «Гранд Смета» и не может быть искажена, отклоняются судом, поскольку не предоставлено в материалы дела иного расчета подлежащих выполнению работ, либо коммерческого предложения от строительных организаций, готовых их выполнить за меньшую стоимость. 

Как указано в п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.Одной из сторон договора на выполнение работ являются собственники помещений, которые своим решением утвердили сумму, больше которой организация, осуществляющая управление домом, не может заплатить подрядчику за необходимые работы, что соответствует требованиям ГК РФ и ЖК РФ, и не может служить основанием для признания принятого решения в указанной части недействительным, с учетом несогласия лицсо стоимостью работ, голоса которых не могут повлиять на принятое решение.

Истцы не отрицали факт необходимости проведения работ по замене участка трубы, указывая, что участок трубы должен меняться за счет средств содержания и текущего ремонта общего имущества, однако, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, производит работы в рамках полученного от собственников помещений финансирования.

В силу пункта 12 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпункте «д(1)» пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Собственникамипомещений на общем собрании принято решение о замене проблемного участка трубы за счет собственных средств, ввиду отсутствия у ТСН финансовой возможности оперативно провести работы.

Довод истцов о том, что принятие решения общим собранием собственников помещений об установлении целевого сбора законодательством РФ не урегулирован, основан на неверном толковании правовых норм, регулирующих указанные правоотношения.

В силу п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1.1, 4, 4.2 и 4.7 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем 50% голосов от общего числаголосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных п. 1,1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного п. 4.5 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с ч. 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного п. 4.6 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с ч. 1.3 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе приусловии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в п. 4.4 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг. Информация о размещенных (сформированных) в системе решениях и протоколах общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме направляется в автоматизированном режиме на единый портал государственных и муниципальных услуг в соответствии с порядком взаимодействия системы с инфраструктурой, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме, утверждаемым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компенсации такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В силу статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а так же за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Из пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, следует, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома (подпункт «а»); безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества (подпункт «б») соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (подпункт «г»).

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» - «д» пункта 2 настоящих Правил; а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (подпункт «з» пункт 11 Правил). 

В силу пункта 12 Правил собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпункте «б(1)» пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно-услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а так же размер из финансирования (пункт 17 Правил).

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (пункт 18).

Общим собранием собственников помещений принято решение о введении «целевого сбора» с лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме, на выполнение работ по ремонту трубы ХВС, находящейся в аварийном состоянии, и оно является обязательным для всех собственников помещений в данном доме, включение в квитанции на оплату коммунальных услуг строки по оплате за «целевой сбор»не может быть признано неправомерным, посколькуучитываетинтересывсех жителей МКД.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 настоящего Кодекса.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Частью 4 ст. 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда 04.12.2013, лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Органом управления многоквартирного дома, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в этом доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, для передачи в пользование части общего имущества, в том числе части земельного участка, на котором расположен данный дом, элементы озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, необходимо принятие более 2/3 от общего числа голосов собственников помещений соответствующего решения на общем собрании.

Как следует из протокола от 23.10.2024, за заключение договора о пользовании, (аренды) части общего имущества по вопросам 5, 6 принято положительное решение 74,64% и 75,18%, что более 2/3 от общего числа голосов собственников помещений соответствующего решения на общем собрании.

Действующее гражданское и жилищное законодательство РФ не содержит правовых норм, содержащих запрет собственникам помещений делегировать полномочия на определение условий договоров, предметом которых будет предоставление права пользования частью общего имущества.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласованиепереустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении табличного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания.

Таким образом, утверждения истцов о незаконной сдаче ответчиками в аренду общедолевого имущества третьим лицам, не нашли своего подтверждения.

Решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным, за исключением случаев, когда такое последующее решение принято после признания судом первоначального решения собрания недействительным, или когда нарушение порядка принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения, в частности решение принято при отсутствии необходимого кворума (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ).

Согласно протокола № 6 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования, 27.04.2025, инициатором проведения являлся ФИО9,

<

адрес>, свидетельство о праве собственности №. Общая площадь помещений в многоквартирном доме (жилых и нежилых помещений) 6380,60 кв.м.Общая площадь жилых помещений (квартир) в многоквартирном доме 4928,70 кв.м. Общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме 1451, 90 кв.м.Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме 6380,60 кв.м (эквивалентно общей площади помещений в многоквартирном доме), что составляет 100% голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В общем собрании приняли участие 96 собственников помещений, приглашенные лица не участвовали. Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании, 4543, 48 кв.м. - 71,12% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.Сведения о лицах, принявших участие в собрании, указаны в листах регистрации собственников помещений являющихся неотъемлемой частью настоящего протокола.Кворум имеется. Собрание правомочно принимать решение по вопросам повестки дня.

За принятие решений по вопросам: 1. Выбрать председателя собрания, секретаря и членов счётной комиссии. 2. Подтвердить обоснованность демонтажа старых домофонов и установку новых домофонов «умный домофон» от компании Дом.ру. 3. Подтвердить наличие у ТСН права на согласование условий и заключение договора с компанией Дом.ру, который был заключен 26.08.2024.4.Утвердить размер платы за услугу видеодомофонии в сумме 122 руб. до получения от Дом.ру уведомления об отмене скидки на предоставленные услуги или об изменении стоимости услуг или повышении, а после получения уведомления от Дом.ру - в сумме 169 руб., проголосовало 71,12%. 

За принятие решения по вопросу 5.Наделить ТСН «ТСЖ «Фридриха Энгельса, 7» правом изменять стоимость услуги видеодомофония только в случае соответствующего изменения стоимости от исполнителя такой услуги (организации Дом.ру), проголосовало 70,68%, воздержалось – 0,43%.

За принятие решения по вопросу 6.Определить способ хранения старых устройств домофонов - ТСН «ТСЖ «Фридриха Энгельса, 7» в помещении теплового/водяного узла или ином помещении, позволяющем осуществлять такое хранение - проголосовало 71,12%. 

За принятие решения по вопросу 7. Принять решение об определении ТСН «ТСЖ «Фридриха Энгельса, 7» в качестве лица, которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров аренды части земельных участков, входящих в придомовую территорию дома, и части контейнерной площадки с целью установления дополнительных контейнеров), на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и на подписание указанных соглашений от имени собственников, проголосовало –67,58%, против – 1,94%, воздержалось – 1,60% (т. 2 л.д. 3-8). 

Решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (п. 4 ст. 181.4 ЖК РФ).

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

Проанализировав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, выслушав пояснений сторон, показания свидетелей, в том числе,со стороны истцов Свидетель №1,указавшего, что был извещен о проведении оспариваемых собраний, присутствовал на них, однако домофон работает не исправно, а также показания свидетелей со стороны ответчиков Свидетьель№2, Свидетель№3, пояснивших, что участвовалив собраниях, были извещены об их проведении,голосовали за поставленные на повестку дня вопросы, выразили свое волеизъявление,домофонная система работает исправно, принимая во внимание, чтодействия ТСН направлены на улучшение благосостояния МКД и в интересах всех его жителей,отсутствие доказательств, свидетельствующих о существенных нарушениях, допущенных ответчиками при проведении общих собраний, оформленных протоколами № 2 от 23.08.2024 и № 5 от 23.10.2025,учитывая, произведенный перерасчет за домофон (квитанция т. 2 л.д. 1, 2), а также проведение общего собрания собственников помещений МКД, оформленного протоколом № 6 от 27.04.2025, оснований, для признания которого недействительным в силу его ничтожности, не имеется, иподтвердившего решения по протоколам № 2 от 23.08.2024 и № 5 от 23.10.2025, суд находит исковые требования ФИО11,ФИО12 не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 12, 56, 67, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО11, ФИО12 к ФИО13, ТСН «ТСЖ Ф. Энгельса, 7», ФИО10 о признании недействительными решений общих собраний собственников помещений многоквартирного дома, оформленных протоколами № 2 от 23.08.2024, № 5 от 23.10.2024, № 6 от 27.04.2025 об отмене платы за домофон, целевого сбора, о возложении обязанности произвести перерасчет оплаты за жилое помещение, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд г.Воронежа.

Судья Е.В. Федосова 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30.09.2025.