Дело № 2а-85/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Симферополь 19 октября 2021 года 

Верховный Суд Республики Крым в составе: 

судьи Верховного Суда

Республики Крым ФИО1,

при секретаре Квита П.А.,

с участием представителя административного истца ФИО2,

представителя административного ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Южное сияние» к Совету Министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым об установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости,

с участием заинтересованных лиц Администрации города Керчи Республики Крым, Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Керчи Республики Крым, Межрайонной ИФНС России № 7 по Республике Крым

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Южное сияние» обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением к Совету Министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, в котором, с учётом уточнения, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – склады, адрес (месторасположение): 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 52307000,00 рублей по состоянию на 31 июля 2018 года.

В обоснование иска указывают, что ООО «Южное сияние» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № на основании договора аренды земельного участка от 4 декабря 2017 года, заключённого с Администрацией города Керчи Республики Крым сроком на 49 лет. Кадастровая стоимость земельного участка согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 31 июля 2018 г. составляет 127154652 рубля.

Отчётом об оценке №311/1/2020 частнопрактикующего оценщика ФИО4 от 12 марта 2021 г. определено, что рыночная стоимость данного земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 31 июля 2018 г. составляет 36945203,00 рубля. Поскольку утверждённый размер кадастровой стоимости объекта недвижимости значительно превышает размер его рыночной стоимости, это влечёт увеличение обязательств административного истца по уплате арендной платы, исчисляемой на основании и с учётом кадастровой стоимости земельного участка, чем нарушаются его права и законные интересы.

Определениями Верховного Суда Республики Крым от 5 мая 2021 г., 7 июня 2021 г., 20 сентября 2021 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечены Администрация города Керчи Республики Крым, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Керчи Республики Крым, Межрайонная ИФНС России № 7 по Республике Крым.

Представитель административного истца ФИО2 доводы уточнённого административного искового заявления поддержала и просила удовлетворить заявленные требования в полном объёме.

Представитель административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО3 возражал против удовлетворения требований административного иска в полном объёме. Свою позицию изложил в письменных возражениях (т.2 л.д.77-79, т.3 л.д.140).

Административный ответчик Совет министров Республики Крым в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще. Свою позицию изложили в письменных возражениях, имеющихся в материалах дела (т. 3 л.д. 152-156).

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, ходатайств об отложении рассмотрения дела в суд не поступало.

Представителем Администрации города Керчи Республики Крым в материалы дела представлены письменные возражения, в которых против удовлетворения требований административного иска возражают, просили отказать в его удовлетворении (т.2 л.д.35-43).

Исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 приведённой нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 поименованного закона предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 поименованного закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закреплено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 г.) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что 4 декабря 2017 г. между Администрацией г. Керчи Республики Крым (арендодателем) и ООО «Южное сияние» (арендатором) заключён договор аренды земельного участка (т.1 л.д.14-23), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору передан в аренду земельный участок, площадью 127568 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №. Размер, условия и порядок внесения арендной платы определены в пункте 2 приведённого договора.

В соответствии с подпунктами 2.2, 2.3, 2.4 указанного договора, годовой размер арендной платы составляет 3826542,48 рублей. Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения размера ставок арендной платы нормативной цены земельного участка.

Судом также установлено, что решением 10 сессии Керченского городского совета Республики Крым II созыва от 19 декабря 2019 года № 67-2/19 утверждён Порядок определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым. Указанное решение опубликовано на официальном сайте Керченского городского совета Республики Крым. В соответствии с пунктом 3 Решения, расчёт арендной платы, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков производится на основании действующей кадастровой оценки земельного участка.

Советом министров Республики Крым в соответствии с требованиями статьи 24.17 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принято распоряжение №1498-р от 29 ноября 2016 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. № 1492-р внесены изменения в Распоряжение № 1498-р, в том числе в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 Постановления № 28 от 30 июня 2015 г., затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем, могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость заявленного земельного участка, определённая по состоянию на 31 июля 2018 г., составляет 127154652,00 руб.

Согласно положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Административный истец, обращаясь в Верховный Суд Республики Крым с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путём установления его рыночной стоимости, в подтверждение заявленных требований представил отчёт об оценке № 311/1/2020 частнопрактикующего оценщика ФИО4 от 12 марта 2021 г. об определении рыночной стоимости земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: склады; площадью 127568 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 31 июля 2018 года определена равной 36945203,00 руб.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного истца судом назначалась судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам Центра экспертиз федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет».

Так, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления № 28 от 30 июня 2015 г., в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта Центра экспертиз федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет» ФИО5 № 2021/07/56 от 10 августа 2021 года (т.3 л.д.3-82), отчёт об оценке № 311/1/2020 оценщика ФИО4 от 12 марта 2021 г. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Оценщиком были нарушены пункт 22в ФСО № 7, пункт 5 ФСО № 3, пункт 8 ФСО № 1. Выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 31 июля 2018 года определена в размере 52307000,00 рублей.

Суд, оценивая представленный административным истцом отчёт, приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для того, чтобы принять его в качестве доказательства по настоящему делу, поскольку исследовательская часть отчета не позволяет установить критерии, по которым оценщик, используя сравнительный подход, метод распределения, выбрал для исследования объекты-аналоги. При этом оценщиком не обоснован выбор объектов-аналогов, не проведён в достаточном объёме анализ рынка.

В силу положений части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признаётся судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придёт к выводу, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности (часть 4).

Для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесён оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 ФСО№7).

Объектом-аналогом для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО№1).

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке (пункт 22 ФСО№7).

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определённые принципы её проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8). В заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием применённых методов, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта (статья 25).

С учётом установленных обстоятельств, оценив представленные в материалы дела отчёт и экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, руководствуясь положениями части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта Центра экспертиз федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет» ФИО5 № 2021/07/56 от 10 августа 2021 года (т.3 л.д.3-82) отвечает приведённым выше в решении суда требованиям законодательства и содержит выводы о достоверной рыночной стоимости земельного участка.

Данное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимым уровнем квалификации и профессиональной подготовки, соответствующим предмету исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечает требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание проведённого исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, при оценке использована информация, обеспечивающая достоверность заключения как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом исследования, в связи с чем, отвечают требованиям пункта 22 ФСО№ 7.

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом и сомнений у суда не вызывают. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражён порядок проведения расчётов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Кроме того, эксперт Центра экспертиз федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет» ФИО5 была допрошена в судебном заседании и дала полные и ясные пояснения по заданным вопросам. При определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки исследуемого объекта, с последовательным проведением корректировок на торг, на площадь, местоположение, вид разрешённого использования. Применение данных корректировок суд признаёт верным.

Анализ полученных результатов произведён в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Избранная экспертом методика в полной мере согласуется с требованиями Распоряжения Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», согласно которой рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчётная величина стоимости участка будет максимальной.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведён в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО№7.

Содержащиеся в заключении эксперта сведения при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых экспертом при расчёте итоговой величины рыночной стоимости.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Лицами, участвующими в деле, замечаний по основаниям достоверности результатов экспертного исследования суду не представлено.

Согласно абзацу четвёртому статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы определённую в результате судебной экспертизы рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, не представлено, и учитывая, что установленная в ходе рассмотрения дела рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости ниже утверждённой кадастровой, заявленные административные исковые требования ООО «Южное сияние» являются обоснованными и подлежат удовлетворению путём установления рыночной стоимости заявленного земельного участка с кадастровым номером №, площадью127175 +/-125 кв.м, по состоянию на 31 июля 2018 года в размере 52307000,00 рублей согласно заключению судебной оценочной экспертизы.

В соответствии со статьёй 24.20 Закона №135-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой, в том числе, вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу пункта 25 Постановления № 28 от 30 июня 2015 г. датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Административный истец ООО «Южное сияние» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 17 февраля 2020 г. № П/26 в Республике Крым при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 23 марта 2021 г., что подтверждается материалами настоящего административного дела (т.1 л.д.133-134) и не оспаривалось лицами, участвующими в деле.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Закона №135-ФЗ.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Южное сияние» – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 127568 +/-125 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – склады, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 31 июля 2018 года в размере 52307000 (пятьдесят два миллиона триста семь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 23 марта 2021 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 22 октября 2021 года.

Судья Верховного Суда

Республики Крым ФИО1