Дело № 2-1784/2023

УИД 13RS0025-01-2023-002083-72

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Саранск 26 октября 2023 г.

Октябрьский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в составе 

судьи Салахутдиновой А.М.,

при секретаре судебного заседания Семелевой С.В.,

с участием:

истца ФИО1 и её представителя ФИО2, действующей на основании части 6 статьи 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации согласно письменному заявлению истца,

ответчика ФИО3 и её представителя – адвоката Юрченкова Р.В., представившего ордер №250 от 10 августа 2023 г. адвокатского бюро «ФИО4, ФИО4 и Партнеры» адвокатской палаты Республики Мордовия и удостоверение № 626 от 8 февраля 2016 г.,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО5 в лице агентства недвижимости «АН «Этажи» г.Саранск,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании убытков, штрафа,

установил:

представитель ФИО2 в интересах ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании убытков, штрафа.

В обоснование заявленных требований указано, что в марте 2023 г. истец на сайте «Авито» нашел объявление о продаже однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с прикрепленными фотоснимками с изображение состояния продаваемой квартиры. В сопровождении представителя риэлтерского агентства «Этажи» ответчиком было продемонстрировано истцу состояние квартиры, при осмотре которой ответчик сообщил, что квартира перейдет в собственность истца с предметами мебели, в частности, с набором кухонной мебели (кухонного гарнитура), газовой плитой, встроенным шкафом (гардеробом), жалюзи на всех окнах, раковинами и вешалками, включенными в продажную стоимость квартиры и находящимися в исправном (рабочем) состоянии. 3 апреля 2023 г. сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязан не производить перепланировку квартиры, демонтаж оборудования и конструкций, демонтаж межкомнатных дверей, сантехники, в том числе строительно-монтажные работы. При невыполнении вышеуказанных условий договора предусмотрено возмещение причиненных покупателю убытков. 5 апреля 2023 г. между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, стоимостью 3 125 000 руб. Расчет за квартиру был полностью осуществлен в день подписания договора. В тот же день сделка была зарегистрирована в филиале ППК «Роскадастр» по Республике Мордовия. По условиям договора купли-продажи ответчик обязан освободить и передать истцу объект недвижимости в течение 30 дней после полного расчета. При нарушении данного условия продавец обязуется оплатить штраф в размере 2000 руб. за каждый день просрочки исполнения обязательств. Между тем, условие о передаче квартиры ответчиком не выполнено, т.к. при передаче ключей от квартиры подписать передаточный акт ответчик отказался. Также после получения ключей от квартиры истец обнаружил существенные недостатки, а именно, были произведены: замена газовой плиты на старую с ржавчиной и сквозными отверстиями, неподключенная к системе газоснабжения, находящуюся в нерабочем состоянии, замена душевой системы тропический душ на простой смеситель, демонтаж напольного плинтуса по всей квартире, демонтаж системы креплений в потайном шкафу, расположенном внутри стены в ванной комнате (над унитазом), а также установлено отсутствие вешалок в прихожей и подушек, входящих в комплект дивана. Поскольку изменение ответчиком состояния квартиры после ее продажи, по мнению истца, свидетельствует о нарушении достигнутых сторонами условий, 2 июня 2023 г. истцом была направлена в адрес ответчика претензия об устранении недостатков либо перечислении денежных средств в размере 52 122 руб., с оплатой штрафа за период с 6 мая 2023 г. по 2 июня 2023 г. в размере 56 000 руб. за отказ в передаче квартиры в установленном законом и договором порядке. Также ответчику было предложено 7 июня 2023 г. явиться для подписания передаточного акта, однако ответчик не явился и 27 июня 2023 г. направил ответ на претензию с приложением акта приема-передачи квартиры, не отражающего наличие недостатков в квартире.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просила взыскать с ответчика в пользу истца убытки в сумме 52 122 руб., штраф в размере 106 000 руб., а также возврат госпошлины.

В письменных возражениях на исковое заявление от 2 октября 2023 г. ответчик ФИО3 просила исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения, поскольку при продаже спорной квартиры она сделала покупателю скидку с учетом того, что часть предметов мебели и сантехники она заберет с собой, о чем риэлтор П2. обязалась передать истцу, на что покупатель согласился. При осмотре квартиры она также обозначила ФИО1 эти условия, что истца устроило. Во исполнение договоренности об оставлении в квартире ряда вещей и предметов мебели, при заключении основного договора купли-продажи, дополнительно 5 апреля 2023 г. между сторонами был подписан договор дарения вещей, которые в обязательном порядке ответчик обязуется оставить в квартире. 5 мая 2023 г. истцу были переданы ключи от квартиры, где ФИО1 еще раз внимательно её осмотрела, в которой на тот момент ответчиком тропический душ был заменен на обычную лейку, а также заменена газовая плита, о чем стороны договаривались, каких-либо претензий относительно этого истец при осмотре не высказывал, как и в переписке в мессенджере WhatsApp при обсуждении оплаты за коммунальные услуги, процесса выписки из квартиры. Поскольку предварительный договор, с обозначенными в нем условиями, утратил силу после заключения основного договора от 5 апреля 2023 г., ссылка истца на пункт 2.3 предварительного договора является необоснованной. Относительно требования истца о взыскании стоимости плинтуса напольного, углов, заглушек, соединителя в размере 4528 руб. отмечает, что плинтус в 2018 г. был демонтирован в связи с заменой напольного покрытия, в связи с чем ни на момент осмотра квартиры, ни на момент её фактической передачи его там не было, в том числе, как и ревизионного люка. Также в квартире никогда не стояло душевой системы «Frap 24802» и никакой договоренности между сторонами о том, что ответчик оставит в квартире систему тропический душ, не было, поэтому требование истца о взыскании стоимости вышеуказанной душевой системы в размере 17 000 руб. является необоснованным. Кроме того, договоренности между сторонами о том, что ответчик оставит в квартире имеющуюся газовую плиту, не было, а в договоре дарения вещей указано на дарение газовой плиты без указания марки, при этом, ею в квартире была оставлена другая плита марки «Гефест» в работоспособном состоянии, в связи с чем ответчику неизвестно, как появилась нерабочая плита марки «Гефест 3200-06» на момент её осмотра газовой службой. Поскольку газовая плита и тропический душ были в употреблении, требования истца о взыскании стоимости новых объектов являются необоснованными и неправильными. Учитывая, что споры относительно отсутствия в квартире тех или иных элементов относятся к вопросам недостатков проданной квартиры, которые регулируются другими нормами права, не влияющими на обстоятельство фактический передачи квартиры, ключи от которой были переданы своевременно 5 мая 2023 г., при этом, само по себе неподписание передаточного акта не свидетельствует о неисполнении продавцом обязанности по передаче квартиры, оснований для взыскания штрафа не имеется. Однако, в случае принятия судом решения о взыскании штрафа, ответчик просил снизить его размер до минимально возможного, с учетом обстоятельств дела (т.1 л.д.205-211).

В отзыве на возражения ФИО3 от 26 октября 2023 г. истец ФИО1 просила позицию ответчика, изложенную в письменных возражениях, отклонить, заявленные исковые требования удовлетворить, поскольку договор купли-продажи квартиры и договор дарения вещей взаимосвязаны между собой, в связи с чем продавец не вправе по своему усмотрению заменить подлежащие передаче истцу предметы мебели и оборудования, находящегося в квартире, что свидетельствует о неправомерности действий ответчика и о нарушении заключенных между сторонами договоров. Учитывая, что условия договора, предусматривающие порядок передачи квартиры, не содержат в себе неясностей, поэтому считает, что пока не подписан передаточный акт, квартира покупателю не передана, следовательно, начисление штрафа осуществлено правомерно. Поскольку истец не имеет возможности приобрести спорные предметы в состоянии, котором они были в квартире, оснований, препятствующих удовлетворению заявленных требований в части возмещения убытков, причиненных имуществу, без учета его износа, не имеется (т.2 л.д.29-34).

Определением Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 28 августа 2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО5 в лице агентства недвижимости «АН «Этажи» г.Саранск (л.д.114-118).

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, которые просила удовлетворить в полном объеме, пояснив также, что ответчик не передал ей квартиру должным образом, поэтому она и обратилась в суд. До приобретения квартиры она 1 раз её осмотрела и её все устроило, ключи от квартиры ей были переданы 5 мая 2023 г. в подъезде дома, при этом они с ответчиком поднялись в квартиру и она сразу предъявила претензии ФИО3 по поводу отсутствия плинтусов, что установлена газовая плита другой марки, на что ответчик пообещал устранить недостатки. 2 июня 2023 г. она направила ответчику претензию о выявленных недостатков и о вызове на 7 июня 2023 г. для подписания акта приема-передачи квартиры, однако ответчик не явился, при этом до 2 июня 2023 г. они с ответчиком данные недостатки не обсуждали, общались только касательно оплаты коммунальных услуг.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 требования своего доверителя поддержала в полном объеме по изложенным в исковом заявлении и отзыве на возражения ответчика основаниям, которые просила удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика – адвокат Юрченков Р.В. исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, в удовлетворении которых просил отказать в полном объеме, пояснив также, что все условия договоров купли-продажи и дарения со стороны ответчика соблюдены, квартира фактически передана истцу в установленный срок - 5 мая 2023 г., а обстоятельства неподписания передаточного акта не имеют значения. 

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явилась, о дне судебного заседания извещалась своевременно и надлежаще судебным извещением, направленным заказным письмом с уведомлением по месту её регистрации (жительства), однако указанная судебная корреспонденция не доставлена по причине: «истек срок хранения», при этом объективной невозможности получения судебной корреспонденции по адресу, указанному в качестве места её регистрации (жительства), суду не представлено, как и сведений об ином месте жительства.

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика – индивидуальный предприниматель ФИО5 в лице агентства недвижимости «АН «Этажи» г.Саранск не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена заблаговременно и надлежаще, о причинах неявки суд не известила, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представила, отложить разбирательство по делу не просила (т.2 л.д.20).

В письменных пояснениях от 25 сентября 2023 г. представитель третьего лица ИП ФИО5 – ФИО6, действующая на основании доверенности от 9 февраля 2023 г. №1, сообщила, что в рамках исполнения агентского договора, заключенного с ФИО3, ответчик представил фото квартиры, которое было размещено с объявлением на сайтах с целью привлечения покупателей. В начале апреля 2023 г. с АН «Этажи» связался истец, которому специалист по недвижимости провел показ квартиры, в рамках которого было обговорено, что квартира продается с предметами интерьера: кухонный гарнитур с газовой плитой, встроенный шкаф (гардероб), жалюзи на всех окнах, вешалки, составляющие ванной комнаты (унитаз, раковина, ванна и предметы сантехники (краны, тропический душ, лейки и т.д.). При осмотре в квартире присутствовали мебель, техника и сантехника, указанные на фотографиях, представленных ответчиком. Согласовав все существенные условия договора, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи от 3 апреля 2023 г. Договор купли-продажи был заключен 5 апреля 2023 г., подписанный собственноручно сторонами. Также в момент заключения договора был заключен договор дарения вещей, список которых определен в приложении №1. Также в договоре купли-продажи был определен срок освобождения объекта, который составлял 30 дней после полного расчета с продавцом. После сделки со специалистом связался истец с просьбой присутствовать на приемке квартиры. 10 мая 2023 г. был составлен акт осмотра в отсутствие ответчика, изложенное в акте осмотра подтверждает (т.1 л.д.193). 

Кроме того, участники процесса, помимо направления извещений о времени и месте рассмотрения дела, извещались также и путем размещения информации по делу на официальном сайте Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»: http://oktyabrsky.mor.sudrf.ru в соответствии с требованиями части 7 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Учитывая, что согласно статье 6.1 ГПК РФ реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других участников процесса на справедливое судебное разбирательство в разумный срок, суд на основании статьи 167 ГПК РФ приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, поскольку их неявка не является препятствием к разбирательству дела по имеющимся в деле доказательствам.

Суд, выслушав объяснения истца и представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства и рассмотрев дело в пределах заявленных исковых требований, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из представленных материалов, 2 апреля 2023 г. между ФИО3 (принципал) и ИП ФИО5 (агент) заключен агентский договор №36048703 по продаже (номер предлистинга 8547817), согласно которому принципал поручает агенту действовать от имени и за счет принципала с целью продажи объекта недвижимости по адресу: 

<

адрес> (пункт 1.1). Принципал обязуется выплатить вознаграждение агенту в размере и на условиях, указанных в разделе 2 настоящего договора (пункт 1.2). Агент обязан оказать содействие принципалу по сбору документов, необходимых для сделки, а также провести переговоры от имени принципала с потенциальными покупателями (пункт 3.1.4). Принципал обязан незамедлительно письменно сообщать агенту о всех изменениях, влияющих на своевременность и качество выполнения агентом своих обязательств по агентскому договору, включая, но не ограничиваясь, об имеющихся недостатках объекта недвижимости, а также всех обстоятельствах, препятствующих его отчуждению. В случае обращения взыскания на объект недвижимости и/или получения каких-либо требований в отношении объекта недвижимости со стороны третьих лиц/госорганов принципал обязан немедленно сообщить об этом агенту (пункт 3.2.4) (т.1 л.д.164-165).

Согласно дополнительному соглашению к агентскому договору от 2 апреля 2023 г., заключенному между ФИО3 (принципал) и ИП ФИО5 (агент), принципал оплачивает агенту агентское вознаграждение в соответствии с агентским договором №36048703 от 2 апреля 2023 г. в размере 66 250 руб. (т.1 л.д.145).

Также 2 апреля 2023 г. между ФИО1 (принципал) и ИП ФИО5 (агент) заключен агентский договор №39076976 по покупке, согласно которому принципал поручает агенту действовать от имени и за счет принципала с целью покупки объекта недвижимости (пункт 1.1). Принципал обязуется выплатить вознаграждение агенту в размере и на условиях, указанных в разделе 2 настоящего договора (пункт 1.2). Агент обязан оказать содействие принципалу по сбору документов, необходимых для сделки, а также проводить переговоры от имени принципала с потенциальными продавцами (пункт 3.1.4) (т.1 л.д.8-10).

На основании дополнительного соглашения к агентскому договору от 2 апреля 2023 г. (приложение №2), заключенного между ФИО1 (принципал) и ИП ФИО5 (агент), принципал оплачивает агенту агентское вознаграждение в соответствии с агентским договором №39076976 от 2 апреля 2023 г. в размере 25 000 руб. (т.1 об.ст. л.д.10- л.д.11).

3 апреля 2023 г. между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи имущества (с условием обеспечения обязательства задатком), согласно которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор – договор купли-продажи объекта недвижимости в установленной действующим законодательством форме (т.1 л.д.12-14).

Основной договор будет заключен сторонами в срок по 9 апреля 2023 г. включительно (пункт 1.3 договора).

Стоимость объекта недвижимости составляет 3 125 000 руб., расчет между сторонами производится в следующем порядке: 50 000 руб. – покупатель перечисляет продавцу в качестве задатка, 3 075 000 руб. – покупатель передает продавцу за счет собственных средств не позднее 5 дней после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к покупателю (пункт 1.5 договора).

Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующий объект недвижимости – жилое помещение (квартира) по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

...> кв.м, расположенное на 8 этаже (пункт 2.1 договора).

После подписания настоящего договора не производить перепланировку объекта, демонтаж оборудования и конструкций, демонтаж межкомнатных дверей, сантехники, а также на производить ремонтно-строительные работы без согласования с покупателем, не заключать с третьими лицами аналогичных договоров в целях отчуждения объекта (пункт 2.3 договора).

Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки (пункт 2.4 договора).

Продавец обязуется освободить объект недвижимости в течение 30 дней после полного расчета по основному договору. При нарушении данного условия, продавец обязуется оплатить покупателю штраф в размере 2000 руб. за каждый день просрочки исполнения обязательства (пункт 6.2 договора).

Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до срока, указанного в пункте 1.3 настоящего договора (пункт 7.3 договора). 

4 апреля 2023 г. ФИО1 перечислены ФИО3 денежные средства в размере 50 000 руб. в счет задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества (об.ст. л.д.14).

5 апреля 2023 г. между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество – жилое помещение (квартира) по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

...> кв.м, расположенное на 8 этаже жилого дома, кадастровый 

<

..> (пункт 1 договора).

Стороны оценивают объект недвижимости в 3 125 000 руб., соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и изменению не подлежит (пункт 3 договора).

Расчет между сторонами производится в следующем порядке: 50 000 руб. – покупатель передал продавцу за счет собственных средств до подписания настоящего договора, 3 075 000 руб. – выплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств в день подписания и подачи настоящего договора и необходимых документов в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (пункт 4 договора).

Покупатель удовлетворен качественным состоянием объекта недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра объекта недвижимости перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец (пункт 8 договора).

Продавец обязуется освободить и передать объект недвижимости в течение 30 дней после полного расчета с ним по настоящему договору. При нарушении данного условия, продавец обязуется оплатить покупателю штраф в размере 2000 руб. за каждый день просрочки исполнения обязательства (пункт 13 договора).

Покупатель приобретает право собственности на указанный объект недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (пункт 14 договора).

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации при фактической передаче объекта недвижимости сторонами составляется передаточный акт (пункт 15 договора). 

Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания (пункт 22 договора).

Право на объект недвижимости, подлежащее государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (пункт 23 договора). 

В тот же день, т.е. 5 апреля 2023 г. между сторонами заключен договор дарения вещей, предметом которого является дарение движимого имущества (мебели, предметов быта, оборудования и пр.), находящегося по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.17).

Перечень вещей приведен в приложении №1 к договору дарения от 5 апреля 2023 г., согласно которому даритель ФИО3 в соответствии с договором дарения от 5 апреля 2023 г. передала одаряемой ФИО1 следующие вещи: кухонный гарнитур - 1 шт., диван - 1 шт., встроенный шкаф (гардероб) – 1 шт., газовая плита – 1 шт., жалюзи на всех окнах, раковина – 1 шт., вешалка – 1 шт. (т.1 л.д.17). 

Исходя из расписки от 5 апреля 2023 г., продавец ФИО3 подтверждает, что покупатель ФИО1 передала денежную сумму в размере 3 075 000 руб., полученную ею согласно договору купли-продажи от 5 апреля 2023 г. в отношении квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.16).

Государственная регистрация права собственности истца на указанную квартиру произведена 6 апреля 2023 г. (т.1 л.д.6-7, 48-49).

Из объяснений истца также установлено, что ключи от спорной квартиры были переданы ФИО3 истцу ФИО1 5 мая 2023 г., акт приема-передачи квартиры до настоящего времени сторонами не подписан.

10 мая 2023 г. истцом в присутствии агента недвижимости П2. составлен акт осмотра квартиры с замечаниями, т.к. на предварительном осмотре квартиры продавцом было заявлено к продаже газовая плита марки «Гореин» в хорошем рабочем состоянии, тропический душ в ванной комнате марки «Frap», вешалка, диван, по всей квартире плинтус, однако после покупки квартиры при передаче ключей было следующее: отсутствовали тропический душ, плинтус, вешалка, диван не в комплекте (отсутствуют ножка и подушки), газовая плита не подключена, другой марки, с огромной дырой, сняты доводчики инсталляции над унитазом (т.1 л.д.20).

Сторона ответчика указывает, что акт осмотра квартиры от 10 мая 2023 г., представленный истцом, составлен в отсутствие ФИО3, которая на осмотр не приглашалась, копия акта ей не вручалась и не направлялась.

Иного истцом в материалы дела не представлено.

При этом ссылка стороны истца на то, что третье лицо – агентство недвижимости подтверждает факт уведомления ответчика о необходимости явки 10 мая 2023 г. для подписания передаточного акта квартиры, судом отклоняется, поскольку письменными пояснениями представителя ФИО6 от 25 сентября 2023 г. и письменными пояснениями свидетеля П2. данное обстоятельство не подтверждается, напротив, свидетель указывает, что со слов истца стало известно, что истец оповестил ответчика о том, что они с истцом придут на одностороннюю приемку квартиры (т.1 л.д.193, 213).

В претензии от 2 июня 2023 г. ФИО1 предложила ФИО3 в течение 5-ти дней устранить недостатки либо перечислить на её счет денежные средства в счет компенсации расходов на устранение недостатков, обнаруженных при повторном осмотре квартиры, в размере 52 122 руб., из них: 17 000 руб. – душевая система «Frap 24802», 25 999 руб. – газовая плита «Gorenje GG5A12WF», 4528 руб. – плинтус напольный (каштан, генри 2,20), углы, заглушки, соединитель, 4595 руб. – люк ревизионный (скрытый, нажимной ЛсИС металл 50х40 см), а также просила в добровольном порядке выплатить ей штраф за период с 6 мая 2023 г. по 2 июня 2023 г. в сумме 56 000 руб. за отказ в передаче квартиры в установленном законом и договором порядке, с предложением явиться в 11.00 час. 7 июня 2023 г. по адресу: 

<

...>, офис «Этажи» для подписания передаточного акта квартиры (т.1 л.д.21-22).

Согласно акту от 7 июня 2023 г., составленному покупателем П2. и ФИО1, продавец ФИО3 для добровольного урегулирования претензии и составления передаточного акта в назначенное время не явилась без указания причин (т.1 л.д.23).

Как следует из ответа на претензию истца от 27 июня 2023 г., ответчик указал на несогласие с ней по причине её необоснованности (т.1 л.д.24).

29 июня 2023 г. истец получил односторонний акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи от 5 апреля 2023 г., подписанный ответчиком (т.1 л.д.25, т.2 л.д.9). 

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или в иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется

Как следует из требований статьи 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Понятие квартиры, относящейся к жилым помещениям, закреплено в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ), учитывая, что квартира предназначена для проживания граждан в ней.

Так, на основании части 3 статьи 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

На квартиры, расположенные в многоквартирном доме, распространяются нормы СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», в соответствии с которыми:

- комната ванная: вспомогательное санитарно-гигиеническое помещение, оборудованное ванной (душевой кабиной) и раковиной (умывальником) (пункт 3.1.14),

- комната жилая: часть квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан (пункт 3.1.15),

- кухня: вспомогательное помещение с обеденной зоной, а также местом для размещения кухонного оборудования для приготовления пищи, мойки, хранения посуды и инвентаря (пункт 3.1.16),

- туалет: вспомогательное санитарно-гигиеническое помещение, оборудованное унитазом со смывным бачком (пункт 3.1.35).

Исходя из пункта 5.7 указанных СП, необходимо предусматривать следующее оборудование вспомогательных помещений:

- в кухне - мойку, кухонную плиту (или варочную панель и жарочный шкаф) для приготовления пищи;

- в ванной комнате - в соответствии с пунктом 3.1.14;

- в уборной - в соответствии с пунктом 3.1.36;

- в туалете - в соответствии с пунктом 3.1.35;

- в совмещенном санузле - ванну (душевую кабину), умывальник и унитаз со смывным бачком.

Таким образом, квартира предназначена для проживания граждан, а находящиеся в ней помещения вспомогательного использования (кухня, ванная комната, туалет) предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в квартире, то есть для приготовления пищи, приема водных процедур, отправления естественных нужд, соответственно, квартира должна быть оборудована сантехническими приборами и другим необходимым для этого оборудованием.

Учитывая, что иное в договоре купли-продажи, оформленном между сторонами, не оговорено, то ответчик обязан был передать истцу квартиру, предназначенную именно для проживания истца, так как в этих целях квартира им и приобреталась, то есть в квартире должны быть установлены необходимые оборудование и сантехнические приборы (ванная, раковина (умывальник), унитаз, мойка, кухонная плита). 

Сторонами не оспаривалось в суде, что в квартире, приобретенной истцом, были установлены вышеуказанное оборудование и сантехнические приборы.

Из содержания заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры условий о комплектности жилого помещения в части оборудования мебелью и сантехникой не содержится. 

В обоснование доводов о наличии договоренности с агентом риэлтора П2. по поводу вещей, которые ответчик оставляет после продажи квартиры, представителем ответчика суду представлен нотариально заверенный 23 октября 2023 г. протокол осмотра мобильного телефона марки «GALAXY A 52», принадлежащего истцу, зафиксировавший переписку в мессенджере «WhatsApp», согласно которой ФИО3 до продажи квартиры обозначила следующие движимые вещи: полностью кухню (без вытяжки), диван, шкаф-купе (гардеробная), в ванной – туалет, ванна и раковина, жалюзи везде, на балконе - недоделанный шкаф (нет дверок), оставляемые в квартире после её продажи (т.2 л.д.26-28). 

Также из данной переписки усматривается, что при решении вопроса о предоставлении покупателю скидки агентом риэлтора Юлей указывалось: «25 000 сыграет роль? Тем более плиту меняешь ещё».

Иная переписка, на основании которой можно было бы оспорить представленную переписку другими участниками процесса, суду не представлена, сведения о том, что указанная переписка касается иных взаимоотношений, отсутствуют, в связи с чем суд при принятии решения принимает её во внимание.

Допустимых и достоверных доказательств продажи ФИО3 квартиры с включением в её стоимость указанного ФИО1 в иске имущества – душевой системы «Frap 24802», газовой плиты «Gorenje GG5A12WF», плинтуса напольного, люка ревизионного (скрытого, нажимного) материалы дела не содержат.

Истцом не оспаривались условия договора купли-продажи, заключенного с ФИО3, и не представлены доказательства несоответствия жилого помещения условиям договора. 

При этом подписанный сторонами договор дарения вещей от 5 апреля 2023 г. не содержит указания на стоимость и идентифицирующие признаки движимого имущества, которое даритель ФИО3 обязуется передать одаряемой ФИО1 в собственность в день фактического перехода права собственности на спорную квартиру. 

Данных о том, что сторонами были оговорены условия о качестве движимого имущества, и ответчиком была дана гарантия о качестве в отношении указанных объектов – кухонного гарнитура, дивана, встроенного шкафа, газовой плиты, жалюзи, раковины и вешалки, договор также не содержит.

На основании исследованных доказательств суд приходит к выводу, что доводы стороны истца о заключении договора купли-продажи жилого помещения с наличием в квартире - душевой системы «Frap 24802», газовой плиты «Gorenje GG5A12WF», плинтуса напольного, люка ревизионного (скрытого, нажимного), как условия надлежащего качества квартиры, не нашли подтверждения в судебном заседании.

Ссылка стороны истца на то, что между сторонами был заключен предварительный договор от 3 апреля 2023 г., предусматривающий обязанность продавца не производить перепланировку квартиры, строительно-монтажные работы, демонтаж оборудования и конструкций, межкомнатных дверей, сантехники, в связи с чем ФИО3 не вправе была менять газовую плиту и душевую систему «тропический душ» на простую лейку, не может быть принята во внимание исходя из следующего.

Действительно, как установлено судом из пояснений представителя ответчика и представленных им чеков, ФИО3 приобретены: 15 июля 2022 г. – комбинированная плита марки «Gorenje КN5142WF» (50-55 см) стоимостью 28 654 руб., 22 июля 2022 г. – душевая стойка с термостатом и тропическим душем марки «Gappo G2491» стоимостью 12 169 руб., которые были установлены в спорной квартире до её продажи (т.1 л.д.112-113, 221).

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Как указывалось ранее, по условиям заключенного между сторонами предварительного договора он вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до срока, указанного в пункте 1.3 настоящего договора, т.е. до заключения основного договора, который будет заключен сторонами в срок по 9 апреля 2023 г. включительно.

Поскольку 5 апреля 2023 г. между сторонами был заключен основной договор купли-продажи квартиры, послуживший основанием для перехода права собственности на квартиру от ФИО3 к ФИО1, то обстоятельства предварительного договора утратили юридическую силу, в связи с чем обязательства, указанные в предварительном договоре, не могут оцениваться судом.

При этом вышеуказанное условие, обозначенное в предварительном договоре под пунктом 2.3, на которое ссылается сторона истца, не прописано в основном договоре купли-продажи.

Следовательно, оснований считать, что ответчик не вправе был производить замену газовой плиты и душевой системы у суда не имеется. 

Наличие фото газовой плиты и душевой системы в объявлении о продаже квартиры (т.1 л.д.103,105,178,180), обсуждение данного вопроса сторонами, в том числе с агентом риэлтора, о чем свидетельствуют письменные пояснения представителя третьего лица ФИО6 (т.1 л.д.193) и свидетеля П1. (т.1 л.д.213), не исключает необходимость надлежащего оформления сделки и само по себе не свидетельствует о возникновении у ФИО3 обязанности передать вышеуказанные вещи ФИО1, а также не может являться основанием приобретения истцом права собственности на это имущество.

При таких обстоятельствах, наличие душевой лейки, оставленной ответчиком вместо душевой системы «тропический душ», в исправном состоянии, иного истцом в материалы дела не представлено, права истца не нарушает.

Учитывая, что акт осмотра квартиры от 10 мая 2023 г. составлен без участия ответчика, который не приглашался на осмотр квартиры, невозможно достоверно установить при проведении осмотра, на какую именно газовую плиту произведена её замена – предоставленную ответчиком или иную в нерабочем состоянии, тем более, ответчик оспаривает факт того, что в квартире им была оставлена газовая плита марки «Гефест 3200-06» с дырой.

Таким образом, суд считает, что по представленным истцом в обоснование своих требований акту осмотра квартиры от 10 мая 2023 г., акту обследования внутридомового (внутриквартирного) газового оборудования от 17 мая 2023 г., акту сдачи-приемки выполненных работ по договору о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и/или внутриквартирного газового оборудования от 11 мая 2023 г. (т.1 л.д.18-20), ввиду отсутствия достаточных и безусловных доказательств относимости газовой плиты к спорным обстоятельствам дела, невозможно определенно утверждать, что именно газовая плита, оставленная ответчиком в спорной квартире, не пригодна к дальнейшему использованию.

Также суду в порядке статьи 56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что на момент осмотра и продажи жилого помещения в нём находились плинтус напольный и люк ревизионный (скрытый, нажимной), при этом усматривается из представленных ответчиком фотоснимков отсутствие плинтуса по всему периметру квартиры в период его проживания (т.1 л.д.137-139), а из скриншота карточки товара в интернет-магазине «Wildberries» – наличие функционального люка под сантехнику «Alkraft» (т.1 л.д.141), вместе с тем, отсутствие плинтуса и люка ревизионного не является недостатком квартиры, не нарушает технические нормы. 

Доказательств того, что имеющийся люк в квартире на момент приобретения недвижимости находился в нерабочем состоянии, в материалы дела не представлено. 

Как указывалось ранее, исходя из пункта 8 договора купли-продажи, покупатель удовлетворен качественным состоянием объекта недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра объекта недвижимости перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

В то время как надлежащие и достаточные доказательства, опровергающие названные обстоятельства и свидетельствующие об ином, отсутствуют.

Кроме того, как установлено судом, в квартире находились комбинированная плита марки «Gorenje КN5142WF» (50-55 см) и душевая стойка с термостатом и тропическим душем марки «Gappo G2491», которые на дату заключения договора купли-продажи эксплуатировались более 6 месяцев, однако истцом заявлено и в ходе рассмотрения дела поддерживалось требование о взыскании с ответчика стоимости новой газовой плиты иной марки «Gorenje GG5A12WF» - 25 999 руб. (т.1 л.д.27) и новой душевой системы иной марки «FRAP 24802» - 17 000 руб. (т.1 л.д.30), т.е. без учета длительности употребления и износа вещей.

Несмотря на предложение суда и разъяснение последствий отказа от назначения экспертизы, истец заявлять ходатайство о проведении по делу судебной оценочной экспертизы для определения стоимости газовой плиты и душевой системы с учетом их износа, отказался.

Доводы представителя истца о том, что при возмещении убытков по настоящему делу необходимо учитывать стоимость новых вещей, без учета их износа, суд не может принять во внимание, поскольку вещи, в отношении которых предъявлен иск, были в употреблении, при этом на рынке вещей находятся не только новые вещи и аналоги, но и бывшие в употреблении.

Ссылка стороны истца на судебную практику (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11 февраля 2020 г. по делу N 88-1290/2020, апелляционное определение Московского городского суда от 16.07.2019 по делу N 33-32387/2019), т.е. по другим делам, принятым по обстоятельствам, не являющимся тождественными настоящему спору, является несостоятельной, т.к. при рассмотрении дел судами учитываются обстоятельства, присущие каждому конкретному делу и основанные на представленных доказательствах.

При таких обстоятельствах, заявленное исковое требование в размере стоимости новых газовой плиты и душевой системы также является необоснованным.

Разрешая требования ФИО1 в части взыскания с ответчика штрафа в размере 106 000 руб. за период с 6 мая 2023 г. по 27 июня 2023 г. за отказ в передаче квартиры в установленные договором порядке и сроки согласно расчету 2000 руб. за каждый день (53 дня х 2000 руб.), суд исходит из следующего.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ предусмотрено что, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Договор купли-продажи от 5 апреля 2023 г. заключен в соответствии с требованиями закона, отвечает требованиям статей 549 и 550 ГК РФ. 

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю ФИО3 – 6 апреля 2023 г. в установленном порядке (статья 551 ГК РФ).

Квартира фактически передана ответчиком во владение истца путем передачи ключей от квартиры – 5 мая 2023 г., и с этого времени ФИО3 в квартире не проживала и в ней не появлялась.

Таким образом, действия покупателя, который продолжает пользоваться квартирой, могут свидетельствовать о принятии им переданного продавцом имущества даже в отсутствие подписанного акта приема-передачи.

В силу положений части 1 статьи 3 и части 1 статьи 4 ГПК РФ обязательным условием реализации права на судебную защиту является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

Истец указывает в качестве нарушенного права отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи квартиры, при этом ФИО1 не заявляет о неисполнении ответчиком самой обязанности передать квартиру, которая истцу была передана в установленный в договоре купли-продажи срок – в течение 30 дней после полного расчета по договору, однако сторонами по причине разногласий по содержанию акта приема-передачи не был подписан акт.

Доказательств того, что истец лишен права пользоваться принадлежащей ему квартирой, в ходе рассмотрения дела ФИО1 не представлено, а судом не добыто. 

Между тем, отсутствие акта приема-передачи квартиры хотя и нарушает условия договора, однако не влечет для покупателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, и само по себе, с учетом положений статьи 556 ГК РФ, не свидетельствует о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче имущества покупателю, а покупатель - обязанность по принятию проданного ему объекта недвижимости, т.е. не свидетельствует о нарушении права покупателя, в связи с чем оснований для возложения на продавца обязанность оплатить покупателю штраф в размере 2000 руб. за каждый день просрочки исполнения обязательства не имеется.

Ссылка стороны истца на определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 мая 2018 г. N 58-КГ18-11, подтверждающее, якобы, их позицию о правомерности начисления штрафа, не может быть принята во внимание, т.к. из вышеуказанного судебного акта также следует, что действия покупателя, который продолжает пользоваться квартирой и постоянно проживает в ней, могут свидетельствовать о принятии им переданного продавцом имущества даже в отсутствие подписанного акта приема-передачи. При этом следует учитывать, что отсутствие акта приема-передачи квартиры хотя и нарушает условия договора, однако не влечет такой ущерб, что сторона договора в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Таким образом, суд полагает, что позиция истца в части необходимости взыскания штрафа за неподписание передаточного акта при установленных обстоятельствах (передача ключей в установленный срок и фактическое проживание покупателя в приобретенной квартире) не нашла своего подтверждения.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований в полном объеме.

Поскольку судом отказано в удовлетворении иска, отсутствуют основания и для взыскания с ответчика судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 4362 руб. (т.1 л.д.1), понесенных истцом при подаче искового заявления.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 (ИНН 

<

..>) к ФИО3 (ИНН 

<

..>) о взыскании убытков, штрафа оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи жалобы через Октябрьский районный суд г. Саранска Республики Мордовия.

Судья Октябрьского районного суда

г. Саранска Республики Мордовия А.М. Салахутдинова

Мотивированное решение составлено 27 октября 2023 года.

Судья Октябрьского районного суда

г. Саранска Республики Мордовия А.М. Салахутдинова