Дело №2-77/2025

УИД 23RS0052-01-2024-001804-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 марта 2025 года город Тихорецк

Тихорецкий городской суд Краснодарского края в составе:

судьи Сухорутченко В.А., 

секретаря судебного заседания Пастарнак Е.Ю.,

с участием представителя истца ФИО2 – ФИО3, действующего по нотариальной доверенности 23АВ5510673 от 03.10.2024,

представителя ответчика - администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района ФИО4, действующей по доверенности №11 от 26.12.2024,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО5, действующей по доверенности №424 от 09.12.2024.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района о сохранении станции технического обслуживания с автомойкой в существующем виде, признании права собственности на объект недвижимого имущества,

установил:

ФИО2 обратилась с иском к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района о сохранении в существующем виде станции технического обслуживания с автомойкой, расположенной по адресу: 

<

адрес> и о признании права собственности. 

Требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 621,9 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>. 

Администрацией Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, наследодателю ФИО1 было выдано разрешение на строительство № от 27.09.2014 объекта капитального строительства: СТО с автомойкой», общей площадью 621,87 кв.м., площадью застройки 371,14 кв.м., строительным объемом 3136,13 куб.м. (количество этажей – 2) на земельном участке общей площадью 1594,0 кв.м., расположенном по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>, срок действия разрешения до 26.09.2014. 23.09.2014 срок разрешения на строительство продлен до 26.09.2015. Однако работы по строительству объекта незавершенного строительства были окончены в 2024 году, то есть за пределами срока разрешения на строительство, в связи с чем здание получило статус самовольно реконструированного. 

Согласно техническому паспорту здания СТО с автомойкой составленному по состоянию на 25.07.2024 года Тихорецким отделением Южного филиала ППК «Роскадастр», экспликация и площадь помещений нежилого здания выглядит следующим образом:

- помещение №1 – назначение не определено, площадью 20,7 кв.м.;

- помещение №2 – назначение не определено, площадью 71,1 кв.м.;

- помещение №3 – назначение не определено, площадью 28,2 кв.м.;

- - помещение №4 – назначение не определено, площадью 6,2 кв.м.;

- помещение №5 – назначение не определено, площадью 5,7 кв.м., 

- помещение №6 – назначение не определено, площадью 6,6 кв.м.;

- помещение №7 – туалет, площадью 1,7 кв.м., 

- помещение №8 – туалет, площадью 1,7 кв.м., 

- помещение №9 – коридор, площадью 6,4 кв.м., 

- помещение №10 – котельная, площадью 8,9 кв.м., 

- помещение №11 – назначение не определено, площадью 10,6 кв.м., 

- помещение №12 – назначение не определено, площадью 64,3 кв.м., 

- помещение №13 – назначение не определено, площадью 70,1 кв.м., 

- помещение №14 – туалет, площадью 1,7 кв.м.,

- помещение №15 – туалет, площадью 1,7 кв.м., 

- помещение №16 – коридор, площадью 3,6 кв.м.

- помещение №17 – назначение не определено, площадью 7,8 кв.м.,

- помещение №18 – коридор, площадью 18,0 кв.м., 

- помещение №19 – коридор, площадью 21,4 кв.м. 

Итого по помещению по первому этажу: основная площадь – 291,3 кв.м., вспомогательная площадь – 65,1 кв.м.

- помещение №20 – лестничная площадка, площадью 5,3 кв.м.,

- помещение №21 – назначение не определено, площадью 21,2 кв.м.,

- помещение №22 – назначение не определено, площадью 343,2 кв.м.,

Итого по помещению по второму этажу: основная площадь – 364,4 кв.м., вспомогательная площадь – 5,3 кв.м.

Всего по зданию (строению): 726,1 кв.м.

Истец, указывая, что объект недвижимости является самовольной постройкой, не имея иной возможности защиты права, просит сохранить в существующем виде двухэтажное здание общей площадью 726,1 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>; прекратить за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 621,9 кв.м., степенью готовности 17%, расположенный по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>, путем погашения соответствующей записи ЕГРН; признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание – СТО с автомойкой, этажностью 2, общей площадью 726,1 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>. 

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещена. 

Представитель ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика - администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, пояснила, что возведенный объект не соответствует требования, установленным правилами землепользования и застройки Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района. Строительство объекта велось после окончания срока действия разрешения на строительство. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО5 в судебном заседании просила вынести решение на усмотрение суда.

Выслушав, участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд находит следующее. 

В судебном заседании установлено, что согласно выпискам из ЕГРН от 26.08.2023 ФИО2 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, площадью 621,9 кв.м., степень готовности: 17%, проектируемое назначение: нежилое, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>. 

Также ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону серии №, выданного нотариусом Орловского нотариального округа Ростовской области; договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №5000003700 от 02.12.2013 принадлежит на праве аренды земельный участок площадью 1594 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования; для размещения станции технического обслуживания с автомойкой, расположенный по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>. 

27 сентября 2013 года администрацией Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, наследодателю ФИО1 было выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства: СТО с автомойкой», общей площадью 621,87 кв.м., площадью застройки 371,14 кв.м., строительным объемом 3136,13 куб.м. (количество этажей – 2) на земельном участке общей площадью 1594,0 кв.м., расположенном по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>, срок действия разрешения до 26.09.2014. 

23.09.2014 срок разрешения на строительство продлен до 26.09.2015, однако работы по строительству объекта незавершенного строительства были окончены в 2024 году, то есть за пределами срока разрешения на строительство, в связи с чем здание получило статус самовольно реконструированного.

07 ноября 2023 года между администрацией Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №734, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 1594,0 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения станции технического обслуживания с автомойкой, по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>. 

В силу пункта 7.1 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №734, договор вступает в силу со дня его государственной регистрации, и действует в течение трех лет. 

Из пункта 10.2 указанного договора следует, что арендатор обязан обеспечить строительство объекта в соответствии с целевым использованием земельного участка в течение трех лет. 

Согласно техническому паспорту здания СТО с автомойкой составленному по состоянию на 25.07.2024 года Тихорецким отделением Южного филиала ППК «Роскадастр», экспликация и площадь помещений нежилого здания выглядит следующим образом:

- помещение №1 – назначение не определено, площадью 20,7 кв.м.;

- помещение №2 – назначение не определено, площадью 71,1 кв.м.;

- помещение №3 – назначение не определено, площадью 28,2 кв.м.;

- - помещение №4 – назначение не определено, площадью 6,2 кв.м.;

- помещение №5 – назначение не определено, площадью 5,7 кв.м., 

- помещение №6 – назначение не определено, площадью 6,6 кв.м.;

- помещение №7 – туалет, площадью 1,7 кв.м., 

- помещение №8 – туалет, площадью 1,7 кв.м., 

- помещение №9 – коридор, площадью 6,4 кв.м., 

- помещение №10 – котельная, площадью 8,9 кв.м., 

- помещение №11 – назначение не определено, площадью 10,6 кв.м., 

- помещение №12 – назначение не определено, площадью 64,3 кв.м., 

- помещение №13 – назначение не определено, площадью 70,1 кв.м., 

- помещение №14 – туалет, площадью 1,7 кв.м.,

- помещение №15 – туалет, площадью 1,7 кв.м., 

- помещение №16 – коридор, площадью 3,6 кв.м.

- помещение №17 – назначение не определено, площадью 7,8 кв.м.,

- помещение №18 – коридор, площадью 18,0 кв.м., 

- помещение №19 – коридор, площадью 21,4 кв.м. 

Итого по помещению по первому этажу: основная площадь – 291,3 кв.м., вспомогательная площадь – 65,1 кв.м.

- помещение №20 – лестничная площадка, площадью 5,3 кв.м.,

- помещение №21 – назначение не определено, площадью 21,2 кв.м.,

- помещение №22 – назначение не определено, площадью 343,2 кв.м.,

Итого по помещению по второму этажу: основная площадь – 364,4 кв.м., вспомогательная площадь – 5,3 кв.м.

Всего по зданию (строению): 726,1 кв.м.

Определением Тихорецкого городского суда от 08 октября 2024 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта №02-82 от 23.01.2025, изготовленному ООО «Экспертный центр «Статус», возможно сохранение в существующем виде реконструированного объекта капитального строительства - СТО с автомойкой, этажностью 2, общей площадью 726,1 кв.м., по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>. Самовольно реконструированный объект капитального строительства - СТО с автомойкой, по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес> соответствует градостроительным нормам, строительным нормам и правилам, санитарно-бытовым правилам, противопожарному состоянию, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки и обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных нормативно-технических документах. Самовольно реконструированный объект капитального строительства СТО с автомойкой, этажностью 2, общей площадью 726,1 кв.м., по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес> не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Основания не доверять экспертному заключению №02-82 от 23.01.2025, изготовленному ООО «Экспертный центр «Статус» у суда отсутствуют, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, лицо, проводившее экспертизу имеет разрешение на осуществление такого рода деятельности, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта, является ясным и полным, никаких противоречий не содержит. Экспертное заключение согласуется с иными доказательствами по делу.

Вышеуказанное экспертное заключение сторонами не оспорено, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлялось. 

По смыслу статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит право собственности. 

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1, подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории, а также в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Для признания постройки самовольной необходимо наличие следующих условий: отсутствие отвода земельного участка под строительство либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств влечет за собой признание возведенного объекта самовольной постройкой.

Исходя из положений статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные названной статьей документы.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Из пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Судом установлено, что земельный участок, где осуществлена самовольная постройка, принадлежит истцу на праве аренды, имеет вид разрешенного использования – для размещения станции технического обслуживания с автомойкой, используется истцом добросовестно и согласно его целевому назначению, самовольно реконструированный объект капитального строительства соответствует градостроительным нормам, строительным нормам и правилам, санитарно-бытовым правилам, противопожарному состоянию, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки и обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных нормативно-технических документах, сохранение самовольно реконструированного здания в существующем виде не затрагивает интересы третьих лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Доводы представителя администрации Тихорецкого городского поселения о том, что расстояние от здания до правой боковой границы земельного участка (1,54м) не соответствует Правилам землепользования и застройки Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 27.09.2007 №598 (с изменениями и дополнениями от 28.02.2023 №49), которыми минимальный отступ от красных линий (улиц, проездов) в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений установлен 3 метра, суд считает необоснованным, по следующим основаниям.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пунктом 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» предусмотрено, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Установив, что нарушение градостроительных норм и правил в части минимальных отступов от границ земельных участков не является существенным, учитывая масштаб нарушения и принимая во внимание отсутствие доказательств того, что таким образом нарушены права неопределенного круга лиц или иной публичный интерес, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В силу пункта 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, если не установлены факты нарушения или оспаривания прав истца ответчиком или третьим лицом, в том числе путем совершения процессуальных действий (например, подачи встречного искового заявления, апелляционной (кассационной) жалобы).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

Исковые требования ФИО2 к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района о сохранении станции технического обслуживания с автомойкой в существующем виде, признании права собственности на объект недвижимого имущества, удовлетворить.

Сохранить объект капитального строительства – нежилое здание площадью 726,1 кв.м., этажность: 2, расположенное по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>.

Прекратить за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес> право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 621,9 кв.м., степенью готовности 17%, расположенный по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес> право собственности на нежилое помещение, площадью 726,1 кв.м. этажность: 2, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>.

Решение суда является основанием для органа государственной регистрации недвижимости основанием для внесения изменений в данные кадастрового учета в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>, для проведения кадастровых работ и регистрационных действий в отношении нежилого здания.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Тихорецкого 

городского суда В.А. Сухорутченко

Мотивированное решение составлено 06 марта 2025 года. 

Судья Тихорецкого 

городского суда В.А. Сухорутченко