УИД 61OS0000-01-2021-000145-87

дело № 3а-184/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2021 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при ведении протокола помощником судьи Паненковой Е.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л :

ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением в котором просит установить кадастровую стоимость находящегося в пользовании земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 222 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов, связанных с обслуживанием населения (нотариальных контор, ломбардов, юридических консультаций, агенств недвижимости, туристических агенств, дискотек, залов компьютерных игр и т.д.) равной рыночной стоимости определенной в отчете оценщика, на том основании, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 4 июля 2019 г. составляет 2 040 972,54 руб. и превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение платы за землю, арендных платежей.

С учетом уточнений, поданных в предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) порядке, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 4 июля 2019 г. равной рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой в размере 1 070 040 руб.

Административный истец в судебное заседание не явилась. О времени и месте рассмотрения дела уведомлена. Согласно поступившего заявления, просит рассматривать административное дела в свое отсутствие.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании поддержал уточненные административные исковые требования.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г. Новочеркасска.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2 в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы в размере 1 070 040 руб.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения.

Из поступившего в порядке подготовки дела письменного отзыва представителя филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ростовской области ФИО4 следует, что в ЕГРН содержаться сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость определена в соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности по состоянию на 4 июля 2019 г. в размере 2 040 972,54 руб. на основании постановления Правительства Ростовской области № 778 от 25 ноября 2014 г. для земель, отнесенных к 7 группе видов разрешенного использования. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя. 

Представитель Управления Росреестра в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения. В ранее поступившем письменном отзыве представитель ФИО5 указала, что Управление прав административного истца не нарушало, действия Управления не оспаривались и неправомерными не признавались. Просила рассматривать дело в отсутствие представителя Управления.

Представитель Администрации г.Новочеркасска Ростовской области в судебное заседание не явился. В порядке подготовки дела от представителя ФИО6 поступило возражение на административное исковое требование, в котором указано, что снижение кадастровой стоимости негативно повлияет на размер поступлений в местный бюджет.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание их надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации об этом на официальном сайте суда (часть 8 статьи 96 КАС РФ) и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 КАС РФ. 

Выслушав пояснения представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ФИО3 является собственником здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 222 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов, связанных с обслуживанием населения (нотариальных контор, ломбардов, юридических консультаций, агенств недвижимости, туристических агенств, дискотек, залов компьютерных игр и т.д.), находящегося в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Указанное подтверждается договором купли-продажи имущества № 110/2003 от 5 июня 2003 г., выписками из ЕГРН.

Поскольку плата за землю исчисляется от кадастровой стоимости земельного участка, изложенное подтверждает право административного истца оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям, предусмотренным законом.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 4 июля 2019 г., определена в сумме 2 040 972,54 руб.

Административный истец при подаче иска представил отчет об оценке №13 от 27 апреля 2021 г. ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» оценщика ФИО в котором содержится вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 4 июля 2019 г. составляет 924 186 руб.

Учитывая поступившие возражения Правительства Ростовской области относительно достоверности представленного отчёта и величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор».

Согласно заключению № 14-2021 от 24 июня 2021 г. эксперта ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ФИО рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 4 июля 2019 г. составляет 1 070 040 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования (таблица 1), вывод по назначению объекту оценки который отнесен к земельным участкам под коммерческое строительство. По результату характеристики местоположения экспертом сделан вывод, что земельный участок находится в зоне, пользующейся средним спросом при приобретении коммерческой недвижимости. Экспертом проведен анализ рынка, проанализированы предложения о продаже (таблица 2) и аренде земельных участков.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От применения затратного и доходного подходов эксперт мотивированно отказался.

Выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования и проведя анализ, эксперт отобрал пять аналогов максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы по местоположению, категории земель, назначению (таблица 3). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. 

Определяя стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на заданную дату, по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы, цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением поправок на местоположение, площадь, инженерное обеспечение, условия продажи. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. 

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним. Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Вывод, содержащийся в заключении эксперта по сравнению с выводом, содержащимся в отчете об оценке, по мнению суда, является более аргументированным и убедительным.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 4 июля 2019 г. в размере его рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы, подлежит удовлетворению. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 11 мая 2021 г. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка в государственный реестр недвижимости.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание, что административное исковое требование направлено на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. 

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости (47,57%) сама по себе не даёт достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований на основании выводов экспертизы не возражали, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении все судебные расходы относятся на административного истца. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 222 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов, связанных с обслуживанием населения (нотариальных контор, ломбардов, юридических консультаций, агенств недвижимости, туристических агенств, дискотек, залов компьютерных игр и т.д.), местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с учётом его индивидуальных особенностей, по состоянию на 4 июля 2019 года в размере 1 070 040 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 мая 202021 года. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 20 июля 2021 г.

Судья О.В.Журба