Дело № 2-2319/2019

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12.12.2019 года

Промышленный районный суд г.Оренбурга в составе председательствующего судьи Хлопиной И.В., при секретаре Головиной А.В., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителей ответчиков ФИО3. ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6 и ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделок и по встречному иску ФИО2 к ФИО5 и ФИО6 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ответчикам о признании договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным. В обоснование иска указала, что 10.07.2018 года между ней и ФИО6 был заключен договор купли-продажи 1/3 доли земельного участка и 1/2 доли объекта незавершенного строительства, находящиеся в г.Оренбурге, 

<

адрес>, за 

<

данные изъяты> рублей. Одновременно с заключением договора ответчица выдала истице гарантийное письмо с обязательством закончить строительство указанного дома, при условии передачи ей в собственность нежилого помещения по 

<

адрес> 4. Договор купли-продажи нежилого помещения был заключен также 10.07.2018 года. Денежные средства по договору не передавались. В гарантийном письме ответчица обязалась произвести работы по окончанию строительных работ на объекте незавершенного строительства, однако до сих пор работы не произведены, ответчица от встреч уклоняется. Указывает, что договор купли-продажи нежилого помещения является незаключенным, поскольку указанное нежилое помещение передавалось в счет уплаты за 1/3 долю земельного участка и 1/2 долю ОНС, при условии проведения ответчицей работ, указанных в гарантийном письме. Считает, что ответчица незаконно владеет и пользуется имуществом истицы, т.к. оплаты ни в натуральном, ни в денежном выражении ФИО5 не получила. На основании изложенного, просила признать договор купли-продажи нежилого помещения по 

<

адрес> от 10.07.2018 года незаключенным, истребовать нежилое помещение из чужого незаконного владение.

В последующем ФИО5 свои исковые требования изменила, просит признать договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный между ней и ФИО6 недействительным на основании ст. 179 ГК РФ, применить последствия недействительности сделки в виде восстановления за истицей права собственности на спорный объект, признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный 04.12.2018 года между ФИО6 и ФИО2 Считает, что ответчица обманула ФИО5 при заключении договора купли-продажи, т.к. оплаты ни в натуральном ни в денежном выражении истица не получила, чем нарушила имущественные права истицы. 

Ответчик ФИО2 обратился к ФИО5 и ФИО6 со встречным иском о признании его добросовестным приобретателем, ссылаясь на то, что он является собственником спорного помещения по договору купли-продажи, как сторона договора он проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении сделки. Сделка была возмездной, цена соответствовала рыночной стоимости. Расчет по договору подтверждается распиской ФИО6 С момента совершения сделки пользуется спорным нежилым помещением, несет бремя его содержания, произвел в помещении ремонт, установил сигнализацию. Использует помещение для предпринимательской деятельности. Помещение было свободным, обременений не имело. Спорное помещение выбыло из владения ФИО5 по ее воле. На этом основании просит признать его добросовестным приобретателем нежилого помещения по 

<

адрес> г.Оренбурга.

В судебное заседание истица ФИО5 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась судом надлежащим образом по месту жительства, указанному в иске.

Ее представитель ФИО1, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования ФИО5 поддержал, встречный иск не признал и пояснил, что его доверительница купила у ФИО6 недвижимое имущество 

<

адрес> за 

<

данные изъяты> рублей. 

<

данные изъяты> рублей истица уплатила ответчице наличными и в счет оплаты передала ей нежилое помещение по 

<

адрес>, при условии, что ответчица достраивает своими силами ОНС. Во исполнение данного условия договора ФИО6 написала гарантийное письмо. До настоящего времени ответчица свои обязательства по гарантийному письму не исполнила, спорное нежилое помещение продала ФИО2 Считает, что ответчица обманула истицу при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, т.к. свои обязательства достроить ОНС она не исполнила. Все три сделки по продаже недвижимого имущества и гарантийное письмо связаны между собой и были совершены в один день. По договору купли-продажи нежилого помещения денежные средства не передавались, т.к. нежилое помещение передавалось ответчице в качестве оплаты по договору купли-продажи земельного участка и ОНС. Со встречным иском не согласен, считает, что ФИО2 не является добросовестным приобретателем, поскольку ФИО6 продала ему нежилое помещение через несколько месяцев, данное обстоятельство должно было его насторожить. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО5 не признал, свой иск поддержал. Пояснил, что о продаже нежилого помещения по ул. Терешковой он узнал из объявления, помещение продавалось через риэлторов. Помещение было свободным, договор купли-продажи ему показали. По данным ЕГРН никаких обременений на помещение не имелось. Ответчик купил это помещение у ФИО7 для осуществления предпринимательской деятельности, помещение используется под магазин. Считает, что оснований для удовлетворения иска ФИО5 не имеется, т.к. она по своей воле заключила договор купли-продажи нежилого помещения с ФИО6, гарантийное письмо ФИО6, было написано после заключения сделки. Считает себя добросовестным приобретателем, поэтому нежилое помещение не может быть у него истребовано. 

Ответчица ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом. 

Ее представитель ФИО4, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования ФИО5 не признал, со встречным иском согласен. Пояснил, что гарантийное письмо ответчицы не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи нежилого помещения. ФИО6 приобрела нежилое помещение у ФИО5 на тех условиях, которые согласованы в договоре купли-продажи. Гарантийное письмо, которое написала ответчица, является самостоятельным обязательством и не связано с договором купли-продажи нежилого помещения. 

Выслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, ответчика, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что 10.07.2018 года между ФИО6 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО6 продала ФИО5 1/3 долю земельного участка и 1/2 долю объекта незавершенного строительства, находящиеся по адресу: г.Оренбург, 

<

адрес> 

Указанный объект незавершенного строительства, назначение: 2-х квартирный жилой дом, площадь застройки 99,6 кв.м., степень готовности 50%.

Указанные доли ОНС и земельного участка продавец продал, а покупатель купил за 

<

данные изъяты> рублей, из которых 

<

данные изъяты> рублей за долю земельного участка, 

<

данные изъяты> рублей за долю ОНС. Расчет между сторонами производится полностью в день подписания настоящего договора. 

В эту же дату 10.07.2018 года между ФИО5 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи, по которому ФИО5 продала ответчице нежилое помещение 

<

адрес>, назначение: нежилое, общей площадью 30,3 кв.м., этаж 1.

Указанное нежилое помещение продавец продал, а покупатель купил за 

<

данные изъяты> рублей. Расчет между сторонами производится полностью в день подписания настоящего договора. 

По договору купли-продажи от 04.12.2018 года ФИО6 продала нежилое помещение 

<

адрес> ответчику ФИО2

По общим правилам, установленным в ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

На основании ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Как указывается в п.99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса РФ» обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. 

В обоснование своих исковых требований ФИО5 и ее представитель ссылаются на гарантийное письмо ответчицы, которое представлено суду. 

Согласно гарантийному письму ФИО6 гарантирует ФИО5, что после получения документов о праве собственности на объект нежилого помещения 

<

адрес>, продолжит достраивать двухквартирный жилой дом 

<

адрес>». Окончание строительных работ согласовано с ФИО5 на 4 квартал 2018 года. В случае задержки строительства объекта и невыполнения своих обязательств, стороны решают вопрос путем переговоров, либо выплачивается неустойка в размере равной стоимости нежилого помещения по 

<

адрес> г.Оренбурга. 

Оспариваемый договор купли-продажи нежилого помещения был заключен между истицей и ответчицей 10.07.2018 года, в то время как гарантийное письмо о том, что ФИО6 достраивает ОНС, было написано ответчицей 12.07.2018 года, т.е. после заключения сделки.

С учетом этого, доводы истицы и ее представителя о том, что ФИО5 заключила договор купли-продажи нежилого помещения под влиянием обмана со стороны ответчицы, суд находит несостоятельными. 

Кроме того, при заключении оспариваемого договора (пункт 10), стороны согласовали, что настоящий Договор содержит весь объем соглашений между ними в отношении предмета Договора, отменяет или делает недействительными все другие обязательства, которые могли быть приняты, или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора. 

Таким образом, соглашение сторон о том, что ответчица во исполнение договора купли-продажи нежилого помещения достраивает ОНС 

<

данные изъяты>, применительно к указанному договору является недействительным. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 10.07.2018 года удовлетворению не подлежат. 

Судом установлено, что в настоящее время собственником нежилого помещения по 

<

адрес> г.Оренбурга является ФИО2, который купил спорный объект недвижимости у ФИО6

Как указывается в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301 и 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. 301 и 302 ГК РФ. По смыслу п.1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Оснований для удовлетворения исковых требований ФИО5 о признании договора купли-продажи нежилого помещения, который был заключен между ней и ФИО6 недействительным, не имеется. 

Доказательства, что спорное нежилое помещение ФИО5 передала в собственность ФИО6 помимо своей воли, суду не представлены. 

В судебном заседании свидетель 

<

данные изъяты> пояснил, что его бывшая супруга ФИО5 продавала нежилое помещение по 

<

адрес> ФИО6 на нее вышла и предложила ей ОНС 

<

адрес>». ФИО5 отдала ответчице нежилое помещение для того, чтобы после его реализации, ответчица достроила ОНС. 

С учетом данных обстоятельств, оснований для признания недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, который был заключен между ФИО6 и ФИО2 не имеется. 

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывается, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражения приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. 

Договор купли-продажи нежилого помещения между ФИО5 и ФИО6 был заключен по обоюдному согласию сторон, сделка, по которой право собственности на спорное имущество перешло к ФИО2 отвечает признакам действительности по всем требованиям закона. 

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО2 о признании его добросовестным приобретателем подлежат удовлетворению.

Исковые требования ФИО5 удовлетворению не подлежат. 

Определением суда от 21.08.2019 года по заявлению ФИО5 суд принял меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра Оренбургской области осуществлять государственную регистрацию любых изменений прав на нежилое помещение по 

<

адрес>.

Поскольку исковые требования ФИО5 суд оставил без удовлетворения, меры по обеспечению иска отпали.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В иске ФИО5 к ФИО6 и ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи и применении последствий их недействительности отказать.

Встречный иск ФИО2 удовлетворить.

Признать ФИО2 добросовестным приобретателем нежилого помещения по 

<

адрес> г.Оренбурга.

Меры по обеспечению иска ФИО5 отменить. Снять запрет на государственную регистрацию в ЕГРН в отношении нежилого помещения 

<

адрес>.Оренбурга.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный райсуд г.Оренбурга в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: 

Решение изготовлено в окончательной форме 19.12.2019 года.