Дело № 2-51/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

р.п. Москаленки Омской области 10 марта 2021 года

Москаленский районный суд Омской области в составе: председательствующего судьи Яновича Д.Н.,

при секретаре Панкратовой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Сибиряк» о признании договора найма жилого помещения недействительным, взыскании незаконно полученных денежных средств за жилое помещение и компенсации морального вреда по закону о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к СПК «Сибиряк» о признании договора найма жилого помещения недействительным, взыскании незаконно полученных денежных средств за жилое помещение и компенсации морального вреда по закону о защите прав потребителей. В обоснование иска указано, что супруг истца ФИО3 приказом начальника Москаленского РОВД был назначен участковым в Ильичевское сельское поселение. Ему и членам его семьи (жена и двое несовершеннолетних детей) было предоставлено жилое помещение – дом по адресу: 

<

адрес>. После выхода на пенсию по выслуге лет ФИО3 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ работал в СПК «Сибиряк», где у него из зарплаты удерживали ежемесячно квартплату за наем жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умер. 

С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ФИО1 проживает в указанном жилом помещении. После смерти мужа ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком СПК «Сибиряк» был заключен договор найма жилого помещения, по которому она как наниматель оплачивала наймодателю СПК «Сибиряк» квартплату в размере 300 рублей. Впоследствии администрация СПК «Сибиряк» увеличила размер платы за жилое помещение до 1200 рублей, что подтверждается договором найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Общая сумма денежных средств, выплаченных ФИО1 за наем жилого дома за период с ДД.ММ.ГГГГ, составила 151325 рублей. В период работы супруга истца ФИО3 в СПК «Сибиряк» бухгалтерия удержала из его заработной платы с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ 19800 рублей. 

Администрация СПК «Сибиряк» мотивировала повышение стоимости найма за жилой дом своим правом собственности на жилой дом и повышением цен, в том числе на жилье. ФИО1 заключила договор найма жилого дома и не оспаривала условия о размере платы за наем жилого помещения, так как считала СПК «Сибиряк» собственником жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ она узнала о том, что в Москаленском районном суде Омской области рассматривается гражданское дело по исковому заявлению СПК «Сибиряк» к ФИО1 о признании права собственности на жилой дом. Впоследствии СПК «Сибиряк» отказался от своих требований и ДД.ММ.ГГГГ судом было вынесено определение о прекращении производства от иска в связи с отказом истца от исковых требований. В ходе рассмотрения указанного гражданского дела судом ФИО1 стало известно, что СПК «Сибиряк» не является собственником жилого дома, в котором она проживает, а пытается признать свое право собственности через суд, в связи с чем СПК «Сибиряк» не имел права заключать с ней договор найма жилого дома и взимать плату за наем жилья. Полагает, что в связи с тем, что право собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом не зарегистрировано в ЕГРН, дом и земельный участок являются бесхозяйным имуществом. По мнению истца, полученная ответчиком плата за наем жилого дома, произведенная ею и удержанная из заработной платы ее мужа в период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года, составляющая в общей сумме 171125 рублей, является неосновательным обогащением.

ФИО1 считает, что с момента заключения договора найма жилого помещения с СПК «Сибиряк» и оплаты за наем жилого помещения ее отношения с ответчиком регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей». 

На основании изложенного ФИО1 просила признать недействительным договор найма жилого помещения – жилого дома по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между СПК «Сибиряк» и ФИО1, взыскать с СПК «Сибиряк» в ее пользу незаконно полученные денежные средства за жилое помещение за период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года в сумме 171125 рублей, компенсацию морального вреда согласно Закону РФ «О защите прав потребителей» в размере 100000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержала по изложенным в исковом заявлении доводам.

Представитель ответчика СПК «Сибиряк» по доверенности ФИО2 иск ФИО1 не признал, в обоснование возражений пояснил, что СПК «Сибиряк» является правопреемником АОЗТ «Сибиряк», который был реорганизован из колхоза «Сибиряк». ДД.ММ.ГГГГ АОЗТ «Сибиряк» был приобретен у ФИО9 по договору купли-продажи жилой дом в 

<

адрес>, которому впоследствии был присвоен адрес: 

<

адрес>. С момента приобретения дом предоставлялся по договору найма истцу и членам ее семьи. Последний договор найма жилого дома был заключен между СПК «Сибиряк» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли-продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ соответствовал требованиям законодательства, действовавшего на момент его заключения, поэтому отсутствие государственной регистрации права собственности на указанный жилой дом в ЕГРН не может служить основанием для признания договора найма жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между СПК «Сибиряк» и ФИО1, недействительным. С момента приобретения дома он числился на балансе АОЗТ «Сибиряк», входил в состав его жилищного фонда, при преобразовании АОЗТ в СПК был передан в жилищный фонд СПК «Сибиряк». При оформлении в конце прошлого года права собственности на жилые дома представителем СПК «Сибиряк» было ошибочно направлено в Москаленский районный суд исковое заявление о признании права собственности в порядке приобретательной давности на вышеуказанный дом, в связи с чем СПК «Сибиряк» отказался от иска и производство по делу судом было прекращено. Полагал исковые требования ФИО1 необоснованными и не подлежащими удовлетворению, также ссылался на пропуск ею срока исковой давности для обращения в суд с заявленными исковыми требованиями, просил отказать ФИО1 в иске в полном объеме.

Выслушав истца и представителя ответчика, допросив свидетелей и изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 674, п. 1 ст. 683 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст.ст. 678, 682 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что истец ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время зарегистрирована по месту жительства и фактически проживает в жилом доме по адресу: 

<

адрес> (л.д. 19). Жилой дом был предоставлен АОЗТ «Сибиряк» (в 2001 году преобразованном в СПК «Сибиряк») супругу истца ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умер (л.д. 6). С момента вселения в указанный жилой дом ФИО3, а после его смерти истец ФИО1 проживали в доме в качестве нанимателей, наймодателем жилого помещения выступал АОЗТ «Сибиряк» (СПК «Сибиряк»). 

ДД.ММ.ГГГГ между СПК «Сибиряк» в лице его председателя ФИО5 и ФИО1 был заключен договор найма жилого помещения (л.д. 67-69). По указанному договору найма жилого помещения наймодатель СПК «Сибиряк» передал во временное владение и пользование нанимателю ФИО1 жилой дом, общей площадью 100 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Срок найма установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. Плата за наем жилого помещения определена договором в размере 1200 рублей в месяц. Договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ подписан сторонами и факт его заключения ими не оспаривается. 

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истцом ФИО1 заявлены исковые требования о признании недействительным договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ею с СПК «Сибиряк», и взыскании с СПК «Сибиряк» в ее пользу уплаченной истцом и ее супругом платы за жилой дом по вышеуказанному адресу за период с октября 2003 года по сентябрь 2020 года в сумме 171125 рублей.

Вышеуказанные исковые требования ФИО1 мотивирует тем, что СПК «Сибиряк» не является собственником жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на дом в ЕГРН, и, следовательно, не имел права заключать договор найма жилого дома и взимать плату за жилое помещение.

По мнению суда, доводы истца основаны на ошибочном толковании закона.

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи АОЗТ «Сибиряк» приобрел в собственность у ФИО9 жилой дом с надворными постройками в 

<

адрес> (л.д. 31). Впоследствии указанному дому постановлением главы Ильичевского сельского поселения Москаленского муниципального района Омской области был присвоен адрес: 

<

адрес>.

Факт заключения ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и АОЗТ «Сибиряк» договора купли-продажи указанного жилого дома, предоставленного по договору найма истцу ФИО1, подтверждается в совокупности материалами дела и показаниями свидетелей ФИО6, ФИО7, ФИО8 Из имеющихся в деле доказательств судом установлено, что сделка купли-продажи дома по указанному адресу была фактически совершена и исполнена сторонами ДД.ММ.ГГГГ, АОЗТ «Сибиряк» выплатило ФИО9 двумя частями определенную договором цену, а ФИО9 передал АОЗТ «Сибиряк» дом и после продажи дома выехал с семьей на постоянное место жительства в Германию. Указанная сделка сторонами не оспаривалась и недействительной не признавалась. Неточности в описании жилого дома и его помещений, на что ссылалась ФИО1 в ходе судебного разбирательства дела, не могут поставить под сомнение факт заключения договора купли-продажи дома. То, что договор купли-продажи дома был заключен именно ДД.ММ.ГГГГ, а не позднее, вопреки утверждениям истца подтверждается показаниями свидетеля ФИО7, составившим указанный договор, и представленными ответчиком письменными доказательствами по делу. Согласно сохранившимся документам после указанной даты жилой дом был поставлен на баланс и включен в состав жилищного фонда АОЗТ «Сибиряк», впоследствии при преобразовании был передан в состав жилищного фонда СПК «Сибиряк», в котором находится по настоящее время.

Право собственности АОЗТ «Сибиряк» было приобретено в соответствии с действовавшим в момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ГК РСФСР от 11 июня 1964 года, институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в то время отсутствовал и был введен Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» только с 28 января 1998 года.

На основании п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, возникшее до момента вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности АОЗТ «Сибиряк» (СПК «Сибиряк») на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации. В указанной связи СПК «Сибиряк» вправе распоряжаться принадлежащим ему домом, в том числе сдавать его гражданам во временное владение и пользование по договору найма и взимать плату за жилье по договору найма. 

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании недействительным договора найма жилого помещения и взыскании незаконно полученных денежных средств за наем жилого помещения. 

Кроме того, представителем СПК «Сибиряк» в судебном заседании было заявлено о применении исковой давности к заявленным ФИО1 исковым требованиям.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (п. 1 ст. 197 ГК РФ).

Согласно ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Для требований о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности законодателем установлены специальные сроки исковой давности и порядок их исчисления. 

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (п. 1 ст. 207 ГК РФ).

Из положений п.п. 1 и 2 ст. 199 ГК РФ следует, что требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Сроки исковой давности по требованиям ФИО1 о признании недействительным договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ею с СПК «Сибиряк», и взыскании уплаченной истцом и ее супругом суммы платы за наем жилого помещения, произведенной во исполнение договоров найма жилого помещение (от ДД.ММ.ГГГГ и ранее заключенных), истекли. Уважительных причин пропуска ФИО1 сроков исковой давности судом не усматриваются.

Истечение сроков исковой давности по требованиям ФИО1, о чем заявлено представителем ответчика в судебном заседании, является самостоятельным основанием для вынесения решения об отказе в иске. 

Каких-либо оснований для распространения Закона РФ «О защите прав потребителей» на сложившиеся между истцом и ответчиком правоотношения, вытекающие из заключенного между ними договора найма жилого помещения, и удовлетворения искового требования ФИО1 о взыскании с СПК «Сибиряк» компенсации морального вреда, являющегося производным от основного требования о признании недействительным договора найма жилого помещения, также не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Сибиряк» о признании договора найма жилого помещения недействительным, взыскании незаконно полученных денежных средств за жилое помещение и компенсации морального вреда по закону о защите прав потребителей - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Омского областного суда с подачей жалобы через Москаленский районный суд Омской области.

Судья подпись Д.Н. Янович

"КОПИЯ ВЕРНА"

подпись судьи ______________________

___________________________________________________

(Наименование должности работника аппарата суда)

_____________________________

(инициалы, фамилия)

«_____»_________________20_____ г.

УИД №