УИД 61OS0000-01-2023-000657-38

Дело № 3а-123/2024 (3а-364/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 мая 2024 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд 

в составе председательствующего судьи Водяной В.Ю.,

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску акционерного общества «Инжиниринговая компания «АЭМ-технологии» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 16 ноября 2023 года № ОРС-61/2023/001272 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество «Инжиниринговая компания «АЭМ-технологии» (далее - АО «АЭМ-технологии», общество) обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением. 

В обоснование требований указано, что административный истец, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости находящегося в собственности земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, утвержденной постановлением минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 по состоянию на 1 января 2022 года, обратился в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № 543а/23ГА-зу от 14 сентября 2023 года. 

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости нарушающей его права как плательщика земельного налога.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», администрация города Волгодонска. 

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились в судебное заседание.

От ГБУ РО и минимущества Ростовской области поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей. Указанными лицами, а также ППК «Роскадастр», администрацией г. Волгодонска подавались отзывы и возражения на административное исковое заявление.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС Российской Федерации, в судебном заседании, назначенном на 14 мая 2024 года, судом принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как установлено судом, в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 55 087 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - подъездной железнодорожный путь, местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Административный истец АО «Инжиниринговая компания «АЭМ-технологии» является собственником данного земельного участка (том 1 л. д. 227-230).

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 4 июля 2023 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2023 года, определена в размере 23 932 547,15 рублей (том 1 л. д. 21). 

20 октября 2023 года в ГБУ РО поступило заявление общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 543а/23ГА-зу от 14 сентября 2023 года, выполненный оценщиком ФИО1, об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 8 800 рублей по состоянию на 4 июля 2023 года.

16 ноября 2023 года ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2023/001272 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование в отчете неподтвержденной надлежащим образом информации: нечитаемых скриншотов материалов и копий документов, отсутствие в объявлении данных, принятых оценщиком к исследованию в качестве характеризующих объект-аналог № 5; неполный анализ рыночных данных; использование несопоставимых объектов-аналогов; необоснованное применение корректировок (том 1 л.д. 202-204).

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, коснулись процесса оценки, использованных объектов-аналогов, примененных корректировок, и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

14 декабря 2023 года, с соблюдением установленного статьей 219 КАС РФ срока, АО «Инжиниринговая компания «АЭМ-технологии» обратилось в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не опровергалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2

Согласно заключению эксперта № 1157-Э/2024 от 8 февраля 2024 года отчет № 543а/23ГА-зу от 14 сентября 2023 года не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Оценщиком использовались неполные и недостоверные сведения, допущены расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе нарушения, часть из которых перечислена в решении ГБУ РО от 16 ноября 2023 года № ОРС-61/2023/001272 (том 2 л.д. 141).

По состоянию на 4 июля 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО2 в размере 25 560 000 рублей.

В связи с возражениями административного истца на заключение эксперта, с целью проверки сомнений в корректности отбора экспертом объектов-аналогов по площади и местоположению, а также в правильности применения соответствующих корректировок, учитывая разницу между рассчитанной экспертом рыночной стоимостью (25 560 000 рублей) и оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости (23 932 547,15 рублей), судом по ходатайству административного истца назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО3

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 113/2024 от 12 апреля 2024 года, подготовленному экспертом ФИО3, сделаны выводы о несоответствии отчета № 543а/23ГА-зу от 14 сентября 2023 года требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Эксперт указала, что при составлении отчета использованы неполные и (или) недостоверные сведения, допущены методологические и технические ошибки. Экспертом подтверждено большинство недостатков отчета, указанных в оспариваемом решении ГБУ РО, часть из которых оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

По состоянию на 4 июля 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО3 в размере 14 378 000 рублей.

Оба заключения судебных экспертиз соответствуют требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ. 

Вместе с тем, суд полагает, что заключение повторной судебной экспертизы содержит более аргументированное описание проведенного исследования и его результатов. 

Экспертом подтверждена большая часть недостатков отчета об оценке, выявленных ГБУ РО и указанных в оспариваемом решении. 

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления АО «Инжиниринговая компания «АЭМ-технологии» у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными

необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемое решение ГБУ РО соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Рассматривая указанное требование, суд приходит к следующему.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 4 июля 2023 года с учетом его индивидуальной особенностей составляет в размере 14 378 000 рублей.

На данное заключение эксперта поданы возражения ГБУ РО в части, касающейся исследования по вопросу о размере рыночной стоимости объекта недвижимости. 

По мнению административного ответчика, экспертом допущены нарушения при отборе объектов-аналогов, применении корректировок, определении интервалов диапазонов ценообразующих факторов, по обоснованию использованных подходов к исследованию. 

Экспертом ФИО3 даны подробные письменные пояснения по всем вопросам, отраженным в возражениях на заключение эксперта (том 4 л.д. 191-196). 

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении повторной судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении, базируются на проведенном анализе рынка недвижимости, сделаны на основании более корректного отбора объектов-аналогов. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

Экспертом верно определены количественные и качественные характеристики объекта исследования, проведен анализ рынка недвижимости, верно определен сегмент рынка объекта оценки «земельные участки под промышленную и индустриальную застройку», проанализированы данные о ценах предложений, факторах, влияющих на них, сделаны обоснованные выводы об интервале стоимости земельных участков, произведен расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж, проведены корректировки по всем значимым факторам. 

Объекты-аналоги отобраны экспертом на основании определенных им критериев сравнения (том 4 л.д. 64.1). Информация об объектах-аналогах проверяема, содержится в объявлениях, данных Публичной кадастровой карты. Все объекты-аналоги сопоставимы с объектом исследования по основным критериям отбора, при проведении расчетов введены необходимые корректировки.

Вопреки возражениям административного ответчика, объекты-аналоги, принятые для расчетов рыночной стоимости являются земельными участками, которые не застроены объектами недвижимости. Экспертом справедливо отмечено, что характеристики по обеспеченности земельных участков инженерными коммуникациями и по наличию/отсутствию асфальтирования не являются основанием для признания земельных участков застроенными объектами недвижимости. 

Не свидетельствуют о недостоверности выводов эксперта и возражения относительно примененных корректировок, которые подробно и аргументированно описаны экспертом в заключении, что также отмечено в письменных пояснениях эксперта (том 4 л.д. 194-195). Корректировка на площадь определена на основании Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО4, который сформирован на основании рыночной информации, в связи с чем эксперту не требовалось проведения дополнительного анализа рыночных данных, подтверждающих зависимость цены от увеличения площади.

Достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта ФИО3, а также ее письменные ответы на возражения, суду не представлено. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 июля 2023 года на основании заключения повторной судебной экспертизы.

Ссылки представителя администрации г. Волгодонска на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка приведёт к необоснованному уменьшению суммы платы, поступающей от административного истца в местный бюджет, неубедительны, поскольку в силу ст. 57 Конституции Российской Федерации орган местного самоуправления имеет право претендовать только на законно установленные и исчисленные налоги.

При этом возможность оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости и установления ее в размере рыночной установлена федеральным законодательством и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение - 20 октября 2023 года.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, суд возлагает судебные расходы по оплате судебных экспертиз на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе на сумму 95 000 рублей (том 2 л. д. 22-23).

ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе на сумму 80 000 рублей, счет (том 4 л. д. 2).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертными учреждениями обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названные суммы находятся в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежат взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебных экспертиз на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, внесено 95 000 и 80 000 рублей. Указанные суммы необходимо перечислить на счет экспертных организаций в счет оплаты за проведенные экспертизы (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Инжиниринговая компания «АЭМ-технологии» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 16 ноября 2023 года № ОРС-61/2023/001272 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 55 087 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - подъездной железнодорожный путь, местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 4 июля 2023 года в размере 14 378 000 рублей

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 20 октября 2023 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от филиала АО «АЭМ-технологии» «Аттомаш» в г. Волгодонск в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу № 3а-123/2024 (3а-364/2023), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 95 000 рублей.

За счет денежных средств, поступивших от филиала АО «АЭМ-технологии» «Аттомаш» в г. Волгодонск в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу № 3а-123/2024, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 80 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья В.Ю. Водяная