Дело № 3а–36/2018

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ставрополь 17 января 2018 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Гапонова В.А.

с участием представителей :

административного истца – Акционерного Общества «Апогей» - ФИО1, действующей в суде по доверенности,

заинтересованного лица - администрации города Ставрополя – ФИО2, действующей в суде по доверенности,

заинтересованного лица - администрации Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя – ФИО3, действующей в суде по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного Общества «Апогей» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственно регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил :

Акционерное Общество «Апогей» (АО «Апогей», Общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственно регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровую стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости :

- с кадастровым номером №, площадью 3015 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под зданием торговым, спортивно-оздоровительным и общественного питания (литер «В»), расположенного по адресу : 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости - 7469 800 рублей по состоянию на 1 января 2015 года; 

- с кадастровым номером № площадью 1600 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для продолжения строительства многоэтажной автостоянки, расположенного по адресу : 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости - 951 400 рублей по состоянию на 1 января 2015 года. 

В обоснование заявленных исковых требований административный истец сослался на то, что является арендатором указанных земельных участков согласно договорам аренды № 5444 от 20 ноября 2015 года и № 2679 от 24 октября 2013 года, заключенных между Обществом и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя. На данных земельных участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности АО «Апогей», а именно:

- здание торговое, спортивно-оздоровительное и общественного питания (литер «В»), общей площадью 5305,9 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АИ 056402 от 17 января 2013 года;

- объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 312, 6 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АИ 019224 от 22 ноября 2012 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, определенной с применением методов массовой оценки без учета индивидуальных особенностей, кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере : 

- земельный участок с кадастровым номером № – 27329980 рублей 05 копеек; 

- земельный участок с кадастровым номером № – 5087952 рублей.

В октябре 2016 года административный истец обратился в оценочную организацию с целью определения рыночной стоимости указанных земельных участков. По итогам установления рыночной стоимости ООО «Деловой Партнер» подготовлены отчеты № 01159 и № 01160 от 1 ноября 2016 года об определении рыночной стоимости земельных участков, из которых следует, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2015 года составила : 

- с кадастровым номером № – 7469800 рублей; 

- с кадастровым номером № – 951 400 рублей.

Административный истец полагает, что в результате проведенной государственной кадастровой оценки указанных земельных участков их стоимость значительно завышена, соответственно, неправильно применен удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, что нарушает его права и интересы как плательщика арендной платы в соответствии с действующим законодательством.

С целью внесения изменений в официальные сведения о стоимости спорного земельного участка, административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 10 августа 2017 года № 1935 заявление административного истца отклонено. 

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Определением суда от 14 сентября 2017 года, вынесенном при подготовке административного дела к судебному разбирательству, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (том 1 л.д. 5). 

В судебное заседание представители : административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственно регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

В письменных возражениях представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю – ФИО4 содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления (том 2 л.д.1-3).

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание административных ответчиков, заинтересованного лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца АО «Апогей» - ФИО1 поддержала заявленные в административном иске требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельных участков в размере равной их рыночной стоимости согласно отчетам об оценке № 01159, № 01160 от 1 ноября 2016 года, со ссылкой на отказ суда в назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы. С результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы не согласилась, поскольку определенная экспертом рыночная стоимость земельных участков завышена. 

Представитель заинтересованного лица - администрации города Ставрополя – ФИО2 просила в удовлетворении административного иска отказать в полном объеме, полагала, что оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельных участков, указанных в административном иске, не имеется. 

Представитель заинтересованного лица - комитета по управлению муниципальным имуществом года Ставрополя – ФИО3 также просила в удовлетворении административного иска отказать в полном объеме, полагала, что оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельного участка, указанных в административном иске, не имеется. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ТЕ Н.Л., проводившую экспертизу по данному административному делу, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, исходя из определения рыночной стоимости, указанной в судебной оценочной экспертизе по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.02.2007 года № 39 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 № 3). 

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Судом установлено и подтверждается надлежащими письменными доказательствами по данному административному делу, что на основании договора от 20 ноября 2015 года № 5444 аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя, заключенного между АО «Апогей» и администрацией города Ставрополя, зарегистрированного в установленном законом порядке 3 февраля 2016 года, АО «Апогей» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № местоположение 

<

адрес>, в 

<

адрес>, для продолжения строительства многоэтажной автостоянки. На участке имеется объект незавершенного строительства, принадлежащий административному истцу на праве собственности. 867 кв.м. данного участка обременены правами филиала ОАО «МРСК Северного Кавказа – «Ставропольэнерго- Ставропольские электрические сети», ОАО «Теплосеть». Срок аренды установлен – до 19 ноября 2018 года (том 1 л.д. 23-30). 

На основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 24 октября 2013 года № 2679, зарегистрированного в установленном законом порядке 19 декабря 2013 года, заключенного между АЛ «Апогей» и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу : 

<

адрес> На участке имеются каменное жилое строение, инженерные коммуникации. Участок обременен правами МУП «Водоканал» и ОАО «Теплосеть». Срок аренды установлен на 10 лет – до 25 сентября 2023 года (том 1 л.д. 31-38). 

На данных земельных участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности АО «Апогей», а именно :

- здание торговое, спортивно-оздоровительное и общественного питания (литер «В»), общей площадью 5305,9 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АИ 056402 от 17.01.2013 года;

- объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 312, 6 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АИ 019224 от 22.11.2012 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года. 

Из кадастровых справок, заполненных 21 февраля 2017 года, следует, что кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере:

- № – 27329980 рублей 05 копеек; 

- № – 5087952 рублей (том 1 л.д. 14-15).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства РФ при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет. 

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное. 

Оспаривая установленную кадастровую стоимость земельного участка, указанного в иске, АО «Апогей» представило отчеты об оценке № 01159 и № 01160 от 1 ноября 2016 года об определении рыночной стоимости земельных участков, выполненных Обществом с ограниченной ответственностью «Деловой Партнер», из которых следует, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на дату оценки – 1 января 2015 года составляет :

- с кадастровым номером № – 7469800 рублей; 

- с кадастровым номером № – 951 400 рублей (том 1 л.д. 42-231).

Судом установлено, что административный истец 24 июля 2017 года обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков. Решением комиссии от 10 августа 2017 года заявление административного истца отклонено (т. 1 л.д. 232-234). 

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, проанализировав представленные административным истцом отчеты № 01159 и № 01160 от 11 ноября 2016 года об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами – № и №, указала на недостатки в оформлении и содержании данных отчетов, их несоответствие требованиям действующего оценочного законодательства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству административного истца определением Ставропольского краевого суда от 2 октября 2017 года назначена оценочная экспертиза (том 2 л.д. 20-23).

По заключению судебной экспертизы № 261/17 от 21 ноября 2017 года, выполненной экспертом ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза «ГлавЭксперт», рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2015 года составила :

- с кадастровым номером №, площадью 3015 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под зданием торговым, спортивно-оздоровительными общественного питания (литер «В»), расположенного по адресу : 

<

адрес> - 24453000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью 1600 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для продолжения строительства многоэтажной автостоянки, расположенного по адресу : 

<

адрес> - 4135 000 рублей.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 указанного закона). 

Из материалов административного дела следует, что заключение оценочной экспертизы № 261/17 от 21 ноября 2017 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Из экспертного заключения следует, что экспертом проведено натурное обследование оцениваемых земельных участков с составлением акта об этом и оформлением фототаблиц, отражающих техническое состояние исследуемых объектов. Объекты оценки : земельный участок с кадастровым номером 26:12:030104:56, площадью 3015 кв.м., расположенный в 

<

...>, в квартале 78, категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование – для объектов общественно-делового значения – под зданием торговым, спортивно-оздоровительным, административным и общественного питания (литер «В»), расположен участок в центре города Ставрополя, на красной линии, окружающая застройка – жилая, торгово-офисная, с хорошей обеспеченностью общественным транспортом, участок благоустроен, имеются коммуникации, а также земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1600 кв.м., расположенный по адресу : 

<

адрес> категория земель : земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для многоэтажной застройки, для продолжения строительства многоэтажной автостоянки, участок расположен ив центре города Ставрополя, на удалении от красной линии, окружающая застройка – жилая и торгово-офисная, хорошая обеспеченность общественным транспортом, участок благоустроен, инженерные коммуникации проходят по участку. 

Экспертом в заключении проанализирован рынок недвижимости на 2014 год, произведен анализ рынка объектов оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты – «земли коммерческого назначения». В основных выводах относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, экспертом указано на то, что по экономическим показателям рынок таких земельных участков активный. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж, т.е. прямым сравнением оцениваемого имущества с аналогичными земельными участками, по которым имеются фактические данные последних рыночных сделок. В качестве объектов-аналогов для оценки выбраны 4 объекта-аналога, расположенные в городе Ставрополе, в сегменте рынка – коммерческого назначения. Все земельные участки с возможностью подключения коммуникаций. За единицу сравнения выбран 1 квадратный метр.

Из таблицы 13. Расчет рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на имущественные права, на торг, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении. Стоимость 1 кв.м. выведена в размере – 8110,36 рублей. 

Из таблицы 13. Расчет рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на имущественные права, на торг, местоположение, красную линию, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении. Стоимость 1 кв.м. выведена в размере – 2584,66 рублей. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт Тё Н.Л.., подготовившая заключение по судебной оценочной экспертизе, подтвердила изложенные ей в экспертном заключении выводы, пояснила правовые основания к этому, истолковала участникам судебного заседания свое заключение, применение корректировок и ответила на вопросы, возникшие у представителя административного истца.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, с учетом их местоположения, целевого использования. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы. 

Доводы представителя административного истца о необходимости назначить по делу повторную оценочную экспертизу отвергнуты судом как несостоятельные, поскольку в соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, утвержденных приказом Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 № 297, оценщик самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24). Приведенное экспертное заключение является полным, понятным и доступным, объективно отражает рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 1 января 2015 года, а само по себе несогласие с экспертным заключением и размером установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости не является основанием к назначению повторной экспертизы. 

Доводы представителя административного истца об установлении рыночной стоимости указанного в иске земельного участка в размере, установленном в отчете независимого оценщика, по мнению суда, удовлетворению не подлежат, поскольку отчет опровергается заключением повторной оценочной экспертизы. Кроме того, данный отчет не принят комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, так как его содержание и оформление не соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. 

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы, которые опровергают содержащиеся в отчетах № 01159 и № 01160 от 1 ноября 2016 года размеры рыночной стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами №, № решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об отклонении заявления АО «Апогей» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами – 26:12:030104:56 и 26:12:030104:64 в связи с наличием в указанных отчетах оценщика недостатков в оформлении и содержании данных отчетов, их несоответствие требованиям действующего оценочного законодательства, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленных в иске земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной на основании выводов оценщика. 

Доводы возражений представителей заинтересованных лиц об отсутствии оснований к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поскольку правовых оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в аренде у административного истца не имеется, по мнению суда, являются несостоятельными и не подлежат удовлетворению в связи со следующим. 

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 приведенного Федерального закона предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Поэтому обращение Акционерного общества в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с указанными положениями Земельного Кодекса РФ и Федерального закона «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость земельного участка заявителя, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости заявленного в иске недвижимого имущества. 

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами - 26:12:030104:56, 26:12:030104:64 в размере их рыночной стоимости, установленной на основании выводов судебной оценочной экспертизой. 

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

В краевой суд одновременно с экспертным заключением поступило ходатайство ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза «ГлавЭксперт» о взыскании судебных расходов по оплате проведенной по данному административному делу оценочной экспертизы, которое суд считает подлежащим удовлетворению как в связи с тем, что определением суда о назначении судебной оценочной экспертизы оплата за проведение экспертизы возложена на административного истца, так и потому, что в соответствии с положениями части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лежит на административном ситце, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной спорных земельных участков, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил :

административные исковые требования Акционерного общества «Апогей» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственно регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 3015 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под зданием торговым, спортивно-оздоровительными общественного питания (литер «В»), расположенного по адресу : 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости - 24453000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1600 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для продолжения строительства многоэтажной автостоянки, расположенного по адресу : 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости - 4135 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами - №:64 и № 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать дату обращения АО «Апогей» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – 24 июля 2017 года. 

Установленная судом кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами - № и № применяется с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Акционерного общества «Апогей» в пользу ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза «ГлавЭксперт» стоимость проведенной по делу судебной оценочной экспертизы в размере 67 500 рублей путем перечисления на расчетный счет : 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>».

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда.

Судья краевого суда Задорнева Н.П.