Дело № 3а-77/2019 мотивированное 

решение

 составлено 09 июля 2019 года 

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

04 июля 2019 г. город Мурманск

Мурманский областной суд в составе:

председательствующего судьи Тихоновой Ж.В. 

при секретаре Леметти Б.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 28 ноября 2018 года № 743,

установил:

решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее – Комиссия) от 28 ноября 2018 года № 743 удовлетворено заявление ФИО1 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *, площадью 10176 кв.м, расположенного по адресу: ..., ..., на земельном участке расположено здание *, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 22 марта 2018 года в сумме 6991 000 рублей.

Администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района (далее – администрация МО г.п. Кандалакша, администрация), не согласившись с данным решением, обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании приведенного решения Комиссии, ссылаясь на его незаконность.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что земельный участок с кадастровым номером *, площадью 10176 кв.м, расположенный по адресу: ..., на земельном участке расположено здание *, находится в пользовании ФИО1 на основании договора аренды.

По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка его стоимость определена по состоянию на 22 марта 2018 года в размере 151962 482 рубля.

ФИО1 обратилась в Комиссию, представив отчет ООО ИП Б.Э.Л. об оценке рыночной стоимости земельного участка № 283/06-18, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 6991 000 рублей.

Административный истец полагает, что вышеуказанный отчет об оценке № 283/06-18 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки (далее – ФСО) № 1, № 3, № 7.

Так, в нарушении ФСО № 7 оценщиком при использовании объектов – аналогов №№ 1,2,3 в качестве сравнения используется сумма продажи права аренды каждого объекта-аналога. Вместе с тем, в соответствии со сведениями Росреестра, объект – аналог № 2 снят с кадастрового учета 09 июня 2018 года.

В нарушении п. 11 ФСО № 3 в объявлениях о продаже объектов-аналогов №№ 1,2,3 не указаны имущественные права владельцев, в отношении объектов – аналогов №№ 1,2 отсутствует информация о наличии либо отсутствии коммуникаций. По всем объектам – аналогам объявления о продаже не содержат сведений относительно их транспортной доступности и категории земель.

В нарушении п. 5 ФСО № 3 в отчете не содержится информации о наличии у объекта – аналога № 3 ограничения (обременения) и которые оценщиком не учитывались. 

Кроме того, в отчете имеются технические ошибки.

Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной и не может служить основанием для установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, указанной в представленном отчете.

Определение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости объекта, затрагивают права административного истца в сфере экономической деятельности.

Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 28 ноября 2018 года № 743.

Представитель административного истца администрации МО г.п. Кандалакша в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. В письменном ходатайстве поддерживает доводы, изложенные в административном иске, полагает, что величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *, указанная в отчете № 283/06-18, не может быть признана достоверной, поскольку отчет выполнен с нарушениями действующего законодательства.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее – Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, в письменном возражении на административное исковое заявление просил отказать в удовлетворении иска.

Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.

Заинтересованное лицо ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, представила ходатайство об отложении рассмотрения дела, которое оставлено судом без удовлетворения.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их явка не признавалась судом обязательной. 

Суд, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, находит заявленные требования административного истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В судебном заседании установлено, что 21 сентября 2015 года между администрацией МО г.п. Кандалакша Кандалакшского района и ФИО1 заключен договор аренды № 83 К земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером *, площадью 15831 кв.м, расположенного по адресу: ..., ..., на земельном участке расположено здание *. Договор аренды заключен на срок с 21 сентября 2015 года по 20 сентября 2018 года (том 1 л.д. 19-23). Размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Дополнительным соглашением № 1/11К к указанному договору аренды изменена площадь предоставленного земельного участка на 10176 кв.м. (том 1 л.д. 25-28)

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 22 марта 2018 года составляла 151962 482 рубля (том 1 л.д. 94, 96).

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании удельных показателей, утвержденных постановлением Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области». 

12 ноября 2018 года ФИО1 обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.09.2012 № П/373 при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка (том 1 л.д.158).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 28 ноября 2018 года № 743 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 22 марта 2018 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 6991 000 рублей (том 1 л.д.150,151). 

Копия решения комиссии от 28 ноября 2018 № 743 направлена в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 05 декабря 2019 года и получена административным истцом 17 декабря 2018 года (том 1 л.д.97).

Оценивая законность оспариваемого решения, суд приходит к выводу, что у комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для удовлетворения заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Согласно материалам дела о кадастровом споре, к поступившему в комиссию заявлению ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен отчет № 283/06-18 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *, выполненный ИП Б.Э.Л., согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 22 марта 2018 года составляет 6991 000 рублей (том 1 л.д.172-231).

Как следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (пункт 19 названного Постановления). 

В целях проверки выводов отчета ИП Б.Э.Л. № 283/06-18 об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер *, суд по ходатайству административного истца назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту АО «***» ....

Согласно заключению эксперта АО «***» Б.А.В. № 187-19Н от 31 мая 2019 года отчет ИП Б.Э.Л. № 283/06-18 от 17 июля 2018 года не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. 

При этом экспертом выявлены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущенные оценщиком в выполненных расчетах, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 51:18:0040113:22.

Так, экспертом были выявлены:

- нарушение п. 3 ФСО № 3, поскольку оценщик использует для определения величины коэффициента капитализации, необходимого для расчета методом капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода, кумулятивное построение ставки дисконтирования. При этом премии за риск определяются оценщиком на основе персонального мнения и никак не обосновываются. При этом оценщику доступны данные для проведения проверки итогового значения коэффициента капитализации на соответствие рынку методом экстракции. В используемом оценщиком архиве объявлений ruads.org содержатся данные для проведения проверки;

- нарушение п. 5 ФСО № 3 и ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку оценщик в п. 4.5 Отчета в рамках расчета стоимости доходным подходом на стр. 79 в рамках расчета затрат на замещение использует аналог «Магазин универсальный от 1 до 3 этажей», согласно данным Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27 ноября 2017 года фактически существующий объект коммерческого использования является «Зданием экспериментального цеха под предприятие оптовой торговли» с торговой площадью 252.74 кв.м. Таким образом, должен был быть произведен расчет затрат на замещение с применением иного аналога более близкого по своей полезности, способного максимизировать эффективность использования земельного участка. Использование завышенных данных по затратам на строительство привело к получению несоответствующего теории оценки результата отрицательного денежного потока, приходящегося на земельный участок, что вводит в заблуждение пользователей отчета. Также по указанной причине результат доходного подхода не участвовал в согласовании итоговой стоимости объекта оценки, что повлияло на стоимость. 

- нарушение п. 23е ФСО № 7, поскольку оценщик получил отрицательный денежный поток, приходящийся на объект недвижимости в рамках реализации метода остатка, что противоречит теории оценки и говорит об отрицательной стоимости земельного участка. 

Эксперт отметил, что для земельных участков с торговым потенциалом при отсутствии аналогов непосредственно в локации расположения объекта оценки, метод остатка является основным для оценки, особенно учитывая, что рынок аренды торговой недвижимости достаточно развит в Кандалакше. В данном случае сравнительный подход является второстепенным, так как корректировка на местоположение в рамках его реализации выполнена на основе экспертных оценок для Российской Федерации в целом и может принимать любое значение из расширенного доверительного интервала. Ориентиром использования конкретного значения корректировки должен быть результат, полученный доходным подходом.

Эксперт пришел к выводу, что выявленные нарушения повлияли на итоговую величину стоимости объекта оценки. 

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает, что результаты проведенной по делу судебной экспертизы подлежат принятию.

Оснований подвергать его сомнению у суда не имеется.

Содержание экспертизы свидетельствует о том, что эксперт проанализировал все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, проверил обоснованность выводов оценщика о величине рыночной стоимости земельного участка. 

Выводы эксперта мотивированы, соответствуют нормам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.

Полномочия эксперта подтверждены, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Ходатайства о назначении повторной экспертизы участвующими в деле лицами заявлено не было.

Пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, предписывает соответствующим комиссиям проверять содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости на соответствие требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки. 

Приведенные положения Порядка Комиссией при принятии оспариваемого решения соблюдены не в полной мере, следовательно, у Комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере, определенном в ИП Б.Э.Л. № 283/06-18 от 17 июля 2018 года. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (статья 258 ГПК РФ, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В силу вышеизложенного, суд считает необходимым заявленное требование удовлетворить и признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 28 ноября 2018 года № 743.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка снижена на 95 процентов на основании установления рыночной стоимости земельного участка, что является существенным, административный истец в силу части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» вправе оспорить рассматриваемое решение Комиссии.

В целях устранения допущенных нарушений из Единого государственного реестра недвижимости подлежат исключению сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * определенной на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 28 ноября 2018 года № 743.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 28 ноября 2018 года № 743 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере 6991 000 рублей несоответствующим законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, нарушающим права и законные интересы администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района и отменить.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере 6991 000 рублей, определенной на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 28 ноября 2018 года № 743.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Ж.В. Тихонова