Дело № 3а-107/2025 УИД 39OS0000-01-2025-000212-15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 августа 2025 года город Калининград

Калининградский областной суд в составе: председательствующего судьи Мариной С.А. при секретаре Керимовой С.Д.к.

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 к государственному бюджетному учреждению Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в государственное бюджетное учреждение Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» (далее ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости») с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 12 379 кв.м., расположенного по адресу:

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 19 830 000 рублей по состоянию на 04 апреля 2025 года.

В обоснование рыночной стоимости объекта административный истец представил отчет об оценке от 17 апреля 2025 года № ЗУ-1385/2025, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО4

Решением ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 06 мая 2025 года № ОРС-39/2025/000140 отказано в установлении кадастровой стоимости названного земельного участка равной его рыночной стоимости, в связи с наличием в отчете нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

ФИО3 обратился в Калининградский областной суд с административным иском, в котором просит признать незаконным решение ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 06 мая 2025 года № ОРС-39/2025/000140, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером

№ площадью 12 379 кв.м., расположенного по адресу:

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 19 830 000 рублей по состоянию на 04 апреля 2025 года.

В судебном заседании ФИО1, действующий на основании доверенности в интересах ФИО3, административные исковые требования уточнил в части установления кадастровой стоимости земельного участка. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 04 апреля 2025 года равной рыночной стоимости 23 042 000 рублей, определенной в заключении судебной экспертизы от 23 июля 2025 года № 07-07/ЭС - 2025, выполненной экспертом ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО5

Представитель административного ответчика ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» по доверенности ФИО2 в удовлетворении административного иска в части признания незаконным решения бюджетного учреждения от 06 мая 2025 года № ОРС-39/2025/000140 просила отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве, приобщенном к материалам дела, с учетом выводов судебной экспертизы ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга». Не возражала против установления кадастровой стоимоста земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы от 23 июля 2025 года № 07- 07/ЭС-2025.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежаще, в судебное заседание не явились.

В соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты» (далее также Федеральный закон № 269-ФЗ) в Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Федеральный закон № 237-ФЗ) введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Согласно частям 7, 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, и подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

В соответствии с частью И статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1);

об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1).

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 01 января 2026 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее также Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 01 января 2026 года), в субъекте Российской Федерации:

применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не осуществляется.

Таким образом, если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов

недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 01 января 2026 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 (далее Решение) установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 декабря 2021 года.

Следовательно, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно части 15 которой решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не является самостоятельным и может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Административные дела об оспаривании решений бюджетных учреждений, принятых в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, подлежат разрешению по правилам главы 25 КАС РФ с особенностями, предусмотренными главой 22 КАС РФ.

В силу частей 8, 9 и 10 статьи 226 КАС РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет, в том числе соблюдение требований нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 12 379 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: эксплуатация базы отдыха, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно сведениям, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года установлена в размере 28 299 755,69 рублей.

Дата начала применения кадастровой стоимости - 29 января 2024 года.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Кодекса).

Пунктами 1, 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах 6, 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). 

Исходя из смысла приведенных норм, с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, лицо, владеющее земельным участком на праве аренды, обязано оплачивать пользование землей в виде арендной платы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая при наличии оснований может быть пересмотрена по заявлению арендатора в судебном порядке.

В силу прямого указания пункта 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ рыночная стоимость может быть определена на любую дату, но не позже 06 месяцев даты обращения с заявлением в государственное бюджетное учреждение, осуществляющее функции государственной кадастровой оценки.

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

18 апреля 2025 года ФИО3 обратился в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости 19 830 000 рублей по состоянию на 04 апреля 2025 года, определенной отчетом об оценке от 17 апреля 2025 года № ЗУ-1385/2025, выполненным оценщиком ФИО4

Решением ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 06 мая 2025 года № ОРС-39/2025/000140 отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с наличием в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

С административным исковым заявлением об оспаривании

вышеуказанного решения ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» административный истец обратился 14 мая 2025 года, то есть в трехмесячный срок, установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ.

Проверяя законность оспариваемого решения, суд приходит к выводу, что оно принято компетентным органом, в срок, установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

Согласно разделу V оспариваемого решения ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 06 мая 2025 года № ОРС- 39/2025/000140 причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, явились нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, определением суда от 05 июня 2025 года назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости объекта при наличии в отчете нарушений, производство которой поручено эксперту ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО5

Согласно экспертному заключению ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» от 23 июля 2025 года № 07-07/ЭС-2025 в отчете об оценке от 17 апреля 2025 года № ЗУ-1385/2025, выполненном оценщиком ФИО4, имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выявлены несоответствия отчета требованиям:

подпунктов «в», «д» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611;

подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611;

пункта 10 подпункта 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО № V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.

В связи с несоответствием отчета обязательным требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, наличием в отчете нарушений, повлиявших на определение рыночной стоимости объектов оценки, экспертом проведено исследование по вопросу определения рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на заданную дату.

Согласно экспертному заключению ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» от 23 июля 2025 года № 07-07/ЭС-2025 по состоянию на 04 апреля 2025 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 23 042 000 рублей.

Оценивая экспертное заключение в соответствии с пунктом 8 статьи 82 КАС РФ суд признает его надлежащим доказательством по делу, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Исходя из содержания статьи 227 КАС РФ, для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

В рассматриваемом случае суд приходит к выводу, что оспариваемое решение ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, принято уполномоченным на то органом, с соблюдением порядка и срока его принятия, прав и законных интересов административного истца не нарушает. В связи с чем, административные исковые требования ФИО3 в части признания незаконным указанного решения являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

С учетом уточненных административных исковых требований и согласно экспертному заключению ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» от 23 июля 2025 года № 07-07/ЭС-2025 суд полагает установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости в сумме 23 042 000 рублей по состоянию на 04 апреля 2025 года.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Административный истец в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости обратился 18 апреля 2025 года.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО3 об оспаривании решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении административных исковых требований ФИО3 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 06 мая 2025 года № ОРС-39/2025/000140 отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка площадью 12 379 кв.м, с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного

использования: эксплуатация базы отдыха, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости в сумме 23 042 000 рублей по состоянию на 04 апреля 2025 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 апреля 2025 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий судья

Решение суда в окончательной форме принято 19 августа 2025 года.

ю