2-2512/2020

УИД № 23RS0003-01-2020-004871-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 сентября 2020 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Михина Б.А.

при секретаре Тарасовой А.С.

с участием представителя администрации муниципального образования город-курорт Анапа ФИО1, представителя ответчика ФИО2- ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО2 о запрете эксплуатации в коммерческих целях объекта недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд с иском к ФИО2 о запрете эксплуатации в коммерческих целях объекта недвижимого имущества. 

В обоснование своих требований истец указал, что управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 307 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства» (далее - земельный участок), принадлежащего на праве собственности ФИО2 (далее - ответчик).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (далее - ПЗЗ), утвержденными решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 №424, вышеуказанный земельный участок расположен в зоне смешанной плотной жилой застройки (Ж-СПР). Данная зона предназначена для формирования территории с размещением многоквартирных домов средней этажности, а также индивидуальных домов с рекреационными функциями, с установленными минимальными отступами размещения объектов 3 метра. 

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на земельном участке, расположен объект капитального строительства, право собственности, на который, зарегистрировано за ответчиком как пятиэтажный жилой дом с цокольным этажом, наименование - жилой дом, с кадастровым номером № общей площадью 541,1 кв.м (основание регистрации апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 19.05.2015 №33-6833/2015, первичная регистрация 28.11.2015).

В ходе проведения проверки соблюдения требований земельного законодательства, установлено, что в пятиэтажном капитальном здании жилого дома с кадастровым номером № осуществляется сдача комнат в краткосрочный наем, что подтверждается объяснениями представителя ответчика, письмом Анапского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 10.09.2019 №22-07/7215.

Администрация полагает, что своими действиями ответчик нарушает законодательство Российской Федерации, по следующим основаниям.

Установленный вид разрешённого использования земельного участка не предусматривает размещение на земельном участке объектов, в котором осуществляется сдача комнат в наем. Соответственно, земельный участок используется с нарушением установленного вида разрешенного использования.

По факту нецелевого использования земельного участка Анапским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ответчик привлечен к административной ответственности по ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Согласно статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) органы местного самоуправления городского округа осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных отношений. Статья 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения относит, в числе прочего, осуществление органами местного самоуправления осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа.

Таким образом, органы местного самоуправления вправе осуществлять контроль над использованием земельных участков по назначению, в пределах территории муниципального образования независимо от принадлежности земель.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, согласно которому разрешенное использование вышеуказанного земельного участка, относится к наименованию вида разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) и данный вид разрешенного использования земельного участка предназначен для размещения жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1.

Однако фактическое использование земельного участка соответствует виду разрешенного использования - гостиничное обслуживание (код 4.7).

Данный вид разрешенного использования земельного участка предназначен для размещения гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления помещений для временного проживания в них.

Установленный вид разрешенного использования земельного участка не предполагает размещение на нем объектов, в которых осуществляется сдача комнат в краткосрочный наем.

Согласно п. 8, 10, 11 ст. 1 ЗК РФ и изданным в соответствии с ними иные акты земельного законодательства основываются на принципах: деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства; дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы; сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно ст. 7 и 42 ЗК РФ правовой режим земель определяется целевым назначением земельного участка, состоящим из двух элементов:

- принадлежность земельного участка к определенной категории земель;

- принадлежность земельного участка к виду разрешенного использования применительно к соответствующей категории земель. Нарушение одного из указанных элементов влечет нецелевое использование земельного участка и нарушение его правового режима.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Частью 3 статьи 85 ЗК РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Таким образом, земельный участок, принадлежащий на праве собственности ответчику используется в нарушение установленного вида разрешенного использования и установленного им принципа целевого использования земельного участка, т.е. с нарушением императивных требований ст. 42 и 85 ЗК РФ.

В силу ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть прекращены, путем пресечения действий, нарушающих право.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 1 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).

Разрешенное использование земельного участка ответчика - «для индивидуального жилищного строительства». Право собственности на объект недвижимости, расположенный на указанном земельном участке, зарегистрировано как на жилой дом

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В п. 39 ст. 1 ГрК РФ определено, что жилой дом - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Администрация считает, что у ответчика нет права эксплуатировать жилой дом в коммерческих целях, в силу приведенных доводов.

Осуществление строительства индивидуального жилого дома не предусматривает согласование проектной и иной технической документации в органе местного самоуправления, в то время как все строящиеся объекты коммерческого назначения в обязательном порядке должны иметь такие документы. Данное требование закона существует поскольку при осуществлении строительства индивидуального жилого дома застройщик осуществляет работы на свой страх и риск, так как строит индивидуальный дом для личного пользования, в тоже время осуществление строительных работ на любом объекте коммерческого назначения недопустимо без согласованной проектной, разрешительной, технической документации, поскольку создается объект, имеющий общественное значение и предназначенный для эксплуатации неопределенным кругом лиц.Согласно ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилою помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Согласно ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилое помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган (ч.4 ст. 23 ЖК РФ).

Исходя из положений приведенных выше правовых норм, доказательством приобретения жилым помещением статуса нежилого является только решение органа местного самоуправления о соответствующем переводе.

Таким образом, присутствие указанных нарушений создает невозможной эксплуатацию жилого дома в коммерческих целях, которая создает опасность возникновения чрезвычайных ситуаций, связанных с его возможным разрушением, в виду отсутствия у застройщика подтверждающих документов о соблюдении норм и технических параметров, обязательных для строительства капитальных сооружений коммерческого назначения, отсутствия акта на ввод в эксплуатацию объекта коммерческого назначения, разрешения на перевод жилых помещений в нежилую категорию, либо в категорию гостиничных помещений для последующего их коммерческого использования.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 30.12.2009 №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее - Закон №384-Ф3) здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения исключалась возможность возникновения пожара, обеспечивалось предотвращение или ограничение опасности задымления здания или сооружения при пожаре и воздействия опасных факторов пожара на людей и имущество, обеспечивались защита людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара и (или) ограничение последствий воздействия опасных факторов пожара на здание или сооружение, а также чтобы в случае возникновения пожара соблюдались требования о нераспространение пожара на соседние здания и сооружения (пункт 3).

Требование о необходимости соблюдения противопожарных расстояний между жилыми и общественными зданиями, а также между жилыми, общественными зданиями и вспомогательными зданиями и сооружениями производственного, складского и технического назначения, в зависимости от степени огнестойкости и класса их конструктивной пожарной опасности закреплено в пункте 4.3 свода правил СП 4.13130.2013. Применение названного свода правил, как следует из предисловия и пункта 1.1, призвано обеспечить соблюдение требований к объемно-планировочным и конструктивным решениям по ограничению распространения пожара в зданиях и сооружениях, установленных «Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности». Свод правил СП 4.13130.2013 применяется при проектировании и строительстве вновь строящихся и реконструируемых зданий и сооружений в части принятия объемно-планировочных и конструктивных решений, обеспечивающих ограничение распространения пожара.

Анализ норм Закона № 384-ФЗ и свода правил СП 4.13130.2013 свидетельствует о наличии у застройщиков обязанности при проектировании и строительстве здания соблюдать требования о противопожарных расстояниях между зданиями, сооружениями, которые должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 47, 48, 51 и 55 ГрК РФ, при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно- технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, ГрК РФ, федеральными законами от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №169-ФЗ), от 30.03.1999 №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее - Закон №52-ФЗ), от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (далее - Закон №69-ФЗ), а также иными специальными нормативными правовыми актами.

Так п. 4 ст. 12 Закона № 52-ФЗ прямо устанавливает, что граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица, ответственные за выполнение работ по проектированию и строительству объектов, их финансирование и (или) кредитование, в случае выявления нарушения санитарно-эпидемиологических требований или невозможности их выполнения обязаны приостановить либо полностью прекратить проведение указанных работ и их финансирование и (или) кредитование.

Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям установлены ст. 23 Закона № 52-ФЗ, а санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта установлены ст. 24 Закона № 52-ФЗ.

Эксплуатация общественных помещений, зданий, сооружений, в том числе гостевых домов (средств размещения) должна быть прекращена, в случае нарушения санитарных правил.

Уполномоченным федеральным органом устанавливаются различные санитарные правила и требования к жилым помещениям и гостиницам, как к нежилым помещениям.

Техническое регулирование в области пожарной безопасности осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о техническом регулировании в области пожарной безопасности различные требования к жилым и нежилым объектам также установлены в Законе № 69-ФЗ.

Отсутствие у ответчика разрешительной и проектной документации, а также возведение объекта без учета санитарно-эпидемиологических требований применяемых к данному виду объектов капитального строительства создает реальную опасность жизни и здоровью граждан при последующей эксплуатации объектов, опасность возникновения чрезвычайных ситуаций, связанных с их возможным разрушением. 

Ссылаясь на приведенное, истец просил:

запретить ФИО2 и (или) иным лицам эксплуатацию в коммерческих целях земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 307 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также объекта недвижимости: пятиэтажный жилой дом, наименование - жилой дом, с кадастровым номером №, общей площадью 541,1 кв.м, расположенный на указанном земельном участке.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

В судебном заседании представитель ответчика требования признал и признание требований судом принято, поскольку это не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО2 о запрете эксплуатации в коммерческих целях объекта недвижимого имущества удовлетворить. 

Запретить ФИО2 и (или) иным лицам эксплуатацию в коммерческих целях земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 307 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также объекта недвижимости: пятиэтажный жилой дом, наименование - жилой дом, с кадастровым номером №, общей площадью 541,1 кв.м, расположенный на указанном земельном участке.

Определение судьи Анапского городского суда от 13 августа 2020 года, которым в целях обеспечения исковых требований наложен арест, запрещено: 

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять любые действия по регистрации сделок и совершению каких-либо регистрационных и учетных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 307 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также объектов недвижимого имущества расположенных в его границах; 

ФИО2, родившемуся ДД.ММ.ГГГГ в свх. 

<

адрес> и (или) иным лицам эксплуатацию земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 307 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также объектов недвижимого имущества: пятиэтажного жилого дома, кадастровый №, по вступлению решения суда в законную силу отменить, арест снять. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд, со дня принятия решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 23 сентября 2020 года.

Председательствующий: