Дело №3а-245/2025

22OS0000-01-2025-000347-35

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 ноября 2025 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Дубковой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Веселоярский Щебзавод» к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Веселоярский Щебзавод» (далее - АО «Веселоярский Щебзавод») обратилось в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее - КГБУ «АЦНГКО») в котором просит признать незаконным и решение от 10 апреля 2025 года № ОРС-22/2025/000144 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, административный истец является собственником спорного земельного участка. В соответствии с выпиской из государственного реестра недвижимости от 12 февраля 2025 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет 62 742 750 рублей. Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимостью, административный истец обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной согласно отчету об оценке от 14 февраля 2025 года № 25/02-07, составленного оценщиком ФИО1 Решением КГБУ «АЦНГКО» от 10 апреля 2025 года № ОРС-22/2025/000144 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение земельного налога, последний обратился в суд с указанным иском.

В порядке подготовки дела к рассмотрению судом на основании ст.47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено управление имущественных отношений Алтайского края.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы. 

Представитель административного ответчика КГБУ «АЦНГКО» - ФИО3 возражал против удовлетворения требований о признании незаконным решения учреждения, разрешение требований об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, представлены письменные ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей. 

Алтайкрайимущество в письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований. 

Выслушав пояснение сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При рассмотрении административного дела установлено, что АО «Веселоярский Щебзавод» является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельством о государственной регистрации права (т. 1 л.д.72,184).

Результаты государственной кадастровой оценки вышеуказанного объекта недвижимости, утверждены актом КГБУ «АЦНГКО» от 4 мая 2023 года № АОКС-22/2023/000641 в соответствии со ст.16 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 ноября 2025 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена в размере 62 742 750 рублей, дата определения указанной кадастровой стоимости - 1 января 2022 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости - 10 мая 2023 года, дата начала ее применения - 28 марта 2023 года.

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

14 марта 2025 года АО «Веселоярский Щебзавод» обратилось в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости (т. 1 л.д. 144 - 146), к указанному заявлению был приложен, в том числе, отчет об оценке от 14 февраля 2025 года № 25/02-07, составленный оценщиком ФИО1 (т. 1 л.д. 30-100).

20 марта 2025 года в адрес представителя административного истца направлено уведомление № ПЗ-22/2025/000144 о поступлении заявления и принятия его к рассмотрению (т. 1 л.д. 147).

Решением бюджетного учреждения от 10 апреля 2025 года № ОРС-22/2025/000144 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (т. 1 л.д. 148 - 151).

В обоснование принятого решения указано, что нарушены требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. Нарушены требования подпункта «в» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому при анализе рынка производится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Нарушены требования подпункта «г» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому в рамках анализа рынка производится анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с привидением интервалов значений этих факторов. Нарушены требования подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Нарушены требования подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому при применении метода корректировок каждый объект - аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта - аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки; при этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. 

Выявлены следующие нарушения: на страницах 27 - 31 в качестве объектов - аналогов использованы данные извещений о проведении торгов за 2021 год, кроме объекта сравнения 5 торги по которому проводились в 2023 году. На страницах 1,3 указана дата оценки - 11 февраля 2025 года. Следовательно, данные использованные для расчетов отстают от даты оценки на четыре года, что является существенным временным периодом, за который условия рынка могут измениться кардинально и не отражать текущей ситуации на рынке земельных участков Алтайского края. Имеется актуальная рыночная информация в виде предложений о продаже объектов недвижимости сопоставимых с оцениваемым. Объект - аналог №5 несопоставим по площади с объектом оценки (страница 30), разница в 80 раз. Вышесказанное свидетельствует о том, что объекты - аналоги не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам. Согласно сведениям открытых источников, на рынке недвижимости представлены объекты из сегмента объекта оценки, которые не вошли в выборку, и их цена за 1 кв.м. значительно выше, тем самым подтверждая, что данный диапазон значительно шире, а сегмент рынка наполнен предложениями о продаже объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, в большей степени чем описано в отчете. По состоянию на дату оценки имеется достаточное для анализа и проведения расчетов количество предложений о продаже зданий коммерческого назначения, которые оценщик не счел нужным включить в выборку. Данные предложения значительно расширяют диапазон удельных цен предложений и формируют более высокое значение средних цен, на основании которых оценщик производил отбор объектов - аналогов. Таким образом, рынок торгово - офисных площадей Алтайского края исследован оценщиком недостаточно. 

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое направлено в адрес Алтайского краевого суда 13 мая 2025 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое Решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи АО «Веселоярский Щебзавод» заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.

Определением суда от 19 июня 2025 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчета об оценки от 14 февраля 2025 года № 25/02-07, составленного оценщиком ФИО1 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению экспертов Федерального бюджетного учреждения «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» от 2 октября 2025 года № 1320/6-4-25 отчет об оценке от 14 февраля 2025 года № 25/02-07, составленный оценщиком ФИО1 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Имеют место нарушения, указанные в разделе V решения КГБУ «АЦНГКО» от 10 апреля 2025 года № ОРС-22/2025/000144. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости - 7 496 383 рубля. 

Заключение экспертов получено в предусмотренном законом порядке, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержит. Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются судом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, поскольку представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке от 14 февраля 2025 года № 25/02-07 не соответствовал требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления АО «Веселоярский Щебзавод» у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости. 

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решения КГБУ «АЦНГКО» от 10 апреля 2025 года № ОРС-22/2025/000144 незаконным отсутствует, заявленное требование административного истца не подлежит удовлетворению. 

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).

Принимая во внимание, что установленное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, определенной в заключении экспертов Федерального бюджетного учреждения «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» от 2 октября 2025 года № 1320/6-4-25, нарушает права административного истца, как собственника, суд вправе установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертами при проведении судебной экспертизы. 

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 14 марта 2025 года.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Расходы экспертного учреждения на проведение судебной экспертизы подлежат возмещению в соответствии с правилами статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, то есть стороной, не в пользу которой состоялся судебный акт.

Как установлено ранее, определением Алтайского краевого суда от 19 июня 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России», обязанность по оплате экспертизы в части вопроса о соответствии отчета об оценке от 14 февраля 2025 года федеральным стандартам оценки возложена на административного ответчика КГБУ «АЦНГКО», в части вопроса об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** на административного истца АО «Веселоярский Щебзавод».

8 октября 2025 года экспертное заключение поступило в суд, размер оплаты за производство судебной экспертизы составил 150 552 рубля.

На момент рассмотрения настоящего дела, производство судебной экспертизы в полном объеме не оплачено (отсутствует оплата за первый вопрос), остаток суммы для оплаты составляет 75 276 рублей.

В соответствие с выводами экспертного заключения экспертов Федерального бюджетного учреждения «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» от 2 октября 2025 года № 1320/6-4-25 отчет об оценке от 14 февраля 2025 года № 25/02-07, составленный оценщиком ФИО1 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, имеют место нарушения, указанные в разделе V решения КГБУ «АЦНГКО» от 10 апреля 2025 года № ОРС-22/2025/000144, определена рыночная стоимость земельного участка в размере 7 496 383 рубля. 

Поскольку, административные исковые требования об оспаривании принятого КГБУ «АЦНГКО» решения суд оставляет без удовлетворения, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца и не может свидетельствовать о принятии судебного акта против административного ответчика, судебные расходы за проведение судебной экспертизы в полном объеме подлежат возложению на сторону административного истца, в общей сумме 150 552 рубля.

Учитывая, что судебные расходы в размере 75 276 рублей были оплачены ранее АО «Веселоярский Щебзавод» в пользу Федерального бюджетного учреждения «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России», с административного истца в пользу экспертной организации подлежит взысканию оставшаяся часть суммы - 75 276 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований акционерного общества «Веселоярский Щебзавод» о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 10 апреля 2025 года № ОРС-22/2025/000144 отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 11 февраля 2025 года, в равном его рыночной стоимости размере 7 496 383 рубля.

Датой обращения акционерного общества «Веселоярский Щебзавод» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 14 марта 2025 года.

Взыскать с акционерного общества «Веселоярский Щебзавод» в пользу Федерального бюджетного учреждения «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 75 276 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю. Кайгородова

Полный текст решения изготовлен 11 ноября 2025 года