Дело №2-1091/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 октября 2018 года

Заднепровский районный суд города Смоленска

В лице председательствующего судьи Степченковой Е.А.

При секретаре Редченковой М.А.

С участием прокурора Шкаликова Н.О.,

Представителя НО «Кредитный потребительский кооператив «Содействие 2005» ФИО1 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГг.), представителя УМВД России по г. Смоленску ФИО2 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГг.),

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Некоммерческой организации «Кредитный потребительский кооператив «Содействие 2005» к ФИО6 Закулла оглы, ФИО3 Бехбуд оглы, ФИО4, ФИО5, ФИО7 Бехбуд оглы, ФИО8 Закулла кызы о расторжении договора найма-продажи, признании утратившими право пользования и выселении из жилого помещения, 

у с т а н о в и л:

НО «Кредитный потребительский кооператив «Содействие 2005» (далее - НО КПК «Содействие 2005», Кооператив), уточнив требования ДД.ММ.ГГГГг., обратился в суд с иском к ответчикам, в котором просит:

- расторгнуть договор найма-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГг. между НО КПК «Содействие 2005» и ФИО6;

- признать ФИО3, ФИО4, ФИО5 к., ФИО7, ФИО6 и ФИО8 к. утратившими право пользования и выселить их из квартиры № в 

<

адрес>. 

В обоснование заявленных требований НО КПК «Содействие 2005» ссылается на то, что по соглашению об отступном, заключенному ДД.ММ.ГГГГг. с ФИО6, Кооперативу в качестве отступного была передана квартира № в 

<

адрес> в счет исполнения обязательств по договорам займа ФИО6 ДД.ММ.ГГГГг. Управлением Росреестра по Смоленской области произведена государственная регистрация права собственности истца на указанное жилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГг. между НО КПК «Содействие 2005» и ФИО6 был заключен договор найма-продажи спорного жилого помещения, по условиям которого ответчик обязался ежемесячно вносить плату за наем квартиры в размере 

<

данные изъяты> руб. и коммунальные платежи по фактически потребленному объему услуг. Этот же договор предусматривал право проживания в названном жилье родственников ФИО6

Обязательства по внесению платы за наем и коммунальные услуги ФИО6 не соблюдались, в связи с чем истцом в его адрес было направлено требование о выполнении условий заключенного договора и погашении образовавшейся задолженности. Поскольку данное требование ФИО6 оставлено без удовлетворения, Кооператив в его адрес ДД.ММ.ГГГГг. направил требование о выселении из спорной квартиры, которое ответчиком также было проигнорировано (л. 

<

...>).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГг. производство по настоящему делу в части требований НО КПК «Содействие 2005» к ФИО3 и ФИО8 к. о признании утратившими право пользования и выселении из квартиры № в 

<

адрес> прекращено в связи с отказом истца от исковых требований к перечисленным ответчикам.

Представитель НО КПК «Содействие 2005» ФИО1 в судебном заседании поддержала требования к ФИО6, ФИО4, ФИО5 к., ФИО7 о расторжении договора найма продажи от ДД.ММ.ГГГГг. и признании перечисленных ответчиков утратившими право пользования квартирой № в 

<

адрес>. Одновременно суду пояснила, что спорное жилое помещение было добровольно освобождено ответчиками ДД.ММ.ГГГГг., в связи с чем на удовлетворении иска в части их выселения из указанного жилья истец не настаивает. По имеющимся у Кооператива сведениям в настоящее время ответчики выехали на съемное жилье, адрес которого истцу не известен. При этом все они (за исключением ФИО6) продолжают сохранять регистрацию по адресу спорной квартиры, что препятствует Кооперативу, как собственнику, распоряжаться принадлежащим ему имуществом по собственному усмотрению. Предпринятые Кооперативом меры к урегулированию возникшего спора в мирном порядке, в том числе, предоставление ФИО6 возможности для внесения имеющейся задолженности по договору найма-продажи и оплате коммунальных услуг после предъявления в суд настоящего иска, оказались безрезультатными.

Ответчики ФИО6, ФИО4, ФИО5 к., ФИО7, ФИО3 и ФИО8 к., неоднократно извещавшиеся о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Судебные извещения, направленные по месту регистрации ответчиков, возвращены в суд с отметками об истечении срока их хранения в отделении связи. На основании положений пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ суд полагает извещение ответчиков надлежащим, и, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь частью 4 статьи 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица, УМВД России по г. Смоленску, ФИО2 в судебном заседании разрешение спора оставила на усмотрение суда.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск правомерным и подлежащим удовлетворению, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить ругой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становиться наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В силу пункта 2 статьи 677 ГК РФ в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (пункт 1 статьи 683 ГК РФ).

Из положений абзаца третьего статьи 678 ГК РФ следует, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Согласно статье 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО6, должником, и НО КПК «Содействие 2005», кредитором, заключено соглашение об отступном (л. д. 4-5).

Пунктом 1.1. названного соглашения предусмотрено, что должник по настоящему соглашению предоставляет отступное кредитору по договорам займа № П от ДД.ММ.ГГГГг., № П от ДД.ММ.ГГГГг., и №П от ДД.ММ.ГГГГг., по которым является заемщиком.

В пункте 1.4 Соглашения указано, что в связи с невозможностью исполнить свои обязательства, указанные в пункте 1.3 по указанным договорам займа, должник передает кредитору принадлежащее на праве собственности недвижимое имущество, а именно: квартиру №, расположенную по адресу: 

<

адрес>; квартиру №, расположенную по адресу: 

<

адрес>

Из положений пункта 1.7 Соглашения следует, что в квартире №, расположенной по адресу: 

<

адрес> временно зарегистрированы: ФИО3, ФИО4, ФИО5 к., ФИО7

На основании указанного Соглашения об отступном Управлением Росреестра по Смоленской области ДД.ММ.ГГГГг. произведена государственная регистрация права собственности НО КПК «Содействие 2005» на квартиру № в 

<

адрес> (л. д. 8-10).

Сведения о НО КПК «Содействие 2005», как о правообладателе указанного жилого помещения, содержатся также и в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГг. (л. д. 29-30).

ДД.ММ.ГГГГг. между НО КПК «Содействие 2005», наймодателем, и ФИО6, нанимателем, заключен договор найма-продажи, предметом которого является предоставление наймодателем нанимателю во временное пользование с правом последующего выкупа трехкомнатной квартиры, расположенной по вышеназванному адресу (л. д. 6-7).

В пункте 1.2 договора найма-продажи указано, что по согласованию сторон допускается проживание в указанной квартире следующих граждан: ФИО3, ФИО4, ФИО5 к., ФИО7

Плата за наем указанной квартиры согласована сторонами в размере 

<

данные изъяты> руб. в месяц, без учета стоимости коммунальных услуг, оплачиваемых нанимателем дополнительно по фактически потребленному объему услуг.

Согласно пункту 1.5 договора найма-продажи наниматель обязался ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца оплачивать наймодателю плату за наем квартиры за текущий месяц в размере, указанном в пункте 1.4, путем внесения на расчетный счет или в кассу наймодателя. Одновременно с оплатой найма квартиры за текущий месяц наниматель оплачивает коммунальные платежи за предшествующий месяц.

Срок найма квартиры устанавливается с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг., по истечении указанного срока договор считается пролонгированным до внесения нанимателем всей цены квартиры, обусловленной в пункте 1.3, но не более 5 лет.

Из положений пункта 2.7 договора найма-продажи следует, что наймодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, когда наниматель либо вселенные им в квартиру лица: пользуются квартирой с существенным нарушением условий договора; существенно ухудшают квартиру; наниматель более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и не вовремя оплачивает коммунальные платежи.

Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в определенный им срок.

ДД.ММ.ГГГГг. сторонами подписан акт приема-передачи квартиры № в 

<

адрес> (л. д. 11).

Из содержания иска, пояснений представителя НО КПК «Содействие 2005», данных в ходе судебного разбирательства, усматривается, что в нарушение условий договора найма-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. ФИО6 с ДД.ММ.ГГГГ. было прекращено исполнение обязательств по внесению арендной платы, а также по оплате коммунальных услуг, что привело к образованию значительной задолженности. Требования кооператива о выполнении перечисленных обязательств ответчиком оставлены без удовлетворения. В ДД.ММ.ГГГГ. ответчики добровольно выехали из спорного жилого помещения, забрав все свои личные вещи, однако по настоящее время ФИО3, ФИО4, ФИО5 к. и ФИО7 продолжают сохранять регистрацию по указанному адресу.

В подтверждение приведенных обстоятельств суду представлены следующие доказательства.

Из лицевого счета № на ДД.ММ.ГГГГг. усматривается, что в квартире № в 

<

адрес> зарегистрированы:

- ФИО7 - на срок с ДД.ММ.ГГГГг. до ДД.ММ.ГГГГг.;

- ФИО4 - на срок с ДД.ММ.ГГГГг. до ДД.ММ.ГГГГг.;

- ФИО5 к. - на срок с ДД.ММ.ГГГГг. до ДД.ММ.ГГГГг.

Регистрация по указанному месту пребывания ФИО3 и ФИО6 истекла, соответственно, ДД.ММ.ГГГГг. и ДД.ММ.ГГГГг.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг составляет 

<

данные изъяты>. (л. д. 61).

Аналогичные сведения о регистрации ответчиков по месту пребывания по адресу спорной квартиры содержатся также и в адресных справках, представленных суду ОАСР УВМ УМВД России по Смоленской области. ФИО3 и ФИО8 к. зарегистрированными на территории Смоленской области не значатся (л. 

<

...>).

ФИО6 с ДД.ММ.ГГГГг. имеет регистрацию по месту пребывания на срок до ДД.ММ.ГГГГг. по адресу: 

<

адрес> (л. д. 94,129).

Согласно акту, составленному ДД.ММ.ГГГГг., в спорном жилом помещении проживают: ФИО4, ФИО8 к. и ФИО3 По указанному адресу зарегистрированы, но не проживают следующие лица: ФИО5 к., ФИО7, ФИО6 (л. д. 62).

В расчете арендных платежей по договорам найма-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. отражено, что за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. ФИО6 были внесены арендные платежи на общую сумму 

<

данные изъяты> руб. (в том числе, 

<

данные изъяты> руб. - за счет гарантированного платежа, внесенного им при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГг.). С ДД.ММ.ГГГГ. внесение арендной платы ФИО6 не производится (л. д. 56).

Аналогичные сведения содержатся и в карточке счета 

<

данные изъяты> контрагента ФИО6 (л. д. 57-60).

ДД.ММ.ГГГГг. НО КПК «Содействие 2005» в адрес ФИО6 направлено требование об оплате задолженности по оплате за наем квартиры в размере 

<

данные изъяты> руб., а также представить квитанции, подтверждающие оплату коммунальных услуг (л. д. 13).

В связи с неисполнением ФИО6 указанного требования, НО КПК «Содействие 2005» в его адрес ДД.ММ.ГГГГг. направило требование об освобождении квартиры № в 

<

адрес> в течение 14 дней с момента получения требования (л. д. 14).

В акте, составленном ДД.ММ.ГГГГг. представителем НО КПК «Содействие 2005» и ФИО4, отражено, что квартира № в 

<

адрес> освобождена от личных вещей проживающих в полном объеме, ключи переданы представителю Кооператива (л. д. 132).

Исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности указывают на то, что между сторонами сложились отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения (статья 671 ГК РФ, так называемый договор коммерческого найма).

Условиями названного договора коммерческого найма предусмотрена как обязанность нанимателя ФИО6 вносить ежемесячно наймодателю плату за наем (арендную плату) в размере 

<

данные изъяты> руб., производить оплату коммунальных услуг, так и право наймодателя - НО КПК «Содействие 2005» - требовать досрочного расторжения указанного договора в случае невнесения нанимателем более двух раз подряд по истечении установленного договора срока платежа арендной платы и несвоевременной оплаты коммунальных платежей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законами или договором.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиками, что с ДД.ММ.ГГГГ. ответчик ФИО6 прекратил исполнение взятых на себя обязательств по внесению арендной платы. Внесенный ответчиком при заключении договора найма-продажи гарантийный платеж в размере 

<

данные изъяты> руб. был направлен истцом в счет оплаты последнего месяца проживания нанимателя в квартире, то есть - в счет оплаты за ДД.ММ.ГГГГ. (пункт 1.8.1. договора найма-продажи). С указанного времени мер, направленных на выплату наймодателю арендной платы, равно как и на погашение имеющейся задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг ФИО6 не предпринималось.

В судебном заседании также установлено, что ФИО6 в одностороннем порядке отказался от прав и обязанностей нанимателя по договору найма - продажи от ДД.ММ.ГГГГг., выехав на иное место жительства по адресу: 

<

адрес>, где с ДД.ММ.ГГГГг. имеет регистрацию по месту пребывания на срок до ДД.ММ.ГГГГг.

Учитывая, что обязательства по договору найма-продажа, заключенному ДД.ММ.ГГГГг. с НО КПК «Содействие 2005», а именно, по оплате арендной платы и коммунальных платежей, ФИО6 исполнялись ненадлежащим образом, исходя из положений пункта 2 статьи 450, абз. 2 пункта 2 статьи 687 ГК РФ, предусматривающей в качестве основания для расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, суд находит требования НО КПК «Содействие 2005» о расторжении договора найма-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. правомерными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку право пользования спорной квартирой ответчиков ФИО4, ФИО5 к., ФИО7 было основано на договоре, в отношении которого судом принимается решение о расторжении, на основании положений части 1 статьи 35 ЖК РФ суд приходит к выводу и об обоснованности требований иска в части признания перечисленных ответчиков утратившими (прекратившими) право пользования названным жилым помещением.

Одновременно, принимая во внимание представленные суду доказательства о добровольном выселении ответчиков из квартиры № в 

<

адрес> (акт от ДД.ММ.ГГГГг.), оснований для удовлетворения иска об их выселении, а равно и для признания ФИО6 - срок регистрации которого по указанному адресу истек ДД.ММ.ГГГГг.,- утратившим право пользования жилым помещением, на момент рассмотрения судом настоящего дела не имеется.

Согласно статье 7 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993г. №5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободы передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», пункту 32 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995г. №713, снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства без его непосредственного участия производится органом регистрационного учета в административном порядке на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением при предоставлении заинтересованным лицом соответствующих документов. Таким образом, следствием вступления настоящего решения в законную силу является снятие ответчиков с регистрационного учета по месту пребывания. 

На основании части 1 статьи 98 ГПК РФ с ФИО6 в пользу НО КПК «Содействие 2005» подлежат взысканию судебные расходы по уплате госпошлины (по требованию о расторжении договора найма-продажи) в сумме 6 000 руб. С ФИО4, ФИО5 к., ФИО7 подлежат взысканию в пользу истца судебные расходы по уплате госпошлины (по требованию о признании утратившими право пользования жилым помещением) в сумме 6 000 руб., в равных долях, то есть по 2 000 руб. с каждого (6 000 руб. /3).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск Некоммерческой организации «Кредитный потребительский кооператив «Содействие 2005» к ФИО6, ФИО4, ФИО5, ФИО7 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор найма-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГг. между Некоммерческой организацией «Кредитный потребительский кооператив «Содействие 2005» и ФИО6.

Признать ФИО4, ФИО5 и ФИО7 утратившими (прекратившими) право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>-а, 

<

адрес>.

Решение о признании ФИО4, ФИО5 и ФИО7 утратившими (прекратившими) право пользования жилым помещением является основанием для снятия их с регистрационного учета по месту пребывания по адресу: 

<

адрес>, по вступлении решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО6 в пользу Некоммерческой организации «Кредитный потребительский кооператив «Содействие 2005» в счет возмещения судебных расходов по уплате госпошлины 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО4, ФИО5 и ФИО7 в пользу Некоммерческой организации «Кредитный потребительский кооператив «Содействие 2005» в счет возмещения судебных расходов по уплате госпошлины по 2 000 (две тысячи) рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Заднепровский районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Степченкова

Мотивированное решение составлено 05 октября 2018г.