Дело № 2-1643/2023 

УИД № 61RS0004-01-2023-001194-33 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 июня 2023 г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Власенко А.В.

при секретаре Терновом В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону, администрации г. Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону о сохранении квартиры в реконструированном, перепланированном состоянии

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился с настоящим иском указывая, что является собственником 

<

адрес>, в которой в целях улучшения ФИО4 условий выполнил переустройство о перепланировку, в соответствии с проектом ООО «Архстройпроект».

Решением администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ согласовано переустройство и перепланировка квартиры. 

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ администрация Ленинского района г. Ростова-на-Дону отказала истцу в выдаче акта приемочной комиссии, поскольку перепланировка квартиры не соответствует проектной документации. 

Истец указывает о том, что в техпаспорте по данным инвентаризации на 1996 год, и техническом плане на 23.4.2013год, помещения обозначены как чердак, но таковыми не являются, предназначены для обслуживания только квартиры истца, увеличение площади помещений № с 14. 1 кв.м. до 20, 4 кв.м. № с 14, 8 кв.м. до 21 кв.м. не нарушает прав и обязанностей иных лиц. 

После проведения судебно-строительной экспертизы, установлено, что площадь квартиры истца увеличилась на 14, 7 кв.м, в связи с чем истец уточнил исковые требования, просит суд сохранить 

<

адрес> 

<

адрес> общей площадью 243, 1 кв.м, жилой площадью154, 1 кв.м. в переустроенном, перепланированном реконструированном состоянии.

Истец извещен о дате, времени, месте рассмотрения дела, в суд не явился, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие, что суд полагает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ. 

В суде представитель истца по доверенности поддержала доводы иска, дала пояснения аналогичные иску.

Суд привлек к участию в дело в порядке ст. 40 ГПК РФ, администрацию г. Ростова-на-Дону, Департамент архитектуры и градостроительства г Ростова-на-Дону, в порядке ст. 43 ГПК РФ суд привлек ФИО4 товарищество «Наш дом», которое является управляющей организацией многоквартирного дома. 

В суде представители администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону, администрации г. Ростова-на-Дону, возражали против удовлетворения требований, поскольку истец выполнил перепланировку и реконструкцию квартиры, с отклонением от проекта ООО «Архстройпроект». Кроме этого, истец нарушил административный порядок, не уведомил о выполнении реконструкции ДАиГ г. Ростова-на-Дону.

Представитель ФИО4 товарищества «Наш дом», в лице председателя правления ФИО8 указала о согласии всех собственников недвижимости многоквартирного дома с сохранением квартиры истца в реконструированном состоянии, поскольку прав и законных интересов такая реконструкция не нарушает. Доступ на мансарду многоквартирного дома иными собственниками невозможен, из-за конструктивных особенностей многоквартирного дома, в связи с чем мансарда находится в пользовании только истца, против чего остальные собственники не возражают. 

Выслушав присутствующих, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении требований исходя из следующего. 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО2 приобрел ДД.ММ.ГГГГ году по договору купли-продажи по 

<

адрес>, расположенную на пятом этаже и мансарде в пятиэтажном жилом доме с мансардой, состоящей из шести комнат, в лит. «А», квартира имеет общую площадь 228, 4 кв.м, в том числе жилую площадь 151,1 кв.м, в ЕГРН Управлением Росреестра по РО право собственности истца зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается договором и свидетельством о государственной регистрации права собственности выданного ДД.ММ.ГГГГ году. (л.д.9).

Решением администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ согласовано переустройство и перепланировка квартиры, в соответствии с проектом ООО «Архстройпроект».

ДД.ММ.ГГГГ администрация Ленинского района г. Ростова-на-Дону отказала истцу в выдаче акта приемочной комиссии, поскольку перепланировка квартиры не соответствует проектной документации, установлено выполнение истцом реконструкции, поскольку увеличилась общая площадь квартиры, а также увеличились площадь помещения № до 20, 4 кв.м, помещение № увеличилось до 21 кв.м, помещение № увеличилось до 25, 2 кв.м. 

Судом в целях проверки соответствия реконструированной истцом квартиры и многоквартирного дома, требованиям градостроительного, строительного, пожарного, санитарного законодательства, в соответствии со ст. 79 ГПК РФ назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам НЭУ «ЦСЭ Прайм». 

Заключением эксперта НЭУ «ЦСЭ Прайм»№-НС от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что по данным техпаспорта на 2022 год 

<

адрес>, является шестикомнатной, общая площадь квартиры составляет 243, 1 кв.м, помещения квартиры расположены на пятом этаже и на мансардном этаже. При проведении экспертизы проведен фактический осмотр объекта, эксперты установили в результате выполненных строительных работ общая площадь квартиры увеличилась на 14, 7 кв.м, (243,1-228,4), в квартире выполнены следующие строительные работы: демонтаж ненесущей перегородки и дверного блока между коридором № и жилой комнатой№ на пятом этаже; демонтаж ненесущей перегородки и дверного блока между кухней № и жилой комнатой№ на пятом этаже; демонтаж ненесущих перегородок и дверных блоков между санузлом №, сауной №, туалетом № мансардного этажа; демонтаж перегородки, оконного и дверного блока между жилой комнатой № и чердачным пространством с последующим включением чердачного пространства общую площадь квартиры мансардного этажа; демонтаж перегородки, оконного и дверного блока между жилой комнатой № и чердачным пространством с последующим включением чердачного пространства в общую площадь квартиры мансардного этажа; демонтаж части наружной стены и оконного блока жилой комнаты № мансардного этажа; демонтаж оконного-дверного блока с устройством ненесущей части подоконного пространства и установкой оконного блока между санузлом№ и балконом № мансардного этажа; переустройство ванной № в подсобное № на пятом этаже; пристройка части жилой комнаты № на мансардном этаже; возведение ненесущей перегородки между подсобной №а и жилой комнатой№ мансардного этажа; оборудование помещений квартиры; уточнение линейных размеров квартиры и перерасчет площади квартиры. Эксперты установили, что реконструкция квартиры заключается в выполнении работ по демонтажу ненесущих перегородок, демонтажу наружной стены, демонтажа оконных блоков, устройства ненесущей части подоконного пространства, пристройки части жилой комнаты, включении чердачного пространства в общую площадь квартиры, устройства новой и сохранении старой электропроводки, включая установку электророзеток и выключатели. Эксперты пришли к выводу о том, что квартира истца и многоквартирный дом после перепланировки и реконструкции, соответствуют требованиям строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных стандартов, установив, что дальнейшая эксплуатация жилого дома возможна без угрозы жизни и здоровья проживающих в жилом помещении граждан, а также иных граждан.

Оценивая по правилам ст. 67 ГПК РФ предоставленные истцом доказательства в подтверждение соответствия реконструкции и перепланировки квартиры, действующим строительным, санитарным, противопожарным, нормам и правилам, суд признает заключение НЭУ «ЦСЭ Прайм» №-НС от ДД.ММ.ГГГГ, относимым и достоверным доказательством по делу, поскольку заключение составлено с учетом требований законодательства и действующих нормативных актов, экспертом, имеющим соответствующее образование, подготовку и стаж работы. Исследовательская часть экспертизы содержит подробное описание установленных в ходе осмотра обстоятельств, выводы эксперта о безопасной эксплуатации, как многоквартирного дома, так и квартиры истца после реконструкции и перепланировки, мотивированны ссылками на действующие нормативные акты. 

Все собственники квартир и собственники нежилых помещений, всего 10 собственников многоквартирного дома по пер. Островского 119 «а» в г. Ростове-на-Дону в решении, оформленном протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ указали о согласии с сохранением 

<

адрес> по пер. Островского 119 «а» в г. Ростове-на-Дону в перепланированном, реконструированном состоянии.(л.д.144). Суд признает такое решение относимым и достоверным доказательством по делу. 

В суде председатель ФИО4 товарищества «Наш дом» ФИО8 подтвердила согласие всех собственников многоквартирного дома с сохранением квартиры истца в перепланированном и реконструированном состоянии, также указав о том, что собственники помещений многоквартирного дома не имеют возможности использовать мансарду, в связи с конструктивными особенностями дома. В этой связи, мансардный этаж находился до реконструкции, а также находится после реконструкции квартиры в пользовании истца. 

При рассмотрении дела, суд исходит из следующих положений закона. 

Согласно части 1 статьи 25 ФИО4 кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения в многоквартирном доме (часть 2 статьи 25 ФИО4 кодекса Российской Федерации).

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации ФИО4 фонда").

Из определения перепланировки, следует, что перепланировка жилого помещения осуществляется в пределах общей площади этого жилого помещения.

Перепланировку и переустройство, определяемых статьей 25 ФИО4 кодекса Российской Федерации следует отличать от реконструкции.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Из изложенного следует, что в случае возведения надстройки к уже существующей квартире, зарегистрированной на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется.

В соответствии с п. п. 28, 29 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, и не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 29 ФИО4 кодекса Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ФИО4 кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ФИО4 кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям части 3 статьи 36 ФИО4 кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно части 2 статьи 40 ФИО4 кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 1 ст. 36 ФИО4 кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобными мероприятиями; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

В силу пункта 6 части 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.

Таким образом, анализ установленных по делу фактических обстоятельств, а также приведенных выше положений закона, позволяет суду сделать вывод о том, что ФИО2 являясь собственником квартиры, которая расположена в многоквартирном доме на пятом и мансардном этажах, в целях улучшения ФИО4 условий выполнил реконструкцию квартиры и перепланировку, в результате которой общая площадь квартиры увеличилась 14, 7 кв.м, за счет возведения на мансардном этаже помещений, которые вошли в состав общей площади квартиры, заключением судебной экспертизы НЭУ «ЦСЭ Прайм» подтверждено соответствие квартиры и многоквартирного дома после работ по реконструкции и перепланировки действующим строительным, градостроительным требования и стандартам, требованиям пожарной безопасности, а также установлено отсутствие нарушений прочности и разрушений несущих конструкций, с сохранением квартиры истца в перепланированном и реконструированном состоянии согласны все собственники многоквартирного дома, в подтверждение чего предоставлен протокол общего собрания, в этой связи, суд полагает возможным исходя из положений ст. 25, 28 ЖК РФ, ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, ст. 222 ГК РФ, исковые требования удовлетворить.

Доводы ДАиГ г. Ростова-на-Дону, (л..

<

адрес>), а также администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону, сводятся к указанию на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку истец ФИО2 не обратился до проведения работ по реконструкции в квартире с уведомлением о проведении таких работ в ДАиГ г. Ростова-на-Дону, а администрация района указывает на отсутствие компетенции по выдаче разрешения на проведение работ по реконструкции, а также указано о том, что ФИО2 допустил отклонение от проекта ООО «Архстройпроект», исходя из которого выдано разрешение № ДД.ММ.ГГГГ на выполнение работ по перепланировке квартиры, что в совокупности по мнению ответчиков исключает возможность удовлетворения требований.

Суд находит такие доводы ответчиков необоснованными, поскольку при рассмотрении дела установлена безопасность эксплуатации как квартиры так и многоквартирного дома, после работ по реконструкции, а также установлено соответствие квартиры после перепланировки и реконструкции действующим стандартам и правилам. Также судом при рассмотрении дела установлено согласие всех собственников многоквартирного дома, на выполнение работ по реконструкции квартиры, с увеличением площади квартиры, за счет обращения истцом в собственности части помещений общего пользования, на мансардном этаже. Поскольку совокупность юридически значимых обстоятельств подтверждена истцом допустимыми и достоверными доказательствами, к числу которых относятся заключение эксперта НЭУ ЦСЭ «Прайм», а также решение собственников многоквартирного дома, которые не опровергнуты ответчиками равным кругом доказательств, то суд полагает, что доводы ответчиков не содержат оснований для отказа в удовлетворении иска. 

Доводы ответчиков о несоблюдении досудебного порядка по уведомлению о проведении работ по реконструкции квартиры, не являются основанием для отказа в удовлетворении требований, поскольку согласно п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего АС РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство или реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (переустройство), если отсутствуют данные, свидетельствующие о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд 

РЕШИЛ :

Сохранить, принадлежащую ФИО2 

<

адрес> по 

<

адрес> общей площадью 243, 1 кв.м, жилой площадью 154, 1 кв.м. в перепланированном, переустроенном, реконструированном состоянии. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья: А.В. Власенко 

Мотивированное решение составлено 13.06.2023 года.