Дело № 2-23/2024

25RS0018-01-2023-000919-46

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

пгт. Кировский 26 февраля 2024 г.

Кировский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Щербелева А.Ю.,

при секретаре Фёдоровой А.А.,

с участием истцаФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Новостроев» о защите прав потребителей,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с настоящим иском, в котором указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № 38/1 кв)-1/9/38(2)(АК), по условиям которого объектом долевого строительства является жилое помещение, назначение: квартира, условный №, этаж расположения 9, номер подъезда (секции) 1, проектная общая площадь 47,98 кв.м., проектная общая приведенная площадь (с учетом лоджии) 47,98 кв.м., количество комнат 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>, блок-секция №, стоимостью 4 222 240 рублей. Все финансовые затраты перед застройщиком ими были выполнены надлежащим образом и в установленный законом срок. В соответствии с п. 1.7 договора начало периода передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства установлено с ДД.ММ.ГГГГ, а окончание - не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку застройщиками в указанный срок имущество не было передано, ими было подписано дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ о продлении сроков строительства до ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, ежемесячно, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ банком выставлялась неустойка по кредитному договору за отсутствие документовправа собственности залогового имуществапо вине застройщика. Из-за того, что застройщик предоставил акт приема-передачи имущества со значительным опозданием, банк начислил им неустойку в размере 5 166,95 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между ними и застройщиком подписан Акт приёма-передачи имущества, согласно которого, участники принимают в общую совместную собственность жилое помещение (квартира) с кадастровым номером №, №, площадью: 45,5 кв.м., площадь лоджий: 4,5 кв.м., площадь лоджий с учётом понижающего коэффициента: 2,25 кв. м., общая введённая площадь: 47,75 кв.м., при этом согласно договора, общая площадь квартиры должна составлять 47,98кв.м. Из договора следует, что цена одного кв.м. квартиры составляет 88 000 рублей. Таким образом, общая приведенная площадь меньше на 0,23 кв.м., чем указана в договоре, что в денежном выражении составляет 20 240 рублей. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ просрочка исполнения обязательств ответчиком по договору от ДД.ММ.ГГГГ составила 487 дней, следовательно, размер неустойки за несвоевременную передачу объекта составляет 1028115 рублей.Согласно передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, зафиксированы следующие замечания: не установлен квартирный электрический щит, не установлены квартирные водомерные счётчики, замена входной двери и замена стеклопакетов на балконе, срок устранения которых указан не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта. Просрочка исправления недостатков по акту осмотра составила 83 дня, соответственно размер неустойки составляет 3 504 459 рублей. Считают, что указанными нарушениями, им причинен моральный вред в размере 200 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ими в адрес ответчика была направлена претензия с требованием выплатить неустойку и компенсацию морального вреда за задержку передачи квартиры, возмещение пеней начисленных банком, возвращении разницы в площади квартиры, устранении недостатков по актуосмотра (почтовый идентификатор 69209186001297). Указанная претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. В ответеот ДД.ММ.ГГГГ, ответчик отказался исполнять обязательства в досудебном порядке в письменной форме. В связи с чем истцы просят взыскать с ООО «Новостроев» в их пользу неустойку в размере 4 532 574 рубля; компенсацию морального вреда в размере 200 000 рублей; сумму разницы площади, указанной в договоре и фактической по акту приема-передачи в размере 20 240 рублей; пени уплаченные банку в размере 5 166 рублей; штраф в размере 50 % от суммы, присужденной истцом в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке требований истца. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика привлечены Управление Росреестра по Приморскому краю и ПАО Сбербанк.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечено ООО «СК БАСКО».

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме.

ИстецФИО2 в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом, просила рассмотреть иск в ее отсутствие.

Представитель ответчикаООО «Новостроев» в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, о причинах не явки суд не известил, представил в суд письменные отзывы на исковое заявление, в которых указал, что истцы необоснованно применяют начисление неустойки за нарушение сроков передачи объекта с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в соответствии с подписанным дополнительным соглашением стороны пришли к соглашению, что срок передачи объекта установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, на заявленный истцами период взыскания неустойки, действовал мораторий Правительства РФ о не начислении неустойки застройщику. При подписании акта-приема передача объекта ДД.ММ.ГГГГ, стороны определили, что участник долевого строительства по срокам передачи объектапретензий к застройщику не имеет, в том числе в отношения нарушения сроков окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Расчет неустойки за нарушение сроков устранения недостатков истцами рассчитан некорректно, поскольку её необходимо рассчитывать как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка. При этом, расходы, для устранения таких недостатков они не понесли, поскольку застройщик не отказывался их устранять, и самостоятельно устранил. Кроме того, такой расчет применяется исключительно в случае, когда жилое помещение имеет существенные нарушения и становится непригодным к использованию по назначению. Вместе с тем, подписывая передаточный акт, стороны определили, что в жилом помещении имелись несущественные нарушения требований к качеству объекта, которые не мешали его использовать по назначению. В отношении неустойки, которую банк насчитал истцам с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, считает, что какое-либо правовое основание компенсировать её отсутствует, поскольку передача объекта жилого помещения состоялась ДД.ММ.ГГГГ, и соответственно упущение истцов, что продолжительное время они не зарегистрировали в отношении объекта строительства сове право собственности и залоговые права в пользу банка-кредитора. С учетом изложенного, просит в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки, штрафов, пени и компенсации морального вреда отказать. 

Представитель третьего лица на стороне ответчика Управление Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, представил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. 

Представитель третьего лица на стороне ответчикаПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, просил рассмотреть в его отсутствие, представил отзыв, в котором указал следующее. Заемщику был установлен срок для предоставления документов, подтверждающих целевое использование кредита, до ДД.ММ.ГГГГ, который неоднократно продлялся Банком по заявлению заемщика (до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ).ДД.ММ.ГГГГ Банк в ответ на обращение заемщика о регистрации за ним права собственности информировал клиента, что по условиям кредитного договора помимо выписки из ЕГРН необходимо также оформить отчет об оценке объекта недвижимости, застраховать объект недвижимости и предоставить соответствующие документы в банк.Поскольку документы, подтверждающие страхование объекта недвижимости, а также отчет об оценке были представлены заемщиком ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с нарушением срока, установленного п. 21 договора (с учетом продления сроков предоставления документов до ДД.ММ.ГГГГ), Банк в соответствии с пп. 2 п. 12 договора начислил неустойку, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (31 календарный день после даты, указанной в качестве даты предоставления подтверждающих документов ДД.ММ.ГГГГ) по день фактического предоставления документов (ДД.ММ.ГГГГ), исходя из ? процентной ставки, указанной в кредитном договоре (5,1% годовых), а также размера ссудной задолженности заемщика на соответствующие даты.

Представитель третьего лица на стороне ответчика ООО «СК БАСКО» в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, представил отзыв, указав, что в отношении строительных дефектов (недостатков), устраненных генеральным подрядчиком в квартире № блок-секции 1 указанного строительного объекта, приемка-передачи результатов устранения всех ранее выявленных дефектов (недостатков) произведена генподрядчиком заказчику по акту (формы КС-2) от ДД.ММ.ГГГГ № о приемке выполненных работ.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и проанализировав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Правоотношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ на застройщика возложена обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

На основании части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом,

Из разъяснений, данных судам в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" следует, что в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимостиио внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

Как следует из разъяснений, данных судам в пункте 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года), в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «Новостроев» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома 

<

адрес>, объектом которого являлась 1-комнатная квартира, строительный №, площадью 45,33кв.м., площадь лоджии 5,30 кв.м., площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента: 2,65 кв.м., общая приведенная площадь 47,98 кв.м., стоимостью 4 222 240 рублей (п. 2.1.2 договора). Срок окончания работ строительства и ввод МКД в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи жилого помещения застройщиком участнику долевого строительства в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (п.1.7 и 1.8 договора).

Согласно представленногоплатежного поручения, истцом ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ произведена оплата в размере 4 222 240 рублей.

В силупункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, по общему правилу, изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ названного выше закона в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.

Как установлено судом, по условиям договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, завершение строительства многоквартирного дома и передача объекта долевого строительства истцам планировались не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку к ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства не был передан истцам, то с указанной даты подлежала начислению и выплате неустойка.

Дополнительное соглашение, которым изменен срок передачи истцам объекта долевого строительства было заключено сторонами ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ – дата регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю), то есть после истечения предусмотренного договором долевого участия в строительстве срока создания и передачи объекта, с которым закон связывает начало начисления неустойки.

При этом указанное дополнительное соглашение не содержит условий об освобождении ООО «Новостроев» от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате истцам неустойки.

Определяя период и размер неустойки в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд учитывает, что дополнительное соглашение заключено сторонами ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, неустойка подлежит взысканию за период с ДД.ММ.ГГГГ (в пределах заявленных требований) поДД.ММ.ГГГГ (до даты регистрации дополнительного соглашения) и составит 40 674,25 руб. (1/300 * 8,5% * 17 * 4222240 руб. * 2), по 20 337,13 руб. каждому из истцов.

При этом, в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (период действия дополнительного соглашения) начисление неустойки за нарушение сроков передачи объекта, суд считает не правомерным, поскольку стороны пришли к соглашению об изменении срока передачи объекта долевого строительства установив его до ДД.ММ.ГГГГ, тогда как ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в данном случае наступает при нарушении срокаустановленного дополнительным соглашением.

Начисление неустойки в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (в пределах заявленных требований), суд считает не обоснованным в силу следующего. 

В соответствии с "Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2023 г.) реализуя предоставленные законом полномочия, Правительство Российской Федерации издало постановление от 26.03.2022 г. N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия вдолевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" (далее - Постановление N 479), которое устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Постановление N 479 вступило в силу 29.03.2022.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 по делу N АКПИ22-284, оставленным без изменения апелляционным определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2022 г. N АПЛ22-359, признано, что Постановление N 479 утверждено Правительством Российской Федерации в пределах предоставленных законом полномочий, а его положения учитывают баланс интересов участников долевого строительства и застройщиков, направлены на реализацию комплекса мер социально-экономического характера вотношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций.

С учетом изменений, внесенных постановлениями Правительства Российской Федерации от 17.05.2022 г. N 890, от 01.09.2022 г. N 1534, от 30.09.2022 г. N 1732, пунктом 1 Постановления N 479 установлено следующее: неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу Постановления N 479 до 30.06.2023 включительно.

Согласно приведенным выше положениям Постановления N 479 за период с 01.04.2022 по 02.05.2023 неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

Таким образом, с ответчика ООО «Новостроев» в пользу истцов подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 40 674,25 руб., то есть по 20 337,13 руб. каждому из истцов.

Обсуждая требование истцов о взыскании с ООО «Новостроев» неустойки за нарушение сроков устранения недостатков по акту осмотра квартиры,суд приходит к следующему. 

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Новостроев» и ФИО1 и ФИО2 подписан акт приема – приема передачи имущества по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ. 

В этот же день сторонами составлен акт осмотра квартиры, по результатам которого установлены недостатки, подлежащие добровольному устранению, в срок, установленный подпунктом "е" п. 1 Постановления Правительства от ДД.ММ.ГГГГ N 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" - не более 60 календарных дней.

Спора между сторонами договора о том, что указанные в акте недостатки квартиры привели к ухудшению качества объекта долевого строительства, не возникло, иного материалы дела не содержат.

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили ответчику претензию с требованием об устранении недостатков квартиры, о выплате неустойки и компенсации морального вреда за задержку передачи квартиры, возмещении пеней, начисленных банком, возвращении суммы разницы в площади квартиры в течение 10 календарных дней со дня получения претензии, которая получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком ООО «Новостроев» было отказано в удовлетворении претензии со ссылкой на тот факт, что недостатки квартиры, за исключением замены стеклопакетов, устранены, что не препятствует использованию объекта долевого строительства по назначению и выполнению ремонтных работ. 

Согласно акта выполненных работ по устранению замечаний по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, недостатки, указанные в акте осмотра квартиры от ДД.ММ.ГГГГ устранены застройщиков в полном объеме. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 8 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Частью 1 статьи 18 Федерального закона от 08 марта 2022 года N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правительству Российской Федерации в 2022 году предоставлено право принимать решения, предусматривающие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (п. 4), особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 6).

Во исполнение пункта 6 статьи 18 указанного Закона Правительством Российской Федерации принято Постановление от 23 марта 2022 года N 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства", которое вступило в силу 25 марта 2022 года (далее - Постановление N 442).

Пунктом 2 Постановления N 442 установлено, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных данным Постановлением.

Пунктом 1 Постановления N 442 установлены следующие особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период со дня вступления в силу настоящего постановления по 30 июня 2023 г. включительно:

- в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте "е" настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (подпункт "ж");

- требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства (подпункт "з");

- в случае отказа застройщика в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в срок, установленный в подпункте "з" настоящего пункта, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (подпункт "и").

В данном случае установлено, что истцы на сегодняшний день расходы на устранение недостатков квартиры не понесли,в связи с устранением недостатков силами застройщика, при этом с требованием о соразмерном уменьшении цены договора к застройщику не обращались.

При таких обстоятельствах требование истцов о взыскании с ООО «Новостроев» неустойки за нарушение сроков устранения недостатков по акту осмотра квартиры, не подлежит удовлетворению.

Требования истцов о взыскании с ООО «Новостроев» в их пользу неустойки по кредиту за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 5 166,95 руб., уплаченных банку, не подлежит удовлетворению в силу следующего.

В обоснование заявленного требования истцы ссылаются на тот факт, что данная неустойка была начислена банком в связи с тем, что застройщик предоставил участникам акт приема-передачи имущества со значительным опозданием, из-за чего участники не имели возможность собрать необходимые документы и предоставить их в банкдо ДД.ММ.ГГГГ. 

Из письменных пояснений представителя ПАО Сбербанк на запрос суда от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что заемщику был установлен срок для предоставления документов, подтверждающих целевое использование кредита, до ДД.ММ.ГГГГ, который неоднократно продлялся Банком по заявлению заемщика (до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ).ДД.ММ.ГГГГ Банк в ответ на обращение заемщика о регистрации за ним права собственности информировал клиента, что по условиям кредитного договора помимо выписки из ЕГРН необходимо также оформить отчет об оценке объекта недвижимости, застраховать объект недвижимости и предоставить соответствующие документы в банк.Поскольку документы, подтверждающие страхование объекта недвижимости, а также отчет об оценке были представлены заемщиком ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с нарушением срока, установленного п. 21 договора (с учетом продления сроков предоставления документов до ДД.ММ.ГГГГ), Банк в соответствии с пп. 2 п. 12 договора начислил неустойку, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (31 календарный день после даты, указанной в качестве даты предоставления подтверждающих документов ДД.ММ.ГГГГ) по день фактического предоставления документов (ДД.ММ.ГГГГ), исходя из ? процентной ставки, указанной в кредитном договоре (5,1% годовых), а также размера ссудной задолженности заемщика на соответствующие даты.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии вины со стороны ответчика ООО «Новостроев» в начислении ПАО Сбербанк неустойки в размере 5 166,95 руб., поскольку у истцов было достаточно времени с ДД.ММ.ГГГГ (дата подписания акта приема – приема передачи имущества), либо с ДД.ММ.ГГГГ (дата информирования заемщика о предоставлении необходимых документов) до ДД.ММ.ГГГГ предоставить в ПАО Сбербанк необходимые документы, что ими сделано не было, при отсутствии доказательств уважительности неисполнения обязанностей, указанных в п. 21 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Обсуждая заявленные требования истцов о взыскании с ООО «Новостроев» в их пользу сумму разницы между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства, суд приходит к следующему. 

Пунктом 2.1.3. договора определено, что стоимость одного квадратного метра общей приведенной площади составляет 88 000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854/пр установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения. В силу данного Приказа при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент - 0,5.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Так, договором между сторонами была предусмотрена передачи спорного объекта общей площадью квартиры 45,33кв.м., площадь лоджии5,3 кв.м., площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента: 2,65 кв.м., общая приведенная площадь 47,98 кв.м.

Как следует из акта приемки-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ общая фактическая площадь жилого помещения (квартиры) без учета площади лоджии составляет 45,5кв.м., площадь лоджии: 4,5 кв.м., площадь лоджиис учетом понижающего коэффициента 2,25кв.м.. Фактически, с учетом понижающего коэффициента на площадь лоджии, истцам была передана квартира общей площадью 47,75кв.м., следовательно, разница составляет 0,23кв.м. (47,98кв.м. – 47,75 кв.м.)

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о праве истцов требовать разницу в стоимости между проектной и фактической площадью объекта долевого строительствав сумме 20 240 рублей (0,23 кв.м. x 88 000), то есть по 10 120 рублей каждому из истцов. 

В соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей этот закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Согласно ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

По настоящему делу судами установлен факт нарушения прав истцов как потребителей, что является достаточным основанием для взыскания компенсации морального вреда.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

С учетом изложенного, учитывая обстоятельства дела, срок нарушения обязательств (17 дней), последствия нарушения обязательства, суд находит, что к взысканию с ответчика в пользу истцов подлежит компенсация морального в размере 10 000 руб., то есть по 5 000 рублей каждому из истцов, что соответствует принципу разумности и справедливости. В остальной части иска о компенсации морального вреда следует отказать.

В силу п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Таким образом, с ответчика необходимо взыскать штраф в размере 35 457,12 руб. (40 674, 25 руб.+20 240 руб.+10 000)/2), то есть 17 728,56 руб. в пользу каждого из истцов.

Оснований для уменьшения неустойки и штрафа по правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не находит ввиду следующего.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В абзаце втором п. 34 постановления Пленума Верховного Суда от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что применение ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Аналогичные положения, предусматривающие инициативу ответчика в уменьшении неустойки (штрафа) на основании данной статьи, содержатся в п. 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в котором также разъяснено, что заявление ответчика о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер неустойки (штрафа) может быть снижен судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, поданного суду первой инстанции или апелляционной инстанции, если последним дело рассматривалось по правилам, установленным ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Более того, помимо самого заявления о явной несоразмерности штрафа последствиям нарушения обязательства, ответчик в силу положений ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязан представить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность, а суд - обсудить данный вопрос в судебном заседании и указать мотивы, по которым он пришел к выводу об удовлетворении указанного заявления (п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел по спорам о защите прав потребителей, связанным с реализацией товаров и услуг, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17 октября 2018 года).

Как следует из материалов дела, ответчик не ходатайствовал перед судом о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательств наличия оснований для снижения неустойки и штрафа не представил, в связи с чем не имеется оснований для снижения размера неустойки и штрафа.

Кроме этого, в соответствии с п.п. 4 п. 2 ст.333.36 НК РФ истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей, от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, с учетом положений пункта 3 настоящей статьи освобождаются.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В соответствии с указанной нормой закона и ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика ООО «Новостроев» подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета Кировского муниципального района Приморского края.

Таким образом, с ООО «Новостроев» подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета Кировского муниципального района Приморского края в размере 2 327,43 рублей, из которых, 2 027,43 рубля размер государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 60 914,25 руб., и 300 руб. размер государственной пошлины по требованию о компенсации морального вреда.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Новостроев» о защите прав потребителей, - удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Новостроев» (ОГРН/ИНН 

<

***>/2543110899, расположенное по адресу: 690105 

<

...>), в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>, зарегистрированного по адресу: 

<

адрес>, суммунеустойки в размере 20 337,13рублей, сумму разницы в стоимости между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства в размере 10 120 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей,сумму штрафа в размере 17 728,56рублей, а всего 53 185 (пятьдесят три тысячи сто восемьдесят пять) рублей 68 копеек.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Новостроев» (ОГРН/ИНН 

<

***>/2543110899, расположенное по адресу: 690105 

<

...>), в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес>, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес>, суммунеустойки в размере 20 337,13рублей, сумму разницы в стоимости между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства в размере 10 120 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, сумму штрафа в размере 17 728,56рублей, а всего 53 185 (пятьдесят три тысячи сто восемьдесят пять) рублей 68 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Новостроев» (ОГРН 

<

***>, расположенное по адресу: 690105 

<

...>), в доход бюджета Кировского муниципального района Приморского края государственную пошлину за рассмотрение дела в суде в размере 2 327 (две тысячи триста двадцать семь) рублей 43 копейки.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в апелляционном порядке через Кировский районный суд Приморского края в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в мотивированной форме составлено 28 февраля 2024 года.

Судья: А.Ю. Щербелев