38RS0№-69

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июля 2023 года Адрес

Октябрьский районный суд Адрес в составе председательствующего судьи Козловой Е.В., при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании договора найма жилого помещения прекратившим, выселении,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании договора найма жилого помещения прекратившим, выселении.

В обоснование исковых требований указано, истец является собственником жилого помещения, находящегося по адресу: Адрес, кадастровый №, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № от Дата (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от Дата).

Согласно Поквартирной карточки от Дата, выданной ООО «Южное управления жилищно-коммунальными системами» в жилом помещении, расположенном по адресу: Адрес, значатся зарегистрированными: ФИО1 Дата г.р. и ФИО2 Дата г.Адрес действия в отношении Жилого помещения были осуществлены на основании Договора найма жилого помещения в общежитии по Адрес и 7а от Дата (далее по тексту - Договор), заключенного с предыдущим собственником ЗАО «Иркутсклесстрой», где ФИО1 выступал нанимателем жилого помещения.

В соответствии с разделами I, IV Договора, настоящий договор заключается на срок до Дата и считается ежегодно продленным, если за месяц до окончания срока не последует заявления одной из сторон об отказе от настоящего договора или его пересмотра.

В связи с принятием собственником решения не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем Дата со стороны истца в адрес ответчика было направлено уведомление об отказе в продлении договора найма жилого помещения с требованием об освобождении жилого помещения после прекращения действия Договора (Дата) Данный факт подтверждается уведомлением от Дата, описью от Дата и квитанцией от Дата.

Требование истца от Дата ответчиками были оставлены без удовлетворения.

На основании изложенного истец просит, признать договора найма жилого помещения в общежитии по Адрес и 7а от Дата прекратившим действие. Выселить ФИО1 Дата г.р. и ФИО2

ФИО2 Дата г.р. из жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Третье лицо Конкурсный управляющий ЗАО «Иркутсклесстрой» ФИО6 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Статья 40 Конституции РФ гарантирует право каждого на жилище. Никто не может быть произвольно лишён жилища.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Из содержания ч. 2 ст. 30 ЖК РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом. 

В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 

Ст. 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ). 

На основании ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон решением суда по требованию одной из сторон, а также в результате одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. 

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

В соответствии со ст. ст. 301, 304 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

Согласно ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. 

Как установлено судом, здание общежития, расположенного по адресу: Адрес, принадлежало на праве собственности ЗАО «Иркутсклесстрой» на основании плана приватизации, утвержденного распоряжением ГКГИ от Дата, право собственности было зарегистрировано в департаменте Адрес по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата.

Право собственности на жилое помещение, находящегося по адресу: Адрес, кадастровый №, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № от Дата (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от Дата).

В связи с трудовыми отношениями, Дата между АООТ «Иркутсклесстрой» (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор № найма жилого помещения в общежитии по Адрес, согласно которому наймодатель предоставил, а наниматель принял во временное пользование с Дата по Дата жилое помещение (комнату) № жилой площадью 35 кв.м. в общежитии по Адрес (п.1 договора). 

Согласно разделу 2 договора наниматель обязался своевременно вносить арендную плату (квартирную плату) и платежи за коммунальные услуги в установленных размерах. При выезде из жилого помещения на другое место жительства освободить и сдать наймодателю помещение по акту в исправном состоянии.

В разделе 3 договора стороны предусмотрели, что договор подлежит расторжению, а ФИО1 выселению без предоставления другого жилого помещения: если наниматель не вносит арендную плату (квартирную плату и коммунальные платежи) в течение 3-х месяцев подряд; если наниматель нарушает правила проживания в общежитии; в случае увольнения нанимателя по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершения преступления.

Договор заключен на срок до Дата и считается ежегодно продленным, если за месяц до окончания срока не последует заявления одной из сторон об отказе от настоящего договора или его пересмотра. 

С данными условиями договора ФИО1 был ознакомлен и согласен, что подтверждено его подписью на договоре.

Согласно поквартирной карточке, выданной ООО «Южное управление ЖКС» от Дата, по адресу: Адрес зарегистрированы: ФИО1 (наниматель) 1969г.р., ФИО2 1995г.р. (дочь).

При этом ФИО1 и члены его семьи были вселены в частный жилищный фонд, принадлежащий коммерческой организации, а не в муниципальное или государственное жилье, с ФИО1 был заключен договор коммерческого найма с ЗАО «Иркутсклесстрой», а не договор социального найма.

Об указанных обстоятельствах ФИО1 было достоверно известно.

Изложенное опровергает факт пользования ФИО1 и членами его семьи спорной квартирой на условиях социального найма и свидетельствует о невозможности приобретения ими права собственности на данное жилое помещение в порядке приватизации.

Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Указанное разъяснение изложено в абз.2 п.4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от Дата № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ФИО1 и членами его семьи спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

Положения ст.684 ГК РФ предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права является выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную п.2 ст.684 ГК РФ обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма.

Согласно ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Исходя из материалов дела и пояснений сторон, договор № найма жилого помещения в общежитии по Адрес от Дата, с учетом положений ст.684 ГК РФ, неоднократно был продлен на тех же условиях и на тот же срок, вплоть до Дата. 

Между тем, Дата истцом ФИО3, в адрес нанимателя ФИО1 было направлено уведомление об отказе от продления договора найма (о прекращении договора коммерческого найма) Также в уведомлении содержалось требование освободить жилое помещение и передать его представителю наймодателя в течение одного месяца с момента получения уведомления. 

Уведомление об одностороннем отказе от договора коммерческого найма направлено ФИО1 Дата, о чем свидетельствует кассовый чек, опись вложения. 

Ответчиками уведомления оставлены без исполнения, жилое помещение не освобождено и не возвращено собственнику – ФИО3.

Рассмотрев требование истца о расторжении договора № найма жилого помещения в общежитии по Адрес от Дата между ЗАО «Иркутсклесстрой» и ФИО1, суд пришел к следующим выводам.

Ст. 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст.310 ГК РФ).

На основании ст.450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон решением суда по требованию одной из сторон, а также в результате одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

В соответствии с п.п.1,2 ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В разделе 3 договора прямо предусмотрено право одной из сторон заявить об отказе от договора.

Конкурсный управляющий ЗАО «Иркутсклесстрой» ФИО6 в соответствии с п.3 ст.129 Федерального закона от Дата № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» воспользовался предоставленным правом на односторонний отказ от договора № найма жилого помещения от Дата. Содержание уведомления об отказе от исполнения договора от Дата позволяет сделать однозначный вывод о том, что ЗАО «Иркутсклесстрой» безусловно заявило о своем намерении прекратить исполнение договора найма, на что указывает, в том числе, требование об освобождении и возвращении наймодателю жилого помещения.

Односторонний отказ наймодателя от договора № найма жилого помещения от Дата, выраженный в уведомлении от Дата, соответствует установленному законом порядку отказа от договора, не противоречит требованиям ст.ст. 309, 310, 450, 450.1 ГК РФ.

Истец ФИО3, как новый собственник помещения, уведомлением от Дата подтвердил намерение прекратить исполнение договора найма; предложил ответчикам добровольно освободить жилое помещение.

Суд учитывает, что получив от истца уведомление от Дата о прекращении договора, ответчики в установленном законом порядке их не оспорили, вступивший в законную силу судебный акт о признании односторонней сделки недействительной в материалы дела не представлен; в рамках настоящего дела соответствующее требование о признании недействительным одностороннего отказа от договора не заявлено.

Договор № найма жилого помещения в общении по Адрес от Дата между ЗАО «Иркутсклесстрой» и ФИО1 считается расторгнутым.

В силу ч.1 ст.3 ГПК РФ обращение в суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь своей целью их восстановление.

В п.9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от Дата № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ч.1 ст.196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Таким образом, при очевидности материально-правового интереса истца суд обязан самостоятельно определять надлежащий способ защиты права.

С учетом изложенных обстоятельств, принимая во внимание ч.1 ст.196 ГПК РФ, требование истца о расторжении договора суд полагает подлежащим квалификации как признание расторгнутым договора № найма жилого помещения в общежитии по Адрес от Дата между ЗАО «Иркутсклесстрой» и ФИО1

В соответствии со ст.ст.301, 304 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Исходя из правовой позиции, изложенной в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2005 года» (вопрос №), (утв. на заседании Президиума Верховного Суда РФ от Дата), если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения Кодекса, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства. Таким образом, при выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Учитывая, что у ответчиков не возникло право пользования спорным жилым помещением по адресу: Адрес на условиях социального найма, иных законных оснований для проживания в указанном жилом помещении на момент рассмотрения дела в суде не имеется (договор найма № от Дата расторгнут наймодателем в одностороннем порядке, иной договор с собственником не заключен), а истец не является лицом, на которого в силу закона либо иных обязательств возложена обязанность по обеспечению ответчиков жилым помещением, соответственно, ФИО1 и ФИО2 подлежат выселению без предоставления иного жилого помещения.

Регистрация по месту жительства является административным актом, который не влияет на возникновение или прекращение права пользования жилым помещением, а свидетельствует о реализации гражданином права свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, права на жилище (ст.ст. 27, 40 Конституции РФ).

Само по себе наличие либо отсутствие регистрации не служит основанием для решения вопроса о наличии жилищного права.

По правилам ст. 7 Закона РФ от Дата № «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», подп. «е» п. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных постановлением Правительства РФ от Дата №, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о признании расторгнутым договора № найма жилого помещения в общежитии от Дата между ЗАО «Иркутсклесстрой» и ФИО1, выселении ФИО1, ФИО2 из жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании договора найма жилого помещения прекратившим, выселении, удовлетворить.

Признать расторгнутым договор № найма жилого помещения в общежитии от Дата по адресу: Адрес между закрытым акционерным обществом «Иркутсклесстрой» и ФИО1.

Выселить ФИО1, ФИО2 из жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд Адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Козлова

Мотивированный текст решения Дата.