Дело № 2-40/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 февраля 2019 г. город Урень

Уренский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Сапожниковой С.В.,

при секретаре Орловой Д.Н.,

с участием представителя ответчика администрации Уренского муниципального района Нижегородской области – ФИО1 (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации г. Урень Уренского муниципального района Нижегородской области, администрации Уренского муниципального района Нижегородской области о признании незарегистрированного договора аренды земельного участка заключенным, признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации г.Урень Уренского муниципального района Нижегородской области, администрации Уренского муниципального района Нижегородской области о признании незарегистрированного договора аренды земельного участка заключенным, признании права собственности на жилой дом, в котором указывает, что на основании постановления администрации Уренского муниципального района Нижегородской области от 28.06.2012 года № между ФИО2 и администрацией Уренского муниципального района Нижегородской области был заключен договор аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес>, площадью 1050 кв.м.. с кадастровым номером № сроком на три года, то есть с 28.06.2012года по 28 июня 2015 года, назначение – для строительства индивидуального жилого дома, категория земель - земли населенных пунктов.

Обязательства по договору аренды от 26.06.2012 года сторонами исполнены. Земельный участок был передан во владение и пользование ФИО2 на основании акта приема-передачи земельного участка от 26.02.2012 года.

Порядок вступления договора аренды в силу предусмотрен п.2.2 договора аренды земельного участка от 26.02.2012 года, согласно которого договор аренды вступает в законную силу со дня государственной регистрации в Уренском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

На данном земельном участке истцом был построен жилой дом площадью 110 кв.м.

25.10.2018 года Уренским филиалом казенного предприятия Нижегородской области «Нижтехинвентаризация» была проведена техническая инвентаризация жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> составлен технический паспорт.

Зарегистрировать право собственности на вновь построенный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, истец не может в виду того, что договор аренды земельного участка от 28.06.2012 года истец не зарегистрировал в Уренском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, в связи с чем, земельный участок был снят с кадастрового учета.

Однако, не смотря на то, что договор аренды земельного участка от 28.06.2012 года, заключенный между истцом и администрацией Уренского муниципального района Нижегородской области, не был зарегистрирован в Уренском отделе управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, истец полагает, что он является заключенным и просит суд с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ: признать договор аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес> площадью1050 кв.м., с кадастровым номером № от 28 июня 2012 года заключенным между ФИО2 Д,В. и администрацией Уренского муниципального района Нижегородской области, а также признать за истцом право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом в виде бетонного ленточного фундамента, готовность объекта - 12%, площадь - 110 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, извещен надлежащим образом. Согласно телефонограмме от 13.02.2019г. ФИО2 поддерживает исковые требования, в связи с нахождением в командировке, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика Администрации Уренского муниципального района Нижегородской области - ФИО1, действующая на основании доверенности от 11.01.2019 года, в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований ФИО2, пояснила, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ договор аренды № от 28.06.2012 года спорного земельного участка считается действующим, возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Перезаключение договора аренды данного земельного участка не представляется возможным в виду того, что ФИО2 в установленный законом срок не обратился в органы местного самоуправления для оформления разрешения на строительство индивидуального жилого дома.

Представитель ответчика Администрации г.Урень Уренского муниципального района Нижегородской области - ФИО3, действующая по доверенности от 10.01.2019 года, в судебное заседание не явилась. В предварительном судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований ФИО2

Представитель третьего лица Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровой палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом – заказным письмом с уведомлением, в судебное заседание не явился. В представленом суду письменном отзыве на исковое заявление ФИО2 указал, что органом регистрации прав в Нижегородской области является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, просил рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя филиала (л.д. 37-38).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом – заказным письмом с уведомлением, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.

В соответствии с ч.ч. 3,5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика - администрации Уренского муниципального района Нижегородской области, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.8 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Согласно ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.

В соответствии с ч.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Согласно ч.2 указанной выше статьи собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

Установлено, что 28.06.2012 года между ФИО2 и администрацией Уренского муниципального района Нижегородской области заключен договор аренды № (л.д. 7-11). 

Согласно п.1.1 договора аренды на основании Постановления администрации Уренского муниципального района Нижегородской области от 28.06.2012г. № 627 Арендодатель передает, а Арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов» общей площадью 1050 кв.м. Местоположение земельного участка: 

<

адрес>. Кадастровый №. 

Согласно п.1.2 участок предоставляется под строительство индивидуального жилого дома.

Согласно Договору, срок аренды - три года: с 28 июня 2012 года по 28 июня 2015 года. 

Земельный участок был передан ФИО2 по акту приема-передачи 28.06.2012г. (л.д. 10 об.)

Согласно ответу председателя КУМИ администрации Уренского муниципального района Нижегородской области ФИО4 № от 29.06.2019 года на заявление ФИО2 в соответствии со ст. 621 ГК РФ договор аренды № от 28.06.2012 года земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 1050,00 кв.м., считается действующим (возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок). (л.д. 12).

Из ответа Главы администрации Уренского муниципального района Нижегородской области ФИО5 № от 15.11.2018 года на заявление ФИО2 о перезаключении договора аренды земельного участка расположенного по адресу: 

<

адрес> следует, что заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок не представляется возможным в виду того, что заявитель в установленный законом срок не обратился в органы местного самоуправления для оформления разрешения на строительство индивидуального жилого дома, рекомендуется обратиться в суд о признании права собственности на объект строительства (л.д. 24).

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду.

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В соответствии с п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Из статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 названного Кодекса.

Исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Федеральным законодателем в п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации реализован один из основополагающих принципов земельного законодательства - деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1пп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно указанной норме права уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, когда разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Отказ в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по приведенному основанию предусмотрен и в случае обращения за предоставлением земельного участка в аренду путем проведения торгов (п. 5 ч. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, действующими нормами Земельного кодекса Российской Федерации установлен императивный запрет на предоставление в аренду земельных участков гражданам, юридическим лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанный в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Согласно пункту 21 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 г. N 1.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, допускающем строительство жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 г., т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на таком земельном участке.

По общему правилу, в соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Суд считает возможным удовлетворить исковые требования ФИО2 о признании договора аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес>, площадью 1050 кв.м., с кадастровым номером № от 28 июня 2012 года заключенным между ФИО2 и администрацией Уренского муниципального района Нижегородской области, т.к. это не противоречит закону.

Также судом установлено, что на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, ФИО2 начал строительство жилого дома. В настоящее время на земельном участке расположен объект незавершенного строительства - жилой дом в виде бетонного ленточного фундамента, готовность объекта - 12%, площадь - 110 кв.м., что подтверждается Техническим паспортом на здание, расположенное по вышеуказанному адресу, инвентарный №, подготовленным 25.10.2018 года Уренским филиалом казенного предприятия Нижегородской области «Нижтехинвентаризация» (л.д. 13-23).

Разрешая требования истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) право собственности на самовольное строение, возведенное без разрешений на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцу на основании договора аренды предоставлен в пользование на условиях аренды для строительства индивидуального жилого дома земельный участок кадастровый № из земель категории «земли населенных пунктов» общей площадью 1050 кв.м., по адресу: 

<

адрес>.

На указанном земельном участке истцом начато строительство жилого дома без получения разрешения на строительство и каких-либо иных разрешительных документов.

По состоянию на 25.10.2018г. объект незавершенного строительства - жилой дом представляет собой бетонный ленточный фундамент, готовность объекта 12 %, общая площадь 110 кв.м., размерами в ситуационном плане 10,0 м х 11,0 м.

Объект незавершенного строительства привязан к земельному участку, который имеет соответствующий вид разрешенного использования.

Согласно сведениям отдела архитектуры и градостроительства администрации Уренского муниципального района Нижегородской области от 06.02.2019 г. исх. № строение (объект незавершенного строительства, бетонный ленточный фундамент, готовность объекта 12 %, общая площадь 110 кв.м.), расположенный по адресу: 

<

адрес>, соответствует градостроительным нормам и правилам (л.д.72).

Согласно ответу Филиала ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Нижегородской области №3» от 07.02.2019г. № по адресу: 

<

адрес>, расположен объект незавершенного строительства, возведен только бетонный ленточный фундамент, поэтому санитарно-эпидемиологическое обследование с целью установления соответствия (несоответствия) данного объекта требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» не представляется возможным (л.д. 73).

Согласно ответу Отдела надзорной деятельности и профилактической работы по Уренскому району от 24.01.2019г. № объект незавершенного строительства (бетонный ленточный фундамент) по адресу: 

<

адрес>, соответствует нормам и требованиям пожарной безопасности (л.д. 64).

Таким образом, руководствуясь приведенными правовыми нормами, оценив по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, установив, что возведенная истцом ФИО2 самовольная постройка расположена на земельном участке, находящемся у него на праве аренды, предоставленном для строительства индивидуального жилого дома, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, использование земельного участка не противоречит целевому использованию земельного участка, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании права собственности на спорный объект незавершенного строительства. При этом, суд также учитывает, что ответчики администрация г. Урень Уренского муниципального района Нижегородской области и администрация Уренского муниципального района Нижегородской области не возражают против удовлетворения исковых требований ФИО2

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к администрации г. Урень Уренского муниципального района Нижегородской области, администрации Уренского муниципального района Нижегородской области о признании незарегистрированного договора аренды земельного участка заключенным, признании права собственности на жилой дом - удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1050 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, от 28 июня 2012 года № заключенным между ФИО2 и администрацией Уренского муниципального района Нижегородской области.

Признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства в виде жилого дома, процент готовности - 12%, инвентарный №, общей площадью 110 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца путем подачи жалобы через Уренский районный суд Нижегородской области.

Судья С.В. Сапожникова