УИД 39RS0001-01-2023-004528-52

Дело № 2-7/2026

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 января 2026 г. г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Ушаковой О.В.,

при секретаре Яковлевой К.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

истца ФИО2, представителя ФИО3 – ФИО4

представителя ответчика ФИО5 – ФИО6,

третьих лиц ФИО7, ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации ГО «Город Калининград» к ФИО10 ФИО15, третьи лица Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области, Майдебура ФИО16, Майдебура ФИО17, Вершина ФИО18, АО «Калининградгазификация» о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, её сносе или приведении в соответствии с уставленными требованиями,

по иску Майдебура ФИО19 к ФИО10 ФИО20, третьи лица Майдебура ФИО21, Майдебура ФИО23, Вершина ФИО22 о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, приведении в соответствии с уставленными требованиями,

У С Т А Н О В И Л:

На земельном участке с к.н.№ по адресу: 

<

адрес>, расположен многоквартирный дом с к.н.№, состоящий из трёх квартир.

В ходе проверки был установлен факт реконструкции ответчиком ФИО10 № указанного многоквартирного дома в отсутствие разрешения на строительство.

Полагая, что вышеперечисленные работы по реконструкции многоквартирного дома путём возведения пристройки в виде слухового окна (люкарна с дормерами) с заполнением оконных проемов оконными блоками, изменения конструкции кровли, надстройки стен помещения с целью увеличения высоты помещений и площадей выполнены в отсутствие разрешения на строительство, выданного в установленном порядке уполномоченным органом, администрация города обратилась в суд с исковыми требованиями с последующими уточнениями, просила:

-признать объект капитального строительства с к.н.№ (многоквартирный дом), расположенный на земельном участке с к.н.№ по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде самовольной постройкой.

Обязать ФИО10 ФИО34 снести или привести самовольно реконструируемый объект капитального строительства с к.н. № (многоквартирный дом), расположенный по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с установленными требованиями.

Установить срок – в течение 12 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

В свою очередь, истец Майдебура № в том числе ссылаясь на отсутствие согласия всех собственников многоквартирного дома на проведение реконструкции, обратилась в суд с аналогичными требованиями к ответчику с последующими уточнениями, также просила:

- признать объект капитального строительства с к.н.№ (многоквартирный дом), расположенный на земельном участке с к.н.№ по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде самовольной постройкой;

-обязать ФИО5 снести или привести самовольно реконструируемый объект капитального строительства с к.н. № (многоквартирный дом), расположенный по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, в течение 12 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением суда от 20 ноября 2023 года гражданские дела объединены в одно производство для их совместного рассмотрения.

Определением суда от 23 января 2026 года производство по гражданскому делу по иску Майдебура ФИО26 в части требований к ФИО10 ФИО27 о сносе самовольно реконструируемого объекта капитального строительства с к.н. № (многоквартирный дом), расположенный по адресу: 

<

адрес> прекращено, в связи с отказом от иска.

Представитель администрации ГО «Город Калининград» по доверенности ФИО1 истец ФИО2 заявленные иски поддержали, на их удовлетворении настаивали.

Представитель третьего лица ФИО3 – ФИО4, третьи лица ФИО8, ФИО7 позицию истцов поддержали.

Присутствующая в судебном заседании ответчик ФИО5 и её представитель ФИО6 полагали, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.

В возражениях пояснили, что в процессе проведения строительных работ основные конструкции здания не нарушались, назначение, высота помещений, фасад здания не изменились. Кроме того, все собственники жилых помещений выразили свое согласие на проведение реконструкции.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что земельный участок с к.н.№, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью № кв.м, имеет вид разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», категория земель «земли населённых пунктов» и находится в собственности собственников помещений многоквартирного 

<

адрес>.

На земельном участке расположен многоквартирный дом с к.н.№, состоящий из трёх квартир.

Согласно карте градостроительного зонирования жилой 

<

адрес> расположен в зоне ЖИ-3А – Зоне застройки малоэтажными жилыми домами исторических районов.

Согласно сведениям из ЕГРН многоквартирный дом имеет следующие характеристики: площадь№ кв.м., количество этажей-1, в том числе подземных-0, материал наружных стен-кирпичные, год завершения строительства-№.

Собственниками квартир в указанном доме являются:

- помещение с к.н.№ (

<

адрес>) - ФИО7;

-помещение с к.н.№ (

<

адрес>) - ФИО5;

-помещение с к.н.№ (

<

адрес>) (общая долевая собственность)-ФИО3 №), ФИО8, ФИО2 (по ? у каждого).

Помещение с к.н.№ является квартирой, расположенной на мансардном этаже. Собственником квартиры является ФИО5 Дата присвоения кадастрового номера-ДД.ММ.ГГГГ

<

адрес>-№ кв.м

Согласно поэтажному плану на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, предоставленному Калининградским центром технической инвентаризации и кадастровых работ публично-правовой компании «Роскадастр», общая площадь 

<

адрес> на ДД.ММ.ГГГГ составляет № кв.м.

Из дела видно и сторонами в судебном заседании не оспаривалось, что ответчик ФИО5 произвела реконструкцию многоквартирного жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> и 

<

адрес> в 

<

адрес>, а именно:

- со стороны дворового фасада произведен демонтаж наружной стены, и демонтаж участка крыши;

- на месте демонтированной стены выложена вертикальная капитальная стена из газосиликатных блоков на полную высоту мансардного этажа (2,3 метра от пола до потолка);

-демонтированный участок крыши с дворового фасада после установки новых стен восстановлен: над кухней и коридором выполнен монтаж перекрытия по деревянным балкам с опиранием концов балок на внутреннюю капитальную стену и на внутреннюю продольную капитальную стену; кровля устроена из кровельных волнистых листов (ондулин) по новой стропильной системе из пиломатериалов.

Из пояснений ответчика ФИО5 в судебном заседании следует, что реконструкция ею была выполнена в связи с газификацией квартиры.

Заявляя требования, администрация города указала, что разрешение на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного по адресу 

<

адрес>, ответчиком не получалось.

Истец ФИО2, поддержав позицию администрации города, в обоснование заявленного иска ссылались на то, что реконструкция произведена с существенными нарушениями градостроительных и санитарно-эпидемиологических норм и правил, создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, с уменьшением общей территории земельного участка, без получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с наличием противоречий на предмет соответствия реконструкции многоквартирного дома требованиям пожарной безопасности, строительным нормам и правилам, а также иным нормативным документам в области технического регулирования и строительства для многоквартирных жилых домов, выяснения создаёт ли реконструкция многоквартирного дома угрозу жизни и здоровью иных лиц, судом была назначена комплексная судебная строительно-техническая экспертиза.

Эксперт пришёл к следующим выводам.

1.Произведенная реконструкция многоквартирного жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> и 

<

адрес> в 

<

адрес> требованиям пожарной безопасности, градостроительным нормам соответствует, угрозу жизни и здоровью иных лиц не представляет, произведенной реконструкцией 

<

адрес> места общего пользования не затронуты.

Имеются нарушения требований санитарно-эпидемиологических и строительных норм:

-размещения ванной комнаты 

<

адрес> расположенной в мансардном этаже над жилой комнатой 

<

адрес> расположенной на 1-м этаже;

-размещения газифицированной кухни 

<

адрес> над жилой комнатой 

<

адрес>;

-в 

<

адрес> унитаз расположен в тамбуре 1-го этажа без выделения обособленного пространства, вентиляция организована через окно и входную дверь;

-площадь кухни в мансардном этаже имеет площадь № м2 (допускается не менее 7 м2);

-высота помещений мансардного этажа составляет - № м (допускается не менее 2,5м;

2. Были произведены строительные работы по реконструкции 

<

адрес> в 

<

адрес>:

-со стороны дворового фасада произведен демонтаж наружной стены, и демонтаж участка крыши;

-на месте демонтированной стены выложена вертикальная капитальная стена из газосиликатных блоков на полную высоту мансардного этажа (2,3 метра от пола до потолка);

-демонтированный участок крыши с дворового фасада после установки новых стен восстановлен: над кухней и коридором выполнен монтаж перекрытия по деревянным балкам с опиранием концов балок на внутреннюю капитальную стену и на внутреннюю продольную капитальную стену; кровля устроена из кровельных волнистых листов (ондулин) по новой стропильной системе из пиломатериалов

3. Выполненные работы по реконструкции 

<

адрес> в 

<

адрес> на состояние крыши (стропил, изоляционного слоя, балок, черепицы); несущих стен, фасада, состояние фундамента дома; дымоходных и вентиляционных колодцев, электропроводки и газового оборудования многоквартирного жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> негативно не повлияли.

4.В результате произведенной реконструкции многоквартирного жилого дома и 

<

адрес> в 

<

адрес> работы по перепланировке/реконструкции мест общего пользования не производились. Места общего пользования в МКД отсутствуют.

5. Техническая возможность приведения реконструированной 

<

адрес> в 

<

адрес> и многоквартирного жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> в состояние до реконструкции, в соответствии с планом расположения помещения, путем демонтажа (сноса) вертикальной капитальной стены из газосиликатных блоков на полную высоту мансардного этажа и демонтажа участка крыши, в указанном доме, без нанесения ущерба конструктивным элементам реконструированного объекта имеется.Работы по демонтажу возведенной стены и участка кровли возможно выполнить после разработки проектной документации (в том числе проекта производства работ). После выполнения демонтажных работ путем поэлементной разборки конструктивных элементов возникает необходимость восстановления конструкции крыши в первоначальное (до реконструкции) положение.

6. В случае приведения многоквартирного жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> и 

<

адрес> указанном доме в первоначальное состояние до реконструкции он не будет соответствовать действующим на сегодняшний день строительным нормам и правилам в части предусматривающего наличие и перечня помещений (объемно-планировочного решения) и инженерных коммуникаций согласно СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные».

Эксперт ФИО9 выводы, изложенные в заключении, поддержал.

Суд принимает заключение в качестве достоверного доказательства по делу, поскольку оно выполнено квалифицированным специалистом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим соответствующее высшее образование, свидетельство на право занятия данным видом деятельности, а также длительный стаж работы по специальности.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 20).

Согласно п.1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ч.4 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Частью 1 ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ч.2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу ч.3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии с ч.2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Понятие реконструкции содержится в п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона.

Доказательств, подтверждающих, что ответчиком ФИО11 в установленном законом порядке было получено согласие всех собственников других помещений в этом доме на его реконструкцию, представлено не было.

В ходе судебного разбирательства ответчиком ФИО5 были представлены только согласия ФИО35.(в настоящее время собственник квартиры ФИО7) от 28 и 29 августа 2009 г.

Согласие иных собственников помещений в многоквартирном доме 

<

адрес> (ФИО3, ФИО8, ФИО2) на реконструкцию, в то время как такое согласие требуется, учитывая, что в результате выполненных работ присоединена (использована) часть общего имущества в многоквартирном доме (крыша, стены), произошло изменение параметров многоквартирного жилого дома, не представлено.

Поскольку ответчиком ФИО11 работы по реконструкции дома выполнены в отсутствие разрешения на строительство, выданного в установленном порядке уполномоченным органом, без получения согласия всех собственников на выполнение произведенных ею работ, то все её действия являются незаконными.

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются её снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (п. 2 ст. 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (пункт 10).

Из приведённых выше норм закона и разъяснений по их применению следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, то снос объекта самовольного строительства является крайней мерой.

При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ, часть 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представленными суду доказательствами установлена возможность привести реконструируемый объект капитального строительства с к.н.№многоквартирный дом), расположенный по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с установленными требованиями с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, против чего стороны не возражали.

Одновременно, суд, в соответствии со ст. 206 ГПК РФ полагает необходимым, с учётом характера действий, которые ответчик должна совершить, условий, влияющих на возможность своевременного исполнения обязательства, определить срок исполнения решения суда в течение 12-ти месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации ГО «Город Калининград» (ИНН

<

***>) к ФИО10 ФИО36 (СНИЛС №),- удовлетворить.

Исковые требования Майдебура ФИО37 (СНИЛС №) к ФИО10 ФИО38 (СНИЛС №), – удовлетворить.

Признать объект капитального строительства с к.н.№ (многоквартирный дом), расположенный на земельном участке с к.н.№ по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде самовольной постройкой.

Обязать ФИО10 ФИО39 снести или привести самовольно реконструируемый объект капитального строительства с к.н. № (многоквартирный дом), расположенный по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с установленными требованиями с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Установить срок – в течение 12 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через суд Ленинградского района г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья О.В. Ушакова

Мотивированное решение изготовлено 6 февраля 2026 года