РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 ноября 2018 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Машковцевой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-588/18 по административному исковому заявлению акционерного общества «Управляющая компания» «НИК Развитие» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Подмосковье» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ЗАО «Управляющая компания» «НИК Развитие» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Подмосковье» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве общей долевой собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 13 601,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> многофункциональный торговый центр, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнила требования и просила определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее- административный ответчик), поддержав в судебном заседании письменные пояснения, вопрос об удовлетворении административного иска оставила на усмотрение суда. 

Представитель административного истца возражала против назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Эксперт ФИО1 экспертное заключение поддержала в полном объеме. Представила письменные пояснения на возражения представителя административного ответчика.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав заключение эксперта ФИО1, пояснившей, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости ею были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве общей долевой собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком 

<

данные изъяты>».

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту 

<

данные изъяты>

С выводами, содержащими в экспертном заключении, согласилась представитель административного истца. 

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на 1 августа 2015 года. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Доводы представителей административного ответчика направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении. 

В судебном заседании экспертом ФИО1 даны исчерпывающие ответы на все возражения представителей ответчика.

В частности эксперт отметила, что объекты-аналоги №1,2 равно, как и земельный участок под объектом исследования (многофункциональный торговый центр), расположены по Юго-западному направлению (включает расположение относительно Калужского, Минского, Можайского и Киевского шоссе), поэтому корректировка по фактору «направление» по этим объектам- аналогам равна 0. Объект-аналог №3 расположен по Северо-Западному направлению (включает расположение относительно Волоколамского, Пятницкого и Ленинградского шоссе). Согласно выводам, приведенным на стр. 47 заключения эксперта, усредненная стоимость земли Московского региона, расположенной ориентировочно по Юго-Западному направлению, дороже, чем по Северо-Западному направлению на 72%. Таким образом, к объекту-аналогу №3 по фактору «направление» применяется повышающая корректировка в размере 72% (1,72). В таблице №16 на стр. 78 заключения к объекту-аналогу №3 такая корректировка применена.

Также эксперт пояснила, что по объекту-аналогу №2 информация о том, что инженерные коммуникации проходят по границе участка, отсутствует. В объявлении говорится о том, что объект-аналог №2 расположен на первой линии Калужского шоссе в 24 км от МКАД. На стр. 73 заключения приводится Яндекс.карта с расположением границ города Троицка. Здесь же построен маршрут от точки пересечения Калужского шоссе с МКАД (точка А на карте) до точки пересечения южной границы города Троицка с Калужским шоссе (точка В на карте). Расстояние от точки А до В составляет 22 км, в объявлении - 24 км. Получается, что объект-аналог №2 расположен за чертой города Троицка. Кроме того, на стр. 73 заключения в объявлении упоминается о строительстве рядом Леруа Мерлен. Точно идентифицировать местоположение объекта-аналога №2 не удалось, в силу ретроспективности оценки уточнить такую информацию не представляется возможным. Поэтому вся информация по объекту-аналогу №2 бралась из текста объявления, в котором не упоминается о нахождении инженерных коммуникаций на границе участка.

На возражения представителей административного ответчика эксперт указала, что в объявлении по объекту-аналогу №3 на стр. 74 заключения указано о том, что коммуникации проходят по границе участка. Из коммуникаций заявлены электричество и газ. Поскольку земельный участок под объектом исследования оснащен электроснабжением, газоснабжением, водоснабжением и водоотведением, то к объекту-аналогу №3 была применена повышающая корректировка на отсутствующие коммуникации (водоснабжение и водоотведение) в размере 15% (1,15), что отвечает среднему значению, приведенному на рис. 26 на стр. 82 заключения эксперта.

Кроме того эксперт отметила, что на стр. 46-47 заключения приведены выводы по анализу рынка земельных участков Московской области. Стоимость земельного участка под объектом исследования составила 7659 руб./кв.м. Отклонение этого значения от среднего, полученного в результате анализа рынка на март 2014 года (8875 руб./кв.м.) составляет порядка 14%. На стр. 42 заключения приводится средняя стоимость сотки земли на рынке земельных участков Московского региона (по материалам GЕО Development), выраженная в долларах США. На март 2014 года она составила - $4167 за сотку, на 1 август 2015 года она составила - $4019 за сотку. Падение, выраженное в долларовом эквиваленте, составляет порядка 4%: $4019/$4167~4%. Диапазон усредненного значения стоимости по всем сегментам рынка земли Московского региона на август 2015 года в зоне удаленности от МКАД «0-20км», полученный расчетным путем, составляет 4516-12113 руб./кв.м. Таким образом, стоимость земельного участка под объектом исследования вполне укладывается в этот диапазон.

Соглашаясь с выводами эксперта в указанной части, суд также исходит из того, что как это следует из материалов административного дела кадастровая стоимость земельного участка составляет 122 510 557 рублей, а рыночная стоимость участка в доходном подходе экспертом определена в размере 109 861 000 рублей, что находится в диапазоне приведенной цены 1 кв.м. Рыночная стоимость от кадастровой стоимости отличается в сторону уменьшения на 12 649 557 рублей, что обусловлено определением рыночной стоимости земельного участка с учетом его индивидуальных характеристик.

Также эксперт пояснила, что объект исследования - многофункциональный торговый центр - относится к разряду качественной профессиональной торговой недвижимости. «Профессиональный торговый центр – это одно или группа архитектурно согласованных зданий общей площадью более 5000 м2, объединенных общей концепцией и единым управлением» (источник: Knihgt Frank Research, 2015). При расчете кадастровой стоимости такие центры выделены в отдельный сегмент, по ним собирается отдельная аналитика. 

В судебном заседании эксперт указала, что при расчете стоимости объекта исследования потенциальный валовой доход составил 131 260 023 рубля, действительный валовой доход с учетом рыночной недозагрузки в размере 9,5% (фактическая недозагрузка, как отметила эксперт в заключении и в судебном заседании, составляет 20%) и без возмещаемых затрат составил, как видно на стр. 106-107 заключения: 131 260 023 руб.* (1-9,5%) = 118 790 321 рубль. Операционные расходы по зданию составили – 37 885 010 рублей (по данным дополнительных материалов дела 3а-588/2018 (л.д. 4-5 т.2), носят постоянный характер. Таким образом, вопреки доводам представителя административного ответчика, операционные расходы составляют порядка 32% от действительного валового дохода с учетом недозагрузки и без возмещаемых затрат: 37 885 010 руб./118 790 321 руб.~32%, что укладывается в приведенный выше диапазон 20-40%. Эксплуатационные затраты по зданию составили 21 614 611 рублей, при этом 19 561 223 рубля из них возмещаются арендаторами. Чем выше загрузка торгового центра, тем больше возмещаемых затрат, не говоря уже о валовом доходе.

Относительно замечания на экспертное заключение, эксперт отметила, что в заключении приведен раздел 2.4.6 «Анализ хозяйственной деятельности объекта недвижимости: земельного участка с расположенным на нем объектом исследования, на дату экспертизы за период 01.08.2014-01.08.2015 г.г.» на стр. 59-63 заключения, где производится анализ информации, предоставленной дополнительно к материалам дела 3а-588/2018.

Административным ответчиком не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного ответчика о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве общей долевой собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением. 

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 25 декабря 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «Управляющая компания» «НИК Развитие» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Подмосковье» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 25 декабря 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 13 601,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, многофункциональный торговый центр, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, в размере 536 943 000 (пятьсот тридцать шесть миллионов девятьсот сорок три тысячи) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 26 ноября 2018 года