Дело № 2-118/2025

Категория 2.151

УИД 36RS0019-01-2025-000126-92

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

р.п. Кантемировка 29 сентября 2025 года

Кантемировский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Грибченко Е.Д.,

при секретаре Великоцкой И.В., 

с участием представителя истца ФИО1 – адвоката Жигалкина Д.А., представившего удостоверение № 36/2919 от 12.07.2016 и ордер № 29406 от 20.03.2025, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области о признании права собственности на самовольно построенное нежилое здание, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в котором просила признать за нею право собственности на самовольно построенное нежилое здание - автомойку самообслуживания на 2 поста, инвентарный №, общей площадью 122,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, находящееся на земельном участке, площадью 396 кв.м., кадастровый №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, ссылаясь на то, что в 2021 году на земельном участке, площадью 396 кв.м., кадастровый №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, возведена автомойка самообслуживания на 2 поста, площадью 122,3 кв.м.

Земельный участок, на котором расположено здание автомойки, в настоящее время находится в аренде.

Так как разрешение на строительство вышеуказанного нежилого здания она не получала, 24.01.2025 она заказала градостроительный план земельного участка, который был составлен 28.01.2025, согласно которому в границах земельного участка расположены объекта капитального строительства, количество – одна единица. Также указано, что данный объект капитального строительства является объектом самовольного строительства, так как проект планировки территории не утверждался.

25.02.2025 произведен осмотр самовольно построенного помещения. Согласно акту осмотра объекта самовольного строительства данный объект является самовольной постройкой, так как разрешение на строительство отсутствует, возведенная автомойка соответствует виду разрешенного использования земельного участка, строительство здания завершено на 100 %, и данное здание соответствует строительным нормам и правилам (л.д. 5-7).

Определением Кантемировского районного суда Воронежской области от 3 апреля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2 (л.д. 57).

Определением Кантемировского районного суда Воронежской области от 15 сентября 2025 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3 и ФИО4 (л.д. 133).

Согласно ч. 5 ст. 167 ГПК РФ стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание истец ФИО1, извещенная о месте и времени судебного заседания надлежащим образом (л.д. 144), не явилась, письменно ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, поддерживая исковые требования в полном объеме (л.д. 55).

В судебном заседании представитель истца – адвокат Жигалкин Д.А. исковые требования ФИО1 поддержал и настаивал на их удовлетворении по изложенным в иске доводам.

В судебное заседание ответчик - администрация Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области, извещенная надлежащим образом о месте и времени судебного заседания (л.д. 141), не явилась, глава Кантемировского городского поселения просил дело рассмотреть в отсутствие его представителя, возражений и ходатайств по делу не представил (л.д. 145).

Третьи лица: Управление Росреестра по Воронежской области, отдел архитектуры и градостроительства администрации Кантемировского муниципального района, ФИО2, ФИО3 и ФИО4, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела (л.д. 134, 136, 142, 143, 146), в судебное заседание не явились, просили каждый дело рассмотреть в его отсутстви, не имея возражений по иску (л.д. 122 – 123, 127, 139, 140, 147).

В соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав доводы представителя истца – адвоката Жигалкина Д.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса. 

На основании положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен доказать, что самовольный объект капитального строительства соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, находится в границах предоставленного земельного участка, не выходит за красные линии или территории зон инженерных коммуникаций, соответствует санитарно-техническим, пожарным нормам и правилам, предъявляемыми к подобным зданиям, не представляет собой угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает прав третьих лиц.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Судом установлено, что 28.02.2019 между администрацией Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области (Арендодатель) и ФИО5 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым №, общей площадью 396 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование – обслуживание автотранспорта, со сроком аренды с 28.02.2019 по 24.07.2038 (л.д. 45 – 46). Указанный земельный участок передан Арендодателем Арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 28.02.2019 (л.д. 47).

Согласно договору уступки прав аренды земельного участка № 1 от 2 апреля 2019 года, заключенному между ФИО5 (Сторона 1) и ООО «Ольвик» (Сторона 2), Сторона 1 уступает, а Сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка № от 28 февраля 2019 года, заключенному между администрацией Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области и ФИО5, на срок аренды с 28.02.2019 по 24.07.2038 в части земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 396 кв.м., разрешенное использование (назначение) – обслуживание автотранспорта, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый № (л.д. 48 – 52). 

Согласно договору уступки прав аренды земельного участка № 08/06-1 от 8 июня 2020 года, заключенному между ООО «Ольвик» (Сторона 1) и ФИО1 (Сторона 2), Сторона 1 уступает, а Сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка № от 28 февраля 2019 года, заключенному между администрацией Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области и ФИО5, на срок аренды с 28.02.2019 по 24.07.2038 в части земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 396 кв.м., разрешенное использование (назначение) – обслуживание автотранспорта, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый №, и договору уступки прав аренды земельного участка № 1 от 02.04.2019, заключенного между ФИО5 и ООО «Ольвик», на срок аренды с 28.02.2019 по 24.07.2038 в части земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 396 кв.м., разрешенное использование (назначение) – обслуживание автотранспорта, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый № (л.д. 18 – 19, 22 - 23). Указанный земельный участок передан ФИО1 по акту приема-передачи земельного участка по договору № 08/06-1 от 08.06.2020 (л.д. 20).

На основании дополнительного соглашения от 15.01.2025 по договору аренды земельного участка № от 28.02.2019 «в подпункте 1.1 пункта 1 договора аренды земельного участка № от 28.02.2019 слова «обслуживание автотранспорта» заменены словами» автомобильные мойки», а также в акте приема-передачи земельного участка от 28.02.202 к договору аренды земельного участка № от 28.02.2019 слова «обслуживание автотранспорта» заменены словами «автомобильные мойки» (л.д. 21).25.02.2025 был произведен осмотр объекта самовольного строительства, в ходе которого составлен акт, согласно которому: наименование объекта – автомойка самообслуживания на 2 поста, адрес объекта: 

<

адрес>, правообладатель – ФИО1 на основании договора уступки прав аренды земельного участка № 08/06-1 от 08.06.2020, вид разрешенного использования земельного участка: автомобильные мойки, разрешение на строительство отсутствует, автомойка соответствует виду разрешенного использования земельного участка, строительство здания автомойки завершено на 100 %, здание соответствует строительным нормам и правилам, нарушений не выявлено, рекомендовано получить разрешение на строительство автомойки самообслуживания (л.д. 24 – 25).

Факт регистрации договора аренды земельного участка ФИО1 подтверждается записью регистрации в Управлении Росреестра № (л.д. 25).

8 октября 2024 года отделом архитектуры и градостроительства администрации Кантемировского муниципального района Воронежской области ФИО1 отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка в связи с наличием противоречивых сведений в заявлении о предоставлении муниципальной услуги и приложенных к нему документов (л.д. 53).

Согласно техническому паспорту здания, составленному по состоянию на 30 октября 2024 года БТИ Богучарского района Воронежской области АО «Воронежоблтехинвентаризация», автомойка самообслуживания на 2 поста, лит. 1А, по адресу: 

<

адрес>, инвентарный №, на земельном участке, площадью 396 кв.м., год постройки - 2021 г., площадь – 128,3 кв.м., субъект права не указан (л.д. 14 – 17). 

Из материалов настоящего гражданского дела, в частности, градостроительного плана земельного участка № составленного 28 января 2025 года отделом архитектуры и градостроительства администрации Кантемировского муниципального района, следует, что земельный участок, кадастровый №, площадью 396 кв.м., находится по адресу: 

<

адрес>. В границах земельного участка расположены объекты капитального строительства, документация по планировке территории не утверждена. Земельный участок расположен в территориальной зоне ИТ1/1 – зоне улиц, дорог, инженерной и транспортной инфраструктуры р.п. Кантемировка (л.д. 10 – 13). 

Из акта осмотра объекта самовольного строительства, проведенного 25.02.2025 года комиссией по вопросам самовольного строительства на территории Кантемировского муниципального района, следует, что комиссией был обследован объект самовольного строительства – автомойка самообслуживания на 2 поста по адресу: 

<

адрес> правообладателем земельного участка является ФИО1 на основании договора уступки прав аренды земельного участка № 08-06-1 от 08.06.2020 года, зарегистрированного в установленном законом порядке, при этом разрешение на строительство отсутствует, строительство здания автомойки завершено на 100 %, здание соответствует строительным нормам и правилам, нарушений не выявлено (л.д. 24-25).

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный объект особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства (размещения) определенного объекта (строения, сооружения). Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендатора и без соблюдения всей необходимой процедуры строительства.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

Определением Кантемировского районного суда Воронежской области от 22 апреля 2025 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста РФ (л.д. 79 – 80).

Согласно заключению эксперта № 2238/6-2-25 от 30 июля 2025 года, автомойка самообслуживания, расположенная по адресу: 

<

адрес>, соответствует условно разрешенному виду разрешенного использования земельного участка (автомобильные мойки). По этажности (1 этаж) автомойка самообслуживания также не противоречит Правилам землепользования и застройки Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области. По расположению относительно фасадной, тыльной и правой межи земельного участка автомойка самообслуживания не соответствует Правилам землепользования и застройки Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области, в соответствии с которыми минимально допустимый отпуск от границ участка до стен автомобильной мойки должен составлять не менее 3,0 м. Данное нарушение не несет угрозу жизни и здоровью, при этом является нарушением градостроительных регламентов. Автомойка самообслуживания относится к классу функциональной пожарной опасности Ф5.1. Требования в части возможного проезда для пожарной техники в случае возникновения чрезвычайной ситуации (пожара), а также требования механической безопасности автомойки самообслуживания) соблюдаются. При этом необходимо проведение и работ по очистке следов коррозии с последующей обработкой конструкций и их окраской для исключения дальнейшего повреждения несущих и ограждающих конструкций (для предотвращения ухудшения их технического состояния). Автомойка самообслуживания не оказывает негативного воздействия на окружающую среду, в целях предупреждения загрязнения подземных вод и почвы предусмотрен прием и хранение стоков в подземном резервуаре с последующим вывоз нечистот в согласованные места. В соответствии с заявлением руководителя архитектуры и градостроительства самовольно построенное здание соответствует региональным нормативам градостроительного проектирования Воронежской области и местным нормативам градостроительного проектирования Кантемировского муниципального района, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (л.д. 83 – 102).

Из справки, выданной 01.04.2025 руководителем отдела архитектуры и градостроительства администрации Кантемировского муниципального района Воронежской области № 17-11/18, следует, что самовольно построенное нежилое здание, расположенное пол адресу: 

<

адрес>, соответствует региональным нормативам градостроительного проектирования Воронежской области и местным нормативам градостроительного проектирования Кантемировского муниципального района. Самовольно построенное нежилое здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (л.д. 54).

Как установлено судом, в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора аренды земельный участок, на котором расположена автомойка самообслуживания, первоначально предоставлялся арендатору во временное возмездное пользование для обслуживания автотранспорта, впоследствии арендодателем разрешенное использование земельного участка было изменено на автомобильные мойки.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"). 

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта (пункт 41 указанного выше Пленума).

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры (пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44). 

Таким образом, разрешая спор, суд исходит из того, что спорное строение (автомойка самообслуживания) возведено ФИО1 в границах арендуемого ею земельного участка с соблюдением его целевого назначения, разрешенное использование земельного участка допускает нахождение на нем данного объекта капитального строительства, соответствует региональным нормативам градостроительного проектирования Воронежской области и местным нормативам градостроительного проектирования Кантемировского муниципального района, сохранение спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также учитывает, что ФИО1 принимались соответствующие меры к получению акта ввода объекта в эксплуатацию. При таких обстоятельствах, исковые требования истца подлежат удовлетворению.

Согласно письменному заявлению истца ФИО1, в котором она просит не взыскивать с ответчика судебные расходы, понесенные ею при подаче искового заявления в суд (л.д. 7), расходы по оплате госпошлины с ответчика взысканию не подлежат (л.д. 8).

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, 

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области о признании права собственности на самовольно построенное нежилое здание удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на самовольно построенное нежилое здание - автомойку самообслуживания на 2 поста, инвентарный №, общей площадью 122,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, находящееся на земельном участке, площадью 396 кв.м., кадастровый №, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Кантемировский районный суд Воронежской области.

Изготовлено в совещательной комнате.

Судья Е.Д. Грибченко 

Мотивированное решение изготовлено 30 сентября 2025 года.