Решение № 2-2532/2020 2-2532/2020~М-1989/2020 М-1989/2020 от 11 октября 2020 г. по делу № 2-2532/2020

Дело № 2-2532/2020


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 октября 2020 года Кировский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Каменщиковой А.А.,

при секретаре Чижовкиной О.В.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора договором долевого участия,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 24 января 2013 года между ФИО2 и ФИО1, договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>, с указанием в решении суда, что оно будет являться основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 24 января 2013 года между ФИО2 и ФИО1, в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящегося по <адрес>, заключенного в отношении квартиры № (ныне №), общей площадью 24,58 кв.м. (площадью 23,8 кв.м. согласно данным тех.паспорта от 18 августа 2017 года), расположенной по <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что 24 января 2013 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной <адрес>, расположенной на 1 этаже 1 подъезда многоквартирного жилого дома по <адрес>. Решением Кировского районного суда города Перми от 27 ноября 2017 года на истцом признано право собственности на объект незавершенного строительства – квартиру №, общей площадью 23,8 кв.м. в осях А-Б и 8-9 в соответствии с альбомом шифр 009-2012-АР от 2012 года проекта «2-этажный многоквартирный жилой дом по <адрес>», расположенную на 1 этаже 1 подъезда 3-этажного многоквартирного жилого дома, находящегося по <адрес>. В данном решении судом сделан прямой вывод о том, что заключенный между ФИО2 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве. Таким образом, по мнению истца, при данных обстоятельствах указанный предварительный договор является заменой договора долевого участия, в связи с чем, считает возможным зарегистрировать право требования на объект в виде регистрации предварительного договора купли-продажи как договора долевого участия в строительстве.

Истец ФИО1 в судебном заседании на иске настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание своего представителя не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статей 1, 8, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Кировского районного суда города Перми от 27 ноября 2017 года, вступившим в законную силу, по делу № по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на объект незавершенного строительства, проведении государственного кадастрового учета жилого помещения, установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение по настоящему спору в силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные жилые дома этажностью не выше 4 этажей, общая площадь 2 216+/-14 кв.м., расположенный по <адрес>. Право собственности зарегистрировано 28 декабря 2012 года, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 06 сентября 2017 года.

28 июня 2013 года департаментом ....... Перми ФИО2 выдано разрешение № на строительство многоквартирного жилого дома по <адрес>, в соответствии с утвержденной проектной документацией, серия проекта: индивидуальный, шифр 009-2012. Разрешение выдано на выполнение всего объема работ в границах земельного участка, срок действия разрешения до 28 января 2014 года, который впоследствии продлевался.

24 января 2013 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (далее – договор), из условий которого следует, что продавцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 2 216+/-14 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по <адрес>, на землях населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоквартирного жилого дома этажностью не выше 4 этажей.

По настоящему договору продавец обязуется перед покупателем на указанном в пункте 1.1 земельном участке построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность квартиру, находящуюся в данном доме, а покупатель принять и оплатить квартиру в соответствии с условиями настоящего договора: квартира № общей площадью 24,58 кв.м, 1 этаж, 1 подъезд, состоящая из одной комнаты, расположенная по <адрес> Согласно пункту 1.2 договора, характеристики объекта недвижимости указаны в Приложении 1 к договору.

Пунктом 1.6 Договора предусмотрено, что право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента заключения основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, квартиру продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 884 880 рублей, которую покупатель выплачивает продавцу в следующем порядке: 460 000 руб. при подписании предварительного договора купли-продажи; 424 880 руб. до 27 февраля 2013 года.

Пунктами 3.1, 3.2 договора установлено, что квартира будет передаваться продавцом покупателю по передаточному акту в день подписания основного договора купли-продажи. Обязательства продавца будут считаться исполненными после государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру.

Права и обязанности сторон установлены разделом 4 договора, а именно: продавец обязан построить жилой дом по <адрес>, в срок до 31 августа 2013 года (пункт 4.1.1); заключить основной договор купли-продажи с покупателем в Управлении ....... до 30 сентября 2013 года (пункт 4.1.2); передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора и указанную в пункте 1.2 договора по передаточному акту (пункт 4.1.3).

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что продавец вправе изменить сроки, указанные в пунктах 4.1.1 и 4.1.2, но не более чем на три месяца.

В приложении 1 к предварительному договору от 24 января 2013 года указаны характеристики объекта недвижимости – однокомнатная квартира, общей площадью 24,58 кв.м (ориентировочная) на 1 этаже дома.

Обязательства по выплате денежных средств по договору в счет оплаты квартиры истцом выполнены, что подтверждено соглашением об авансе от 27 декабря 2012 года, актом передачи денег от 27 декабря 2012 года на сумму 100 000 рублей, квитанцией к приходному кассовому ордеру от 27 декабря 2012 года на сумму 100 000 рублей, квитанцией к приходному кассовому ордеру от 24 января 2013 года на сумму 360 000 рублей, актом передачи денег от 24 января на сумму 460 000 рублей, актом передачи денег от 27 февраля 2013 года на сумму 424 880 рублей, квитанцией к приходному кассовому ордеру от27 февраля 2013 года на сумму 424 880 рублей.

Объект незавершенного строительства, расположенный по <адрес>, поставлен на кадастровый учет 02 августа 2013 года со следующими характеристиками: площадь застройки – 879,8 кв.м, степень готовности 19%, количество этажей 2, в том числе, подземных 1, материал стен - пеноблок, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 06 сентября 2017 года №.

18 августа 2017 года составлен технический паспорт на квартиру № в незавершенном строительством доме № по <адрес>, согласно которому площадь квартиры составляет 23,8 кв.м, в том числе, жилая 11,5 кв.м, помещение имеет внутреннюю отделку, оснащено системами канализации, водоснабжения, электроснабжения.

Решением Кировского районного суда города Перми от 27 ноября 2017 года, вступившим в законную силу, постановлено:

«Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства – однокомнатную квартиру №, общей площадью 23,8 кв.м. в осях А-Б и 8-9 в соответствии с альбомом шифр 009-2012-АР проекта «3-этажный многоквартирный жилой дом по <адрес>», расположенную на 1 этаже 1 подъезда 3-этажного многоквартирного жилого дома, находящегося по <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 2 645 рублей в счет возмещения судебных расходов.

В удовлетворении остальной части иска отказать».

Указанным решением суда установлено, что ответчик ФИО2 привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Истец ФИО1 вступила в правоотношения с ответчиком ФИО2 с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме, строительство которого осуществляет ответчик. На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом по <адрес> в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства спорная квартира фактически передана истцу, при этом квартира имеет индивидуально-определенные характеристики в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства. Технический паспорт составлен на квартиру, в отношении которой сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи. Истец свои обязательства по предварительному договору фактически исполнил, в то время как ответчик от выполнения возложенных на него обязательств по передаче объекта, государственной регистрации права на него и заключения основного договора уклоняется, поскольку срок завершения строительства и передачи квартиры, установленный договором между сторонами, истек более трех лет назад.

Суд пришел к выводу, что с учетом положений правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, ФИО1 вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ней права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте по <адрес> в <адрес> в виде квартиры, характеристики которой указаны в договоре, заключенном сторонами.

При этом судом было установлено, что исходя из условий предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 24 января 2013 года между ФИО2 и ФИО1, сферу регулирования договорных отношений истца и ответчика составляет привлечение денежных средств истца для долевого строительства многоквартирного дома и в последующем возникновения у истца права собственности на квартиру. Таким образом, между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на данные правоотношения распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец ФИО1 обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 01 апреля 2005 года сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, …и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Часть 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательные условия, подлежащие включению в договор участия в долевом строительстве, указаны в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Частью 3 данной статьи предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статьей 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительства и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства: государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) (часть 1).

Согласно части 2 данной статьи, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы перечисленные в ней документы.

В пункте 131 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 года №943, установлено, что запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений между сторонами.

В пункте 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года указано на то, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Кроме того, в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, указано на то, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Как установлено в судебном заседании, заключенный между ФИО2 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи квартиры от 24 января 2013 года фактически является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на данные правоотношения распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, и с учетом вышеприведенных позиций Верховного Суда Российской Федерации суд считает возможным удовлетворить требование истца о признании указанного предварительного договора договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по <адрес>.

Поскольку судом установлено также, что правовых препятствий для регистрации договора, признанного судом договором участия в долевом строительстве, не имеется, обязательство по оплате объекта долевого строительства истцом исполнено, единственным препятствием для государственной регистрации договора является бездействие ответчика в рамках сложившихся между сторонами правоотношений, суд считает возможным указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры от 24 января 2013 года в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>, заключенного в отношении квартиры № (ныне №), расположенной на 1 этаже подъезда № (ныне №), общей площадью 23,8 кв.м.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный 24 января 2013 года между ФИО2 и ФИО1, договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>.

Решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 24 января 2013 года между ФИО2 и ФИО1, в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>, заключенного в отношении квартиры № (ныне №), расположенной на 1 этаже подъезда № (ныне №).

Решение в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми.

Судья А.А. Каменщикова