Апелляционное определение № 33-2018/2026 от 16 марта 2026 г.

86RS0002-01-2024-013731-40

Судья Байдалина О.Н. В 1-й инст. № 2-2471/2025

Дело № 33-2018/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 марта 2026 года г. Ханты-Мансийск

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе:

председательствующего судьи Яковлева Д.В.,

судей Решетниковой О.В., Бойко Д.А.,

при секретаре Пачгановой И.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению (ФИО)2, (ФИО)1 к обществу с ограниченной ответственностью «АК Барс Дом» о расторжении договора, взыскании неустойки, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, защите прав потребителей,

по апелляционным жалобам (ФИО)2, (ФИО)1, общества с ограниченной ответственностью «АК Барс Дом» на решение Нижневартовского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27 ноября 2025 года, которым постановлено:

«Исковые требования (ФИО)2, (ФИО)1 к ООО «АК Барс Дом» о расторжении договора, взыскании неустойки, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, защите прав потребителей, - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «АК Барс Дом» ((номер)) в пользу (ФИО)2 ((номер)), (ФИО)1 ((номер)) солидарно неустойку за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства, денежные средства в качестве разницы площади объекта долевого строительства и убытки в общем размере 187 018 рублей 52 копейки, штраф в размере 9 350 рублей 92 копейки, всего взыскать сумму в размере 196 369 рублей 44 копейки.

Взыскать с ООО «АК Барс Дом» ((номер)) в пользу (ФИО)2 ((номер)) компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей.

Взыскать с ООО «АК Барс Дом» ((номер)) в пользу (ФИО)1 ((номер)) компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований (ФИО)2, (ФИО)1 к ООО «АК Барс Дом», - отказать.

Предоставить ООО «АК Барс Дом» ((номер)) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства, денежных средств за разницу в площади объекта долевого строительства, убытков в общем размере 187 018 рублей 52 копейки, штрафа в размере 9 350 рублей 92 копеек, до (дата) включительно.

Взыскать с ООО «АК Барс Дом» ((номер)) в бюджет (адрес) государственную пошлину в размере 12 611 рублей».

Заслушав доклад судьи (ФИО)11, пояснения истца (ФИО)2, судебная коллегия

установила:

(ФИО)2, (ФИО)1, обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АК Барс Дом» (далее по тексту – ООО «АК Барс Дом») о расторжении договора, взыскании неустойки, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, защите прав потребителей.

Требования мотивированы тем, что 01.11.2021 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № (номер), предмет договора - квартира по адресу: (адрес), общей площадью 73,04 кв.м., стоимостью 6 233 964 руб.

Квартира приобретена и частично оплачена с использованием заемных средств Банка ВТБ (ПАО) в рамках ипотечного кредитования сроком до 19.04.2032, согласно договору (номер) от 01.11.2021.

18.11.2022, при приемке квартиры истцами обнаружены строительные и иные недостатки, которые были отражены в претензии, направленной и полученной ответчиком 21.11.2022. Однако, требования, изложенные в претензии, удовлетворены не были.

17.05.2023 зарегистрировано право собственности на квартиру.

В июле 2023 года истец вновь обращался к ООО «АК Барс Дом» с претензией и получил ответ от 12.07.2023, в котором указано, что истцами не предоставлен доступ в квартиру, при этом согласований о времени доступа в квартиры ответчик не выдвигал до 31.05.2024.

29.01.2024, 22.04.2024 ответчику истцами направлялись повторные претензии.

31.05.2024 ответчик выразил намерение осмотреть квартиру, для чего просил сообщить дату и время осмотра.

Истцами произведен расчет неустойки в размере 21 257 817,24 руб. исходя из 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Сроки устранения недостатков – максимум 45 дней, принимают от даты регистрации прав собственности – 17.05.2023. Период начисления неустойки с 17.05.2023 – 22.04.2024 (341 день) 6 233 964х341/100.

Сумма, подлежащая уплате в добровольном порядке, снижена истцами до суммы договора 6 233 964 руб. Данное требование оставлено ответчиком без удовлетворения. В письме ответчик (номер) от 31.05.2024, указывает, что застройщик готов устранить выявленные недостатки при условии обеспечения доступа в квартиру и подтверждение наличия недостатков, подпадающих под условия гарантийных обязательств.

Сумму неустойки, истцы снизили до 998 000 руб., полагая, что данной суммы вполне достаточно для устранения недостатков и направили очередную претензию ответчику.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истцы просят: взыскать с ответчика в пользу истцов неустойку в размере 5 000 000 руб.; взыскать с ответчика моральный вред в размере 200 000 руб.; взыскать с ответчика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя; взыскать с ответчика в пользу истцов расходы, связанные с поездкой в (адрес) для проведения судебной экспертизы в размере 31 639,96 руб.; взыскать с ответчика в пользу истцов расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг, взносов на капитальный ремонт и иных расходов, связанных с содержанием квартиры в размере 141 000 руб.; взыскать с ответчика в пользу истцов незаконно удержанную сумму в размере 213 375 руб. (разница в кв.м.); взыскать с ответчика в пользу истцов проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 92 484,91 рублей (разница в кв.м.); взыскать с ответчика в пользу истцов сумму устранения недостатков в размере 440 420 руб. в случае взыскания неустойки по п.1 исковых требований; взыскать с ответчика в пользу истцов проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 190 894,92 руб. от суммы устранения недостатков 440 420 руб. в случае взыскания неустойки по п.1 исковых требований; расторгнуть договор покупки товара с выявленными недостатками ввиду нарушения установленных сроков для их устранения с взысканием с ответчика в пользу истцов суммы в размере 12 778 000 руб. (или 15 532 000 руб.)

В отзыве на исковое заявление ООО «АК Барс Дом» просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, указывает, что доказательства наличия в квартире недостатков в материалах дела отсутствуют, и стороной истца не представлены, исчисление неустойки от стоимости квартиры противоречит законодательству, поскольку неустойка исчисляется от стоимости устранения недостатков и составляет 1% от стоимости в случае, если недостатки не являются основанием для признания помещения непригодным для проживания; из акта приема-передачи квартиры наличие каких-либо видимых дефектов не усматривается, истцы игнорировали любые попытки ответчика связаться с ними для урегулирования спора; со стороны истцов имеет место быть злоупотребление правом; в случае удовлетворения требований ходатайствовал о снижении размера неустойки, штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, учесть периоды введения моратория на начисление неустоек, а также размер ключевой ставки ЦБ РФ на 01.07.2023 – 7,5% годовых. Максимальный размер удовлетворённых требований по недостаткам не должен превышать 3% от цены договора.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе (ФИО)2, (ФИО)1 просят отменить решение суда полностью и принять новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований в рамках заявления об увеличении, уточнении всех исковых требований № 5 от 27.10.2025 применяя обоснование суммы в части п. 11 с дополнениями от 19.12.2025 по п.11, где стоимость одного кв.м. жилья не может быть меньше 220 000 руб. по состоянию на 19.12.2025; принять по делу новый судебный акт об удовлетворении ранее заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указывают, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела.

Суд не учел, что 18.11.2022 было предоставлено ответчику две претензии по двум объектам недвижимости.

Ссылки суда на положения Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» после подписания акта приемки передачи 18.11.2022 незаконны и не подлежат применению в данном споре.

Указывают на несогласие с выводами суда о том, что спорный объект является пригодным для проживания.

Ссылка суда на ч.5 ст.6 Федерального закона от 26.12.2024 №482 незаконна, поскольку изменения, вступившие в силу 26.12.2024, не могут распространяться на отношения и объекты, введенные в эксплуатацию в 2022 году и принятые на основании акта от 18.11.2022.

Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022, 18.03.2024 также не применимы в данном споре.

Расчет неустойки, произведенный судом является незаконным и направлен исключительно на сокрытие хищения денежных средств за 2,44 кв.м. жилья в данном объекте ответчиком, принадлежащих Банку ВТБ и истцам.

Предоставление судом ответчику отсрочки до 31.12.2025 на выплату похищенных денежных средств также является незаконным.

Судом неверно определены основания для взыскания морального вреда.

В апелляционной жалобе ООО «АК Барс Дом» просит решение суда отменить, в удовлетворении требований истцов отказать.

В обоснование жалобы указывает, что судом необоснованно отказано в проведении повторной экспертизы, результаты судебной экспертизы, не являющиеся надлежащим доказательством по делу, были положены в основу судебного акта.

Решением суда необоснованно взыскан штраф. Истцы направили претензию в период действия Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 №479, вследствие чего штраф взысканию не подлежит.

Судом сделан необоснованный вывод о передаче истцам помещения площадью меньшей, чем предусмотрено договором участия в долевом строительстве.

Указывает на несогласие с размером компенсации морального вреда, взысканного в пользу истцов.

Возражений на апелляционные жалобы от лиц, участвующих в деле, не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец (ФИО)2, пояснил, что к расторжению договора он не готов и хотел бы, чтобы были удовлетворены их первоначальные требования о взыскании стоимости устранения недостатков в размере определенном судебной экспертизой в сумме 440 420 руб.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представили.

С учетом требований ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, заслушав пояснения истца (ФИО)6, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, согласно агентскому договору (номер) от 30.09.2020, ООО СЗ «Светлая долина 2» (принципал) поручает, а ООО «АК Барс Дом» (агент) принимает на себя обязательства от своего имени, но за счет принципала, в течение срока действия договора за вознаграждение оказывать принципалу услуги по поиску и подбору клиентов без участия в расчетах в отношении объектов недвижимости, с правом заключения договоров купли-продажи имущества, договор уступки прав требований (цессии), договоров долевого участия, инвестирования, дополнительных соглашений, в том числе соглашений о расторжении договоров, заключать договоры с третьим лицами для содействия за вознаграждение в совершении указанных действий. Агент обязуется от своего имени, но за счет принципала, в том числе, регистрировать договоры участия в долевом строительстве, права собственности помещений на принципала, исполнять предъявленную к взысканию по судебному акту (в том числе, но не ограничиваясь), денежной суммы в отношении перечня имущества, определенного приложением к договору.

01.11.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Светлая долина 2», в лице ООО «АК Барс Дом» (застройщик) и (ФИО)2 (ФИО)1 (участник долевого строительства) был заключен договор № (номер) участия в долевом строительстве (адрес), в соответствии с п. 2.1. которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать квартиру, указанную в п.2.2 договора участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Объект долевого строительства: (адрес), общая проектная площадь – 73,04 кв.м, жилая проектная площадь – 39,34 кв.м.

В силу п. 2.6 договора, застройщик обязан передать участнику долевого строительства по передаточному акту квартиру при условии исполнения участником обязательств, предусмотренных договором, не позднее 31.12.2022.

Согласно п.2.7 договора долевого участия, фактическая площадь квартиры уточняется после завершения строительства жилого дома на основании обмеров органов технической инвентаризации. Если отклонение фактической общей площади (с учетом летних помещений) квартиры от проектной площади будет больше или меньше, то стороны осуществляют перерасчет цены договора: производят возврат или дополнительную плату за всю разницу между фактической и проектной площадью квартиры в течение 15 рабочих дней с даты подписания передаточного акта.

Пунктом 3.1 условий договора, стороны согласовали цену договора – 6 233 964 руб., из расчета 85 350 руб. за 1 кв.м.

Оплата цены договора производится за счет собственных денежных средств участника долевого строительства в размере 1 500 000 руб. и кредитных средств в размере 4 733 964 руб., предоставляемых по кредитному договору (номер) от (дата) (п. 3.2 договора).

На основании п.п. 5.1.3, 5.1.4 договора, участник долевого строительств обязан приступить к принятию объекта долевого строительства по передаточному акту при условии получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также при условии надлежащего выполнения участником долевого строительства своих обязательств по договору в течение 5 календарных дней со дня получения уведомления застройщика о завершении строительства объекта и готовности квартиры к передаче. В течение 1 рабочего дня с момента обнаружения недостатков квартиры заявить об этом застройщику.

Согласно п.8.2 договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет и исчисляется со дня подписания первого передаточного акта.

Из кредитного договора (номер) от (дата), заключенного между (ФИО)2 и Банком ВТБ (ПАО) следует, что (ФИО)2 предоставлена сумма кредита в размере 4 733 964 руб., срок возврата не позднее 242 месяцев с даты предоставления кредита, под 5% годовых, для приобретения в собственность на основании договора предмета ипотеки - спорного жилого помещения.

Участником долевого строительства обязательства по договору участия в долевом строительстве выполнены в полном объеме, что сторонами не оспаривается.

(дата) сторонами подписан передаточный акт, согласно которому застройщик в соответствии с договором участия в долевом строительстве № (номер) от (дата) и разрешением на ввод в эксплуатацию (номер) от (дата) передал в собственность участнику долевого строительства квартиру (адрес).

Согласно п.2 передаточного акта, стороны утверждают, что квартира передается в качественном состоянии и полностью соответствует техническим и градостроительным регламентам, проектной документации, а также что застройщиком в квартире в полном объеме выполнены все работы, предусмотренные договором и СНиП. Участник долевого строительства не обнаружил при осмотре квартиры каких-либо видимых дефектов и недостатков.

В связи с увеличением площади квартиры по данным технической инвентаризации на 0,06 кв.м. участник долевого строительства в течение 15 рабочих дней с момента подписания передаточного акта перечисляет застройщику разницу стоимости квартиры в размере 5 121 руб. (п. 4 передаточного акта).

Согласно сведениям, указанным в выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении квартиры, расположенной по адресу: (адрес), право общей совместной собственности (ФИО)2, (ФИО)1 на указанный объект недвижимости зарегистрировано 10.03.2023, площадь квартиры составляет 70,6 кв.м.

21.11.2022 истцы обратились к ответчику с претензией об устранении недостатков объекта долевого строительства.

Согласно ответу от 28.11.2022 на претензию, обращение истцов было передано на рассмотрение застройщику, информация о порядке устранения будет предоставлена дополнительно.

В ответе от 12.07.2023 на претензию от 21.11.2022, ООО «АК Барс Дом» сообщило, что для подтверждения факта наличия выявленных недостатков и последующего устранения, необходимо было предоставить доступ в жилое помещение, указанное в обращении, представителям застройщика. В связи с тем, что со стороны истцов дважды проигнорированы требования обеспечения доступа в помещение, у застройщика отсутствовала возможность произвести работы по устранению недостатков. Уведомило о наличии основания для отказа в просьбе.

13.11.2023, 29.01.2024 истцы обращались с претензиями, в которых просили расторгнуть договор купли-продажи квартиры и выплатить стоимость в размере 6 233 964 руб., и разницу между стоимостью квартиры и стоимостью новой квартиры по состоянию на январь 2024 года.

22.04.2024 истцами посредством почтовой связи направлена в адрес ответчика претензия, в которой они просят выплатить неустойку в размере 6 233 964 руб.

В ответе от 31.05.2024 ООО «АК Барс Дом» на заявление истцов от 29.05.2024, сообщило, что истцами подписан передаточный акт, согласно которому недостатков не имеется. Представители застройщика связывались с истцами для получения доступа в квартиру, между тем, доступ не предоставлен. Застройщик готов устранить выявленные недостатки при условии обеспечения доступа в квартиру и подтверждения наличия недостатков, попадающих под условия гарантийных обязательств.

27.12.2024 истцы обратились к ответчику с письменным предложением в рамках досудебного урегулирования спора, в котором указали, что недостатки не устранены по настоящее время, предлагают выплатить в добровольном порядке неустойку в размере 998 000 руб.

ООО «АК Барс Дом» в письме от 30.01.2025 на заявление истцов от 20.01.2025, сообщило, что заявленные требования в размере 998 000 руб. носят безосновательный характер и удовлетворению не подлежат.

В материалы дела стороной ответчика представлены акты осмотра, составленные представителями ООО «Светлая долина», ООО «АК Барс Инжиниринг», ООО «ПСК АК Барс Строй», из которых следует, что в квартиру по адресу: (адрес), доступа не имеется.

16.05.2025 определением суда по делу назначена экспертиза с целью установления факта наличия строительных недостатков и стоимости их устранения.

Согласно выводам заключения эксперта (номер) от (дата), выполненного ООО «<данные изъяты>», установлен факт наличия строительных недостатков (дефектов) и отклонения от правовых и нормативно-технических документов конструктивных элементов и материалов в квартире, которые являются результатом нарушения технологии строительно-монтажных работ и/или производственным браком и не имеют отношения к процессу эксплуатации, общая стоимость устранения недостатков квартиры по адресу: (адрес) составляет 440 420 руб.

Из указанного заключения эксперта следует, что осмотр объекта – жилого помещения в (адрес) проведен 14.08.2025 с 15:00 часов до 16:00 часов в присутствии истца (ФИО)2 и представителя ответчика по доверенности (ФИО)7

Представленными стороной истцов в материалы дела чеками от 10.08.2025, 11.08.2025, 12.08.2025, 14.08.2025, 19.08.2025, 27.08.2025, 29.08.2025, 30.08.2025 подтверждается несение истцами расходов на топливо на АЗС, соответствующих маршруту (адрес), в общем размере 31 639,96 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 15, 244, 245, 322, 326, 393, 408, 421, 424, 431, 450, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 55, 67, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 39, ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 4, 5, 7, 8, 9, ч.ч. 1, 4 ст. 10, ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. 2 ст. 12 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479, п.п. 1, 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326, принимая во внимание разъяснения, изложенные Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016, Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021, п.п. 9, 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", признав допустимым и надлежащим доказательством по делу заключение эксперта (номер) от (дата), выполненное ООО «<данные изъяты>», установив наличие строительных недостатков в жилом помещении, которые не устранены застройщиком, а также, что им не выплачена стоимость устранения выявленных недостатков, пришел к выводу о том, что с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию неустойка за нарушение срока устранения недостатков объекта, переданного по договору долевого участия, в размере 29 176,50 руб., а также учитывая, что ответчиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера площади объекта долевого строительства, взыскал с ответчика в пользу истцов денежные средства в размере 213 375 руб., при этом, не установил правовых оснований для взыскания с ответчика неустойки, процентов в порядке ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисленных от суммы 213 375 руб., признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истцов о взыскании с ответчика убытков в размере 31 639,96 руб., понесенных на приобретение топлива, отказав в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика расходов на содержание жилого помещения в качестве убытков, при этом учитывая, что поскольку общий размер удовлетворенных судом требований составляет 274 191,46 руб. (29176,50+213375+31639,96), тогда как размер общей суммы взыскания не может превышать трех процентов от цены договора (6 233 964 х 3% = 187 018,52), взыскал с ответчика в пользу истцов сумму неустойки за нарушение срока устранения строительных недостатков, убытков, компенсации за разницу в площади жилого помещения в общем размере 187 018,52 руб.

Разрешая требования истцов о взыскании штрафа, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.ст. 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что требования истцов об устранении недостатков заявлены в досудебном порядке и не удовлетворены ответчиком добровольно, пришел к выводу о том, что штраф подлежит взысканию на дату вынесения решения суда, в размере 5% от присужденной судом суммы, что составляет 9 350,92 руб.

Исходя из положений ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", учитывая конкретные обстоятельства дела, характер нравственных страданий, причиненных истцам, а также принципы разумности и справедливости, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу каждого из истцов компенсации морального вреда в размере 20 000 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований (ФИО)2, (ФИО)1 о расторжении договора долевого участия в строительстве от 01.11.2021 и взыскании денежных средств в размере 12 778 000 руб. в качестве рыночной стоимости квартиры, суд первой инстанции установил, что ни один из указанных истцами недостатков не является существенным, не выявлялся неоднократно, и является устранимым без несения несоразмерных расходов или затрат времени, доказательств уклонения ответчика от устранения недостатков в материалах дела не имеется, недостижение сторонами соглашения относительно даты и времени осмотра объекта таким доказательством не является, равно как и не имеется доказательств того, что спорное помещение не соответствует проектной документации, и принял во внимание, то обстоятельство, что истцами были произведены чистовые работы по монтажу натяжных потолков в квартире, что привело к невозможности зафиксировать экспертом части дефектов при проведении экспертизы, что так же свидетельствует об устранимости выявленных в квартире недостатков, и возможности использования жилого помещения по его назначению даже ввиду наличия таких дефектов.

С учетом установленных обстоятельств, оценив в совокупности представленные доказательства, судебная коллегия находит заслуживающим внимания доводы апелляционной жалобы ООО «АК Барс Дом» в части несогласия с выводом суда о передаче истцам помещения площадью меньшей, чем предусмотрено договором участия в долевом строительстве, и взысканием в пользу истцов штрафа в размере 9 350,92 руб., а также доводов (ФИО)2 о необходимости разрешения требований о взыскании стоимости устранения недостатков.

Согласно ч.1 ст.5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Содержащиеся в данной норме положения направлены, в том числе, на обеспечение определенности порядка формирования цены договора участия в долевом строительстве в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются вспомогательные помещения (лоджия, веранда, балкон, терраса), площадь которых определяется с учетом понижающих коэффициентов, установленных в приложении к приказу Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения".

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч.1 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Пунктом 2.2 условий договора участия в долевом строительстве, предусмотрено, что объектом долевого строительства является квартира общей проектной площадью 73,04 кв.м.

Общая проектная площадь квартиры с учетом площади не отапливаемых помещений определяется согласно утвержденной проектно – сметной документации объекта. Площадь всей квартиры ( в том числе и неотделимая), за исключением лоджии, оплачивается с коэффициентом 1,0. Площадь лоджии оплачивается с коэффициентом 0,5. Площадь балкона оплачивается с коэффициентом 0,3.

Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений объекта долевого строительства в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми при условии, предусмотренных законодательством или настоящим договором. При этом изменение размера общей площади объекта долевого строительства в сторону увеличения или уменьшения на 5% и менее размера общей площади, указанного в п.2.2 настоящего договора, не является существенным и не выступает основанием для расторжения настоящего договора на основании подп.2 ч.1.1 ст. 9 вышеуказанного закона.

Исходя из содержания передаточного акта от 18.11.2022, истцам передано жилое помещение, общей площадью по СНИП 73,1 кв.м. и площадью по ЖК 70,6 кв.м.

Так же в п. 4 передаточного акта, указано о том, что площадь квартиры по данным технической инвентаризации увеличилась на 0,06 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН от 10.03.2023, (ФИО)2, (ФИО)1 зарегистрировали право собственности на жилое помещение, площадью 70,6 кв.м.

При этом, общая площадь помещения в договоре участия в долевом строительстве впервые указана только в передаточном акте.

С учетом установленных обстоятельств, следует, что квартира передана (ФИО)2, (ФИО)1 большей общей площадью квартиры по СНИП на 0,06 кв.м., чем указано в договоре долевого участия в строительстве, вследствие чего основания полагать, что истцам передана квартира меньшей площадью, чем указано в договоре не имеется.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к безосновательному выводу о том, что истцам жилое помещение было передано меньшей площадью, чем предусмотренного договором долевого участия в строительстве.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции (ФИО)2 пояснил, что к расторжению договора он не готов и хотел бы, чтобы были удовлетворены их первоначальные требования о взыскании стоимости устранения недостатков в размере определенном судебной экспертизой в сумме 440 420 руб.

Проверяя доводы (ФИО)2, судебная коллегия приходит к выводу о том, что процессуально в соответствии с требованиями положений ст.ст. 173, 220, 221 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отказ от исковых требований (ФИО)2 и (ФИО)8 в части взыскания стоимости устранения недостатков, не разрешен. (ФИО)2 и (ФИО)8 соответствующие заявления не подавали, в протоколе судебного заседания их подписи, в том числе, удостоверяющие, что им были разъяснены последствия отказа от исковых требований, отсутствуют, вследствие чего имеются основания для разрешения требований о взыскании стоимости устранения недостатков по существу.

Так, согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Согласно ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

В силу п.п. 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Указанная ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Таким образом, именно решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Следовательно, по общему правилу, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона N 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 года, так как в случаях удовлетворения исковых требований устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты.

Применительно к рассматриваемому спору, при удовлетворении судом требований истца, права и обязанности возникают в день вынесения решения – 19.12.2025, то есть после 01.01.2025, вследствие чего доводы апелляционной жалобы (ФИО)2 (ФИО)1 о том, что ссылка суда на ч.5 ст.6 Федерального закона от 26.12.2024 №482 и положения Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» после подписания передаточного акта неверна, основаны на неверном толковании норм материального права.

Согласно условиям договора участия в долевом строительстве № (номер) от (дата), цена договора была определена сторонами в размере 6 233 964 руб., три процента от которой составляет 187 018,52 руб., и больше данной суммы взыскано быть не может, поскольку с учетом требований ч. 4 ст. 10 указанного Федерального закона она является предельной, так как дело было рассмотрено после 01.01.2025.

С учетом изложенного, поскольку сумма расходов на устранение недостатков, подлежащая взысканию в счет соразмерного уменьшения цены договора, взыскивается в общем размере не более 3% от цены объекта, что составляет 187 018,52 руб., то оснований для взыскания штрафа в размере 9 350,92 руб. свыше указанной суммы не имеется, вследствие чего решение суда подлежит отмене в части взыскания штрафа, с принятием в этой части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований (ФИО)2, (ФИО)1 к ООО «АК Барс Дом» о взыскании штрафа.

Кроме того, оснований для взыскания штрафа не имелось и по тому основанию, что срок для добровольного удовлетворения требований истек в период с 29.03.2022 по 31.12.2022 действия моратория, установленного положениями Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 года N 479, на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков в пользу граждан - участников долевого строительства на конкретный календарный период времени со дня вступления постановления в законную силу. В последующей редакции постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 N 479 срок моратория на начисление неустоек и штрафов продлен до 30.06.2023.

Доводы апелляционной жалобы ООО «АК Барс Дом» относительно несогласия с заключением судебной экспертизы, не опровергают правильность выводов суда, содержащихся в решении.

Судебная коллегия полагает, что заключение эксперта (номер) от (дата) было обоснованно принято судом в качестве надлежащего доказательства, является допустимым и достоверным доказательством, соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку оно содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы и мотивированы.

Оснований сомневаться в правильности сделанных выводов экспертом (ФИО)9 у судебной коллегии не имеется, поскольку эксперт обладает необходимой квалификацией, подтвержденной представленными в дело документами, эксперт является незаинтересованным в исходе дела лицом, предупрежден судом об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При этом, судебная коллегия полагает также необходимым отметить, что определением суда от (дата) руководителю общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» судом разрешено привлечь к участию в проведении судебной строительной экспертизы по настоящему гражданскому делу эксперта (ФИО)9

Доводы жалобы ООО «АК Барс Дом» о несогласии с выводами заключения эксперта, судебная коллегия находит субъективным мнением ответчика и какими-либо доказательствами они не подтверждаются. Несовпадение выводов, сделанных экспертом, с мнением заявителя жалобы ООО «АК Барс Дом», обстоятельством, влекущим отмену решения суда, не является.

Доводы жалобы ООО «АК Барс Дом» о необоснованном отказе в назначении повторной экспертизы на правильность судебного акта не влияют, поскольку доказательств, опровергающих выводы экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки», ответчиком ООО «АК Барс Дом» в материалы дела не представлено, то достаточных оснований, предусмотренных ст. 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для проведения повторной экспертизы как у суда первой инстанции, так и у судебной коллегии не установлено.

Согласно ч. 6 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм материального права судом первой инстанции определена ко взысканию предельно возможная, исходя из заявленных истцами требований, сумма в 187 018,52 руб. при том, что экспертизой подтвержден факт наличия строительных недостатков и стоимость их устранения в размере 440 420 руб., иные доводы апелляционных жалоб не могут быть приняты во внимание судебной коллегией и повлечь отмену решения суда.

Доводы апелляционных жалоб о несогласии с размером взысканной судом первой инстанции компенсации морального вреда, не свидетельствуют о том, что при рассмотрении данного дела судом были допущены нарушения норм права, которые могли бы служить основанием для отмены решения в указанной части.

Судебная коллегия считает, что разрешая требования о взыскании компенсации морального вреда, суд первой инстанции правильно определил ее размер. Установленный судом первой инстанции размер компенсации отвечает требованиям разумности и справедливости, в связи с чем, оснований для его изменения по доводам апелляционных жалоб не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Нижневартовского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27 ноября 2025 года отменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «АК Барс Дом» в пользу (ФИО)2, (ФИО)1 штрафа в размере 9 350,92 руб., принять в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании штрафа.

Изменить общую сумму, подлежащую взысканию с общества с ограниченной ответственностью «АК Барс Дом» солидарно в пользу (ФИО)2, (ФИО)1, уменьшив сумму до 187 018,52 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы (ФИО)2, (ФИО)1, общества с ограниченной ответственностью «АК Барс Дом» - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение 3-х месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения через суд первой инстанции.

Апелляционное определение составлено в окончательной форме 27 марта 2026 года.

Председательствующий Яковлев Д.В.

Судьи: Решетникова О.В.

Бойко Д.А.