Решение № 2-171/2025 2-171/2025(2-4981/2024;)~М-2883/2024 2-4981/2024 М-2883/2024 от 20 августа 2025 г. по делу № 2-171/2025

Дело 2-171/2025

УИН 24RS0032-01-2024-005205-67

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Красноярск 21 августа 2025 года

Ленинский районный суд г. Красноярска

в составе председательствующего судьи Дорохиной Т.А.,

при секретаре Буравченко В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли- продажи и взыскании денежных средств, требования мотивированы тем, что 20.01.2024г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, СНТ «Солнечный», <адрес> (земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, СНТ «Солнечный», <адрес>). По соглашению сторон цена сделки определена в сумме 3 150 000 руб., из них 2 150 000 руб.-дом, 1 000 000 руб.-земельный участок. Обязательства по оплате приобретаемой недвижимости истцом исполнены в полном объеме и надлежащим образом. Право собственности на объект недвижимости и земельный участок зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выписками ЕГРН. Впоследствии при наступлении положительных температур, когда снежный покров растаял, при осмотре несущих строительных конструкций дома ФИО1 были выявлены существенные недостатки, не отвечающие требованиям качества, нарушающие нормативные предписания, требования строительных норм и правил, требующие несоразмерных расходов и временных затрат на их устранение, которые наступили до подписания договора купли-продажи, и о которых продавец покупателю не сообщил. Для целей установления технического состояния жилого дома, являющегося объектом сделки, а также для определения пригодности дома к эксплуатации по целевому назначению, истец обратился к ИП ФИО3 за оказанием консультационных услуг. ИП ФИО3 организовал проведение строительно-технического обследования, с привлечением ООО «Сибирская проектно-изыскательной компании», являющейся членом СРО на право выполнения инженерных изысканий и подготовки проектной документации. По результатам обследования строительных конструкций здания, истцу был представлен технический отчет от 25.06.2024г. согласно которому техническое состояние строительных конструкций обследования здания-ограниченно-работоспособное- «Глубина залегания фундаментов недостаточная для грунтовых условий на данной площади, плодородный растительный грунт, с низкими несущими характеристиками и расположенный под подошвой фундамента, не заменен на грунт с достаточными физико-механическими свойствами. Что привело к деформированию фундамента и образованию трещин как в самом фундаменте, так и в несущих стенах. Учитывая, что в здании не предусмотрены связывающие армированные бетонные пояса в уровне перекрытий, велика вероятность того, что деформации и трещины в стенах будут увеличиваться и произойдет разрушение стеновых конструкций». Учитывая, что жилой дом нельзя эксплуатировать по назначению ввиду ограниченно-работоспособного состояния, 10.06.2024г. истец обратился к ответчику с уведомлением о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, вместе с тем, до настоящего времени ответчиком требования о расторжении договора и возврате денежных средств остались не исполненными.

На основании изложенного с учетом уточнений истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, СНТ «Солнечный», <адрес> (земельный участок, находящийся по адресу: красноярский край, <адрес>, СНТ «Солнечный» <адрес>) заключенный 20.01.2024г. между ФИО2 и ФИО1. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в размере 3 150 000 руб. Прекратить право собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, СНТ «Солнечный», <адрес> (земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, СНТ «Солнечный», <адрес>, уч. 27А/161).

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО4 (полномочия проверены) в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела, извещены своевременно и надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в отсутствии, против рассмотрения дела в порядке заочного производства не возражали, указала, что настаивает на удовлетворении уточненных требований в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, заявлений, ходатайств не представил. Ранее в судебном заседании представил отзыв на исковое заявление, согласно которого возражает против удовлетворения требований в полном объеме, ссылаясь на то, что он заключил с истцом договор купли-продажи недвижимого имущества, получил оговоренную договором цену и передал истцу указанное в договоре недвижимое имущество без существенных недостатков, а возникшие несущественные недостатки возникли по вине истца, по причине не правильной эксплуатации жилого дома.

Согласно ст. 233 Гражданско процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ), в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Таким образом, суд с учетом положений ст. 167, 233-235 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело при объявленной явке в отсутствие не явившегося ответчика, в порядке заочного производства, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Также по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В пункте 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации дано определение договора продажи недвижимости, а именно: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно статье 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

При этом в силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской, Федерации при расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 20.01.2024 г. ФИО2 продал ФИО1 жилой дом, находящийся по адресу <адрес>, СНТ «Солнечный», <адрес>, 2-х этажный, общей площадью 120 кв.м., кадастровый № и земельный участок, находящийся по адресу: красноярский край, <адрес>, СНТ «Солнечный» <адрес>, общей площадью 400 кв. м, кадастровый №, за 3 150 000 руб.

Факт передачи денежных средств по вышеуказанному договору подтверждается распиской от 20.01.2024 г.

23.01.2024 г. в установленном законом порядке зарегистрирован переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю.

Согласно п. 7 договора, покупатель до заключения настоящего договора путем внешнего осмотра ознакомился с качественным, техническим и санитарным состоянием дома, претензий к его состоянию не имеет. Отчуждаемое имущество будет передано в течении 14 дней со дня подписания настоящего договора путем подписания передаточного акта.

В соответствии с ч. 2 ст. 477 ГК РФ, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Обращаясь в суд с настоящим иском о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности, взыскании денежных средств, истец указала на то, что приобретенный ей жилой дом имеет скрытые существенные недостатки, не позволяющие использовать дом по его прямому назначению.

В связи с выявленными недостатками 10.06.2024 г. ФИО1 обратилась к ФИО2 с досудебной претензией о расторжении договора купли-продажи от 20.01.2024 г., однако оставлено без удовлетворения. Одновременно обратившись в ООО «Сибирская проектно-изыскательную компанию» для выяснения технического состояния дома.

Согласно представленного истцом технического отчета ООО «Сибирская проектно-изыскательную компанию» от 25.06.2024 г., следует, что в результате проведенного обследования установлено, что глубина залегания фундаментов недостаточная для грунтовых условий на данной площадке, плодородный растительный грунт, с низкими несущими характеристиками и расположенный под подошвой фундамента, не заменен на грунт с достаточными физико-механическими свойствами. Что привело к деформированию фундамента и образованию трещин как в самом фундаменте, так и в несущих стенах. Учитывая, что в здании не предусмотрены связывающие армированные бетонные пояса в уровне перекрытий, велика вероятность того, что деформация и трещины в стенах будут увеличиваться и произойдет разрушение стеновых конструкций. Для предотвращения разрушения стен необходимо выполнить усилие наружных стен стальными обоймами. Также обязательно выполнить мероприятия по усилению фундаментов здания. Исходя из текущего состояния и конструкции кровельной стропильной системы для обеспечения ценности стропильной системы от воздействия сильного ветра необходимо разработать мероприятия по усилению стропильной системы. Для предотвращения гниения несущих конструкций (балок) пола первого этажа и их вероятного разрушения необходимо выполнить вентилируемое подпольное пространство под всем полом первого этажа с установкой дополнительных опорных тумбочек под балками. В связи с недостаточностью утепления перекрытия пола первого этажа необходимо увеличить слой теплоизолирующего материала, использованного для утепления. С учетом того, что в качестве утеплителя наружных конструкций здания использованы пенополистирольные плиты, для предотвращения гниения деревянных несущих конструкций, использованных в перекрытиях и в обшивке стен, необходимо предусмотреть принудительную приточно-вытяжную вентиляцию помещений. Категория технического состояния строительных конструкций обследованного здания ограничено-работоспособное.

Кроме того, факт о существенных недостатках в спорном жилом доме подтвердил свидетель ФИО5, который в судебном заседании пояснил, что истец является его дочерью, которая приобрела жилой дом для его проживания. Договор купли-продажи заключен зимой, соответственно оценить состояние дома полностью, удалось после того, как растаял снег. При осмотре несущих строительных конструкций дома выявлены существенные недостатки, не отвечающие требованиям качества. Бывший хозяин дома замазал трещины на доме и сказал, что их больше не будет, однако трещины продолжали расти, шли от фундамента и выше, под фундаментом накиданы камни. Трубы приклеены к обшивке дома, которые в результате оторвались. Зимой при покупке дома, дочь данные недостатки не увидела, продавец об этом умолчал. В настоящее время не проживает в данном доме, так как он является не пригодным для проживания.

В связи с поступившими возражениями ответчика, а так же по ходатайству стороны истца, суд на основании определения суда от 20.11.2024 г. назначил судебную строительно-техническую экспертизу в ООО «Инком Оценка».

Согласно заключения эксперта ООО «Инком Оценка» от 30.06.2025 за № 2025/035Э - в жилом доме, расположенном по адресу <адрес> ул. СНТ «Солнечный» <адрес> имеются недостатки основания дома (фундамента). Выявленные недостатки образовались вследствие нарушения ГОСТ 13580-2021 Плиты железобетонные ленточных фундаментов. Технические условия «ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 25.12.2023) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Недостатки являются скрытыми, так как без вскрытия грунта установить недостатки фундамента невозможно, недостатки являются существенными. При исследовании экспертом установлено, что дом находятся в аварийном состоянии, в соответствии с ГОСТ 13580-2021 Плиты железобетонные ленточных фундаментов. Технические условия «ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 25.12.2023) "Технический регламент о безопас ости зданий и сооружений" указывают на аварийное состояние здания, дальнейшая эксплуатация запрещена. Строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в результате:

разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей;

разрушения всего здания, сооружения или их части;

деформации недопустимой величины строительных конструкций, основания здания или сооружения и геологических массивов прилегающей территории;

повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности.

так как вышеприведенные нормы не регламентируют ремонт, и имеется угроза жизни и здоровью граждан дом, и гараж подлежат сносу.

Определить стоимость устранения на момент проведения экспертизы не представляется возможным, так как необходимо выполнить следующие этапы строительства: провести геодезию, оценка рисков, геодезические работы помогают выявить потенциальные угрозы, такие как подвижность грунта, наводнения или сейсмическая активность. Проектирование. В виду того, что на земельном участке имеются объекты произвести геодезию с последующим проектированием, не представляется возможным. Любые расчеты будут необоснованными, выводы эксперта будут противоречивы не обоснованы что не соответствует ФЗ от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».

Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта ООО «Инком Оценка» не имеется, поскольку данное экспертное заключение выполнено с соблюдением требований процессуального законодательства в соответствии с определением суда, специальным экспертным учреждением. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, обладают соответствующей квалификацией для дачи заключений в данной сфере.

Вышеуказанное экспертное заключение содержат подробное описание проведенного исследования со ссылкой на использованную нормативную базу, действующие ГОСТы и СНиПы, с указанием приборов и инструментов, использованных при проведении экспертизы. Выводы и ответы на поставленные вопросы являются полными и обоснованными.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком доказательств, ставящих под сомнения выводы эксперта, как в части наличия указанных недостатков, их объема, так и стоимости их устранения, в суд не представлено. Таким образом, суд полагает необходимым принять данное заключение эксперта.

Разрешая спор, руководствуясь положениями п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 475,476,549,557 ГК РФ, суд пришел к выводу, что жилой дом имеет существенные недостатки, делающие жилой дом не пригодным для проживания, несет угрозу причинения вреда жизни или здоровью людей которые в нем проживают, про указанные недостатки продавец не предупредил покупателя и последняя не имела возможности обнаружить их при заключении договора и осмотре дома, так как объект имел существенные скрытые недостатки в виде основания дома (фундамент), которые были выявлены покупателем после приобретения объекта и о наличии которых до заключения сделки продавец так же не предупредил покупателя.

Таким образом в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о продаже ФИО1 жилого дома ненадлежащего качества, делающего его не пригодными для проживания, не соответствующего условиям договора, а также недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени и ответчиком не представлено доказательств свидетельствующих о том, что ФИО1 знала о существенных имеющихся недостатках продаваемого имущества, Доказательств того, что эти недостатки возникли после совершения договора купли продажи по причине не правильной эксплуатации жилого дома, ответчиком не представлено. Напротив, заключением судебной экспертизы установлено, что выявленные недостатки образовались вследствие нарушения ГОСТ 13580-2021 Плиты железобетонные ленточных фундаментов.

Поскольку на дату совершения оспариваемой следки жилой дом имел скрытые недостатки, являющиеся существенными, данные недостатки не были оговорены в договоре, неисполнение продавцом ФИО2 этой обязанности порождает у покупателя ФИО1, обнаружившей после заключения сделки существенные недостатки объекта, которые не могут быть устранены, отремонтированы, так как имеется угроза жизни и здоровья граждан, право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Поскольку скрытые недостатки жилого дома носят существенный характер, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи и взыскания с ответчика в пользу истца внесенных по договору денежных средств, в сумме 3 150 000 руб.

Расторжение договора купли-продажи влечет возвращение истцом ответчику жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, СНТ «Солнечный», <адрес> (земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, СНТ «Солнечный», <адрес>).

Решение суда о расторжении договора купли-продажи является основанием для прекращения права собственности ФИО1 на указанные объекты.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, удовлетворить.

Заключенный между ФИО1 к ФИО2 договор купли-продажи от 20.01.2024 г. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, СНТ «Солнечный», <адрес> (земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, СНТ «Солнечный», <адрес>)- расторгнуть.

Взыскать с ФИО2 (№) в пользу ФИО1 (№) уплаченные по договору купли-продажи от 20.01.2024 года денежные средства в сумме 3 150 000 руб.

Решение суда о расторжении договора купли-продажи от 20.01.2024 г. является основанием для прекращения права собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, СНТ «Солнечный», <адрес> (земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, СНТ «Солнечный», <адрес>).

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Ленинский районный суд г. Красноярска, в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Заочное решение может быть обжаловано иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Ленинский районный суд г. Красноярска в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: Т.А. Дорохина

Мотивированное решение изготовлено 26.08.2025г.