Решение № 2-3444/2018 2-3444/2018~М-3678/2018 М-3678/2018 от 4 сентября 2018 г. по делу № 2-3444/2018

К делу №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 сентября 2018 года г.Сочи

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Власенко В.А., при секретаре судебного заседания Росляковой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г.Сочи к ФИО2 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Сочи обратилась в суд с иском к ответчику с требованием о взыскании суммы задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером № общей площадью 3360 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1202853,57 рублей, пени в размере 401645,50 рублей. А также просит расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 3360 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>

Исковые требования мотивированы тем, что между администрацией города Сочи и ФИО1 совместно <данные изъяты> согласно постановлению Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № заключен договор о предоставлении в аренду земельного участка в пользование на условиях аренды от 20.02.2009г. №. В аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 3360 кв.м., расположенный по адресу <адрес>. Срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ права ФИО1 по договору аренды переданы ФИО2 (дата регистрации договора ДД.ММ.ГГГГ).

Арендатор ФИО2 нарушил условия договора и допустил задолженность по арендным платежам в бюджет за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 202 853,57 руб. и пени 401 645,50 руб.

Служебными записками от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ № в адрес ответчика направлены материалы о подготовке искового заявления в суд в отношении ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Однако, определением Центрального районного суда города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ. исковое заявление возвращено в связи с несоблюдением до судебно-претензионной работы в отношении ФИО2 в части расторжения договора аренды. В выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ в п.4.1, указан арендатор - ФИО1

В соответствии с письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ №.3/4661 проведена проверка сведений, содержащихся вЕГРП в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № и исправлена допущенная техническая ошибка в части арендатора с ФИО1 на ФИО2

Согласно актуальным данным ЕГРП по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № арендатором является ФИО2

Ответчиком в нарушение ст.65 ЗК РФ, оплата за использование земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 360 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не произведена.

Сумма задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером № площадью 3 360 кв.м., расположенным по адресу <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 1 202 853,57 руб., задолженности по арендной плате, задолженность по пени - 401 645,50 рублей.

В адрес ответчика департаментом имущественныхотношенийадминистрации города Сочи были направлены претензии ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ с предложением ликвидировать в 7-дневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате. ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия с предложением расторгнуть договора аренды.

Представитель истца – администрации города Сочи по доверенности ФИО3 на удовлетворении иска настаивала, уточнила требования в части арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 107 256,11 рублей и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 109 121,44 рублей, а всего 216 277,56 рублей. Просила взыскать задолженность по пене в размере 447 353 рубля 93 копейки.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО4 исковые требования истца в части расторжения договора аренды признала, в иске о взыскании задолженности по арендной плате и пени просила отказать. В обоснование своих возражений указала, что на спорном земельном участке по адресу: <адрес>, располагается нежилое здание, в котором ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ приобрел нежилые помещения общей площадью 677,8 кв.м. Из них 475 кв.м используются под магазины, 202,8 кв.м. под офисные помещения. При переуступке ответчику прав по договору аренды неверно был указан коэффициент целевого использования -10, который является максимальным и применяется к виду деятельности - административные помещения. В виду использования большей части помещений в качестве магазинов, при расчете арендной платы должен применяться коэффициент целевого использования - 2,5. Функционирование магазинов подтверждается договорами аренды. Ранее ФИО2 обращался в Департамент имущественных отношений администрации г.Сочи с просьбой внести изменения в договор аренды в части указания коэффициента целевого использования и произвести перерасчет задолженности по арендной плате, применив коэффициент целевого использования 2,5 к площади магазинов 475 кв.м.Указание коэффициента 10 в договоре переуступки прав аренды не обязывает ответчика уплачивать арендную плату в повышенном размере. Коэффициент 10 был установлен для прежнего арендатора земельного участка, поскольку он использовал помещения как административные. После переуступки ответчику права аренды большая часть помещений используется им как магазины. Факт переписки по указанному вопросу подтверждается письмами от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №. Однако Департамент необоснованно отказал в перерасчете арендной платы, в связи с чем считает требования истца необоснованными и завышенными.

Заслушав доводы и возражения представителей сторон, изучив материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, между администрацией города Сочи и ФИО1 совместно с <данные изъяты> согласно постановлению Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № заключен договор о предоставлении в аренду земельного участка в пользование на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ. №. В аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 3 360 кв.м. для обеспечения зданий и сооружений, расположенный по адресу <адрес>. Срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1.3 договора установлено, что земельный участок предоставляется для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений.

Согласно п.3.2 Договора установлена арендная плата в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-1-б х 421 кв.м. х 10, и указывается в приложении к настоящему договору.

Поправочный коэффициент устанавливается – 10, 0 офисные помещения.

Коэффициент 10 в соответствии с Постановлением главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ N791 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" был установлен к ставкам арендной платы и видам разрешенного использования для «Административных зданий и офисов коммерческих структур и хозяйствующих субъектов».

Указный договор подписан со стороны арендатора и зарегистрирован в установленном порядке в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ запись регистрации №.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ права ФИО1 по договору аренды переданы ФИО2 (дата регистрации договора ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно п.1 Договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ФИО2 указано, что правообладатель, в соответствии со статьей 264 и пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, передает правопреемнику все права и обязанности арендатора по Договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор аренды), а Правопреемник принимает указанные права и обязанности по Договору аренды, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

До момента перехода права и обязанностей арендатора по Договору аренда, к Правопреемнику, Правообладатель обязуется исполнять обязанности по Договору аренды в полном объеме, в том числе обязанность по внесению арендной платы (п. 1.6 Договора от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии со ст.57 Конституции РФ, ст.606 ГК РФ, ст.65 ЗК РФ, любое использование земли, в том числе аренда, в Российской Федерации является платным.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Согласно п. 3.1 Договора исчисление арендной платы устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.3 Договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала, отдельно по арендной плате, отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производиться до 15 ноября текущего года.

В силу ч. 1 ст. 330, ч. 2 ст. 332 ГК в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору пени в размере определенном соглашением сторон.

Согласно п.6.2 Договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 107 256,11 руб. (425526,99 руб.: 365x92).

Арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 109 121,44руб. (442548,07 руб. в год: 365 дн. х 90 дн.).

Задолженность по пене составляет в размере 447 353 рубля 93 копейки.

Согласно акту осмотра земельного участка, с к.н. №:14 площадью 3 360 кв.м. на земельном участке расположен шестиэтажный объект недвижимости, используемый под административное здание и объекты торговли.

Ответчиком в опровержение факта и размера задолженности по арендным платежам иных доказательств не представлено.

Доводы представителя ответчика, о том, что ФИО2 из общей площади принадлежащих ему нежилых помещений 677,8 кв.м. - 475 кв.м. использует под магазины, а 202,8 кв.м. под офисные помещения, соответственно для помещений используемых в качестве магазинов, при расчете арендной платы должен применяться коэффициент целевого использования - 2,5 не является основанием к отказу в иске.

Так как на момент рассмотрения спора Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № не изменен, дополнительное соглашение к договору не заключалось. Отказ истца в части пересмотра арендной платы ответчиком не обжалован в установленном порядке. При заключении договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 принял все права и обязанности арендатора по Договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ.

Установленный договором поправочный коэффициент – 10,0 для «Административных зданий и офисов коммерческих структур и хозяйствующих субъектов» соответствовал виду разрешенного использования земельного участка с к.н. № «для обеспечения и эксплуатации зданий и сооружений».

Коэффициент 2.5 в соответствии с постановлением Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ М 791 (утратило силу ДД.ММ.ГГГГ), применялся при использовании земельного участка с видом разрешенного использования «магазины, гастрономы, универсамы, универмаги, супермаркеты, торговые дома, торговые центры, аптеки». Расположение указанных объектов на земельном участке с к.н. № ответчиком суду не представлено.

В адрес ответчика департаментом имущественных отношений администрации города Сочи были направлены претензии ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ с предложением ликвидировать в 7-дневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате. ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия с предложением расторгнуть договора аренды.

Однако, ответов на данные обращения арендодателем получено не было, для подписания соглашения о расторжении договора аренды арендатор не явился.

В соответствии со ст.309, ст.410 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и о постороннее изменение его условий не допускается. Статьей 401 ГК РФ предусмотрено, что лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее сто ненадлежащим образом, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

С учетом установленных обстоятельств с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 216 277,56 рублей, задолженность по пени составила – 447 353,93 рублей.

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая установленные судом обстоятельства, свидетельствующие о нарушении ответчиком условий договора аренды в части возложения на него обязанности по внесению оплаты за пользование землей, срок просрочки платежей – более двух раз подряд, признание иска ответчиком о расторжении договора аренды, суд находит требования истца о расторжении договора аренды подлежащими удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика подлежит уплате государственная пошлина в размере 5 363 рублей 78 коп. за требования имущественного характера и 300 рублей за требований неимущественного характера, а всего 5 663 руб. 78 коп.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации г.Сочи к ФИО2 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации города Сочи сумму задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером № площадью 3360 кв.м., расположенным по адресу <адрес>, за период за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 107 256,11 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 109 121,44 рублей, и задолженность по пене в размере 447 353 рубля 93 копейки.

Расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 3360 кв.м., расположенным по адресу <адрес>

Взыскать с ФИО2 госпошлину в доход государства в сумме 5 663 руб. 78 коп.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд чрез Центральный районный суд г.Сочи течение месяца со дня принятия решения в окончательном виде.

Мотивированное решение изготовлено 10 сентября 2018 года.

Судья

Власенко В.А.

РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО

«СОГЛАСОВАНО»