Решение № 2-3289/2025 2-3289/2025~М-2739/2025 М-2739/2025 от 14 августа 2025 г. по делу № 2-3289/2025

57RS0023-01-2025-003633-96

№ 2-3289/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 августа 2025 года город Орел

Советский районный суд г. Орла в составе

председательствующего судьи Коротковой О.И.,

при ведении протокола секретарем Головиным С.А.,

рассмотрев в судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение и земельный участок, взыскание убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение и земельный участок, взыскание убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В обоснование требований указала, что ФИО1 является собственником квартиры, общей площадью №***., расположенной по адресу: <...>.

Постановлением администрации г. Орла №6437 от 04.12.2023, принятого на основании заключения Орловской городской межведомственной комиссии, многоквартирный <...> по <...> в <...> был признан аварийным и подлежащим сносу.

В настоящее время состояние жилого дома создает реальную угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в нем.

В связи с чем, просила суд взыскать с администрации г. Орла в её пользу выкупную стоимость за квартиру по адресу: <...>, включая рыночную стоимость квартиры, стоимость земельного участка в размере, убытки, связанные с переездом, поиск другого жилого помещения для приобретения, услуги по оформлению права собственности на новое жилое помещение, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

После уточнения исковых требований, в окончательном виде просит суд взыскать с администрации города Орла в пользу ФИО1 выкупную стоимость за квартиру по адресу: <...>, включая рыночную стоимость квартиры в размере 2295582 рублей, рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 1430564 рублей, убытки, связанные с переездом, поиск другого жилого помещения для приобретения, услуги риелтора, услуги по оформлению права собственности на новое жилое помещение, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, в размере 98280 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 361232 рублей, оплату за проведение судебной товароведческой экспертизы в размере 55020 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержала уточненные требования, по доводам изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации г. Орла и одновременно третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора МКУ «Жилищное управление г. Орла» по доверенностям ФИО3, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку срок расселения многоквартирного дома не наступил.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о дне и месте слушания дела извещены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора Амелиной Е.М., полагавшей о необходимости удовлетворения уточненных исковых требований, с учетом проведенной по делу экспертизы, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Частью 7 статьи 32 ЖК РФ установлено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Частью 8 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 20 Постановления от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником квартиры, общей площадью №*** кв.м., расположенной по адресу: <...>.

Данное жилое помещение принадлежит ФИО1 на основании договора на передачу квартиры в собственность от 05.04.2001 г. зарегистрированного в Администрации г. Орла 05.04.2001 г. №35958, Свидетельства о государственной регистрации права: дата выдачи ДД.ММ.ГГ (№*** №***). Запись в ЕГРН от ДД.ММ.ГГ №***.

Иных жилых помещений ФИО1 в собственности не имеет.

Заключением межведомственной комиссии администрации г. Орла №*** от 12.10.2023 выявлены основания для признания многоквартирного <...> аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Орла №*** от 04.12.2023 многоквартирный <...> признан аварийным и подлежащим сносу.

Как следует из заключения ООО «ЭкоСтройПроект», по результатам проведенного технического обследования жилого дома в 2023 г., расположенного по адресу: <...> установлено, что при обследовании наружных стен были обнаружены трещины в полке балконной плиты на всю ширину балкона, разрушение защитного слоя бетона полки балконной плиты с оголением рабочей арматуры. При обследовании внутренних стен обнаружены вертикальные трещины в местах стыков внутренних и наружных стен, участки разрушения штукатурного и окрасочного слоя. Чердачное перекрытие обрушилось в пределах одной комнаты, имеются следы увлажнения перекрытия. Отмечено отсутствие вентиляционных продухов под конструкцией пола первого этажа, Данный конструктивный недостаток может привести к увлажнению и биологическому повреждению конструкции пола первого этажа. При обследовании стропильной системы обнаружены следы увлажнения элементов стропильной системы, биологические повреждения элементов стропильной конструкции грибком и гнилью, повреждение элементов стропильной системы жуками точильщиками, утонение элементов стропильной системы вплоть до полного исчерпания поперечного сечения, утонения вызваны биологическими повреждениями, разрушение узлов сопряжения элементов стропильной системы в следствие биологических повреждений, отдельные элементы или участки элементов стропильной системы выключены из работы ввиду исчерпания сечения или разрушения узлов примыкания, продольные трещины в элементах системы, вследствие усушки, коррозия металлических скоб и скруток крепления стропильной системы, отдельные элементы системы заменены или усилены, повреждения слоя гидроизоляции, фановые стояки канализации не выведены над кровлей, что ухудшает условия эксплуатации стропильной системы. При обследовании кровли обнаружены повреждения гидроизоляционного слоя, просветы в коньке кровли (отсутствуют уплотнители под коньковой планкой). Ширина отмостки меньше карнизного отвеса.

Суд принимает во внимание заключение ООО «ЭкоСтройПроект» в качестве надлежащего доказательства по делу.

Стороной ответчика доказательств, опровергающих выводы данного заключения, не представлено, равно как и доказательств, подтверждающих проведение каких-либо противоаварийных мероприятий многоквартирного дома.

При наличии указанных обстоятельств, суд полагает, что состояние жилого помещения создает реальную угрозу для жизни и здоровья истца. В связи с чем, суд приходит к убеждению о том, что расселение истца из принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения должно проводиться незамедлительно, поскольку дальнейшее проживание в нем представляет реальную угрозу его жизни и здоровью.

Также суд полагает, что осуществление мероприятий по расселению из многоквартирного дома не может быть поставлено в зависимость от установленного окончательного срока расселения дома, поскольку ответчиком доказательств, обосновывающих возможность такого длительного срока отселения граждан из аварийного дома, с учетом его технического состояния, не представлено.

При таких обстоятельствах, суд, учитывая выводы, изложенные в указанном выше заключении, отсутствия доказательств проведения каких либо противоаварийных работ с момента признания дома аварийным, а также проведения капитального ремонта, приходит к убеждению о том, что расселение истца из квартиры спорного жилого дома должно проводиться незамедлительно, поскольку дальнейшее проживание в нем, вопреки утверждению ответчика, представляет реальную угрозу жизни и здоровья граждан.

При определении размера выкупной цены жилого помещения, суд учитывает, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

При этом необходимо учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. №-189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Суд также учитывает, что статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим, невыполнением наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В соответствии с приложениями к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при ГОССТРОЕ СССР № 312 от 23 ноября 1988 года, минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и объектов до постановки на капитальный ремонт полносборных крупнопанельных, крупноблочных, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома, также здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) 15 - 20 лет.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 г., утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г., отметил, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. Поскольку обязательства наймодателя в лице органа местного самоуправления остались не выполненными, право требования такой компенсации перешло к истцу.

Исходя из вышеизложенного, учитывая, что право собственности истцом на спорную квартиру возникло до признания многоквартирного дома аварийным, суд полагает, что в выкупную цену жилого помещения, подлежащую выплате истцу включаются рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли истца в общем имуществе жилого дома, в том числе рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием и компенсация за не произведенный капитальный ремонт.

В целях разрешения заявленных требования, на основании ходатайства истца, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта № 861/3-2-24 от 30 июля 2025 г., рыночная стоимость жилого помещения - <...>, включая рыночную стоимость долей в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 3726146 руб.

Размер убытков, связанных с арендой жилого помещения (квартиры) сроком на один месяц, оплатой услуг риелтора за поиск недвижимости и сопровождение сделки по приобретению другого жилого помещения, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, оформлением права собственности для физических лиц, изменением места проживания – переезда (одного) составляет 98280 руб. (с учетом расходов на один переезд, и один месяцев аренды).

Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт составляет 361232руб.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В соответствии с положениями статьи 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. В то же время, суд, при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта, должен учитывать и иные добытые по делу доказательства и дать им надлежащую оценку. Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

В данном случае суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность экспертного заключения эксперта ФИО4 в части размера рыночной стоимости доли истицы в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение и компенсации за капитальный ремонт, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 ГПК РФ, а также требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того исследованы все представленные сторонами в дело доказательства, экспертиза проводилась лицом, имеющим специальные познания в области оценочной деятельности, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющим длительный стаж экспертной работы.

При таких обстоятельствах, суд считает, что рыночная стоимость жилого помещения и размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт, указанные в заключении эксперта ФИО4, обеспечивают восстановление имущественного положения собственника жилья в полном объеме, в связи чем, исходит из него для определения размера выкупной цены жилого помещения.

В связи с чем, требования в данной части подлежат удовлетворению.

Удовлетворение искового требования собственника жилого помещения о выкупе этого жилого помещения предполагает прекращение его права собственности на это жилое помещение с признанием права собственности на него за муниципальным образованием.

В связи с этим суд считает необходимым после выплаты выкупной стоимости прекратить право собственности истца на <...> по <...><...> с признанием права собственности на это жилое помещение за муниципальным образованием «Город Орел».

В силу ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителя, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Частью 1,2 ст.98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из материалов дела следует, что истцом ФИО1 при подаче в суд иска была уплачена государственная пошлина в размере 4000 руб. 00 коп.

Поскольку решение суда вынесено в пользу истцов, то ответчик должен компенсировать ФИО1 понесенные расходы на уплату государственной пошлины.

Исходя из указанных норм, результатов рассмотрения судебного спора, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца также расходы, связанные с оплатой экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в общей сумме 55020 руб. 00 коп.

Доказательства несения указанных расходов истцом подтверждены документально, необходимость несения этих расходов обоснована существом возникших спорных правоотношений.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение и земельный участок, взыскание убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – удовлетворить.

Взыскать с администрации г. Орла (ОГРН №***) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГ года рождения, (паспорт №***), выкупную стоимость за принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <...>, размере 2295582 рублей, рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 1430564 рублей, убытки, связанные с переездом, поиск другого жилого помещения для приобретения, услуги риелтора, услуги по оформлению права собственности на новое жилое помещение, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, в размере 98280 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 361232 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей, расходы, связанные с оплатой экспертизы в размере 55020 руб. 00 коп.

После выплаты компенсации, прекратить право ФИО1, на принадлежащую в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру по адресу: <...>, и на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом.

После выплаты выкупной стоимости признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на жилое помещение – квартиру по адресу: <...>, и на долю ФИО1 в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г. Орла в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения, которое будет изготовлено 15 августа 2025 года.

Судья О.И. Короткова

Мотивированное решение изготовлено 15 августа 2025 года.