Решение № 3А-331/2019 3А-331/2019(3А-806/2018;)~М-800/2018 3А-806/2018 М-800/2018 от 24 апреля 2019 г. по делу № 3А-331/2019

Дело № 3а-331/2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Брянск 25 апреля 2019 года

Брянский областной суд в составе:

судьи областного суда Мариной Ж.В.

при секретаре Голодухиной А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Диамант» к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Диамант» (далее - ООО «Диамант», Общество) обратилось в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества – здание магазина, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2015 г. определена в размере 1 665 485,68 руб.

Кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости Общество посчитало завышенной, в связи с чем обратилось в общество с ограниченной ответственностью «Оценка и экспертиза» (далее – ООО «Оценка и экспертиза») для определения рыночной стоимости данного объекта недвижимости. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость здания магазина <данные изъяты>, с кадастровым № по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 516 000 руб.

В связи с тем, что административный истец является плательщиком налога на имущество, а размер налоговых платежей зависит от кадастровой стоимости объектов налогообложения, ООО «Диамант» считает возможным в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ООО «Диамант» просит суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания магазина <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, в размере его рыночной стоимости, равной 801 000 руб., по состоянию на 1 января 2015 г., согласно заключению эксперта ООО «Брянский оценщик».

Генеральный директор ООО «Диамант» ФИО1 поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в административном иске, а также в соответствии с проведенной по делу оценочной экспертизой.

Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО2 иск не признала, считала возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, принадлежащего истцу, в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО «Брянский оценщик».

Представителем административного ответчика Управления Росреестра по Брянской области ФИО3 подано ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. Судом указанное ходатайство удовлетворено.

Представители заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации Унечского района Брянской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, в соответствии с ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения генерального директора ООО «Диамант» ФИО1, представителя Управления имущественных отношений ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии АА № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Диамант» является собственником магазина <данные изъяты> назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, количество этажей: 1, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость магазина <данные изъяты> с кадастровым № составляет 1 665 485,68 руб., дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 1 января 2015 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 28 декабря2015г., реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости – 27 ноября 2015 г. № 1890, дата утверждения кадастровой стоимости в ЕГРН – 27 декабря 2015 г. Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости внесена в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Брянской области» № 1890 от 27 ноября 2015 г. (приложение № 1, порядковый №).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24 октября 2012 г., № П/458 (в редакции приказа от 17 ноября 2014 г. № П/520) при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области № от ДД.ММ.ГГГГ отклонено заявление ООО «Диамант» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № равной рыночной на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с абз. 2,4 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В связи с тем, что Общество является плательщиком налога ни имущество, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой оценки принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В силу ст. ст. 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

Административный истец, оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, представил отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Оценка и экспертиза», согласно которому кадастровая стоимость здания магазина с кадастровым № по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 516 000 руб.

В ходе рассмотрения административного дела по ходатайству административного ответчика начальника Управления имущественных отношений Брянской области ФИО4 судом назначена экспертиза для определения соответствия представленного отчета ООО «Оценка и экспертиза» № от ДД.ММ.ГГГГ требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, производство экспертизы поручено ООО «Брянский оценщик».

Согласно разъяснениям, данным в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно заключению эксперта ООО «Брянский оценщик» № от ДД.ММ.ГГГГ, отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленный ООО «Оценка и экспертиза» не соответствует пункту 25 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 297;пункту 5, подпункту «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 299; подпункту «д» пункта 23, подпункту «ж» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611.Стандарты и правила, утвержденные решением Президиума НП СРО «Деловой союз оценщиков» (протокол № 8.1 от 3 марта 2011 г.), с изменениями и дополнениями, утвержденными Решением Президиума Некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков» (протоколы № 105 от 26 ноября 2014 г. и № 59 от 10 августа 2015 г.), не выполнены в той части, в которой нарушены требования федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 801 000 руб.

В соответствии с федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 297, в случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

Согласно федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (п. 5).

В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться, в том числе описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (пп. «и» п. 8).

В силу федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении доходного подхода оценщик учитывает, в том числе метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем (пп. «д» п. 23).

При применении затратного подхода оценщик учитывает, в том числе что затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ (пп. «ж» п. 24)

Из заключения эксперта следует, что при проведении оценщиком ООО «Оценка и экспертиза» оценки спорного объекта недвижимости были допущены как несущественные нарушения требований оценочного законодательства РФ, не повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки (п. 25 ФСО № 1), так и существенные нарушения требований оценочного законодательства РФ, повлиявшие на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, данные нарушения привели к занижению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно заключению эксперта ООО «Брянский оценщик» объект недвижимости – здание магазина <данные изъяты>, с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 801 000 руб.

Оценивая заключение эксперта ООО «Брянский оценщик» № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 8 ст. 82 КАС РФ, суд признает его надлежащим доказательством по делу, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Основания для сомнения в правильности заключения, беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.

Эксперт ПАА с ДД.ММ.ГГГГ является членом саморегулируемой организации оценщиков Межрегиональная саморегулируемая некоммерческая организация Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», имеет право осуществлять оценочную деятельность на всей территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, необходимые дипломы.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с тем, что отчет об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером 32:27:0430404:269 был составлен с нарушением положений федеральных стандартов оценки, что повлекло определение в отчете ООО «Оценка и экспертиза» недостоверной оценки стоимости объекта недвижимости, суд устанавливает кадастровую стоимость спорного объекта в размере рыночной в соответствии с заключением эксперта.

В соответствии с п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

В суде первой инстанции представитель истца просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной, определенной в заключении эксперта.

Принимая во внимание, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым №, определенная в экспертном заключении в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и федеральными стандартами оценки, сомнений в правильности и достоверности выводов эксперта у суда не вызывают, суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 801 000 руб.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов административного дела следует, что ООО «Диамант» обратилось в суд с указанным административным заявлением 24 декабря 2018 г.

Согласно абз. 5 п. 2 ст. 403 НК РФ (в редакции Федерального закона № 334-ФЗ от 3 августа 2018 г.) в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

На основании изложенного суд удовлетворяет административное исковое заявление ООО «Диамант», устанавливает кадастровую стоимость объекта недвижимости, принадлежащего истцу, в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с определением Брянского областного суда от 8 февраля 2019 г. оплата за экспертизу проведена Управлением имущественных отношений Брянской области (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ)

Руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Диамант», поданное в суд 24 декабря 2018 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости здание магазина, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 801 000 руб.

Вновь установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Брянского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

судья Брянского областного суда Ж.В. Марина