Решение № 3А-114/2017 3А-114/2017~М-41/2017 М-41/2017 от 14 марта 2017 г. по делу № 3А-114/2017

3а-114/2017 090а


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Красноярск

15 марта 2017 года

Красноярский краевой суд в составе:

судьи Красноярского краевого суда Пашковского Д.И.,

при секретаре Еркаловой Я.В.,

с участием представителя административного истца ООО "ЭКОРЕСУРС" по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "ЭКОРЕСУРС" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Правительству Красноярского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЭКОРЕСУРС" (далее административный истец), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:269, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Советский район, пр-т 60 лет образования СССР - ул.Славы, обратилось в суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее ФГБУ "ФКП Росреестра"), Правительству Красноярского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

Заявленное требование мотивировано тем, что внесённая в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 114 477 355,52руб. не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушены права административного истца, который оплачивает арендную плату в завышенном размере.

Просило об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости 47 465 000руб., определенной по состоянию на 03.12.2012.

В судебное заседание представители ФГБУ "ФКП Росреестра", Правительства Красноярского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и администрации города Красноярска не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд посчитал возможным в соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 КАС РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителя административного истца ООО "ЭКОРЕСУРС" - ФИО1, действующего по доверенности, поддержавшего заявленные требования, изучив материалы административного дела, Красноярский краевой суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации) и арендная плата.

Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Как видно из материалов дела земельный участок площадью 24 211 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400400:269, расположенный по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Советский район, пр-т 60 лет образования СССР - ул.Славы, передан в аренду ООО "ЭКОРЕСУРС" сроком до 31.10.2019. По условиям заключённого сторонами договора аренды, административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка (л.д. 29-38).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 28.12.2016 N 24/16-1052960 вышеуказанный земельный участок входит в категорию земель населенных пунктов; разрешенное использование - "для размещения торгово-развлекательного комплекса с автопарковками, его кадастровая стоимость составляет 114 477 355,52руб. (л.д. 44).

Постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края.

Земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400400:269 в перечень объектов, кадастровая стоимость которых утверждена данным постановлением не вошел, поскольку на момент проведения государственной кадастровой оценки этот участок не был сформирован и учтён в государственном кадастре недвижимости.

Из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26.01.2017 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:269 составляет 114 477 355,52руб. (л.д. 43).

Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка определена с применением УПКС установленного постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п и утверждена на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 03.12.2012 Уравлением Росреестра по Красноярскому краю в размере 114 477 355,52руб.

30.12.2016 ООО "ЭКОРЕСУРС" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21.11.2011 N П/453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:269 с приложением необходимых для этого документов (л.д. 39).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 26.01.2017 N 48 отклонено заявление ООО "ЭКОРЕСУРС" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации (л.д. 40-42).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке от 26.12.2016 N 87зу (учетный ОЦ-87зу/7/12/16), выполненный оценщиком ФИО2, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:269 по состоянию на 03.12.2012 составляет 47 465 000руб. (л.д. 45-145).

Соответствие отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, полнота и достоверность проведенных расчетов, расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком подтверждается положительным экспертным заключением от 12.01.2017 N 8170 некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация "Деловой союз оценщиков", членом которого является оценщик ФИО2 (л.д. 146-167).

Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиками применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Судом исследован отчет от 26.12.2016 N 87зу (учетный ОЦ-87зу/7/12/16) (л.д. 45-145) и установлено, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительное экспертное заключение от от 12.01.2017 N 8170 (л.д. 146-167) так же отвечает требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, из его выводов следует, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и подтверждает величину рыночной стоимости данного земельного участка, определенную в отчете.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, никем не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Оснований не согласиться с выводами оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:269 по состоянию на 03.12.2012 составляет 47 465 000руб. не имеется.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Административный истец является плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта нарушают права заявителя, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:269 должна быть определена равной рыночной в размере 47 465 000руб., определенной по состоянию на 03.12.2012.

Рыночная стоимость указанного земельного участка подтверждена соответствующими доказательствами.

При таких обстоятельствах, заявленное ООО "ЭКОРЕСУРС" требование подлежит удовлетворению.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:269 следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 30.12.2016.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 КАС РФ, Красноярский краевой суд,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО "ЭКОРЕСУРС" – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 24 211 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0400400:269, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Советский район, пр-т 60 лет образования СССР - ул.Славы, в размере его рыночной стоимости – 47 465 000 рублей, определенной по состоянию на 03.12.2012.

Датой обращения ООО "ЭКОРЕСУРС" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:269 считать 30.12.2016.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда

Д.И. Пашковский