Решение № 2-1355/2017 от 30 октября 2017 г. по делу № 2-1355/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 октября 2017 года г.Тула

Привокзальный районный суд г.Тулы в составе:

председательствующего Свиреневой Н.А.,

при секретаре Ионовой А.А.,

с участием

представителя истца регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования по доверенности ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 по ордеру адвоката Аствацатуровой М.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Привокзального районного суда г. Тулы гражданское дело № 2-1355/17 по исковому заявлению Регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования к ФИО2 о взыскании суммы долга по договору займа, процентов, пени, обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

Региональный фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования с учетом уточненных в порядке ст.39 ГПК РФ требований обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы долга по договору займа, процентов, пени, обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя свои требования тем, что дата года между Региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования и ответчиком был заключен договор займа № * на сумму 2300000 рублей сроком на 240 месяцев и установлением процентной ставки за пользованием займом в размере 13,95 % годовых. Права истца по договору займа (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой) удостоверены закладной, составленной ответчиком дата года и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области дата года.

Обеспечением исполнения обязательств по договору займа является ипотека квартиры, находящейся по адресу: Тульская область, г.Тула, ул. <адрес>. Квартира была приобретена ответчиком на основании договора купли-продажи квартиры от дата года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области дата года за № *, оплата по которому производилась за счет собственных средств ответчика в размере 580 000 (пятьсот восемьдесят тысяч) рублей и заемных - 2300000 рублей, предоставленных ответчику истцом, согласно указанного договора займа. Ипотека в силу закона в пользу Регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области дата года за № *. В соответствии с указанным договором займа, ответчик обязан производить ежемесячные платежи по возврату займа и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного платежа в размере 27403 рубля 90 копеек. Начиная с дата года ежемесячные платежи по возврату суммы займа производятся с нарушением условий закладной и договора займа. При нарушении условий договора займа в том числе: а) при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; б) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; заимодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору займа путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной было предъявлено ответчику требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (требование от дата года № *). Указанное требование ответчиком выполнено не было.

С учетом того, что от УФК по Тульской области (<...>) по исполнительному листу в отношении ответчика поступили денежные средства в размере 56262 рубля 25 копеек и основываясь на данных отчета ООО «<...>» по рыночной стоимости квартиры, просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму долга по договору займа № * от дата года в размере 2584998 рублей 79 копеек, из которой основной долг - 2298478 рублей 98 копеек, проценты - 241949 рублей 75 копеек, проценты за просроченные платежи в счет возврата суммы займа - 1470 рублей 06 копеек, пени за просроченные выплаты - 43100 рублей 00 копеек; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую заемщику-залогодателю ФИО2, расположенную по адресу: Тульская область, г.Тула, ул. <адрес>, определив начальную продажную стоимость в размере 1964800 рублей.

В судебном заседании представитель истца регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования по доверенности ФИО1 исковые требования с учетом уточнения поддержал в полном объеме по изложенным выше основаниям и просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства установленным законом порядком.

Представитель ответчика ФИО2 по ордеру адвокат Аствацатурова М.Л. в судебном заседании уточненные исковые требования признала, не возражала против их удовлетворения.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст.309Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями статьи421Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключениидоговора.

В соответствии с частью 1 статьи807Гражданского кодекса РФподоговорузаймаодна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договорзаймасчитается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу части 2 статьи808Гражданского кодекса РФ в подтверждениедоговоразаймаи его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В соответствии с частью 1 статьи810Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную суммузаймав срок и в порядке, которые предусмотреныдоговоромзайма.

В силу п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Как установлено судом, дата года между Региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования и ответчиком был заключен договор займа № * на сумму 2300000 рублей сроком на 240 месяцев и установлением процентной ставки за пользованием займом в размере 13,95 % годовых (п.1.2).

Размер ежемесячного платежа составил 27403,90 рублей (п.1.2).

Права истца по договору займа (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой) удостоверены закладной, составленной ответчиком дата года и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области дата года.

Обеспечением исполнения обязательств по договору займа является ипотека квартиры, находящейся по адресу: Тульская область, г.Тула, ул. <адрес>

Квартира была приобретена ответчиком на основании договора купли-продажи квартиры от дата года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области дата года за № *, оплата по которому производилась за счет собственных средств ответчика в размере 580000 (пятьсот восемьдесят тысяч) рублей и заемных - 2300000 рублей, предоставленных ответчику истцом, согласно указанного договора займа.

Ипотека в силу закона в пользу Регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области дата года за № * В соответствии с указанным договором займа, ответчик обязан производить ежемесячные платежи по возврату займа и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного платежа в размере 27403 рубля 90 копеек.

В случае нарушения заемщиком обязательств по осуществлению личного страхования займодавец уведомляет заемщика не позднее 10 числа месяца, следующего за плановым месяцем оплаты страхового взноса, в соответствии с п.2.6.17 договора о внеплановом пересмотре процентной ставки по займу в соответствии с п.1.2.2 договора (п.1.4)

Согласно п.2.2.1 общих условий договора заемщик обязуется возвратить займодавцу заем и уплатить проценты за пользование займом на условиях договора.

Как указывает истец и подтверждено материалами дела, начиная с дата года ежемесячные платежи по возврату суммы займа производятся ФИО2 с нарушением условий закладной и договора займа.

При нарушении условий договора займа в том числе: а) при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; б) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; заимодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору займа путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной, было предъявлено ответчику требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (требование от дата года № *).

Указанное требование ответчиком выполнено не было.

Согласно расчету взыскиваемой денежной суммы от дата г. №*, представленного представителем истца, с ответчика ФИО2 за период с дата г. взыскана денежная сумма в размере 56262,25 рублей, из которых зачислено в счет оплаты: - госпошлины и оплаты услуг оценщика – 30752,54 руб., проценты – 25509,71 руб. Задолженность на дата г. составляет: основной долг – 2298478,98 руб., проценты- 241949,75 руб., пени – 43100 руб., проценты за просроченные платежи в счет возврата суммы займа – 1470,06 руб., а всего – 2584998,79 рублей.

Представленный истцом расчет задолженности проверен судом, сомнений в своей правильности не вызывает, поскольку он выполнен в соответствии с условиями договора.

Поскольку ФИО2 взятых на себя перед займодавцем обязательств не исполнил, денежные средства не вернул, доказательств обратного не представлено, то суд приходит к выводу о недобросовестном отношении со стороны ФИО2 к выполнению условий договора займа, в связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика ФИО2 задолженности по договору займа в сумме – 2584998 рублей 79 копеек, подлежит удовлетворению.

Разрешая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, обеспечением исполнения обязательств по договору займа является ипотека квартиры, находящейся по адресу: Тульская область, г.Тула, ул. <адрес>. Квартира была приобретена ответчиком на основании договора купли-продажи квартиры от дата года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области дата года за № *.

Согласно ч.1 ст.329 ГК Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По смыслу ст. 337 ГК Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

На основании ст.348 ГК Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Как следует из ст.350 ГК Российской Федерации, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Разрешая исковые требования, суд с учетом представленных сторонами доказательств, приходит к выводу, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем), так и по ипотеке в силу закона, и наличие у гражданина-должника единственного пригодного для постоянного проживания помещения не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки.

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, соответствующие законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных ст. ст. 17 (ч. 3), 35 и 46 (ч. 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств. Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

Так, абз. 1 ст. 2 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом, в ч. 1 ст. 5 Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Частями 1 и 2 ст. 6 Закона установлено, что ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.

Статьей 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В соответствии с ч. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ч. 2 ст. 78 указанного Закона обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных гл. 9 Закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Таким образом, исходя из системного толкования вышеуказанных положений закона в их взаимосвязи, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, принадлежащее на праве собственности или на праве хозяйственного ведения залогодателю и на него может быть обращено взыскание.

В силу ч. 1 ст. 79 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен ГПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

земельные участки, на которых расположены указанные объекты, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него может быть обращено взыскание.

Из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Из материалов дела следует, что ипотека имущества, переданного по договору займа, носит договорной характер, следовательно, на это имущество может быть обращено взыскание независимо от того, что оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателя и членов его семьи.

Согласно ч.2 ст.54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Если начальная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика.

Предметом залога является квартира, находящаяся по адресу: Тульская область, г.Тула, ул. <адрес>.

Залоговая (оценочная) стоимость предмета залога равна 2654000 рублей (п.5 закладной).

Пунктом 6.2.4.2 закладной от дата г. предусмотрено, что залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки при не исполнении требований залогодержателя в случаях, установленных в п.6.2.4.1 настоящей закладной.

С правами и обязанностями залогодателя ответчик ФИО2 был ознакомлен с момента подписания как закладной, так и договора займа, который заключен в письменной форме, подписан ФИО2 лично, то есть, ответчик принял на себя обязательство перед истцом по исполнению обязательств по договору займа.

Истцом принимались меры о погашении задолженности по займу, поскольку дата года № * в адрес ответчика было направлено требование о полном досрочном погашении задолженности, однако до настоящего времени не исполнено.

Согласно отчету ООО «<...> собственности» № * от дата года рыночная стоимость квартиры на дату оценки составляет 2456000 рублей.

Истец просит установить начальную продажную цену на заложенное имущество в соответствии с п.2 ст.54 Закона «Об ипотеке» в размере 1964800 рублей.

Ответчик ФИО2 не представил суду доказательств, подтверждающих иную стоимость предмета залога на дату рассмотрения дела по существу.

Поскольку ответчиком ФИО2 не выполнены обязательства перед истцом региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования по договору займа от дата г., то суд также считает необходимым удовлетворить исковые требования истца об обращении взыскания на квартиру, принадлежащую заемщику-залогодателю ФИО2, расположенную по адресу: Тульская область, г.Тула, ул. <адрес>, определив начальную продажную стоимость в размере 1964800 рублей, соответствующую требованиям закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

уточненные исковые требования Регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу Регионального фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования задолженность по договору займа №* от дата года в размере 2584998 (два миллиона пятьсот восемьдесят четыре тысячи девятьсот девяносто восемь) рублей 79 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество договору займа №* от дата года: квартиру, расположенную по адресу: Тульская область, г.Тула, ул. <адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО2, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества в размере 1964800 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Привокзальный районный суд г. Тулы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено в совещательной комнате.

Председательствующий Н.А.Свиренева