Решение № 2-62/2025 2-62/2025~М-54/2025 М-54/2025 от 5 июня 2025 г. по делу № 2-62/2025

Дело № 2-62/2025

УИД №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Колосовский районный суд Омской области в составе

председательствующего судьи Сорокиной Н.В.,

при секретаре Грибковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Колосовка 05 июня 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации Колосовского муниципального района Омской области, Администрации Колосовского сельского поселения Колосовского муниципального района Омской области о признании договора купли-продажи недвижимости заключенным, признании права собственности на нежилое здание автогаража с постановкой на кадастровый учёт,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился с иском к Администрации Колосовского муниципального района Омской области о признании права собственности на нежилое помещение в порядке приобретательной давности с постановкой на кадастровый учет. В обоснование, ссылаясь на ст.ст. 8, 12, 218, 234 ГК РФ указали, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи недвижимости, заключенного между ним и АООТ «МПМК ФИО3» в лице генерального директора ФИО1, он приобрел нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м.. Какие-либо правоустанавливающие документы на указанное имущество отсутствуют. При заключении договора этот вопрос не оговаривался. Несколько раз устно в период с ДД.ММ.ГГГГ гг он обращался в регистрирующие органы, но ему отвечали. Что нужны документы от продавца. Данное нежилое здание было построено в ДД.ММ.ГГГГ году хозяйственным способом Колосовской МСО, которая являлась правопредшественником АООТ «МПМК ФИО3». После приобретения он непрерывно владеет и пользуется указанным объектом, неся бремя расходов по содержанию имущества и ремонту более <данные изъяты> лет. Претензий по поводу зданий ко мне никто не предъявлял и не предъявляет. В настоящее время истец не может оформить на это недвижимое имущество право собственности. Земельный участок с кадастровым номером № на котором расположено указанное здание, выделялся АООТ «МПМК ФИО3», однако каких-либо действий для регистрации зданий, расположенных на указанном земельном участке балансодержатель не принимал. В соответствии с постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ было создано АООТ «Межхозяйственная передвижная механизированная колонна ФИО3». Согласно акту оценки стоимости зданий и сооружений на ДД.ММ.ГГГГ числится автогараж под номером 2. На основании решения совет директоров АООТ «МПМК ФИО3» от ДД.ММ.ГГГГ указанное здание, в связи с существующим износом и невостребованностью для нужд предприятия было снято с балансового учета и выставлено на продажу. На тот момент он являлся работником предприятия, ему было предложено приобрести указанное здание, что он и сделал. С ДД.ММ.ГГГГ года и по настоящее время он открыто, добросовестно и непрерывно владеет данным зданием, регулярно использует в подсобном хозяйстве для хранения сельскохозяйственной продукции, техники.

В ходе рассмотрения дела истец ФИО2 исковые требования изменил, ссылаясь на ст.ст. 209, 420, 432, 454, 549, 555, 550, 223 ГК РФ, просит признать договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенным и признать право собственности за ФИО2 на объект недвижимого имущества с постановкой его на кадастровый учет: нежилое здание, расположенное по адресу <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Определением Колосовского районного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация Колосовского сельского поселения Колосовского муниципального района Омской области, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - ООО «МПМК ФИО3».

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении, в том числе к Администрации Колосовского сельского поселения Колосовского муниципального района Омской области. Пояснил, что здание автогаража расположено на земельном участке, которое находится в аренде у ООО «МПМК ФИО3». Право собственности за продавцом в установленном порядке зарегистрировано не было, что является препятствие для регистрации перехода права собственности в государственном реестре прав на недвижимое имущество. Здание он использует в качестве склада для хранения зерновых культур.

Представители ответчиков Администрации Колосовского муниципального района Омской области, Администрации Колосовского сельского поселения Колосовского муниципального района Омской области в судебное заседание не явились, о дате. Времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в своих заявлениях просили дело рассматривать в отсутствие представителей, против удовлетворения исковых требований не возражали.

Представитель третьего лица ООО «МПМК ФИО3» - генеральный директор ФИО2 в судебном заседании пояснил, что Общество не заинтересовано в использовании спорного здания. Площадь земельного участка, который находится в аренде, охватывает большую территорию, которая фактически для осуществления деятельности е требуется.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, каких-либо ходатайств от него не поступало.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела с учетом доводов искового заявления, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, помимо прочего, путем признания права.

Основания приобретения права собственности определены в соответствии со ст. 218 ГК РФ, из которой следует, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1); право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1, п. 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нём цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Из ст. 551 ГК РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).

Из договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-9) следует, что между продавцом АООТ «МПМК ФИО3» в лице генерального директора ФИО1 и покупателем ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимости – нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> помещения <данные изъяты> рублей. В акте приема-передачи указано, что объект предан продавцом покупателю, объект находится в технически неисправном состоянии, требуется замена кровли, окон, дверей, отсутствует отопление, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение. Расчёт произведен полностью.

Таким образом, в договоре спорное здание поименован, как помещение, что по мнению суда является ошибкой, допущенной при оформлении указанного договора.

Оплата по договору купли-продажи недвижимости подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру АООТ «МПМК ФИО3» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54) на сумму 7 500 000 рублей, что сторонами не оспаривалось.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимости право собственности АООТ «МПМК Колсоовская» на здание в установленном порядке зарегистрировано не было.

Вместе с тем право продавца распоряжаться указанными объектами недвижимости подтверждено представленными документами, а именно:

- выпиской из решения Совета директоров АООТ «МПМК ФИО3» от ДД.ММ.ГГГГ о снятии с балансового учета автомобильной стоянки 1967 года постройки общей площадью 603,7 кв.м. и выставлении на продажу (л.д. 10);

- постановление главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О регистрации акционерного общества открытого типа «Межхозяйственная передвижная механизированная колонна ФИО3» с актом оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в котором значится автогараж, 1967 года постройки с остаточной стоимостью 1,6 тыс. руб. (л.д. 12-13).

Как следует из материалов дела, спорное здание не значится в реестрах федерального, муниципального имущества, в реестре государственного имущества Омской области (д.д. 98, 101, 106), право собственности на него не зарегистрировано (л.д. 104).

Согласно справке ООО «МПМК ФИО3» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11) АООТ «МПМК ФИО3» была реорганизована в ОАО «МПМК ФИО3», затем признана банкротом и ликвидирована.

Таким образом, само по себе отсутствие сведений о зарегистрированном праве собственности на нежилое здание в Едином государственном реестре недвижимости не свидетельствует об отсутствии права собственности СПК «Строкинский-1» на спорное здание, поскольку в силу ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация недвижимости права, на которую возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, является правом, а не обязанностью обладателя.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам КАС РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14-31) рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 603,70 кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей, включая НДС; <данные изъяты> рублей, без учета НДС.

Согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32-50) контур нежилого здания, 1967 года постройки, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, находится в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 68-73) земельный участок с кадастровым номером № расположен по адресу: <адрес>. Право собственности не зарегистрировано, сведения об обременениях отсутствуют. В пределах указанного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером №.

Как следует из договора аренды земельного участка № находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 74-79) Администрация Колосовского муниципального района передала в аренду ООО «МПМК ФИО3» земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. для размещения производственной базы. Срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с возможностью последующей пролонгации договора аренды.

Спорное нежилое здание не состоит на кадастровом учете.

В силу ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с:

1) возникновением права на созданный объект недвижимости или объект незавершенного строительства, если в отношении таких объектов недвижимости ранее был осуществлен государственный кадастровый учет;

2) возникновением права на образованный земельный участок в случаях, указанных в пунктах 8 - 10, 12 части 5 настоящей статьи;

3) прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи);

4) переходом права на объект недвижимости;

5) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

6) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших в силу федерального закона;

7) ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

Судом установлено, что истец ФИО2 в 1996 году приобрел по договору купли-продажи недвижимости у АООТ «МПМК ФИО3», на которое право собственности продавца в установленном законом порядке не зарегистрировано. Спорный объект недвижимости не состоит на государственном кадастровом учете, поскольку построен в 1976 года. Разрешительная документация в архивах отсутствует (л.д. 51-53). Нежилое здание расположено на земельном участке, находящемся в государственной собственности, переданном в аренду ООО «МПМК ФИО3».

Устранить обстоятельства, которые явились препятствием для государственного кадастрового учета и регистрации права на спорные объекты недвижимости во внесудебном порядке не представляется возможным.

Вместе с тем, судом установлена законность возникновения права собственности на спорный объект недвижимости у продавца АООТ «МПМК ФИО3», а также соблюдение условий по договору купли-продажи недвижимости между АООТ «МПМК ФИО3» и ФИО2.

С учетом исследованных доказательств суд приходит к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу п. 5 ч. 2, п. 1 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В связи с указанными положениями закона настоящее решение суда является основанием для регистрации права собственности и осуществления кадастрового учета и регистрации права собственности нежилого здания и расположенных в нем помещений.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 , ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца д. <адрес>а <адрес>, <данные изъяты> к Администрации Колосовского муниципального района <адрес>, №, Администрации Колосовского сельского поселения Колосовского муниципального района Омской области, № удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным обществом открытого типа «МПМК ФИО3» и ФИО2 .

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание - ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу: <адрес> и осуществить государственный кадастровый учет указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Колосовский районный суд Омской области в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения суда.

Судья Сорокина Н.В.

Решение в окончательной форме изготовлено 06 июня 2025 года