Решение № 3А-1701/2019 3А-219/2020 3А-219/2020(3А-1701/2019;)~М-1850/2019 М-1850/2019 от 10 июня 2020 г. по делу № 3А-1701/2019

Дело № 3а-219/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июня 2020 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кривцова А.С.,

при ведении протокола помощником судьи Богдановым Л.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 < Ф.И.О. >12 < Ф.И.О. >11 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и установлении равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества равной ее рыночной стоимости в отношении:

- нежилого здания с кадастровым номером <№..>, площадью 1616,3 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <Адрес...>, в размере 42285666 руб. 67 коп. по состоянию на 01.01.2018 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером <№..>, площадью 439,5 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <Адрес...>, в размере 14536825 руб. по состоянию на 01.01.2018 г.;

- здания с кадастровым номером <№..>, площадью 301,7 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <Адрес...>, <Адрес...>, в размере 10114632 руб. по состоянию на <Дата>;

- земельного участка с кадастровым номером <№..>, площадью 4 218 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <Адрес...><Адрес...>, <№..>, в размере 26413000 руб. по состоянию на <Дата>.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимого имущества установлена отчетами о рыночной стоимости объектов недвижимого имущества от 28 октября 2019 года, выполненными ИП ФИО2

Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость указанных объектов недвижимого имущества, на дату ее определения, составляет:

- кадастровый номер <№..> - 66325176 руб. 99 коп.;

- кадастровый номер <№..> - 23492 693 руб. 37 коп.;

- кадастровый номер <№..> - 15737 714 руб. 13 коп.;

- кадастровый номер <№..> - 41255 878 руб. 38 коп.

Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанного объектов недвижимого имущества являются неверными и нарушают его права собственника, поскольку завышенная кадастровая стоимость ведет к необоснованному увеличению размера налога.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству представителем административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края Огиди О.М.И., действующим на основании доверенности, направлен отзыв на административное исковое заявление, в части требований об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, согласно которому департамент имущественных отношений Краснодарского края просит вынести законное и обоснованное решение по заявленным административным исковым требованиям.

От представителя административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО3, действующего на основании доверенности, поступил отзыв на административное исковое заявление, в части требований об оспаривании кадастровой стоимости объектов капитального строительства, согласно которому у департамента имущественных отношений Краснодарского края отсутствуют полномочия по проверке достоверности сведений, указанных в отчетах при проведении массовой оценки объектов недвижимого имущества.

От представителя административного ответчика – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО4, действующей на основании доверенности, поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором указано, что применительно к обстоятельствам рассматриваемого административного дела управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть административное дело в отсутствие представителя управления.

В судебное заседание административный истец ФИО1, представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, представитель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, заинтересованное лицо ФИО5 не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

От представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО6 в суд поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов дела, административный истец является сособственником объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером <№..>, площадью 1616,3 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <Адрес...> (1/4 доля),

- нежилого здания с кадастровым номером <№..>, площадью 439,5 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <Адрес...> (1/4 доля),

- земельного участка с кадастровым номером <№..>, площадью 4 218 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <Адрес...>, <Адрес...>(1/4 доля).

Административный истец также является собственником здания с кадастровым номером <№..>, площадью 301,7 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <Адрес...>, <Адрес...>.

Указанные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 16 октября 2019 г.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№..> определена уполномоченным органом в размере 66325 176 руб. 99 коп., 23492 693 руб. 37 коп., 15737714 руб. 13 коп. и 41255 878 руб. 38 коп., соответственно. При этом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№..> определена по состоянию на 6 июня 2019 г., с кадастровым номером <№..> по состоянию на 6 августа 2019 г., с кадастровым номером <№..> по состоянию на 1 января 2018 г. земельного участка с кадастровым номером <№..> по состоянию на 3 июня 2016 г.

Суд считает вышеназванные даты верными датами определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, поскольку они подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от <Дата>

Согласно данным отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости <№..> от 28 октября 2019 г., <№..> от 28 октября 2019 г., <№..> от 28 октября 2019 г. и <№..> от 28 октября 2019 г., представленных административным истцом и подготовленных ИП ФИО2, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№..>, <№..>, <№..>, <№..> по состоянию на даты определения их кадастровой стоимости составляет 42285666 руб. 67 коп., 14536825 руб., 10114632 руб. и 26413000 руб., соответственно.

Принимая во внимание положения части 2 статьи 61, частей 1-4 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их нормативной взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, что указанные отчеты об оценке является недопустимым доказательством по административному делу, поскольку подготовлены по заказу ФИО1 на платной основе, во время составления отчетов специалист не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком.

В соответствии со статьей 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Определением Краснодарского краевого суда от 18 декабря 2019 г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, производство которой поручено ООО «ФинСервис».

Согласно заключению эксперта <№..> от 31 января 2020 г., экспертом установлены следующие величины кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- кадастровый номер <№..> – 48673050 руб. 85 коп;

- кадастровый номер: <№..> – 16633 728 руб. 81 коп.;

- кадастровый номер: <№..> – 11 265 423 руб. 73 коп.;

- кадастровый номер: <№..> – 28373 000 руб.

При изучении заключения судебной экспертизы <№..> от 31 января 2020 г. судом были выявлены нарушения при ее проведении. Как следует из экспертного заключения, в нем отсутствует обоснованное заключение о невозможности применения сравнительного подхода при оценке зданий. Кроме того, при оценке земельного участка, используя сравнительный подход, эксперт не учел имеющиеся на нем неотделимые улучшения.

С учетом выявленных нарушений при производстве судебной экспертизы, определением Краснодарского краевого суда от 10 марта 2020 г. по делу была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Департамент профессиональной оценки».

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы от <Дата><№..>/ДПО, выполненной ООО «Департамент профессиональной оценки», рыночная стоимость объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером <№..>, площадью 1616,3 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <Адрес...>, <Адрес...>, по состоянию на <Дата>, составляет 49067000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером <№..>, площадью 439,5 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <Адрес...>, <Адрес...>, по состоянию на <Дата>, составляет 16915000 руб.;

- здания с кадастровым номером <№..>, площадью 301,7 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <Адрес...>, <Адрес...>, по состоянию на <Дата>, составляет 11333000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером <№..>, площадью 4 218 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <Адрес...>, <Адрес...>, <№..>, по состоянию на <Дата>, составляет 28606000 руб.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта от 15 мая 2020 г. № <№..> выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Как следует из заключения эксперта от 15 мая 2020 г. <№..>, в нем содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов соответствует положениям приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", где определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности (пункт 1).

Эксперт верно определил сегменты рынка, исходя из назначения и фактического использования, подобранные экспертом аналоги расположены в отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

При подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1 в силу которого, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

При оценке объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами <№..>, <№..> экспертом был проанализирован и исследован рынок сопоставимых объектов-аналогов. Отобрано 8 объектов для сравнения, из которых, для каждого объекта оценки, признано сопоставимыми по три объекта исследования, использованные при расчете.

При определении окончательной рыночной оценки объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами <№..>, <№..>, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки на торг, корректировки на местоположение, корректировки на масштаб, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения.

Аналогичным образом, оценивая объект недвижимого имущества с кадастровым номером <№..>, эксперт, с учетом анализа и исследования рынка сопоставимых объектов-аналогов, отобрал 11 объектов для сравнения, из которых обоснованно признал сопоставимыми четыре объекта исследования, использованные при расчете.

При определении окончательной рыночной оценки объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№..>, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки на торг, корректировки на местоположение, корректировки на масштаб, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения.

Разрешая вопрос о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№..>, эксперт установил, что оцениваемый объект относится к земельным участком для размещения коммерческих объектов гостиничного и туристического назначения. Для исследования уровня цен на земельные участки были проанализированы предложения о продаже земельных участков, которые были представлены продавцами в 2016 году на открытом конкурентном рынке города-курорта Геленджик. По результатам анализа рынка, экспертом в качестве аналогов к объекту экспертизы были подобраны только четыре объекта, наиболее схожих с объектом экспертизы.

При определении окончательной рыночной оценки земельного участка с кадастровым номером <№..>, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки на торг, корректировки площадь, корректировки на местоположение, корректировки на удаленность от морского побережья, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки и объектов-аналогов, анализ рынка объектов капитального строительства и земельных участков, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, предупрежденного об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, суд не находит.

Оценив судебное экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами.

Административные ответчики и заинтересованное лицо при наличии достаточного времени на ознакомление с материалами дела, в том числе, с судебной экспертизой, заняли процессуальную пассивную позицию в настоящем административном споре, контраргументов против доводов, изложенных в административном исковом заявлении, не заявляли, документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной, не представили.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 27 ноября 2019 года.

Руководителем ООО «Департамент профессиональной оценки» ФИО7 в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы в размере 90000 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право ФИО1 на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска ФИО1 сводится к реализации в судебном порядке такого права.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 < Ф.И.О. >13 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и установлении равной их рыночной стоимости - удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания кадастровый номер: <№..>, площадью 1616,3 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, <Адрес...>, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 6 июня 2019 г. в размере 49 067 000 (сорок девять миллионов шестьдесят семь тысяч) рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания кадастровый <№..>, площадью 439,5 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, <Адрес...>, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 6 августа 2019 г. в размере 16 915 000 (шестнадцать миллионов девятьсот пятнадцать тысяч) рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости – здания кадастровый <№..>, площадью 301,7 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, <Адрес...>, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 11 333 000 (одиннадцать миллионов триста тридцать три тысячи) рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка кадастровый <№..>, площадью 4 218 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, <Адрес...>, <№..>, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 3 июня 2016 года в размере 28606 000 (двадцать восемь миллионов шестьсот шесть тысяч) рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: <№..>, <№..>, <№..>, <№..> считать 27 ноября 2019 г.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: <№..>, <№..>, <№..>, <№..>.

В остальной части административный иск оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 < Ф.И.О. >14 в пользу ООО «Департамент профессиональной оценки» судебные расходы в размере 90 000 (девяносто тысяч) рублей в счет оплаты за проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23 июня 2020 г.

Судья: