Решение № 2-207/2025 2-207/2025(2-3335/2024;)~М-2823/2024 2-3335/2024 М-2823/2024 от 27 января 2025 г. по делу № 2-207/2025

Дело №2-207/2025 КОПИЯ

УИД 59RS0008-01-2024-005152-41

Мотивированное
решение составлено 28.01.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 января 2025 года город Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Штенцовой О.А.,

при секретаре ФИО5,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО8, действующей на основании доверенности,

ответчика ФИО2,

представителя ответчиков ФИО4, ФИО3 - ФИО9, действующего на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – истец) обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 (далее – ответчики) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и возврате ответчикам земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты транспорта Автомобильного, общей площадью 2845 кв.м, по адресу: <адрес>, Култаевское с/п, <адрес>; взыскании с ответчиков в пользу истца денежных средств в размере 575 000 рублей с каждого.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. Цена по договору составила 1 725 000 рублей, при подписании договора купли-продажи ответчики получили по 575 000 рублей каждый. Согласно п. 1.4 договора ответчики заверили истца, что на спорном земельном участке какие-либо строения, здания или сооружения не расположены. Из ответа Комитета имущественных отношений администрации Пермского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на спорном земельном участке находится сооружение – автомобильная дорога. Нахождение автомобильной дороги на земельном участке исключает его использование по назначению. Данный недостаток является неустранимым.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечена Администрация Пермского муниципального округа.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено МКУ «Управление инфраструктурой и благоустройством Култаевского территориального органа».

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежащим образом, направила представителя.

Представить истца ФИО1 – ФИО8 в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что земельный участок был приобретён для строительства, о дороге истцу ответчиками не было сообщено. Была предоставлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в которой сооружение - автомобильная дорога отсутствовала, при визуальном осмотре также не было данного сооружения.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с предъявленными требованиями не согласилась, указав на то, что при приобретении земельного участка в 2014 году, при его осмотре, дороги не было. При продаже земельного участка истцу нами была запрошена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, сооружение - автомобильная дорога отсутствовала.

Ответчики: ФИО4, ФИО3 в судебное заседание не явились, направили представителя.

Представитель ответчиков ФИО4, ФИО3 – ФИО6 в судебном заседании с доводами искового заявления не согласился, указав на то, что при продаже земельного участка о наличии дороги ответчики не знали. Сейчас дорога имеется, но она полевая, накатанная. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости каких-либо объектов на земельном участке нет.

Третье лицо – Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального округа в судебное заседание представителя не направило, представлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Третье лицо - администрация Пермского муниципального округа в судебное заседание представителя не направило, представлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Третье лицо - МКУ «Управление инфраструктурой и благоустройством Култаевского территориального органа» в судебное заседание представителя не направило, извещено надлежащим образом.

Третье лицо – Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание представителя не направило, извещено надлежащим образом, просило рассмотреть дело без участия представителя.

Суд, заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, установил следующее.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определённое время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определённый в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Абзацем 2 пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила своё обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как следует из статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Положениями статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены следующие последствия передачи товара ненадлежащего качества. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.

Из изложенного следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: сокрытие продавцом земельного участка информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, совершенное умышленно, наличие у покупателя такой информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец 1), ФИО2 (продавец 2), ФИО3 (продавец 3) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым покупатель приобрел у продавцов в собственность недвижимое имущество:

земельный участок со следующими характеристиками: категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под объекты транспорта Автомобильного (строительство сервиса), кадастровый № общей площадью 2845 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, Култаевское с/п, <адрес> (п.1.1. договора).

Стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 1 725 000 рублей, из которых 575 000 рублей получает продавец 1, 575 000 рублей получает продавец 2, 575 000 рублей получает продавец 3 (п.2.1. договора).

Согласно п. 1.4 договора на земельном участке какие-либо строения, здания или сооружения не расположены (л.д.12).

ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о праве собственности ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с/п Култаевское, д. Кичаново, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.26-29). Имеются сведения о кадастровом номере расположенного в пределах земельного участка объектов недвижимости: №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на объект недвижимости – Автомобильная дорога с кадастровым номером №, протяженностью 526 м, расположенная по адресу: <адрес>, с/п Култаевское, д. Кичаново, <адрес>, зарегистрировано за МКУ «Управление инфраструктурой и благоустройством Култаевского территориального органа» (л.д.72-78).

Согласно письменному отзыву Управления Росреестра по <адрес>, в отношении земельного участка с кадастровым номером № ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о государственной регистрации права общей долевой собственности (по 1/3 доли в праве) ФИО2, ФИО4, ФИО3 на основании договора купли-продажи доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Запись является актуальной. При этом на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером № поставлен ДД.ММ.ГГГГ с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства и категорий земель – земли сельскохозяйственного назначения. На основании Постановления главы Пермского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок отнесен к категории земель – земли населённых пунктов. На основании Постановления главы Пермского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ изменен вид разрешенного использования указанного земельного участка с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «под объекты транспорта автомобильного (строительство автосервиса).

На основании заявления муниципального образования администрация Култаевского сельского поселения, технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> «О разграничении имущества находящегося в муниципальной собственности Пермского муниципального района» от ДД.ММ.ГГГГ № ДД.ММ.ГГГГ на кадастровый учет поставлено сооружение – Автомобильная дорога, 1997 год завершения строительства, протяженностью 526 м, с кадастровым номером №, зарегистрировано право муниципальной собственности.

Одновременно на основании указанного технического плана от ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о расположении указанного сооружения – автомобильной дороги, в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Истец ФИО1 обращалась в Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального округа о выкупе земельного участка с кадастровым номером №. На данное предложение истцу дан ответ ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что в границах земельного участка истца расположен объект недвижимости с кадастровым номером № сооружение (автомобильная дорога), сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

Основанием для внесений сведений в Единый государственный реестр недвижимости об объекте недвижимости являлся закон Пермского края от 08.12.2014 года № 402-ПК «О внесении изменений в Закон Пермского края «О разграничении имущества находящегося в муниципальной собственности Пермского муниципального района». В силу данного Закона право собственности на автомобильную дорогу, протяженностью 0,55 км, расположенную по адресу: Култаевское с/п, д. Кичаново, <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Согласно техническому плану на объект недвижимости строительство автомобильной дороги, протяженностью 526 м, завершено в 1997 году.

На данную территорию документацией по планировке территории, утвержденной постановлением администрации Пермского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № СЭД№.С-28, установлены красные линии, обозначающие границы территорий общего пользования. Земельный участок с кадастровым номером № полностью расположен в границах территории общего пользования, установленной красными линиями.

Истцом ДД.ММ.ГГГГ вручено ответчикам предложение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и возврате уплаченных средств, однако, она оставлено ответчиками без удовлетворения (л.д.14-16).

Таким образом, материалами дела не подтверждено о доведении информации до покупателя, что в границах спорного земельного участка расположен объект недвижимости, принадлежащий другому собственнику и как следствие покупатель не имеет возможности его использовать.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Не предоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд, исходя из положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывает, что отсутствуют доказательства сообщения при заключении договора продавцами покупателю сведения о нахождении на спорном земельном участке автомобильной дороги, при этом данные сведения могли оказать влияние на решение покупателя о приобретении названного земельного участка. Продавцы подтвердили в договоре отсутствие на земельном участке каких-либо строений, зданий или сооружений, что не соответствует фактическим обстоятельствам. С учетом изложенного суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора, ввиду нарушения ответчиком существенного условия договора.

Таким образом, учитывая, что у истца отсутствует объективная возможность получить в собственность недвижимое имущество, указанное в договоре купли-продажи, имеются основания для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Култаевское с/п, д. Кичаново и возврате указанного имущества в собственность ответчиков подлежат удовлетворению.

Отсутствие у покупателя права собственности на земельный участок также влечет право истца требовать возврата уплаченных денежных средств.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Култаевское с/п, д. Кичаново, заключённый между ФИО4, ФИО2, ФИО3 и ФИО1.

Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № № выдан ДД.ММ.ГГГГ ОВД <адрес>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № № выдан ДД.ММ.ГГГГ отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>) 575 000 рублей.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № № выдан ДД.ММ.ГГГГ ОВД <адрес>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № № выдан ДД.ММ.ГГГГ отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>) 575 000 рублей.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № № выдан ДД.ММ.ГГГГ ОВД <адрес>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № № выдан ДД.ММ.ГГГГ отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>) 575 000 рублей.

Решение в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в апелляционном порядке.

Судья Пермского районного суда (подпись) О.А. Штенцова

Копия верна:

Судья О.А. Штенцова

Подлинник подшит в гражданском деле № 2-207/2025

Пермского районного суда