Решение № 3А-594/2017 3А-594/2017~М-398/2017 М-398/2017 от 27 августа 2017 г. по делу № 3А-594/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 августа 2017 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Лещевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-594/2017 по административному исковому заявлению ФИО1 к ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Правительству Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14.08.2015 года в размере 345 383 рубля.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что она является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость установлена на 14.08.2015 года и составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 1 341 548 рублей 37 копеек.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 14.08.2015 года составляет 345 383 рубля, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости.

Завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца, как плательщика арендной платы, в связи с этим, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Самарской области.

В ходе рассмотрения дела административным истцом были уточнены административные исковые требования по основаниям, изложенным выше, с учетом результата проведенной судебной экспертизы, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 14.08.2015 года, равной его рыночной стоимости в размере 377 208 рублей, указать в резолютивной части решения суда дату обращения ФИО1 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 24.11.2016 года.

В судебное заседание административный истец ФИО1 и ее представитель не явились, извещены надлежащим образом. От представителя административного истца по доверенности от ДД.ММ.ГГ. № ФИО2 поступила телефонограмма, в которой он просит рассмотреть дело в его отсутствие, уточненные административные исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представители Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Администрации г.о. Тольятти, Министерства имущественных отношений Самарской области, ООО «Бюро оценочных технологий» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Филиал ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представил отзыв, в котором оставил разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Администрация г.о. Тольятти в письменном отзыве просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Управление Росреестра по Самарской области в представленном письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований, просило дело рассмотреть в отсутствие представителя.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.15, п. 1 ст. 387 НК РФ, земельный налог относится к местным налогам и сборам, устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года « 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ. №, актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГ..

Согласно п.№ договора аренды, размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка составляет 1 607,86 руб. Рассчитывается по формуле:

А=Скад*Ка*Кв*Кпр*Кп, за 1 кв.м. в год: Скад – удельный показатель кадастровой стоимости земель, равный 8 768,29 рубль за 1 кв.м. в год, рассчитанный путем деления кадастровой стоимости земельного участка равной 1 341 548,37 рублей, согласно кадастровому паспорту земельного участка от ДД.ММ.ГГ.. №, на площадь земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с приложением № 2 к постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 341 548,37 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 14.08.2015 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, составляет по состоянию на 14.08.2015 года –345 383 рубля.

На отчет получено положительное экспертное заключение НП Саморегулируемой организации «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № заявление ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № было отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами, а именно: в соответствии с анализом рынка на стр. № отчета, средние значения удельной цены земельных участков коммерческого назначения по Центральному рынку г. Тольятти составляют более 2 800 рублей за 1 кв.м. (2015 год), что существенно выше полученного результата. Пояснения по такому разночтению в отчете отсутствуют – п. 25 ФСО №7; оценщик указывает на наличие 27 аналогов только по Центральному району г. Тольятти, при этом выбрано из них для расчета стоимости только 5. Правила отбора аналогов отсутствуют. Нарушен п.22 ФСО № 7.

В ходе рассмотрения дела, с учетом ходатайства заинтересованного лица – Администрации г.о.Тольятти относительно достоверности представленного административным истцом отчета об оценки и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 14.08.2015 года.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ., действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 14.08.2015 года составляет 377 208,00 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ РФ от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» по правилам ст.168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов административного дела с проведением осмотра объекта недвижимости – спорного земельного участка. При оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчетов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 3 аналога – земельные участке на праве собственности, категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования под размещение объектов коммерческого назначения, для многоэтажных жилых домов, административных зданий, гипермаркетов, автомобильных центров и прочее, размещение здания модульного павильона для оказания услуг розничной торговли, под строительство Торгового центра или жилую застройку, расположенные в Автозаводском районе г.Тольятти Самарской области, расположенные на красной линии, площадью объекта от 153 до 100 000 кв.м., т.е. сопоставимые по ценообразующим факторам. На отличия по тем или иным параметрам, в последующем к аналогам применялись корректировки, которые позволили добиться необходимой однородности совокупных данных о выбранных земельных участках. Были применены корректировки на торг, на размер земельного участка. В заключение содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и не применения конкретных корректировок. Промежуточный результат оценки недвижимости, рассчитанный сравнительным подходом, составляет 377 208 рублей. После согласования результатов оценки, действительная рыночная стоимость объекта оценки составила 377 208,00 рублей.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз заявлено не было.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная заключением эксперта, признается достоверной.

Кроме того, административный истец в ходе судебного заседания уточнил административные исковые требования, просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка, равной рыночной стоимости земельного участка, установленной результатом судебной экспертизы.

Согласно п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению с учетом результатов судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 24.11.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ФИО1 к ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Правительству Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью *** кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14.08.2015 года в размере 377 208 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 23.05.2017 года, заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 24.11.2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29 августа 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова