Решение № 2-562/2025 2-562/2025~М-498/2025 М-498/2025 от 19 ноября 2025 г. по делу № 2-562/2025

дело № 2-562/2025

УИД 03RS0047-01-2025-000697-48


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 ноября 2025 года с. Караидель

Караидельский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Хабибуллиной И.Р., при секретаре судебного заседания Гиниятовой Н.М., с участием представителя истца ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, представителя ответчика - ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО3, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя жилого помещения,

установил:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО2, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя жилого помещения на себя, указав в нем, что в <адрес> Республики Башкортостан ей на праве собственности принадлежит комната № площадью 10.5 кв. м., комната № площадью 16.3 кв. м. принадлежала ответчику ФИО3 По утверждениям истца, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиками ФИО3 и ФИО2, не соответствует требованиям ст. 250 ГК РФ, в силу чего, полагает, что она вправе требовать перевода на нее прав и обязанностей покупателя на основании ч. 3 данной правовой нормы. Просит суд перевести на себя, ФИО5 права и обязанности покупателя комнаты 2 <адрес> Республики Башкортостан по договору купли-продажи указанного недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ФИО3 и ФИО2

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 исключен по делу из числа ответчиков и привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

В судебное заседание истец ФИО5 не явилась, представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковых требованиях.

Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований. В обоснование своей позиции указали, что с 2021 года ФИО3 вела общение посредством переписки и телефонных разговоров с ФИО5 о продаже комнаты, в последний раз ей было предложено купить комнату по цене 300 000 рублей в июле 2024 года посредством мессенджера whatsapp, на данное предложение ФИО5 не ответила, в дальнейшем комната была продана ФИО2 по цене 50 000 рублей. Какие-либо уведомления ФИО5 и ФИО6 не направляли, однако из сложившегося общения ФИО5 знала о намерении ФИО3 выставить на продажу комнату.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку спорная комната не находилась в режиме долевой собственности, ФИО3 являлась собственником целой комнаты, в связи с чем данная сделка не вызвала у него сомнений.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обратился к суду с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие, оставляет принятие решения на усмотрение суда, на спорную комнату не претендует.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по РБ, надлежащим образом извещенный о рассмотрении дела, на судебное заседание не явился, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представил.

Согласно статье 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело при указанной явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив в совокупности представленные материалы, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит непосредственного определения понятия коммунальной квартиры. В то же время в ст. 16 ЖК РФ содержится общее понятие квартиры, в рамках которого с учетом особенностей может быть определено и понятие коммунальной квартиры.

Так, в соответствии с частями 3 и 4 статьи 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В силу приведенных положений статьи 16 ЖК РФ в ее системном толковании с положениями части 1 статьи 59 ЖК РФ под коммунальной квартирой следует понимать структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из двух или более комнат, в которых проживают разные наниматели и (или) собственники, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Как следует из материалов дела, <адрес> Республики Башкортостан имеет отдельный обособленный вход, состоит из двух жилых комнат площадью 10.5 кв. м и 16.3 кв. м, мест общего пользования (кухни, коридора, санузла).

Право собственности на комнату № площадью 10.5 кв. м принадлежит истцу, а также третьему лицу ФИО6, по ? доли в праве, спорная комната № площадью 16.3 кв. м принадлежала ответчику ФИО3

При таких обстоятельствах статус спорной комнаты, как комнаты в коммунальной квартире, подтвержден материалами дела и ответчиками не оспорен.

Судом также установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продала принадлежащую ей комнату в коммунальной квартире ФИО2 по цене 50 000 руб. Факт продажи комнаты по указанной цене и получения продавцом денежных средств подтвержден материалами дела, а также показаниями сторон.

В силу части 6 статьи 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Преимущественное право покупки урегулировано положениями ст. 250 ГК РФ, пунктом 1 которой предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

По правилам п. 2 данной правовой нормы продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

С учетом приведенных положений на ответчике ФИО3 лежала обязанность в письменной форме известить истицу и третье лицо ФИО6 о намерении продать принадлежащую ей комнату в коммунальной квартире с указанием ее стоимости и других условий и ответчик могла произвести отчуждение принадлежащей ей комнаты только при том условии, что истица и третье лицо не изъявили желания приобрести ее в течение установленного законом срока.

В ответ на запрос суда Управлением Росреестра по <адрес> направлено реестровое дело №, согласно имеющейся копии договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 продала принадлежащую ей комнату № <адрес> Республики Башкортостан ФИО2 по цене 50 000 руб.

Согласно п. 5 договора купли-продажи продавец подтвердил, что на момент заключения договора жилая комната свободна от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец и покупатель не мог знать, и которые не указаны в п. 2 договора.

Соблюдение ответчиком ФИО3 обязанности надлежащего извещения собственников комнаты № <адрес> РБ в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу материалами дела не подтверждается.

В судебном заседании ФИО3 подтвердила, что действительно ею не предпринимались меры по письменному уведомлению как истца ФИО5, так и третьего лица ФИО6 о намерении продать комнату постороннему лицу. Пояснила, что она общалась с ФИО5 с 2021 года, предлагая ей быть покупателем комнаты, последний раз направила сообщение посредством мессенджера whatsapp в июле 2024 года, на которое ФИО5 не отреагировала, в дальнейшем на связь обе стороны не выходили.

Судом исследованы представленные стороной ответчика ФИО3 скриншоты переписки посредством мессенджера watsapp, из которых видно, что действительно в 2023 году с лицом, указанным как «Лилия дочь Файр…» имеется общение по поводу продажи комнаты за 330 000 рублей, последние направленные сообщения в адрес данного лица датированы июлем 2024 года,.

В судебном заседании по ходатайству ответчика ФИО3 допрошена свидетель ФИО7, которая показала, что является ее хорошей знакомой, в 2021 году при ней ФИО8 разговаривала с ФИО5 по поводу продажи комнаты, также знает, что она ездила в <адрес>, чтобы договориться с ФИО5 о продаже комнаты, но ничего не вышло.

Между тем, ни скриншоты переписки ФИО9 посредством мессенджера whatsapp, ни показания свидетеля ФИО7 не подтверждают исполнение ФИО9 возложенной на нее законом обязанности по уведомлению ФИО5 о намерении и условиях продажи комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу. Из представленной стороной ответчика переписки невозможно сделать однозначный вывод, что ФИО3 извещела собственника комнаты № ФИО5 о продаже комнаты № постороннему лицу, с указанием существенных условий договора купли-продажи комнаты (предмет, цена).

Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Суд учитывает, что, как пояснила сама ФИО3 и в подтверждение представила скриншоты переписки, до совершения сделки купли-продажи она выходила с ФИО5 на связь не ранее чем за 7 месяцев, других действий не предпринимала, действий для направления письменного уведомления по адресу нахождения комнаты, которая находится в собственности ФИО5 и является местом ее регистрации, не предпринимала. Комната отчуждена в пользу стороннего лица, при этом по цене значительно меньше той, по которой эта комната предлагалась ФИО5 согласно показаниям ответчицы. С предложением купить указанную комнату на условиях, согласно которым комната продана ФИО2, ответчик к истцу не обращалась.

Суд на основании части 2 статьи 68 ГПК РФ обстоятельства, связанные с несоблюдением продавцом спорной комнаты требований п. 2 ст. 250 ГК РФ считает установленными.

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Поскольку установленные законом правила продажи комнаты в коммунальной квартире не были соблюдены, истица вправе требовать перевода на нее прав и обязанностей покупателя спорной комнаты, которым по договору от ДД.ММ.ГГГГ выступал ФИО2, с выплатой ему стоимости приобретенного объекта недвижимости в размере, определенном в названном договоре. От сособственника комнаты № ФИО6 не поступало сведений об изъявлении желания приобрести комнату №, он привлечён третьим лицом по делу, какие-либо самостоятельные требования не заявлял, оставил вопрос об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из разъяснений, данных в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В судебное заседание представлены сведения о трудовой деятельности, о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица, бухгалтерская справка ООО «Демидовское», подтверждающие факт работы истца ФИО5 на постоянной основе в <адрес>.

Согласно платежному документу на оплату услуг за июль 2025 г., собственником спорной комнаты указана ФИО3, в платежном документе за июнь 2025 г. указан ФИО2, что в совокупности с вышеуказанными сведениями, подтверждает пояснения истца о том, что о совершенной сделке она узнала в июле 2025 г. и ранее не могла знать в связи с постоянным местом жительства другом городе.

Таким образом, поскольку ранее ФИО5 не могла знать о совершении сделки, а также с учетом обращения с иском в суд в июле 2025 г., то есть спустя незначительное время после совершения сделки, срок для обращения в суд с данным требованием истцом не пропущен и сторонами об обратном не заявлялось.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N№) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

Истцом в счет исполнения обязательств по оплате цены договора от ДД.ММ.ГГГГ на счет Управления Судебного департамента в <адрес> внесены денежные средства в сумме 50 000 руб., что подтверждено соответствующим платежным документом, которые подлежат взысканию в пользу ответчика ФИО2

С учетом приведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" на основании судебного решения подлежит изменению и запись о государственной регистрации права собственности на спорную комнату путем прекращения записи о праве собственности ФИО2 и о регистрации права собственности ФИО5

Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО5 к ФИО3, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя жилого помещения удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты 2 <адрес> Республики Башкортостан, площадью 16.3 кв. м., заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № № и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № № на ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № №.

Взыскать с ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № № в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт 8002 № денежные средства, внесенные в счет оплаты цены договора купли-продажи комнаты 2 <адрес> Республики Башкортостан, площадью 16.3 кв. м. от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 50 000 руб., размещенные на депозите Управления Судебного Департамента в <адрес> л/№ (чек по операции от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50 000 руб., назначение платежа "оплата на депозит суда по иску о переводе прав покупателя по гражд.делу № Караидельского межрайонного суда РБ").

Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о регистрации права собственности на комнату 2 <адрес> Республики Башкортостан, площадью 16.3 кв. м, с кадастровым номером № за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № №.

Внести запись о регистрации права собственности на комнату 2 <адрес> Республики Башкортостан, площадью 16.3 кв. м, с кадастровым номером № за ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Караидельский межрайонный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: судья И.Р. Хабибуллина

Мотивированное решение изготовлено 20.11.2025 г.