Решение № 2-582/2021 2-582/2021~М-591/2021 М-591/2021 от 6 июня 2021 г. по делу № 2-582/2021

Дело № 2-582/2021

УИД 12RS0001-01-2021-000974-08


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Российской Федерации

г. Волжск 07 июня 2021 года

Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Малышевой Л.Н., при секретаре судебного заседания Лаврентьевой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального образования городской округ «Город Волжск» в лице Муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и по встречному исковому заявлению ФИО1 к МО городской округ «Город Волжск» в лице МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом о признании недействительным части договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки

установил:

Муниципальное образование городского округа Город Волжск в лице Муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом обратилось в суд с иском к ФИО1 указывая на то, что на основании постановления главы администрации городского округа «Город Волжск» № от 21.10.2008 г. «О предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, ФИО1 для индивидуального жилищного строительства» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, в пользование на условиях аренды для индивидуального жилищного строительства, расположенный в восточной части кадастрового квартала (в районе <адрес>, позиция 10 «в»), общей площадью 1000 кв.м. на период строительства.

Постановлением администрации городского округа «Город Волжск» № от 13.05.2014 года в вышеуказанное постановление были внесены изменения в части кадастрового номера земельного участка (изменен на №), а также установления срока аренды - 10 лет.

15 мая 2014 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №. Согласно п.1.2 основанием для заключения Договора аренды явилось постановление администрации городского округа «Город Волжск» № от 21.10.2008 года и постановление № от 13.05.2014 года.

В соответствии с п.1.4 договора аренды земельный участок передается Арендодателем Арендатору на условиях аренды с 15.05.2014 года по 14.05.2024 года.

Тем самым, Договор аренды земельного участка № от 15.05.2014 г. заключен с превышением срока аренды указанного в постановлении администрации городского округа «Город Волжск» № от 13.05.2014 года.

В связи с выявленными несоответствиями по сроку аренды земельного участка 28.08.2020 года Истцом в адрес Ответчика было направлено уведомление о прекращении договорных отношений в соответствии с п.3.1 Договора № от 15.05.2014 г. (исх. № от 28.08.2020 г.) и необходимостью возврата земельного участка по акту приема-передачи.

08.02.2021 г. за исх. № Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия о расторжении договора аренды и возврате земельного участка в соответствии с п.3.1 Договора № от 15.05.2014 г. и необходимостью возврата земельного участка по акту приема-передачи.

Кроме того, согласно информации ОАО «Водоканал» от 11.08.2020 г. по земельному участку с кадастровыми номерами № проходят сети холодного водоснабжения, по информации ООО «Газпром газораспределение Йошкар- Ола филиал в г. Волжске» от 14.08.2020 г. №, между вышеуказанными земельными участками в зоне планируемого проезда проложен полиэтиленовый газопровод низкого давления Д110 мм. Для газоснабжения жилых домой по <адрес>, стальной газопровод низкого давления Д108 мм, проложенный для газоснабжения жилых домов по <адрес> и два полиэтиленовых газопровода низкого давления Д.63мм, и Д32 мм, что исключает возможность освоения земельного участка и использования его по целевому назначению Ответчиком.

Однако, ответчик с момента приобретения права аренды до настоящего времени не приступал к освоению земельного участка и не использовал земельный участок по его целевому назначению.

Истец просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка № от 15 мая 2014 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего ответчику ФИО1 на праве аренды и обязать ответчика ФИО1 вернуть земельный участок с кадастровым номером № акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.

В свою очередь от ответчика ФИО1 поступил встречный иск к МО городской округ «Город Волжск» в лице МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом в котором ФИО1 просит суд признать п.3.1 договора № аренды земельного участка от 15 мая 2014 года, заключенного между Муниципальным образованием городской округ «Город Волжск» в лице МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом и ФИО1, недействительным в части предоставления арендодателю права в любое время отказаться от названного договора аренды, письменно предупредив об этом арендатора не менее чем за три месяца; в порядке применения последствий недействительности части сделки из текста пункта 3.1 договора № аренды земельного участка от 15 мая 2014 года, заключенного между МО городской округ «Город Волжск» в лице МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом и ФИО1, исключить абзац 3 следующего содержания: « в любое время отказаться от настоящего договора, письменно предупредив об этом арендатора не менее чем за три месяца».

В обоснование встречного иска указано, что ФИО1 считает, что положения абзаца 3 пункта 3.1 спорного договора аренды, в котором закреплено, что арендодатель (КУМИ г. Волжска) имеет право в любое время отказаться от настоящего договора, письменно предупредив об этом арендатора не менее чем за три месяца противоречит требованиям действующего федерального законодательства и соответственно в этой части договор аренды является недействительным. В порядке применения последствий недействительности части сделки из текста п.3.1 договора аренды следует исключить абзац 3 следующего содержания: «В любое время отказаться от настоящего договора, письменно предупредив об этом арендатора не менее чем за три месяца.»

В судебном заседании представитель КУМИ г. Волжска ФИО2 полностью поддержала свои исковые требования, встречные исковые требования ФИО1 не признала и суду пояснила, что основаниями для расторжения договора аренды земельного участка являются, то что по земельному участку проходят коммунальные сети и что в 2014 году срок договора аренды был установлен неправильно, должен был быть до 2018 года, а не по 2024 год. После 2018 года ФИО1 никаких требований не заявлялось. Со стороны ФИО1 виновных действий в нарушений условий договора аренды земельного участка не были совершены.

Представитель ФИО1 ФИО3 исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал и суду пояснил, что никаких нарушений условий договора ФИО1 допущено не было. Наличие сетей холодного водоснабжения в пределах земельного участка не может являться основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Водоканал ФИО1 указал, что эти сети можно перенести. Администрация городского округа «Город Волжск» дала ответ, что разрешение на ввод в эксплуатацию этих сетей не выдавалось. На момент предоставления земельного участка ФИО1 этих сетей в пределах земельного участка не было. Срок договора аренды земельного участка исчисляется с даты заключения договора, а не с даты издания постановления. Договор аренды земельного участка заключен 15 мая 2014 года на 10 лет, т.е. до 2024 года. В 2008 году договор аренды не заключался. Межевание земельного участка проводилось по заявке КУМИ г. Волжска.

Представитель третьего лица администрации городского округа «Город Волжск» о времени и месте судебного заседания извещены надлежащее, однако в судебное заседание не явились. Ходатайством просили дело рассмотреть без их представителя, позицию Волжского городского комитета по управлению имуществом поддерживает в полном объеме, просит иск удовлетворить.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Согласно ст. 30.3 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет". В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанным гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка. В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В силу ст. 30, 31 Земельного кодекса РФ земельный участок под строительство должен предоставляться свободным от прав третьих лиц на него либо при установлении обременений в пользу лиц, имеющих имущество на этом участке.

Согласно ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу норм ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с ч. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно постановления главы администрации городского округа «Город Волжск» от 25.07.2008 г. № о формировании земельного участка для индивидуального жилищного строительства поручено Волжскому городскому комитету по управлению имуществом произвести работы по формированию земельного участка для индивидуального жилищного строительства площадью 1000кв.м, расположенного в районе <адрес>, позиция 10 «в» с целью получения кадастрового номера для оформления земельного участка в муниципальную собственность.

Впоследствии, рассмотрев заявление ФИО1 о предоставлении земельного участка, для строительства жилого дома, выписки из государственного кадастра недвижимости от 01.09.2008г. за № и в соответствии со ст.11,28, 29,30.1. Земельного кодекса РФ от 25.10.2001г. №136-ФЗ и со ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001г. №137-ФЗ администрацией ГО «Город Волжск» вынесено Постановление № от 21 октября 2008 года о предоставлении земельного участка ФИО1 из земель населенных пунктов с кадастровым номером № в районе <адрес>, позиция 10 «в» для индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка общей площадью 1000 кв.м. в пользование на условиях аренды на период строительства.

Данное постановление никем не оспорено, недействительным не признано.

На момент издания постановления каких-либо данных, что предоставляемый земельный участок будет нарушать чьи то права или имеет какие то обременения по наличию на нем сетей, не имелось.

Отдел архитектуры и градостроительства администрации ГО «Город Волжск» дал заключение № от 21.01.2008г., где указано инженерной инфраструктуры нет, ограничение прав пользования земельного участка нет. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 22.08.2008 года.

Постановлением Администрации ГО «Город Волжск» за № от 13.05.2014г. в вышеуказанное постановление внесены изменения в части срока предоставления земельного участка на правах аренды ответчику - на срок 10 лет и в части кадастрового номера, указан кадастровый номер земельного участка: №

С учетом внесенных изменений с ФИО1 заключен договор аренды № от 15 мая 2014г. земельного участка с кадастровым номером № по адресу: РМЭ, <адрес> на срок аренды с 15.05.2014 г. по 14.05.2024 г.

Согласно выписки из ЕГРН от 29 мая 2021 года произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка № от 15 мая 2014 года 02 июня 2014 года. При этом указано, что в пределах данного земельного участка зарегистирован объект недвижимости с кадастровым номером: №

Из технического плана от 28 апреля 2021 года следует, что объект недвижимости с кадастровым номером: № является объектом незавершенного строительства со степенью готовности 4%.

Согласно акта осмотра земельного участка от 26 апреля 2021 года при осмотре земельного участка с кадастровым номером: № по адресу: РМЭ, <адрес> территория земельного участка огорожена забором, на момент осмотра строительство либо иная хозяйственная деятельность не ведется объекты капитального строительства отсутствуют.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно проводить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (не освоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации обязанность по использованию земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, должна быть исполнена в течение трех лет.

При этом в это период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Учитывая, что договором аренды земельного участка от 15 мая 2014 года конкретные сроки его освоения не предусмотрены, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для досрочного расторжения данного договора аренды земельного участка в связи с его не освоением. При этом судом установлено, что спорный земельный участок огорожен, на нем расположен объект незавершенного строительства готовностью 4%.

Довод истца по первоначальному иску о том, что договор аренды земельного участка заключен с превышением срока аренды указанного в постановлении администрации городского округа «Город Волжск» № от 13.05.2014 года также не может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, поскольку согласно пп. 3 п. 8 ст. 38.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок 20 лет в случае предоставления гражданину земельного участка для ИЖС или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом, спорный договор аренды заключен в пределах сроков, установленных земельным законодательством.

Указанные истцом основания для расторжения договора аренды с ответчиком: прохождения сетей по участку, которые препятствуют его использованию по назначению не нашли своего подтверждения в полном объеме.

Зарегистрированных ограничений в виде наличия сетей на данном земельном участке, не имеется, что подтверждает выписка из ЕГРН на объект недвижимости.

Согласно письма от 11 августа 2020 года № ОАО «Водоканал» сообщило, что в т.ч. по земельному участку с кадастровым номером: № проходят сети холодного водоснабжения.

Однако согласно ответа ФИО1 от 14 января 2021 года № ОАО «Водоканал» сообщило, что указанные сети холодного водоснабжения на балансе ОАО «Водоканал» не находятся. Техническая возможность переноса указанных сетей холодного водоснабжения возможна в соответствии с требованиями градостроительного законодательства на основании проекта.

Согласно письма от 12.05.2021 года № О-636 администрация городского округа «Город Волжск» сообщает, что разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию подземных сетей холодного водоснабжения в пределах земельного участка с кадастровым номером: № не выдавались.

Изложенное свидетельствует, что нахождение на спорном земельном участке сетей холодного водоснабжения не препятствует использованию земельного участка по назначению и не может являться основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Каких-либо иных доказательств истец суду не представил.

Оценив в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ представленные суду доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора № от 15 мая 2014г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего ФИО1 на праве аренды, поскольку ответчиком условия договора аренды не нарушены, истец не доказал, что ФИО1 существенно нарушаются условия договора аренды земельного участка.

В части встречного иска следует указать следующее.

Согласно п.3.1 договора аренды земельного участка № от 15 мая 2014 года арендодатель имеет право в любое время отказаться от договора, письменно предупредив об этом арендатора не менее чем за три месяца.

Согласно ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п.9 ст.22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно ч.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что п.3.1 договора аренды земельного участка № от 15 мая 2014 года предусматривающая право арендодателя в любое время отказаться от договора, письменно предупредив об этом арендатора не менее чем за три месяца противоречат нормам закона, то следует ее признать недействительной и в порядке применения последствий недействительности части сделки следует исключить из п.3.1 договора о том, что арендодатель имеет право в любое время отказаться от договора, письменно предупредив об этом арендатора не менее чем за три месяца.

При таких обстоятельствах встречные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд

решил:

Отказать в удовлетворении иска Муниципальному образованию городской округ «Город Волжск» в лице Муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка № от 15 мая 2014 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего ответчику ФИО1 на праве аренды и обязании ответчика ФИО1 вернуть земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.

Удовлетворить встречный иск ФИО1 к МО городской округ «Город Волжск» в лице МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом о признании недействительным части договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки.

Признать п.3.1 договора № аренды земельного участка от 15 мая 2014 года, заключенного между Муниципальным образованием городской округ «Город Волжск» в лице МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом и ФИО1, недействительным в части предоставления арендодателю права в любое время отказаться от названного договора аренды, письменно предупредив об этом арендатора не менее чем за три месяца; в порядке применения последствий недействительности части сделки из текста пункта 3.1 договора № аренды земельного участка от 15 мая 2014 года, заключенного между МО городской округ «Город Волжск» в лице МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом и ФИО1, исключить абзац 3 следующего содержания: « в любое время отказаться от настоящего договора, письменно предупредив об этом арендатора не менее чем за три месяца».

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РМЭ в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через Волжский городской суд РМЭ.

Судья Л.Н.Малышева

Решение в окончательной форме составлено 15 июня 2021 года