Апелляционное определение № 33-1241/2026 33-63430/2025 от 19 января 2026 г.

77RS0029-02-2024-000605-41

Судья первой инстанции фио

Апелляционное производство №33-1241/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 января 2026 года г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Чубаровой Н.В.

судей фио, фио,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савицкой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело № 2-2169/2024 по апелляционной жалобе с дополнениями ответчика ООО «СЗ Переделкино Ближнее» на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 27 марта 2024, которым постановлено:

Исковые требования Межрегиональной общественной организации потребителей «Линия права» действующей в интересах ФИО1 о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа- удовлетворить частично.

Признать п. 1.4.2 ДДУ № Рас/9Ф/6/389 от 07.09.2022 недействительным в части невозможности изменения цены договора в случае расхождения фактической адрес жилого помещения и проектной адрес жилого помещения, передаваемого участнику объекта долевого строительства.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Переделкино Ближнее» в пользу ФИО1 Насан – фио разницу между оплаченной ценой договора и окончательной ценой договора в размере сумма, неустойку за период с 11.11.2023 по 21.03.2024 года в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере сумма.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Переделкино Ближнее» в пользу МРОО ЗПП «Линия права» штраф в размере сумма.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "Переделкино Ближнее» в бюджет г. Москвы государственную пошлину в размере сумма

Отсрочить исполнение решения Тушинского районного суда г. Москвы от 27 марта 2024 года по гражданскому делу № 2- 2169/2024 по иску Межрегиональной общественной организации потребителей «Линия права» действующей в интересах ФИО1 о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, на срок до 31 декабря 2024,

УСТАНОВИЛА:

Истец МООП ЗПП «Линия права» в интересах ФИО1-Б.Д. обратился в суд с иском, уточнив в порядке 39 ГПК РФ исковые требования, к ответчику ООО «СЗ «Переделкино-Ближнее» о признании п. 1.4.2 договора долевого участия №Рас/9Ф/6/256 от 30.12.2022 недействительным, взыскании в пользу ФИО1-Б.Д. денежных средств в счет уменьшения общей площади объекта долевого строительства в размере сумма, неустойки за период с 16.11.2023 по 27.03.2024 в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма, штрафа 50% от присужденной судом суммы, штрафа 50% от суммы штрафа в пользу МРОО ЗПП «Линия права», ссылаясь в обоснование заявленных требований, что в нарушение условий договора участия в долевом строительстве ответчик передал ФИО1-Б.Д. квартиру меньшей площадью, чем предусмотрено договором, при этом, п. 1.4.2 договора стороны пришли к соглашению, что любое изменение площади объекта долевого строительства не влечет перерасчета цены договора.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы с дополнениями просит ответчик ООО «СЗ «Переделкино-Ближнее».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.03.2025 решение Тушинского районного суда г. Москвы от 27.03.2024 отменено, постановлено новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 30.10.2025 апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При повторном апелляционном рассмотрении судебная коллегия, выслушав участников процесса, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы с дополнениями, находит решение суда подлежащим изменению в части суммы взысканной неустойки.

Судом установлено, что 30.12.2022 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № Рас/9Ф/6/256, по условиям которого ответчик обязался передать истцу ФИО1-Б.Д. объект долевого строительства - квартиру с выполненными отделочными работами, условный номер 256, общей площадью 81,4 кв. м.

Стоимость объекта долевого строительства в размере сумма оплачена ФИО1-Б.Д. в полном объеме.

01.01.2023 между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры № 256 по адресу: адрес, площадью 79,6 кв.м.

В соответствии с 1.4.2 договора, стороны пришли к соглашению, что любое изменение площади объекта долевого строительства не влечет перерасчет Цены Договора, указанной в п. 4.1. Договора.

Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений Объекта, может быть уменьшена за счет внутренней отделки помещений, что не является основанием для изменения цены Договора.

Допустимым изменением общей площади, передаваемого Участникам Объекта долевого строительства, является изменение общей площади Объекта долевого строительства в любую сторону, но не более чем на 5 (Пять) процентов от проектной площади. Стороны подтверждают, что изменение площади Объекта после проведения отделочных работ не является основанием для пересмотра Цены Договора и для внесения изменений в ЕГРН о площади Объекта.

Претензия с требованием о выплате денежных средств в счет уменьшения общей площади объекта долевого строительства направлено 20.10.2023, получено ответчиком 01.11.2023, однако не исполнено.

Разрешая спор, руководствуясь ст. ст. 166, 309, 310 ГК РФ, положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что п. 1.4.2 ДДУ № Рас/9Ф/6/389 противоречит вышеизложенным нормам и подлежит в этой части применению последствия недействительности ничтожных условий сделки, в соответствии с положениями ст. 167 ГК РФ недействительным, а именно в части невозможности изменения цены договора в случае расхождения фактической площади жилого помещения, указанной в договоре менее чем на 5%, и в связи с тем, что истцу была передана квартира меньшей площадью, чем было предусмотрено проектом и договором ДДУ на 1,8 кв. м., взыскал с ответчика в пользу ФИО1-Б.Д. разницу между оплаченной ценой договора и окончательной ценой договора в размере сумма, исходя из того, что по условиям договора стоимость 1 квадратного метра площади квартиры составляет сумма (244 661,84*1,8).

В соответствии со ст. ст. 22, 23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, суд взыскал с ответчика в пользу истца неустойку за период с 11.11.2023 по 21.03.2024, снизив ее размер до сумма в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» суд взыскал с ответчика в пользу ФИО1-Б.Д. компенсацию морального вреда в размере сумма с учетом фактических обстоятельств дела, нравственных страданий, вызванных нарушением прав истца как потребителя в связи с ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком.

В соответствии с п. 6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», учитывая фактические обстоятельства дела и требования разумности и справедливости, норму ст. 333 ГК РФ, а также ходатайство ответчика об уменьшении размере штрафа до разумных пределов, суд взыскал с ответчика в пользу истца ФИО1-Б.Д. штраф в размере сумма и в пользу МРОО ЗПП «Линия права» в размере сумма

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 суд предоставил ответчику отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки до 31.12.2024 включительно.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ суд взыскал с ответчика в доход бюджета г. Москвы госпошлину в размере сумма

На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Доводы апелляционной жалобы о том, что между сторонами, в силу принципа свободы договора, было согласовано допустимое изменение площади объекта долевого строительства в пределах 5% от проектной площади, являются не состоятельными.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном ст. 23.2 настоящего Федерального закона.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Условие договора, что фактическая площадь объекта на момент передачи объекта участнику может отличаться от проектной как в большую, так и в меньшую сторону и что допускается отклонение фактической площади объекта от проектной не более чем на 5% относится к пригодности объекта для предусмотренного договором использования, то есть к недостаткам объекта, а не к отступлению от условий договора.

Приведенная позиция изложена также в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

С учетом выше изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств в счет оплаты разницы между оплаченной ценой договора и окончательной ценой договора, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, поскольку они мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с размером взысканной судом неустойки, и полагает, что доводы дополнений к апелляционной жалобе заслуживают внимания.

Из п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 следует, что в период с 01.07.2023 до 31.12.2024 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договору участия в долевом строительстве, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. ч. 2 и 6 ст. 9, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых применяются особенности, предусмотренные п. 1 настоящего Постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01 июля 2023 года.

Особенности, установленные п. п. 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления. По состоянию на 01.07.2023 размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации составлял 7,5% годовых.

Таким образом, расчет неустойки, предусмотренной п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», за нарушение срока выплаты денежных средств в счет уменьшения площади объекта долевого строительства за период с 11.11.2023 по 21.03.2024, производится исходя из размера ключевой ставки 7,5%, размера денежных средств в счет уменьшения площади объекта долевого строительства и составит за 132 дня просрочки сумма (сумма х132 дня х 7,5%/365).

При таких обстоятельствах решение подлежит изменению в части размера взысканной неустойки, а с ответчика в пользу истца ФИО1-Б.Д. подлежит взысканию неустойка в размере сумма

Оснований для применения ст. 333 ГК РФ к размеру неустойки не имеется.

В остальной части решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 27 марта 2024 изменить в части суммы взысканной неустойки.

Взыскать с ООО «СЗ «Переделкино Ближнее» в пользу ФИО1 Насан – фио неустойку в размере сумма

В остальной части решение Тушинского районного суда г. Москвы от 27 марта 2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10.02.2026

Председательствующий:

Судьи: