Решение № 2-694/2024 2-694/2024~М-691/2024 М-691/2024 от 25 сентября 2024 г. по делу № 2-694/2024

РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации

г. Зея 25 сентября 2024 года

Зейский районный суд Амурской области в составе

председательствующего судьи Шевчук Н.Н.,

при секретаре Крюковой Н.А.,

с участием истца ФИО2, ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО5, о расторжении договора купли-продажи квартиры с земельным участком,

установил:

<Дата обезличена> между ФИО2 и ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3 и ФИО3, заключен договор купли-продажи квартиры с земельным участком по адресу: <адрес>, соглашением сторон стоимость недвижимого имущества определена в размере 409026 рублей, из них 408026 рублей – стоимость квартиры, которая должна быть выплачена в течение 4 месяцев с дате регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество за счет средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал МК-8 <Номер обезличен>, выданный ФИО4 <Дата обезличена>, 1000 рублей – стоимость земельного участка, выплаченная за счет собственных средств при заключении договора.

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры с земельным участком от <Дата обезличена>, заключенный между ФИО2 и ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО5 и ФИО5, прекратить право общей долевой собственности ответчиков на квартиру и земельный участок по адресу: <адрес>, признать за ней право собственности на указанное недвижимое имущество, снять ограничение права в виде ипотеки в силу закона на него, погасить регистрационные записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права общей долевой собственности ответчиков на это имущество и об ипотеке, в обоснование указав, что продавцом обязательства по договору исполнены в полном объеме, однако покупателем оплата по договору за квартиру до настоящего времени не произведена, что является для истца существенным нарушением условий договора, ей известно, что за счет средств материнского (семейного) капитала ответчиком приобретено другое жилое помещение, в досудебном порядке урегулировать спор не удалось.

Истец ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала, пояснила, что оплата по договору за квартиру до настоящего времени не произведена.

Ответчик ФИО4, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО5, в судебном заседании исковые требования признала, подтвердила, что оплата по договору за квартиру до настоящего времени ею не произведена.

Представитель третьего лица Отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Амурской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен.

Представитель органа опеки и попечительства отдела образования МКУ «Зейский отдел образования» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен, представил заключение, согласно которому считает целесообразным расторжение спорного договора купли-продажи, поскольку ответчик и ее несовершеннолетние дети являются собственниками жилого помещения по адресу: <адрес>, приобретенного за счет средств материнского капитала, оплата по спорному договору не произведена, в связи с чем имущественные права несовершеннолетних не будут нарушены.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при такой явке.

Выслушав участников процесса, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу положений п.1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п.2 ст.450.1 ГК РФ).

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 и 4 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

На основании ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу ст. 549, 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с разъяснениями, данным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В судебном заседании установлено, что <Дата обезличена> между ФИО2 с одной стороны и ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО5 и ФИО5, с другой стороны заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером <Номер обезличен> и земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> расположенных по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 4 этого договора стоимость указанного недвижимого имущества по соглашению сторон определена в размере 409026 рублей, из них 408026 рублей – стоимость квартиры, которая должна быть выплачена в течение четырех месяцев с даты регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество за счет средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал МК-8 <Номер обезличен>, выданного ФИО4 <Дата обезличена>, 1000 рублей – стоимость земельного участка, выплаченная за счет собственных средств при заключении договора.

Согласно п. 5 договора купли-продажи отчуждаемое имущество находится в залоге у продавца до полной оплаты по договору.

Передача отчуждаемой квартиры и земельного участка продавцами и принятие ее покупателями состоялась при подписании данного договора (п.6 договора).

Согласно п. 12 договора купли-продажи с момента государственной регистрации перехода права собственности имущество переходит в собственность покупателей.

Государственная регистрация перехода права собственности и государственная регистрация ипотеки в силу закона состоялась <Дата обезличена>, что подтверждается выписками из ЕГРН от <Дата обезличена>.

Согласно данным записей актов о рождении <Номер обезличен> от <Дата обезличена> и <Номер обезличен> от <Дата обезличена> ФИО6 приходится матерью несовершеннолетним: ФИО5, <Дата обезличена> года рождения, ФИО5, <Дата обезличена> года рождения.

Согласно данным свидетельства о заключении брака между ФИО7 и ФИО6 <Дата обезличена> заключен брак, после заключения брака супругам присвоена фамилия ФИО10, ФИО10.

В обоснование требований о расторжении договора купли-продажи квартиры с земельным участком истец ссылается на то, что ответчики не произвели оплату за приобретенное жилое помещение.

Согласно данным, представленным Отделением Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Амурской области, <Дата обезличена> ФИО4 ГУ – Управление Пенсионного фонда РФ в г. Зея Амурской области выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал МК-8 <Номер обезличен>. <Дата обезличена> ФИО4 обратилась в УПФР в г. Зея Амурской области с заявлением о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала, получателем средств в приложении к заявлению указана ФИО2, <Дата обезличена> ФИО4 обратилась с заявлением об аннулировании ранее поданного заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала, решением от <Дата обезличена><Номер обезличен> ГУ-УПФ РФ в г. Зея Амурской области заявление об аннулировании ранее поданного заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала удовлетворено.

При таких данных суд приходит к выводу о том, что ответчик обязанность по оплате приобретенного жилого помещения с земельным участком по договору купли-продажи от <Дата обезличена> не исполнил, денежные средства по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал МК-8 <Номер обезличен>, выданному ФИО4 <Дата обезличена>, в размере 408026 рублей на счет продавца не перечислены, доказательств оплаты за счет иных средств ответчиком не представлено.

Статьей 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п.5 ч.1).

В силу п. 3 ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Истцом соблюден досудебный порядок заявления требований о расторжении договора, досудебная претензия (предложение о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка) вручена ФИО4 <Дата обезличена>. В указанный в претензии истцом пятидневный срок с момента получения претензии требования истца не удовлетворены.

Оценив доказательства, предоставленные сторонами, суд исходит из того, что в результате неисполнения ответчиком обязательства по оплате приобретенного у истца объекта недвижимости продавец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Подобное нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у продавца право требовать расторжения договора купли-продажи.

Согласно заключению органа опеки и попечительства расторжение спорного договора купли-продажи от <Дата обезличена> не нарушит прав несовершеннолетних ФИО5 и ФИО5

Суд учитывает, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости от <Дата обезличена> ответчики, в том числе несовершеннолетние ФИО5 и ФИО5, являются собственниками жилого помещения по адресу: <адрес>, приобретенного на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от <Дата обезличена> с использованием средств по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал от <Дата обезличена>, что также указывает на отсутствие нарушения прав несовершеннолетних в результате расторжения спорного договора.

Таким образом, учитывая, что ответчик обязательства по оплате стоимости жилого помещения во исполнение договора купли-продажи не исполнил, суд признает данное нарушение существенным, ввиду чего, а также с учетом положений п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ, п. 3 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ о единстве судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, договор купли-продажи квартиры с земельным участком от <Дата обезличена> подлежит расторжению.

Поскольку указанный договор подлежит расторжению, то произведенные на его основании регистрационные записи в Едином государственном реестре недвижимости <Номер обезличен>, <Номер обезличен> от <Дата обезличена> о регистрации права общей долевой собственности ответчиков на жилое помещение и земельный участок по адресу: <адрес>, по 1/3 доли за каждым, ипотеки в силу закона – подлежат погашению.

Соответственно после расторжения указанного договора купли-продажи и погашении записей о праве собственности ФИО8 и ее несовершеннолетних детей ФИО5 и ФИО5 на жилое помещение и земельный участок, регистрационные записи о праве собственности на жилое помещение и земельный участок ФИО2, зарегистрированном до указанной сделки, подлежат восстановлению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры с земельным участком от <Дата обезличена>, заключенный между ФИО2 и ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО5.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО4 (паспорт гражданина Российской Федерации <Номер обезличен>), ФИО5, <Дата обезличена> года рождения (свидетельство о рождении <Номер обезличен>), ФИО5, <Дата обезличена> года рождения (свидетельство о рождении <Номер обезличен>) на квартиру с кадастровым номером <Номер обезличен> и земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенные по адресу: <адрес>.

Погасить регистрационные записи в Едином государственном реестре недвижимости <Номер обезличен>, <Номер обезличен> от <Дата обезличена> о праве общей долевой собственности ФИО4,, ФИО5, ФИО5 на квартиру с кадастровым номером <Номер обезличен> и земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать право собственности ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации <Номер обезличен>) на квартиру с кадастровым номером <Номер обезличен> и земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенные по адресу: <адрес>.

Снять ограничение (обременение) права в виде ипотеки в силу закона на квартиру с кадастровым номером <Номер обезличен> и земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенные по адресу: <адрес>.

Погасить регистрационные записи в Едином государственном реестре недвижимости <Номер обезличен>, <Номер обезличен> от <Дата обезличена> об ипотеке в силу закона на квартиру с кадастровым номером <Номер обезличен> и земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> расположенные по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Зейский районный суд Амурской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.Н. Шевчук

Мотивированное решение составлено 7 октября 2024 года

Судья Н.Н. Шевчук