Решение № 2-249/2020 2-249/2020~М-207/2020 М-207/2020 от 4 сентября 2020 г. по делу № 2-249/2020

КОПИЯ

Дело № 2-249/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

село Октябрьское 04 сентября 2020 года

Октябрьский районный суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Столбовой О.А.,

при секретаре Бобылковой П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3 гражданское дело по иску ФИО1 к КУМИ администрации Октябрьского муниципального района Челябинской области о расторжении договора аренды и освобождении от уплаты арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к КУМИ администрации <--хх--> (далее - КУМИ) о расторжении договора аренды, освобождении от уплаты арендной платы, в обоснование указав, что ХХ месяца ХХХХгода между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:17:0308001:101, расположенного по адресу: <--хх-->, примерно в 800 м по направлению на северо-запад от <--хх--> по улице <--хх-->ю 700 кв.м., сроком на 20 лет.

ХХ месяца ХХХХгода истец обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора аренды, получив оспариваемый им отказ, в котором указано на необходимость применения п.4.4.5 договора аренды и расторжения договора по истечении трех месяцев с момента поступления уведомления истца о расторжении договора. Не согласившись с решением КУМИ, ФИО1 просит обязать ответчика расторгнуть договор аренды земельного участка, освободив его от арендной платы.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО2 исковые требования поддержали, уточнив, что датой расторжения договора аренды следует считать ХХ месяца ХХХХгода.

Представитель ответчиков ФИО3 в суде иск не признала.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля ГЕВ, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В силу положений ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в порядке и по основаниям, предусмотренном этой статьей.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендатора, к числу которых относятся и другие основания в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании п.1 ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу п.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В п.13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ХХ месяца ХХХХгода ХХ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - постановление Пленума ВС РФ ХХ) разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки, либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений.

В пункте 14 постановления Пленума ВС ХХ разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что на основании постановления главы администрации <--хх--> ХХ-р от ХХ месяца ХХХХгода о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков ХХ месяца ХХХХгода был проведен аукцион, по итогам которого ХХ месяца ХХХХгода между КУМИ и ФИО1 как лицом, выигравшим аукцион, был заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:17:0308001:101, расположенного по адресу: <--хх-->, примерно в 800 м по направлению на северо-запад от <--хх-->, площадью 700 кв.м. сроком на 20 лет (л.д.37-46). Согласно п.4.4.5 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока аренды, так и при досрочном его освобождении.

ХХ месяца ХХХХгода истец обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора аренды (л.д.18).

ХХ месяца ХХХХгода ответчиком в адрес ФИО1 было направлено соглашение о расторжении договора аренды с ХХ месяца ХХХХгода с приложением акта приема-передачи земельного участка (л.д.27, 47-48), которые истцом были получены в тот же день, но не подписаны до настоящего времени, что ФИО1 в суде не оспаривалось и подтверждено.

ХХ месяца ХХХХгода истец обратился в КУМИ с заявлением о расторжении договора аренды, неначислении арендной платы в срок не позднее 30 календарных дней с даты его первоначального обращения в КУМИ, то есть с ХХ месяца ХХХХгода, а также с заявлением об отсрочке уплаты арендной платы и снижении ее размера (л.д.16-17), на что был дан ответ об отказе в удовлетворении указанного заявления (л.д.14-15).

Суд, анализируя положения статей 309, 421, 450, 450.1, 620 ГК РФ, руководствуясь п.4.4.5 договора аренды, по буквальному смыслу которого предусмотрена возможность арендатора отказаться от договора аренды до истечения срока его действия, полагает, что ФИО1 имел право заявлять о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, но с соблюдением установленного законом и договором порядка.

Как следует из пояснений представителя ответчиков ФИО3, а также разработанного КУМИ соглашения о расторжении договора аренды, ответчик в лице КУМИ не высказал возражений против заявления ФИО1 о расторжении договора, предложив ему расторгнуть договор аренды с ХХ месяца ХХХХгода, руководствуясь при этом п.4.4.5 договора аренды, согласно которому арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.

Поскольку отказ от исполнения договора аренды и его расторжение могут следовать только с одновременным прекращением пользования арендованным имуществом, суд полагает, что при расторжении оспариваемого договора истец был обязан и освободить спорный земельный участок.

Вместе с тем, как следует из приведенных выше положений п.4.4.5 договора аренды, в данном случае арендатор был обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении участка. Поскольку уведомление арендодателя о расторжении договора аренды и, как следствие, - об освобождении земельного участка имело место только ХХ месяца ХХХХгода, то, таким образом, расторжение самого договора с указанной даты невозможно и по условиям договора может последовать не ранее чем через три месяца со дня получения указанного уведомления, то есть не ранее ХХ месяца ХХХХгода. Суд полагает, что прекращение договора аренды с момента получения уведомления в данном случае невозможно и в силу прямого указания п.1 ст.450.1 ГК РФ, согласно которому договор прекращается с момента получения такого уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений только по договору аренды, заключенному на неопределенный срок. Ввиду того, что оспариваемый договор носит срочный характер и содержит иной порядок и сроки его расторжения по инициативе арендатора, суд приходит к выводу, что ответчик обоснованно установил в своем соглашении датой расторжения договора аренды именно ХХ месяца ХХХХгода.

При этом суд учитывает, что установление договором сроков, в течение которых арендатору следует предупредить арендодателя о расторжении договора аренды и освобождении арендованного имущества, направлено, в том числе на соблюдение баланса интересов участников спорного правоотношения, поскольку таким образом арендодатель защищает себя и свои имущественные права от неправомерных действий со стороны арендатора, который, напротив, в данной ситуации, в одностороннем порядке отказываясь от исполнения договора без предоставления срока арендодателю, в нарушение требований закона действует неразумно и недобросовестно, без учета прав и законных интересов другой стороны.

Суд не может принять во внимание доводы истца и его представителя о необходимости применения сроков, установленных п.2.10 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения, безвозмездного пользования, о прекращении права пользования по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена», утвержденного постановлением главы администрации Октябрьского муниципального района <--хх--> от ХХ месяца ХХХХгода ХХ (далее - Административный регламент, л.д.51-86), в части установления максимального срока оказания муниципальной услуги при прекращении аренды земельного участка в течение 30 календарных дней со дня поступления в МФЦ заявления и комплекта документов, необходимых для ее предоставления, поскольку они основаны на неверном толковании закона.

В п.2.10 Административного регламента указано, какие именно действия должен совершить ответчик при принятии решения о расторжении договора аренды; этот срок устанавливается не для расторжения договора, а только для проведения определенных административных процедур, предваряющих его расторжение. Как установлено в судебном заседании, данная услуга в виде заключения КУМИ соглашения с ФИО1 о расторжении договора аренды спорного земельного участка и составления акта приема-передачи земельного участка была предоставлена ответчиком в установленный Административным регламентом 30-дневный срок и не была реализована ввиду отказа истца подписать указанные документы. При таких обстоятельствах в действиях ответчика отсутствуют нарушения требований Административного регламента.

Анализируя доводы истца и его представителя о необходимости освобождения ФИО1 от уплаты арендных платежей с ХХ месяца ХХХХгода по дату расторжения договора аренды, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственно уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Пунктом 3.2 договора аренды установлен поквартальный порядок внесения арендных платежей равными долями. В соответствии с п.3.4 договора аренды неиспользование участка после заключения договора не является основанием для возврата арендной платы арендатору. Досрочное освобождение арендованного имущества само по себе ни в силу закона, ни в силу условий договора не влечет прекращение обязательств по спорному договору, в том числе и обязательств по внесению арендной платы.

Ухудшение эпидемиологической ситуации в стране, обусловленное распространением коронавирусной инфекции, само по себе также не является основанием для освобождения истца от внесения арендной платы, поскольку доказательств того, что это повлекло за собой наступление для истца негативных последствий и лишение им в значительной мере того, на что он мог рассчитывать при заключении договора, им в нарушение ст.56 ГПК РФ представлено не было.

Как установлено в судебном заседании, срок действия договора был установлен на 20 лет - по ХХ месяца ХХХХгода, целевым использованием арендованного земельного участка явилось размещение зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, при этом условиями договора не предусмотрено, в течение какого срока арендатор обязан возвести на данном земельном участке строения соответствующего разрешенного типа.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, временное ухудшение эпидемиологической обстановки в стране, с учетом протяженности срока действия договора аренды, не являлось препятствием для ведения ФИО1 хозяйственной деятельности и по окончании угрозы распространения пандемии. Данных о том, что именно в оспариваемый период времени истец намеревался заняться строительством объекта на арендованном им земельном участке и был лишен такой возможности либо вообще возможности пользоваться земельным участком из-за эпидемиологической ситуации в стране, им суду не представлено. Более того, в своем заявлении в КУМИ от ХХ месяца ХХХХгода ФИО1 не ссылается на угрозу распространения пандемии, как на основание расторжения им договора аренды. Свидетель ГЕВ в суде показал, что весной 2020 года на спорном участке велись работы по демонтажу находящегося на нем ранее возведенного строения, таким образом, реальный доступ к земельному участку у истца имелся.

Отрасль хозяйства, в которой намеревался действовать истец, в силу положений постановления Правительства РФ от ХХ месяца ХХХХгода ХХ «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» не относится к числу отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. В соответствии с распоряжением <--хх--> от ХХ месяца ХХХХгода ХХ-рп не был ограничен или приостановлен вид разрешенной деятельности, установленной заключенным с ФИО1 договором аренды. Таким образом, ограничения, установленные в связи с распространением коронавирусной инфекции, в данной конкретной ситуации не являлись как основанием для расторжения договора аренды, поскольку не влекли за собой наступления для истца сколь-либо значимых негативных последствий, так и основанием для освобождения его от несения арендных платежей.

Суд полагает, что истец, добровольно приняв личное участие в аукционе на предлагаемых ответчиками условиях, осознанно увеличив цену торгов с первоначальной, равной 211,26 рубля в год, до 507493,26 рубля в год, мог и должен был осознавать те негативные последствия и риски, которые могли возникнуть при установлении им столь высокой арендной платы за спорный участок, в том числе и в связи с возникновением форс-мажорных обстоятельств и ввиду ухудшения его материального положения. Вместе с тем, истец согласился на заключение договора именно на этих условиях, без каких-либо оговорок и исключений.

Таким образом, анализ обстоятельств, установленных в судебном заседании, позволяет суду сделать вывод о том, что введенные в стране и на территории <--хх--> ограничения, вызванные распространением коронавирусной инфекцией, не повлекли для ФИО1 таких негативных последствий, которые безусловно потребовали бы как расторжения договора аренды, так и освобождения истца от арендных платежей, в связи с чем суд приходит к выводу, что заявленные ФИО1 исковые требования не подлежат удовлетворению. По сути, как установлено в судебном заседании, ФИО1 в добровольном порядке отказался от использования спорного земельного участка, и этот отказ не был обусловлен какими-либо обстоятельствами непреодолимой силы. Неиспользование же истцом земельного участка по прямому назначению, как уже указывалось выше, не влечет за собой прекращения обязательств арендатора по внесению арендных платежей до момента расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 с учетом их уточнения относительно даты расторжения договора аренды с ХХ месяца ХХХХгода в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к КУМИ администрации Октябрьского муниципального района <--хх--> о расторжении договора аренды земельного участка ХХ-н от ХХ месяца ХХХХгода, освобождении от внесения арендной платы с ХХ месяца ХХХХгода по дату расторжения договора аренды включительно - отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Октябрьский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения судом в окончательной форме.

Председательствующий подпись.

Копия верна.

Судья О.А.Столбова.

Секретарь П.И.Бобылкова.

Мотивированное решение по делу составлено ХХ месяца ХХХХгода.

Судья О.А.Столбова.