Решение № 2-2172/2020 от 28 мая 2020 г. по делу № 2-3725/2019~М-2723/2019

Дело №

54RS0№-10

Поступило в суд 17.03.2020

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Поротиковой Л.В.,

при секретаре Литовченко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт Плюс», обществу с ограниченной ответственностью «Виакон Инвест» о признании предварительного договора участия в долевом строительстве основным договором, признании обязательств по внесению денежных средств по договору участия в долевом строительстве исполненными, государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Комфорт Плюс», ООО «Виакон Инвест» и просил признать предварительный договор участия в долевом строительстве №ОВ1-35 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ООО «Комфорт Плюс», основным договором участия в долевом строительстве; признать обязательства по внесению оплаты по договору участия в долевом строительстве №ОВ1-35 от ДД.ММ.ГГГГ исполненными в полном объеме; возложить на Управление Росреестра по НСО обязанность произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве №ОВ1-35 от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Комфорт Плюс» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве №ОВ1-35, по которому застройщик и участник долевого строительства обязались заключить основной договор участия в долевом строительстве не позднее двух месяцев после наступления всех следующих условий: разработка и согласование проекта строительства <адрес> помещениями общественного назначения, расположенного по строительному адресу: <адрес>; получение разрешения на строительство жилого дома; оформление застройщиком обеспечения по жилому дому № с помещениями общественного назначения одним из способов, предусмотренных ст. 12.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ. Предметом договора являлось жилое помещение - двухкомнатная <адрес> (стр), расположенная по адресу: <адрес>. Цена договора составила 1 500 000 рублей.

При этом денежные средства по данному договору истец внес в ООО «Виакон Инвест» на основании соглашения о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец указывает, что фактически имел намерение вложить денежные средства в строительство многоквартирного дома, о чем свидетельствует совпадение дат заключения предварительного договора участия в долевом строительстве и соглашения о предоставлении беспроцентного займа. Заключение предварительного договора участия в долевом строительстве и соглашения о предоставлении беспроцентного займа было связано с привлечением денежных средств на строительство объекта долевого строительства.

По настоящее время объект долевого строительства не построен и истцу не передан.

В связи с указанными обстоятельствами истец обратился в суд с настоящим иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела без его участия.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, дал соответствующие пояснения по делу.

Ответчики ООО «Комфорт Плюс» и ООО «Виакон Инвест», в судебное заседание своих представителей не направили, извещались судом по адресу места нахождения, согласно сведений с сайта «Почта России», почтовые извещения были получены адресатами ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, суд приходит к выводу о надлежащем извещении ответчиком по делу.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по <адрес>, мэрии <адрес> – в судебное заседание не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Согласно ст. 118 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.

В силу положений ст. 119 ГПК РФ при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.

В соответствии с п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их законным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение месяца. По истечении срока хранения регистрируемые почтовые отправления возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу.

Приказом ФГУП «Почта России» от ДД.ММ.ГГГГ № введены в действие Особые условия приема, вручения и возврата почтовых отправлений из разряда «Судебное», в силу п. 3.4 и п. 3.6 которых при неявке адресатов за такими почтовыми отправлениями в течение трех рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются и вручаются под расписку вторичные извещения. Неврученные адресатам заказные письма и бандероли из разряда «Судебное» возвращаются по обратному адресу по истечении семи дней со дня их поступления на объект почтовой связи.

Возвращение в суд неполученного адресатом после двух его извещений заказного письма с отметкой «по истечении срока хранения» не противоречит действующему порядку вручения заказных писем и может быть отнесено в качестве надлежащей информации органа связи о неявке адресата за получением заказного письма. В таких ситуациях предполагается добросовестность органа почтовой связи по принятию всех неоднократных мер, необходимых для вручения судебной корреспонденции, пока заинтересованным адресатом не доказано иное. Если участник дела в течение срока хранения заказной корреспонденции, равного семи дням, дважды не явился без уважительных причин за получением судебной корреспонденции по приглашению органа почтовой связи, то суд вправе признать такое лицо извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания на основании ст. 167 ГПК РФ и рассмотреть дело в его отсутствие.

В силу ст. 167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

По правилам ст. 233-244 ГПК РФ данное гражданское дело подлежит рассмотрению в порядке заочного производства.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Комфорт Плюс» (застройщик) и ФИО1 (участник) был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве № ОВ1-35 (л.д. 33-36), по которому застройщик и участник обязались заключить основной договор участия в долевом строительстве на условиях настоящего предварительного договора не позднее 2-х месяцев после наступления всех следующих условий:

разработка и согласование проекта строительства многоквартирного <адрес> помещениями общественного назначения, расположенного по строительному адресу: <адрес>;

получение разрешения на строительство жилого дома;

опубликование проектной документации на строительство жилого дома;

оформление Застройщиком обеспечения по многоквартиному дому № с помещениями общественного назначения одним из способов, предусмотренных статьей 12.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ.

Из содержания предварительного договора участия в долевом строительстве усматривается, что сторонами фактически были согласованы условия основного договора участия в долевом строительстве: так, ООО «Комфорт Плюс» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой <адрес> помещениями общественного назначения, расположенный по строительному адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032971:12 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи двухкомнатную <адрес> (строительный), строительной площадью не менее 34,53 кв.м., общей площадью не менее 33,36 кв.м., расположенную на 4 этаже, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену (п. 1.1 предварительного договора).

Согласно пункту 2.1 договора цена договора составляет 1 500 000 рублей, которая вносится в течение пяти дней с момента государственной регистрации настоящего договора.

Оплата по договору производится участником денежными средствами в кассу или на расчетный счет застройщика. При наличии у участника встречного требования к застройщику, оно засчитывается в счет оплаты по договору на основании дополнительного соглашения сторон (п. 2.3 предварительного договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора планируемый срок окончания строительства жилого дома – в соответствии с проектной декларации. Срок передачи объекта долевого строительства участнику – три месяца с даты получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Как пояснил в судебном заседании истец, оплата по предварительному договору участия в долевом строительстве была им совершена путем внесения денежных средств по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «Виакон Инвест».

Так, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 (займодавец) и ООО «Виакон Инвест» (заемщик) было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа (л.д. 37-38), согласно которому займодавец обязался предоставить заемщику беспроцентный заем, а последний обязался возвратить полученную сумму займа в определенный соглашением срок. Заем предоставлялся на беспроцентной основе (пункты 1.1, 1.2 соглашения). Сумма займа составила 1 500 000 рублей, которая подлежала внесению займодавцем в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 соглашения).

Согласно представленным в материалы дела квитанциям к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 в кассу ООО «Виакон Инвест» были внесены денежные средства в общей сумме 1 500 000 рублей (л.д. 39).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2012 года (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), действие Закона о долевом участии в строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с ДД.ММ.ГГГГ сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.), в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если заключается договор, в соответствии с которым одна сторона платит деньги, а вторая обязуется передать в собственность квартиру в строящемся доме, вне зависимости от наименования и любых условий соглашения такой договор будет являться договором долевого участия в строительстве.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Оценивая представленные в материалы дела предварительный договор участия в долевом строительстве и соглашение о предоставлении беспроцентного займа, суд приходит к выводу о том, что между сторонами фактически был заключен основной договор участия в долевом строительстве, поскольку между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора участия в долевом строительстве.

Так, несмотря на то, что заключенный между истцом и ООО «Комфорт Плюс» договор участия в долевом строительстве именовался «предварительным», данный договор содержал все существенные условия договора участия в долевом строительстве, как-то предмет договора, его стоимость, срок передачи, сведения о гарантийном сроке.

Сопоставляя условия предварительного договора участия в долевом строительстве и соглашения о предоставлении беспроцентного займа, суд приходит к выводу о том, что фактически оплата объекта долевого строительства была осуществлена истцом путем внесения денежных средств по соглашению о предоставлении беспроцентного займа, заключенного в день подписания предварительного договора – ДД.ММ.ГГГГ, поскольку дата заключения предварительного договора и соглашения о предоставлении беспроцентного займа совпадали, указанные в предварительном договоре стоимость объекта долевого строительства и размер беспроцентного займа также совпадали.

Сам факт привлечения денежных средств для строительства многоквартирного дома посредством заключения соглашения о предоставлении беспроцентного займа и заключение данного соглашения не с застройщиком, а с иным лицом - ООО «Виакон Инвест», не опровергает факт внесения истцом денежных средств в счет оплаты строительства жилого помещения, поскольку ООО «Комфорт Плюс» (ранее ООО «Виакон Плюс») и ООО «Виакон Инвест» фактически структурно входят в группу компаний «ПТК-30», что объективно подтверждается соотнесением данных об учредителях, участниках, директоров данных организаций, месте нахождения юридических лиц, что подтверждается соответствующими сведениями, содержащимися в выписках из ЕГРЮЛ в отношении ответчиков и свидетельствует об аффилированности данных лиц и о возможности принятия исполнения по договору, заключенному с одним из них, другим юридическим лицом.

При этом в материалы дела не представлено доказательств того, что соглашение о предоставлении беспроцентного займа было в установленном законом порядке оспорено либо признано недействительным, а также суду не представлено доказательств того, что ООО «Виакон Инвест» возвратило истцу полученную сумму займа.

На основании изложенного, оценивая представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что истец, передавая ООО «Виакон Инвест» в заем денежную сумму в размере 1 500 000 рублей, преследовал цель – приобретение жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, фактически впоследствии заключил такой договор с застройщиком ООО «Комфорт Плюс». Следовательно, денежные средства, переданные истцом по договору беспроцентного займа, являются способом оплаты по договору долевого участия, в связи с чем суд находит обязательства истца по уплате цены договора долевого участия исполненными в полном объеме путем их внесения по договору беспроцентного займа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Частью 1 статьи 48 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

При этом, в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из разъяснений, данных в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ).

В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что договор участия в долевом строительстве сторонами фактически был заключен, подписан, не оспорен, цена договора уплачена истцом в полном объеме. Однако, ответчик уклоняется от регистрации указанного договора, вследствие чего, нарушаются права истца.

В соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Руководствуясь ст.ст. 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать предварительный договор участия в долевом строительстве № ОВ1-35 от ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт Плюс» и ФИО1 – основным договором участия в долевом строительстве.

Признать обязательства ФИО1 по договору участия в долевом строительстве № ОВ1-35 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт Плюс» и ФИО1, в части оплаты цены договора исполненными в полном объеме.

Данное решение является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № ОВ1-35 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт Плюс» и ФИО1.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Л.В. Поротикова