Решение № 2-5092/2023 2-645/2024 от 18 января 2024 г. по делу № 2-1013/2023

дело №

УИД №


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

г. Наро-Фоминск 19 января 2024 года

Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи ФИО11, при секретаре судебного заседания ФИО6, с участием истца ФИО1, ее представителя по доверенности и ордеру адвоката ФИО8, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании расходов на устранение недостатков по приобретенному недвижимому имуществу, расходов,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском к ФИО2 в котором, уточнив исковые требования, просит взыскать с ответчика компенсацию расходов на устранение недостатков проданного по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ – жилого дома, с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., расходы, связанные с оплатой экспертных услуг в досудебном порядке, в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере <данные изъяты> руб., комиссию банка в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате госпошлины при подачи иска в суд в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.,

Требования обоснованы тем, по договору купли- продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ответчик продал истцу земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; виды разрешённого использования: для садоводства; площадь: <данные изъяты> кв.м.; кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> и находящийся на нём жилой дом, назначение: жилое; количество этажей, в том числе подземных: <данные изъяты>, в том числе подземных <данные изъяты>; площадь: <данные изъяты> кв.м.; кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны пришли к соглашению об изложении пункта 2.1 Договора в следующей редакции: «2.1. Участок с домом оцениваются Сторонами и продаются за <данные изъяты> рублей (земельный участок оценивается Сторонами и продаётся за <данные изъяты> рублей; дом – за <данные изъяты> рублей». Во всём остальном Договор остаётся без изменений.

Согласно п. 3 указанного Договора продавец заверил заинтересованных лиц в том, что на момент заключения настоящего Договора скрытых (не сообщенных Покупателю) дефектов участок с домом не имеет.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцу по акту приема – передачи указанные объекты недвижимости.

В ходе непродолжительной эксплуатации жилого дома выяснилось, что он имеет ряд дефектов, влияющих на его потребительские свойства.

По результатам проведенной строительно-технической экспертизы <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ в жилом доме, принадлежащем истцу, выявлены следующие дефекты/повреждения: перекрытия первого этажа имеют повреждение древесины в виде гниения, поражения грибком, перекрытия первого этажа имеют повышенную влажность, по всем поверхностям стен на штукатурном слое имеются трещины пустоты.

Для устранения выявленных в ходе проведения строительно-технической экспертизы дефектов и повреждений и предотвращения появления вновь экспертом было рекомендовано выполнить устройство вертикальной обмазочной гидроизоляции цоколя фундамента, с устройством системы дренажа по периметру фундамента, устройство дополнительных продухов, а также необходимо выполнить полное (детальное) обследование фундаментной плиты и стен дома.

При этом, стоимость работ и мероприятий по устранению указанных недостатков (дефектов и повреждений) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Согласно Техническому отчету <данные изъяты> по результатам проведения визуально-инструментального обследования технического состояния отдельных строительных конструкций от ДД.ММ.ГГГГ инженер ФИО7 при визуальном осмотре жилого дома обнаружил участки с образованием трещин шириной раскрытия <данные изъяты> мм, а также многочисленные участки с увлажнением бетона в местах стыков стен из-за отсутствия какой-либо гидроизоляции. В ходе проведения визуально инструментального обследования стен были выявлены следующие дефекты:

трещины по высоте стен более <данные изъяты> мм. и шириной раскрытия от <данные изъяты> до <данные изъяты> мм; было обнаружено, что ранее производилось замазывание трещин гипсовым раствором, на котором имеются трещины шириной раскрытия до <данные изъяты> мм, что говорит о том, что раскрытие трещин в стенах продолжает расти; с внутренней части здания обнаружены переувлажненные участки стен влажностью более <данные изъяты>, а в местах соприкосновения с фундаментом влажность отдельных участков составляет <данные изъяты>.

Инженер пришел к следующим выводам: техническое состояние фундамента и стен оценивается как ограниченно-работоспособное, в случае раскрытия трещин и просадки фундамента техническое состояние фундамента перейдет в аварийное техническое состояние, выявленные дефекты и повреждения появились в результате некачественно выполненных работ и нарушения технологии монтажа, а также ошибок в расчетах несущей способности фундамента, для приведения конструкций дома в работоспособное состояние необходимо выполнить усиление несущих конструкций. Стоимость услуг экспертов составила <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

После проведения экспертизы истец своими силами произвела демонтаж пола всего первого этажа и частичный вывоз мусора, так как гниение было обнаружено под полом всего дома. Стоимость работ составила <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

На данный момент для оценки стоимости устранения дефектов фундамента необходимо делать проект усиления, который в среднем стоит от <данные изъяты> рублей (в цену иска не входит).

После консультации со строительными компаниями истец получила данные от компании <данные изъяты>, исходя из которых требуется: инъектирование трещин в фундаменте (несколько трещин по <данные изъяты> метров): стоимость <данные изъяты> руб. х <данные изъяты> м. = <данные изъяты> рублей, усиления контакта плита/грунт: периметр дома - <данные изъяты> м., примерно <данные изъяты> скважин по <данные изъяты> руб. каждая = <данные изъяты> рублей.

На основании этих данных, проведение работ по усилению фундамента обойдётся минимум в <данные изъяты> рублей.

После консультации с представителем компании <данные изъяты> истец получила информацию, что стоимость работ по утеплению и шпатлёвка цоколя, отмостки снаружи, дренажу составит: <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. – материалы и <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. – работа.

Согласно проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы следует, что недостатки являются существенными, стоимость работ и материалов для устранения недостатков дома составляет <данные изъяты> руб..

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика были направлены претензии с требованием о компенсации расходов на устранение недостатков проданного по договору купли-продажи объекта недвижимости на общую сумму <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп..

До настоящего времени ответ на претензию истца от ответчика не поступил, в добровольном порядке требования ФИО1 не исполнены.

ДД.ММ.ГГГГ Наро-Фоминским городским судом вынесено заочное решение суда, которым исковые требования удовлетворены.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, производство по делу возобновлено.

Истец ФИО1 и представитель истца по ордеру и доверенности адвокат ФИО8 в судебных заседаниях на исковых требованиях настаивали, просили удовлетворить по основаниям, изложенным в иске и в ходе рассмотрения дела. ФИО1 так же пояснила, что к ответчику с требованием о расторжении договора не обращалась, так как ей нравится место расположение земельного участка и дома, она желает там проживать. Потемневшие бревна на первом этаже у них с отцом вызвали сомнения, но у них отсутствовали денежные средства для вызова эксперта, затем когда вскрыли полы увидели состояние фундамента.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, указал, что исковые требования не соизмеримы со стоимостью дома и земельного участка. Он является участником СВО, так же не имеет образования строителя, дом строили строительные бригады по найму. Препятствий на осмотр и выявления всех недостатков не было, истец осматривали дом три раза: с риэлтором и еще дважды истец смотрел до заключения договора, претензий не было.

Исследовав в совокупности, имеющиеся и дополнительно представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы сторон, а так же эксперта, дав им оценку, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, в силу абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пункт 2 той же статьи предусматривает, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Таким образом, в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору предъявить любое из пяти требований, перечисленных в пунктах 1 и 2 статьи 475 ГК РФ.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ответчик продал, а истец приняла в собственность земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; виды разрешённого использования: для садоводства; площадь: <данные изъяты> кв.м.; кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> и находящийся на нём жилой дом, назначение: жилое; количество этажей, в том числе подземных: <данные изъяты>, в том числе подземных <данные изъяты>; площадь: <данные изъяты> кв.м.; кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи участка с домом. (<данные изъяты>).

Переход права собственности на указанное имущество подтверждается выписками из ЕГРН (<данные изъяты>).

Согласно представленного заключения строительно-технической экспертизы <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ на объекте, расположенном по адресу: <адрес>, экспертами был выявлен ряд дефектов и повреждений строительных конструкций дома, нарушающих требования:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ в жилом доме, принадлежащем истцу, выявлены следующие дефекты/повреждения:

1. Перекрытия первого этажа имеют повреждение древесины в виде гниения, поражения грибком;

2. Перекрытия первого этажа имеют повышенную влажность;

3. По всем поверхностям стен на штукатурном слое имеются трещины пустоты.

Для устранения выявленных в ходе проведения строительно-технической экспертизы дефектов и повреждений и предотвращения появления вновь экспертом было рекомендовано выполнить устройство вертикальной обмазочной гидроизоляции цоколя фундамента, с устройством системы дренажа по периметру фундамента, устройство дополнительных продухов, а также необходимо выполнить полное (детальное) обследование фундаментной плиты и стен дома.

При этом, стоимость работ и мероприятий по устранению указанных недостатков (дефектов и повреждений) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.(<данные изъяты>).

Согласно Техническому отчету <данные изъяты> по результатам проведения визуально-инструментального обследования технического состояния отдельных строительных конструкций от ДД.ММ.ГГГГ инженер ФИО7 при визуальном осмотре жилого дома обнаружил участки с образованием трещин шириной раскрытия <данные изъяты> мм, а также многочисленные участки с увлажнением бетона в местах стыков стен из-за отсутствия какой-либо гидроизоляции.

В ходе проведения визуально инструментального обследования стен были выявлены следующие дефекты:

- трещины по высоте стен более <данные изъяты> мм. и шириной раскрытия от <данные изъяты> до <данные изъяты> мм;

- было обнаружено, что ранее производилось замазывание трещин гипсовым раствором, на котором имеются трещины шириной раскрытия до <данные изъяты> мм, что говорит о том, что раскрытие трещин в стенах продолжает расти;

- с внутренней части здания обнаружены переувлажненные участки стен влажностью более <данные изъяты>, а в местах соприкосновения с фундаментом влажность отдельных участков составляет <данные изъяты>.

Инженер пришел к следующим выводам:

- техническое состояние фундамента и стен оценивается как ограниченно-работоспособное, в случае раскрытия трещин и просадки фундамента техническое состояние фундамента перейдет в аварийное техническое состояние.

- выявленные дефекты и повреждения появились в результате некачественно выполненных работ и нарушения технологии монтажа, а также ошибок в расчетах несущей способности фундамента;

- для приведения конструкций дома в работоспособное состояние необходимо выполнить усиление несущих конструкций (<данные изъяты>).

После проведения экспертизы истец своими силами произвела демонтаж пола всего первого этажа и частичный вывоз мусора, так как гниение было обнаружено под полом всего дома. Стоимость работ составила <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

На данный момент для оценки стоимости устранения дефектов фундамента необходимо делать проект усиления, который в среднем стоит от <данные изъяты> рублей (в цену иска не входит).

После консультации со строительными компаниями истец получила данные от компании <данные изъяты>, исходя из которых требуется:

1. Инъектирование трещин в фундаменте (несколько трещин по <данные изъяты> метров): стоимость <данные изъяты> руб. х <данные изъяты> м. = <данные изъяты> рублей.

2. Усиления контакта плита/грунт: периметр дома - <данные изъяты> м., примерно <данные изъяты> скважин по <данные изъяты> руб. каждая = <данные изъяты> рублей.

На основании этих данных, проведение работ по усилению фундамента обойдётся минимум в <данные изъяты> рублей.

После консультации с представителем компании <данные изъяты> истец получила информацию, что стоимость работ по утеплению и шпатлёвка цоколя, отмостки снаружи, дренажу составит: <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. – материалы и <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. – работа.

Из представленного сметного расчета к заключении № от ДД.ММ.ГГГГ для устранения выявленных дефектов сумма по смете <данные изъяты> руб.(<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием компенсировать расходы на устранение недостатков проданного им жилого дома на сумму <данные изъяты> руб., которую ответчик оставил без ответа, расходы не возместил (<данные изъяты>).

Таким образом, общая сумма необходимая для на устранения недостатков приобретенного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты>

Для установления юридически значимых по делу обстоятельств судом по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено <данные изъяты>.

Согласно представленному заключению № по результатам проведения судебной экспертизы экспертом сделаны следующие выводы:

Выявленные недостатки (дефекты) являются скрытыми, явными, производственными (техническими) дефектами (недостатками), согласно ГОСТ №. Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения, которые возникли в результате нарушения требований нормативно-технической документации (СНиП, ГОСТ, СП и т.д.) по строительно-монтажным и отделочным работам, при производстве строительно-монтажных и отделочных работ.

Существенные недостатки, влияющие на его стоимость, и конструкцию:

Фундамент:

- многочисленные трещины шириной раскрытия до <данные изъяты> мм,

- прочность фундамента составляет <данные изъяты>,

Стены:

- гидроизоляция выполнена из пергамина который не выполняет роль гидроизоляции,

- многочисленные сквозные трещины на первом и втором этажах, трещины в штукатурном слое,

- отсутствует замкнутый железобетонный обвязочный пояс, на первом и втором этажах.

Качество выполненных строительно-монтажных работ в указанном объекте не соответствует следующим строительным правилам и нормам

Стоимость работ и материалов для устранения недостатков жилого дома составляет: <данные изъяты> рублей.

Стоимость жилого дома на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ составляет:

- с учетом имеющихся недостатков <данные изъяты>-<данные изъяты> = <данные изъяты> рублей.

- без учета имеющихся недостатков <данные изъяты> рублей.

Действительная рыночная стоимость данного объекта – жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> составляет: <данные изъяты> рублей.

Действительная рыночная стоимость земельного участка составляет:

- без учета наличия дома <данные изъяты> рублей,

- с наличием жилого дома в указанном состоянии <данные изъяты> рублей.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО9 представленное заключение поддержал. Так же пояснил, что все недостатки видимы. На стоимость дома при покупке могли повлиять трещины в стенах, которые были сразу из-за недостаточной прочности фундамента, однако его усиление не способствует усилению дома из-за отсутствия армопояса, для установки которого необходимо полностью разобрать дом до первого этажа. Отсутствие армопояса так же могло повлиять на стоимость дома, что можно было определить при покупке, поскольку дом без внутренней отделки. На данный момент дом не создает угрозу жизни и здоровью, однако дом не жилой в аварийном состоянии и без внутренней отделки. Без устранения недостатков могут разойтись стены и в будущем создавать угрозу жизни и здоровью.

Оценивая заключение эксперта №, суд учитывает, что в соответствии с п. 7 Постановления Пленума ВС РФ «О судебном решении», судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Суд принимает представленное заключение эксперта в качестве достоверного и допустимого доказательства по делу, поскольку выводы эксперта являются полными, обоснованными, согласуются с материалами дела, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется. В установленном законом порядке заключение эксперта не оспорено, не опровергнуто достоверными и допустимыми доказательствами. Эксперт дал полные ответы на все поставленные вопросы.

Статьей 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Стороной истца не представлено доказательств, что при покупке дома у истца отсутствовала возможность выявления указанных недостатков дома путем приглашения эксперта либо самостоятельно, ответчиком предоставлялась трижды возможность осмотра и исследования дома, так как следует из проведенных истцом в досудебных экспертиз недостатки были выявлены непосредственно в короткий промежуток - <данные изъяты> месяца времени с момента приобретения и как установлено, существовали на момент заключения договора купли-продажи дома, о чем так же указано экспертом в ходе допроса.

Согласно же п. 3.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель подтверждает, что предварительно осмотрел участок с домом и не имеет претензий к их месторасположению, планировке и/или качественно-техническим характеристикам.(<данные изъяты>)

Согласно п. 2 акта приема-передачи, подписанному сторонами ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении девяти дней с момента заключения договора купли-продажи, Участок с домом соответствует условиям Договора по качеству, техническому состоянию, претензий по качеству, техническому состоянию и санитарно-техническому состоянию Участка с домом у Покупателя не имеется. (<данные изъяты>).

Таким образом, при подписании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи участка с домом ДД.ММ.ГГГГ истец согласилась с техническим состоянием дома и не имела претензий, не смотря на то, что как пояснила истец у них вызвали сомнение потемневшие полы на первом этаже, однако они не выясняли причины.

Так же суду не представлено доказательств, что ответчику было известно о допущенных нарушениях при строительстве дома, которые он не указал истцу при его продаже, тем самым нарушив права истца.

При этом суд исходит из положений ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора, так как истец в ходе судебного разбирательства указала, что и после выявления недостатков в течении двух месяцев с момента заключения договора не воспользовалась своим правом на обращение с требованием о расторжении договора, поскольку ей нравится месторасположение участка с домом и она желает там проживать.

Суд так же учитывает, что определенная экспертом и заявленная истцом стоимость недостатков составляет более <данные изъяты> от стоимости жилого дома и земельного участка указанной рыночной стоимости экспертом.

При таких обстоятельствах, суд полагает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 98,100,101 ГПК РФ, не подлежат взысканию с ответчика и понесенные истцом судебные издержки: расходы на оплату государственной пошлины, расходы за проведение досудебных экспертиз и судебной экспертизы, расходов на оплату услуг представителя, поскольку данные требования являются производными от первоначального в удовлетворении которого отказано истцом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 расходов на устранение недостатков приобретенного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., расходов по оплате судебной экспертизы в размере <данные изъяты> руб., комиссии банка в размере <данные изъяты> руб., расходов на оплату услуг эксперта в размере <данные изъяты> руб.<данные изъяты> коп., расходов на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., а так же расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме с подачей жалобы через Наро-Фоминский городской суд Московской области.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий :