Апелляционное определение № 33-3-2682/2026 от 1 апреля 2026 г.

Судья Мавряшина Е.А. Дело N 33-3-2682/2026

УИД: 26RS0017-01-2025-003360-58


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 02 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи

Осиповой И.Г.

судей

с участием секретаря

Дириной А.И., Дубинина А.И.

ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1 об обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, выселении, взыскании размера арендных платежей,

по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Кисловодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ,

Заслушав доклад судьи Дубинина А.И., объяснения представителя истца ФИО8, представителя истца ФИО9, заключение прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры <адрес> ФИО10,

Судебная коллегия по гражданским делам <адрес>вого суда

установила:

Истец ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО1 об обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, взыскании арендных платежей в размере 441294 рублей.

В обоснования иска указала, что на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (ипотека) она приобрела в собственность двухкомнатную квартиру с КН №,общей площадью 41,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Осенью 2017 года она обратилась к своей знакомой ответчице ФИО1 по вопросу сдачи квартиры в аренду, поскольку ей было затруднительно выплачивать ипотечные платежи. По обоюдному согласию ФИО1 сдавала квартиру до мая 2018 года, денежные средства выплачивала ей с удержанием процентов за оказанную услугу. В мае 2018 года ФИО1 предложила ФИО3 купить ее квартиру на следующих условиях: ФИО3 оценила квартиру в 2 400 000 рублей, ФИО14 должна была выплатить остаток ипотечного кредита в размере 1 450 000 рублей в течение одного года, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, а сумму в размере 950 000 рублей выплатить ФИО3 Проект договора должна была составить ФИО11, договор должны были подписать ДД.ММ.ГГГГ, однако ФИО1 пришла на встречу без договора, договор не был подписан по вине ФИО1 При этом ФИО1 выплатила ФИО3 950 000 рублей. До ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ипотеку не выплатила, но продолжала пользоваться квартирой ФИО3 уже на условиях аренды. В период пользования квартирой мебель и техника пришли в негодность, в связи с чем, ФИО1 частично выплатила стоимость мебели 51000 рублей, оставшуюся сумму отказывается выплачивать. С мая 2018 года ответчик ФИО1 выплатила ипотечные платежи в сумме 1 105 706 рублей, всего она выплатила 2 055 760 рублей. В настоящее время ФИО1 не освобождает квартиру истца ФИО3 Данные обстоятельства изложены в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела, вынесенного Отделом МВД России по <адрес> по результатам проведенной проверки в порядке ст.144-145 УПК РФ.

Согласно справки агентства недвижимости «Альтернатива» средняя стоимость аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составила на 2019 год 17000 рублей за один месяц проживания без учета оплаты коммунальных услуг, на 2020 год 20000 рублей за один месяц проживания без учета оплаты коммунальных услуг, на 2021- 25000 рублей, за 2022- 33000 рублей, за 2023-40000 рублей, за 2024-45000 рублей, за 2025- 53000 рублей за один месяц проживания без учета оплаты коммунальных услуг.

Таким образом, согласно прилагаемого расчета арендные платежи за использование квартиры ФИО3 составили за период с 2019 по 2025 год в размере 2 497 000 рублей.

Учитывая, что ответчик ФИО1 выплатила ФИО3 1 105 706 руб.+ 950 000 руб. = 2 055 706 руб., размер арендных платежей составляет 2 497 000- 2 055 706 = 441 294 рублей.

В связи с тем, что ответчика ФИО1 не выселяется из квартиры, истец ФИО3 не имеет возможности пользоваться квартирой, чем чинит ей препятствия в ее использовании, нарушает права собственника.

Обжалуемым решением Кисловодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 об обязании ФИО1 не чинить ФИО3 препятствий в пользовании жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, выселении ФИО1 из жилого помещения по адресу: <адрес>, взыскании с ФИО2 в пользу ФИО3 сумму арендных платежей в размере 441294 рублей, отказано.

В апелляционной жалобе ФИО3 ставит вопрос об отмене обжалуемого решения суда как несоответствующего нормам материального и процессуального права, и принятии нового решения. Приводит доводы о том, что утверждение представителя ответчика, о том, что лично ФИО12 не проживала в квартире не отменяет тот факт, что фактическое владение было за ответчиком, включая длительную коммерческую эксплуатацию квартиры. По требованиям о взыскании арендных платежей в размер 441294 руб. указывает, что при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса в иске не может быть отказано со ссылкой на ненадлежащий способ защиты. В связи с чем просит переквалифицировать требования о взыскании арендных платежей на кондикционные о возврате неосновательного обогащения.

Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступало.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Учитывая требования ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы судебная коллегия по гражданским делам <адрес>вого суда приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 26-АИ № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 является собственником двухкомнатной квартиры, общей площадью 41,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3

Право собственности на жилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Из справки ОМВД России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что ответчик ФИО1 зарегистрирована по месту жительства, по адресу: КЧР, <адрес>.

Материалами дела, материалом проверки КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, факт проживания в настоящее время и вселение ответчика ФИО1 в спорную квартиру по адресу: <адрес>, не подтвержден, законные основания для проживания, а именно договор аренды (найма) жилого помещения между ФИО3 и ФИО1 не заключался, в связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения судом исковых требований истца об обязании ответчика не чинить препятствий в пользовании спорной квартирой и выселении.

Разрешая требования о взыскании арендных платежей с ФИО1 суд первой инстанции исходил из того, что судом установлено, что договор аренды между истцом ФИО3 и ответчиком ФИО1 за период времени с 2019 года по 2025 год в письменной форме не заключался, зарегистрирован в установленном законном порядке не был. С учетом изложенного и установленных в судебном заседании обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что само по себе перечисление денежных средств ФИО1 на счет дебетовой карты Сбербанка ФИО3 не подтверждает заключение между сторонами договора аренды. При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца арендных платежей в размере 441294 рублей.

Отказывая в удовлетворении требований о возложении обязанности на ответчика не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, выселении суд первой инстанции ссылаясь на положения ст. 56 ГПК РФ исходил из того, что истцом не представлены доказательства в обоснование своих исковых требований.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены состоявшегося решения по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Право, предусмотренной этой статьей, принадлежит также и лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК РФ).

В соответствии со ст. 288 ГК РФ, ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

ФИО3 обращаясь в суд с данными требования к ФИО1 указала, что в настоящее время ответчик не освобождает её квартиру.

Доказательств обращения к ФИО1 об освобождении спорной квартиры до обращения в суд с настоящим иском материалы дела не содержат.

Представитель ответчика в суде первой инстанции пояснил, что ФИО1 не проживала в спорной квартире ни дня. В квартире никто не живет, истец сможет зайти в свою квартиру.

Материалы дела также не содержат, каких либо доказательств, что на дату обращения в суд с настоящим иском ответчик проживала или сдавала в аренду спинную квартиру третьим лицам.

При обращении с настоящим иском истец не указал, в чем заключаются препятствия чинимые ответчиком в пользовании спорной квартирой.

При указанных обстоятельства судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии доказательства наличия препятствий у истца в пользовании спорной квартирой по вине ответчика.

Судебная коллегия также не находит оснований для удовлетворения доводов апелляционной жалобы относительно отмены решения в части отказа в удовлетворении требований о взыскании размера арендных платежей.

Из пояснений сторон данных в рамках материала проверки КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что осенью 2017 года между сторонами было достигнуто устное согласие о том, что ФИО3 передает ФИО1 принадлежащую ей спорную квартиру в аренду.

До мая 2018 года, спорная квартира находилась в аренде у ФИО1

В мае 2018 стороны пришли к устному соглашению о приобретении ФИО1 у ФИО3 спорной квартиры.

Из пояснений истца следует, что ФИО3 оценила квартиру в 2400000 рублей, ФИО14 должна была выплатить остаток ипотечного кредита в размере 1 450 000 рублей в течение одного года, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, а сумму в размере 950 000 рублей выплатить ФИО3

Из пояснений ФИО1 следует, что она должна была выплатить ФИО3 до ДД.ММ.ГГГГ 950000 рублей и в течении 5 лет погасить ипотеку.

С мая 2018 года ответчик ФИО1 несколькими платежами выплатила ФИО3, 950000 рублей и в дальнейшем выплачивал ипотечные платежи до февраля 2024 года в сумме 1 105 706 рублей, всего она выплатила 2 055 760 рублей.

До настоящего времени стороны не пришли к согласию о заключении письменного договора купли-продажи.

Истица полагает, что в период с 2019 по настоящее время ответчик пользуется квартирой на праве аренды и обязан уплачивать за пользование квартирой арендную плату.

С учетом произведенных ответчиком платежей истец полагает, что ответчик не исполнил обязанности по уплате арендных платежей на сумму 441294 руб.

Согласно положения пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 названного Кодекса).

Статьей 162 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (пункт 1).

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (пункт 2).

Таким образом, если иное прямо не предусмотрено законом, несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности договора, а лишь ограничивает стороны в средствах доказывания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 названного Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 6 названного постановления Пленума, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом названных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации юридически значимым обстоятельством по делу также является выяснение вопроса о полном или частичном исполнении договора ответчиком или совершении ею действий, подтверждающих действие договора аренды, бремя доказывания которого возлагается на истца.

Вместе с тем материалы дела не содержат достаточных доказательств, свидетельствующих о заключении между сторонами договора аренды, истцом не представлены документы, подтверждающие, что между ним и ответчиком достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды.

Доводы истца о наличие между сторонами арендных отношений, вследствие пользование спорной квартирой ФИО1 являются несостоятельными.

Между истцом и ответчиком фактически было достигнуто соглашение о заключении в будущем договора-купли-продажи спорной квартиры, который фактически так и не был заключен.

Ответчик в период с 2018 по 2024 год осуществляла платежи на счет истца ФИО3 в счет исполнения незаключенного договора купли-купли продажи квартиры.

При указанных обстоятельствах, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции, правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку факт внесения арендной платы ответчиком за пользование предоставленной истцом квартирой не нашел своего подтверждения.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью выводов суда первой инстанций, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости судом первой инстанции переквалификации возникших правоотношений по взысканию арендных платежей на требования о взыскании неосновательного обогащения подлежат отклонению.

Сам по себе факт пользования чужим имуществом без надлежаще оформленного договора может свидетельствовать об отсутствии правового основания (неосновательности) пользования, однако не означает обязательного возникновения неосновательного обогащения вследствие такого пользования.

Если фактический пользователь имущества, полагаясь на заключение в договора купли-продажи в будущем и уплачивал согласованную с его отчуждателем цену, определенную отчуждателем без порока воли и нарушения требований закона, при этом до заключения договора купли- продажи ответчик безвозмездно пользовался квартирой, то неосновательное обогащение у данного пользователя отсутствует и оснований для применения положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Кисловодского городского суда <адрес> от 09 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО3 - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Пятый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи через суд первой инстанции кассационной жалобы (представления) в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Мотивированная часть апелляционного определения изготовлена 10.04.2026.

Председательствующий И.Г. Осипова

Судьи А.И. Дирина

А.И. Дубинин