Решение № 2-581/2020 2-581/2020~М-484/2020 М-484/2020 от 28 октября 2020 г. по делу № 2-581/2020

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 октября 2020 года г. Псков

Псковский районный суд Псковской области в составе

председательствующего судьи Ковалевой Е.В.,

при секретаре Степановой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области к ФИО1, ФИО2 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (далее – КУГИ Псковской области) обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора от 19.06.2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 56-пск земельного участка с КН *, площадью 1498 кв.м., с видом разрешенного использования – для ведения садоводства, расположенного <адрес>, применении последствий недействительности (ничтожности) сделки путем признания самовольной постройкой расположенный на данном земельном участке объект недвижимости с КН *, площадью 34,2 кв.м., признания недействительным соглашения от 10.09.2020 о расторжении договора о передаче прав и обязанностей по договору от 19.06.2019 по договору аренды земельного участка № 56-пск от 21.02.2019 и договора купли-продажи жилого дома от 10.09.2020; исключения записи в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним о наличии права собственности на объект недвижимости и права аренды ФИО1 на данный земельный участок сроком на 20 лет, восстановлении записи о наличии права аренды ФИО1 на земельный участок на основании договора № 56-пск аренды земельного участка от 21.02.2020.

В обоснование заявленных требований, первоначальных и уточненных, указано, что 21.02.2019 по результатам проведения аукциона между КУГИ Псковской области и ФИО1 был заключён договор аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 20 лет. 19.06.2019 ФИО1 заключил с ФИО2 договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Поскольку действующим законодательством предусмотрен запрет на передачу прав по заключённым на торгах договорам аренды, договор от 19.06.2019 является недействительной (ничтожной) сделкой. Кроме того, на спорном земельном участке находится объект недвижимости, площадью 34,2 км.м., который в соответствии со ст. 222 ГК РФ является самовольным, в связи с чем лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе ею распоряжаться. Все вытекающие из ничтожной сделки последующие сделки: соглашение от 10.09.2020 о расторжении договора о передаче прав и обязанностей по договору от 19.06.2019 по договору аренды земельного участка № 56-пск от 21.02.2019 и договор купли-продажи жилого дома от 10.09.2020, заключенные между ответчиками в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, также являются недействительными (ничтожными) с момента их совершения.

В судебном заседании представитель истца – КУГИ Псковской области ФИО3 поддержал доводы и требования уточненного искового заявления в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в суде возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, полагая, что сделка о передаче прав и обязанностей по договору аренды заключена на законных основаниях, поскольку в договоре аренды земельного участка от 21.02.2019 не содержатся условия, запрещающие передачу прав и обязанностей третьему лицу. Жилой дом также не может быть признан самовольной постройкой, поскольку права на земельный участок оформлены надлежащим образом, разрешение на строительство дома получено.

Ответчик ФИО1 в суде также возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, полагая, что при заключении спорного договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды все условия договора аренды земельного участка соблюдены.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Псковской области в судебное заседание не явился, представил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления, указав, что решение вопроса по рассматриваемому спору оставляет на усмотрение суда.

Представитель третьего лица – Администрации Псковского района ФИО4 в судебное заседание не явилась, представила в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Администрации и указала, что не возражает против удовлетворения заявленных исковых требований.

Третье лицо ФИО5 (супруга ответчика ФИО2) в судебное заседание также не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Соответственно, и все последующие действия сторон, вытекающие из этой сделки, также не влекут юридических последствий.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, является недопустимой.

Судом установлено, что 21.02.2019 между КУГИ Псковской области и ФИО1 по результатам проведенного аукциона по продаже права аренды земельного участка заключен договор № 56-пск аренды земельного участка с КН *, площадью 1498 кв.м., с видом разрешенного использования – для ведения садоводства, расположенного <адрес>

19.06.2019 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор уступки права аренды земельного участка, право аренды последнего зарегистрировано в Управлении Росреестра по Псковской области 02.07.2019.

ФИО2 на данном земельном участке возведен жилой дом с КН *, зарегистрировано право собственности на него. В ходе рассмотрения дела между ФИО2 и ФИО1 заключены соглашение о расторжение договора уступки права аренды земельного участка и договор купли-продажи дома, на основании которого в ЕГРН внесены соответствующие регистрационные записи о праве аренды на земельный участок и праве собственности на дом на имя ФИО1

Поскольку договор аренды спорного земельного участка заключен по результатам проведения аукциона, на него распространяется запрет на уступку прав, предусмотренный п.7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» дополнительно разъяснено, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы ответчиков о том, что в договоре аренды не указан запрет на уступку прав аренды, не может служить основанием для отказа в иске, поскольку правовая неосведомленность не освобождает от ответственности, и нормами гражданского законодательства, регламентирующими заключение договора аренды, не предусмотрена обязанность арендодателя разъяснять арендатору положения закона, которые не являются его существенными условиями.

Направление ответчиками в Комитет уведомления о передаче прав аренды в данном случае не имеет правового значения.

При таких обстоятельствах требования истца о признании недействительным договора от 19.06.2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 56-пск земельного участка с КН *, заключенного между ответчиками, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу ст. 128, ст. 129, ст. 222 ГК РФ самовольное строение не введено в гражданский оборот и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано. Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее право собственности, не вправе ею распоряжаться и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом.

Если здание, право собственности на которое зарегистрировано, получено во владение по сделке, пороком которой было то, что отчуждаемый объект являлся самовольной постройкой, то наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 223 ГК РФ.

При установленных по делу обстоятельствах, учитывая, что договор от 19.06.2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 56-пск земельного участка является ничтожным, возведенный на данном земельном участке объект недвижимости с КН *, площадью 34,2 кв.м., является самовольной постройкой.

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчики заключили соглашение от 10.09.2020 о расторжении договора о передаче прав и обязанностей по договору от 19.06.2019 по договору аренды земельного участка № 56-пск от 21.02.2019 и договор купли-продажи жилого дома от 10.09.2020.

По вышеизложенным основаниям требования истца о признании данных сделок ничтожными суд также находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст. 167 ГК РФ).

Применяя последствия недействительности ничтожных сделок в силу ст. 167 ГК РФ суд, с учетом положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», погашает в ЕГРН записи о наличии права собственности на объект недвижимости и права аренды на данный земельный участок ФИО1, как возникшие на основании недействительных (ничтожных) сделок, и восстанавливает записи о наличии права аренды ФИО1 на спорный земельный участок на основании договора № 56-пск аренды земельного участка от 21.02.2020.

В соответствии с ч.1 ст. 103 ГПК РФ с ответчиков в доход МО «Псковский район» подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области к ФИО1, ФИО2 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор от 19.06.2019 передачи прав и обязанностей по договору аренды № 56-пск от 21.02.2019 земельного участка с КН *, площадью 1498 кв.м., с видом разрешенного использования – для ведения садоводства, расположенного <адрес>.

Признать самовольной постройкой расположенный на земельном участке с КН * объект недвижимости с КН *, площадью 34,2 кв.м.

Признать недействительным в силу ничтожности заключенное между ФИО1 и ФИО2 соглашение от 10.09.2020 о расторжении договора о передаче прав и обязанностей по договору от 19.06.2019 по договору аренды земельного участка № 56-пск от 21.02.2019.

Признать недействительным в силу ничтожности заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор от 10.09.2020 купли-продажи жилого дома с КН *, площадью 34,2 кв.м., расположенный <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки путём погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о наличии права собственности ФИО1 на объект недвижимости с КН *, площадью 34,2 кв.м., расположенный <адрес>, права аренды ФИО1 на земельный участок с КН *, площадью 1498 кв.м., с видом разрешенного использования – для ведения садоводства, расположенного <адрес>, и восстановления записи о наличии права аренды на данный земельный участок у ФИО1 на основании договора № 56-пск аренды земельного участка от 21.02.2019 сроком на 20 лет до 21 февраля 2039 года.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в доход муниципального образования «Псковский район» расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Псковский районный суд в течение 1 месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Решение не обжаловано, вступило в законную силу.

Судья: Е.В. Ковалева