Решение № 2-3304/2017 2-3304/2017~М-3271/2017 М-3271/2017 от 13 сентября 2017 г. по делу № 2-3304/2017

Дело № 2-3304/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 сентября 2017 года Бийский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего С.А. Сухаревой,

при секретаре Н.Н. Речкуновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Муниципальному казенному учреждению «Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска» о признании договора аренды земельного участка недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска», в котором просит признать недействительным договор аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и МКУ «УМИ Администрации г. Бийска» в отношении земельного участка, площадью <данные изъяты>; признать отсутствующим право аренды ФИО1 на указанный земельный участок с аннулированием записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости.

В обоснование заявленных требований истец указала на то, что является собственником нежилого помещения <данные изъяты>., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Помещение расположено на первом этаже многоквартирного жилого дома по <адрес>, используется в данный момент в качестве кафе <данные изъяты>

В 2002 году истец также являлась собственницей указанного помещения до отчуждения его в 2012 году. В этот период времени, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, <данные изъяты>., для обслуживания нежилого помещения, в котором расположено кафе.

Вместе с тем, земельный участок по указанному адресу принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме на основании ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

По указанной причине, по мнению истца, земельный участок не мог быть передан ответчиком в аренду истцу, в связи с чем договор аренды должен быть признан недействительным. Истец в связи с этим несет двойные расходы по содержанию земельного участка, как собственник и как арендатор.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представила, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца по ордеру адвокат Жданов А.П. в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержал по основаниям, указанным в иске. Полагал, что по заявленным требованиям срок давности не распространяется, поскольку они связаны с защитой прав собственности. Кроме того, указывал на то, что границы земельных участков, находящихся в собственности собственников помещений многоквартирного дома и в аренде истца, пересекаются, в связи с чем просил назначить по делу судебную землеустроительную экспертизу.

Представитель ответчика МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска» по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, считала, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с данными требованиями. Кроме того, земельные участки под многоквартирным жилым домом и находящийся в аренде у истца являются разными, самостоятельными участками, состоящими на кадастровом учете, имеющие установленные границы. При этом нахождение земельного участка в аренде у истца не влечет для нее двойной оплаты, так как действующим законодательством содержание земельного участка под многоквартирным домом оплате не подлежит. Просила в иске отказать.

Представитель третьего лица –БО Управления Росреестра в АК по доверенности ФИО3 в судебном заседании оставила на усмотрение суда разрешение заявленных требований. Указала на то, что первоначально заявленные требования истца в п. 2 искового заявления не являются основанием для исключения из государственного реестра записи об аренде земельного участка.

Представители третьих лиц – Администрации г. Бийска, ТСН «Красная линия» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы настоящего дела, материалы инвентарного дела, материалы дела о предоставлении земельного участка, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме в связи с нижеследующим.

Статьей 22 Земельного кодекса РФ определено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (ст. 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 16).

Из частей 2 - 6 ст. 16 Вводного закона с учетом разъяснений, данных в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса.

Материалами дела установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> продало помещение магазина по <адрес> ФИО1

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продала указанное нежилое помещение, <данные изъяты>., С., право собственности которой было зарегистрировано в установленном порядке.

На основании кадастрового паспорта, согласно которому площадь нежилого помещения изменилась в результате уточнения при инвентаризации, за С. было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение по ул.<данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ С. продала указанное нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты>. ФИО1.

4 марта 2013 года Бийским городским судом было вынесено решение о частичном удовлетворении исковых требований ФИО4, в том числе, суд решил: признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения по <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между С. и ФИО1, в части продажи подвального помещения, <данные изъяты> признать отсутствующим зарегистрированное право ФИО1 на нежилое помещение по <адрес>, в части подвального помещения <данные изъяты>.; признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между ФИО5, в части продажи подвального помещения, <данные изъяты>.м.; признать отсутствующим зарегистрированное право С.Н. на нежилое помещения по <адрес>, в части подвального помещения, <данные изъяты>м.; обязать С.Н. освободить нежилое помещение - часть подвального помещения, <данные изъяты>. по <адрес>.

При этом суд не установил каких-либо оснований для оспаривания прав С.Н. на площадь нежилого помещения, соответствующую литерам <данные изъяты>

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продала нежилое помещение С.Н.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 вновь купила нежилое помещение <данные изъяты> по указанному адресу, является его собственником в настоящее время.

Земельный участок, необходимый для эксплуатации нежилого помещения по <адрес>, находился в пользовании <данные изъяты>, на условиях договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ № и постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании постановления администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, площадью 225,06 кв.м., для эксплуатации указанного нежилого помещения, был предоставлен в аренду сроком на 25 лет ФИО1

Договор не расторгнут, является действующим, зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

При этом, как следует из выписки из кадастрового паспорта на земельный участок, последний был сформирован и предоставлен ФИО1, площадью <данные изъяты>., для эксплуатации нежилого помещения по <адрес>, имеет кадастровый №, относится к категории земель населенных пунктов, для расположения объектов культурно-бытового назначения.

Многоквартирный жилой дом по указанному адресу расположен на земельном участке, кадастровый №, площадью <данные изъяты> предназначенном для размещения многоквартирных жилых домов, относится к категории земель населенных пунктов, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, границы земельного участка сформированы, имеют соответствующие поворотные точки, что подтверждается кадастровым паспортом на земельный участок.

В соответствии со ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в том числе, в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена ст. 11.10 этого кодекса.

Оценка возможности раздела или изменения земельного участка должна решаться с учетом требований ст. 11.9 ЗК РФ, которой не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Истец в обоснование требований о признании договора аренды недействительным ссылается на то, что земельный участок, предоставленный ей в аренду, входит в состав земельного участка, предназначенного для эксплуатации многоквартирного жилого дома, и потому ответчик не имел право распоряжаться им путем предоставления в аренду.

Однако на момент введения в действие Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 года) земельный участок, предназначенный для эксплуатации нежилого помещения в многоквартирном доме по <адрес>, был уже сформирован и существовал как самостоятельный объект недвижимости, переданный в пользование ФИО1 по договору аренды.

Соответственно, независимо от того, возникло ли у собственников квартир в указанном жилом доме право собственности на земельный участок, необходимый для эксплуатации жилого дома, в соответствии с требованиями части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, сформированный для эксплуатации нежилого помещения, не мог войти в состав земельного участка, подлежащего передаче в общую долевую собственность собственников помещений в жилом доме по <адрес>.

Поскольку земельные участки с кадастровыми номерами № являются двумя самостоятельными объектами недвижимости и на участке № отсутствуют объекты, входящие в состав многоквартирного дома, исходя из положений ст. 36 ЗК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований истца.

Доводы истца об отсутствии полномочий у органа местного самоуправления распоряжаться спорным земельным участком являются безосновательными.

Пунктом 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" предусмотрено, что полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, были переданы органу местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, в связи с чем у Администрации г. Бийска в лице МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска», в связи с чем в период заключения договора аренды земельного участка имелись полномочия на заключение с ФИО1 такого соглашения.

Доводы представителя истца о наложении границ земельных участков не являются основанием для признания договора аренды недействительным, а влекут применение иных способов защиты нарушенного права.

Разрешая ходатайство ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящим исковым заявлением, суд считает необходимым указать следующее.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Одно из таких изъятий установлено пунктом 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 109-ФЗ), согласно которому срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом Российской Федерации срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 109-ФЗ (статья 2 Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 109-ФЗ).

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Истцом в исковом заявлении оспаривается договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В суд с настоящим исковым заявлением истец обратилась ДД.ММ.ГГГГ, то есть, с пропуском срока исковой давности. Доказательств уважительности пропуска срока исковой давности суду не представлено, ходатайство о его восстановлении не заявлено.

Таким образом, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

В силу ст.98 ГПК РФ, понесенные истцом судебные расходы возмещению не подлежат.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья С.А. Сухарева