Решение № 3А-1301/2022 3А-83/2023 3А-83/2023(3А-1301/2022;)~М-1119/2022 М-1119/2022 от 25 июня 2023 г. по делу № 3А-1301/2022

административное дело № 3а-83/2023 (3а-1301/2022)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июня 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О.

при секретаре

судебного заседания Минко Я.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2022-001100-31) по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 08.11.2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества (здания) с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 23 766 000 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что ФИО1 уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению имущественного налога.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв.Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки.

07.06.2023 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором указано, что заключение повторной судебной экспертизы № 3а-83/2023 от 27.04.2023 года, выполненное ООО «Центр экспертизы и оценки Луч», не может быть принято в качестве допустимого доказательства по делу.

21.06.2023 года от эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки Луч» поступили письменные пояснения относительно замечаний департамента имущественных отношений Краснодарского края, указанных в отзыве.

От представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором просит суд установить по состоянию на 08.11.2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости 28 888 000 рублей (определенной по результатам повторной судебной экспертизы). Протокольным определением от 14.06.2023 года суд принял уточнения административного иска.

В судебное заседание 26 июня 2023 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе посредством электронной почты и путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта от 18.09.2017 года, от 06.09.2022 года (л.д.7-13, 15-23, том 1).

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества.

По состоянию на 08.11.2021 года кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом (ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ») в размере 41 314 701,06 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 08.11.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 30.08.2022 года (л.д.14, том 1).

В соответствии с отчетом об оценке № ОЦ-22/22/09-01 от 22.09.2022 года, подготовленным ООО «ЛЕГАЛ СЕРВИС», по состоянию на 08.11.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 23 766 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Кроме того, генеральным директором ООО «ЛЕГАЛ СЕРВИС» является ФИО2, который также является представителем ФИО1 по данному делу.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Р-ГРУПП» № РГ-1301/2022 от 25.01.2023 года отчет об оценке № ОЦ-22/22/09-01 от 22.09.2022 года, подготовленный ООО «ЛЕГАЛ СЕРВИС», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, так как в них допущены нарушения ФСО и методики оценки. Математических ошибок в отчете не выявлено.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 08.11.2021 года определена экспертом ООО «Р-ГРУПП» ФИО3 в размере 37 286 900 руб. (ниже кадастровой стоимости на 9,7 %).

Установив, что вышеуказанная судебная оценочная экспертиза проведена экспертом ООО «Р-ГРУПП» ФИО3 с нарушением Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, определением Краснодарского краевого суда от 22.03.2023 года заключение судебной экспертизы № РГ-1301/2022 от 25.01.2023 года признано недопустимым доказательством по делу и назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертной организации ООО «Центр экспертизы и оценки Луч».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Центр экспертизы и оценки Луч» № 3а-83/2023 от 27.04.2023 года отчет об оценке № ОЦ-22/22/09-01 от 22.09.2022 года, подготовленный ООО «ЛЕГАЛ СЕРВИС», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 08.11.2021 года определена экспертом ООО «Центр экспертизы и оценки Луч» ФИО4 в размере 28 888 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 30 %).

Суд, исследовав заключение судебной экспертизы № 3а-83/2023 от 27.04.2023 года, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Заключение судебной экспертизы № 3а-83/2023 от 27.04.2023 года соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости экспертом применен доходный подход. Невозможность применения затратного и сравнительного подходов при оценке объекта экспертом обоснована.

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенные в отзыве на административный иск, о том, что заключение повторной судебной экспертизы не может являться допустимым доказательством по делу ввиду выполнения с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, являются несостоятельными ввиду следующего.

Довод департамента о необоснованном отказе эксперта от применения затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта, не может свидетельствовать об искажении итогового размера рыночной стоимости объекта, поскольку из заключения повторной судебной экспертизы следует, что затратный подход не применялся экспертом, поскольку в данном случае не учитывает многие факторы, влияющие на стоимость объекта экспертизы: инвестиционную привлекательность, перспективы развития района расположения объекта и спрос на жилую недвижимость в данном районе (стр.37-38 заключения).

Кроме того, судом установлено, что эксперт правильно применил доходный подход при оценке объекта недвижимости и учел положения п.24 «в» ФСО - 7, согласно которым затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Доводы департамента о том, что в заключении отсутствует анализ цен предложений о продаже зданий коммерческого назначения, что не позволяет определить в каком ценовом диапазоне может находиться рыночная стоимость объекта экспертизы, при этом экспертом неверно указано о неактивности рынка коммерческой недвижимости, являются несостоятельными и опровергаются заключением экспертизы.

При этом в письменных пояснениях эксперт указал, что провел всесторонний анализ публичных оферт и сделок по продаже и аренде объектов недвижимости (зданий и помещений офисного назначения) за период в 12 месяцев до даты оценки. В результате анализа установил, что объекты, аналогичные оцениваемому (офисные здания класса В), в центральном районе г.Краснодара к продаже предлагаются в ограниченном количестве. Информации об аналогах для определения рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода недостаточно. В связи с чем, указанное подтверждает специфику объекта экспертизы, его уникальность и свидетельствует о неактивности конкретного сегмента рынка и проблемах с формированием качественной информации для выборки объектов (объявлений), сопоставимых с объектом экспертизы.

Довод департамента о том, что при определении рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках доходного подхода экспертом были допущены следующие нарушения: отсутствуют корректировки на дату оценки для объектов-аналогов № 1, 2; при расчете ЧОД (чистого операционного дохода) принято значение операционных расходов в размере 29% на основании данных Ассоциации «СтатРиелт», однако данное значение включает в себя и операционные расходы, и недозагрузку площадей. При этом в расчетной таблице № 10 на стр. 49 заключения эксперт от потенциального валового дохода вычитает 19%, приходящиеся на недозагрузку площадей, тем самым производит двойное снижение стоимости на недозагрузку.

В письменных пояснениях эксперт указал, что датой определения кадастровой стоимости является 08.11.2021 года, дата публикации аналогов № 1,2 - май, июль 2021 года (4 и 6 месяцев до даты оценки). При этом департамент не учитывает типичный средний срок экспозиции объектов административного (офисного) назначения, который составляет 9 месяцев. Изменения рынка в такой короткий период времени незначительны, а для объектов, подобных объекту экспертизы, в целом несвойственны ввиду типичного длинного процесса продажи. Кроме того, объект экспертизы расположен на земельном участке, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для эксплуатации здания административно-лабораторного корпуса». Такой вид участка не исключает возможности его использования в научно- исследовательских целях и больше соответствует данной подкатегории в градации, представленной на странице 49 заключения (рис.3). Ценообразующий фактор «доля стоимости земельного участка» определен верно, в связи с чем, положения ФСО и законодательства об оценочной деятельности не нарушены.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении» № 3а-83/2023 от 27.04.2023 года, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника объекта недвижимости.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам повторной судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 11 октября 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 11 октября 2022 года.

Кроме того, от директора ООО «Центр экспертизы и оценки Луч» в суд поступило ходатайство о взыскании с административного истца денежных средств в размере 85 900 рублей в счет оплаты проведения повторной судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 103 и пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

С учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество. Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, ходатайство ООО «Центр экспертизы и оценки Луч» о взыскании с административного истца оплаты за проведение судебной экспертизы подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 08 ноября 2021 года, в размере 28 888 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ считать 11 октября 2022 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Центр экспертизы и оценки Луч» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 85 900 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05 июля 2023 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова