Апелляционное определение № 33-7683/2026 от 16 марта 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. №... Судья: Даниленко А.А.

УИД 78RS0№...-75


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Яшиной И.В.

судей

ФИО1, ФИО2,

при помощнике судьи

ФИО3,

рассмотрела в открытом судебном заседании 17 марта 2026 года апелляционные жалобы ФИО4, ООО «Проперти Девелопмент» на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... по иску ФИО4 к ООО «Проперти Девелопмент» о защите прав потребителей, по встречному исковому заявлению ООО «Проперти Девелопмент» к ФИО4 об обязании совершить определенные действия.

Заслушав доклад судьи Яшиной И.В., выслушав мнение представителя истца ФИО4 – ФИО5, представителя ответчика ООО «Проперти Девеломпент» ФИО6, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4 обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Проперти Девелопмент», в котором просит признать недействительным п. 8 Договора купли-продажи жилого помещения №П3/ПН/КВ-К2-190 от <дата>, заключенного между ФИО4 и ООО «Проперти Девелопмент»; обязать ООО «Проперти Девелопмент» исправить недочеты, выявленные при осмотре квартиры от <дата>, обязать ООО «Проперти Девелопмент» передать Голубцу П.В. квартиру по договору купли-продажи жилого помещения №П3/ПН/КВ-К2-190 от <дата>; взыскать с ООО «Проперти Девелопмент» в пользу ФИО4 денежные средства в размере 950 000 рублей в качестве неустойки за несвоевременную передачу квартиры по договору купли-продажи жилого помещения №П3/ПН/КВ-К2-190 от <дата>; взыскать денежные средства в размере 205 931 рубль 79копеек в качестве убытков, понесенных в связи с арендой квартиры.

В обоснование заявленных требования истец указывает, что между ФИО4 и ООО «Проперти Девелопмент» <дата> был заключен договор купли-продажи жилого помещения №П3/ПН/КВ-К2-190, расположенного по адресу: <адрес> Объектом недвижимости, согласно п. 1 договора, является квартира, номер квартиры: 190, общая площадь: 47,80 кв.м., этаж 20, секция 1. Цена договора, составляет - 8 926 838 рублей (п. 2. договора). Указанный размер денежных средств истцом выплачен полностью. Срок передачи объекта недвижимости истцу - 30 (тридцать) рабочих дней с момента оплаты цены объекта истцом, а также государственной регистрации перехода права собственности (п. 9 договора). Денежные средства были перечислены от истца Ответчику <дата>, таким образом, ответчик был обязан передать квартиру истцу в срок до <дата>. До настоящего времени акт приёма-передачи между истцом и ответчиком не подписан. <дата> состоялась приемка квартиры, в связи с недостатками, допущенными ответчиком, квартира не была принята. Представитель ответчика отказал в составлении акта осмотра или иного документа для фиксации недочетов, обнаруженных во время осмотра квартиры. <дата> ФИО4 направил в адрес ответчика претензию с требованиями об устранении выявленных недостатков, приглашении на повторный осмотр. Ответчик претензию проигнорировал, заявленные требования не исполнил. Ответчик до сегодняшнего дня не передал квартиру. <дата> истцом в адрес ответчика была направлена претензия (приложение), с требованием выплатить согласно условиям договора и Гражданского кодекса Российской Федерации неустойку. Стоимость направления претензии составила 256 рублей 24 копейки. <дата> состоялся повторный осмотр квартиры. В связи с существенными недостатками, допущенными ответчиком, квартира не была принята, ранее выявленные недостатки устранены не были, за исключением стеклопакета. Представитель ответчика отказал в составлении акта осмотра или иного документа для фиксации недочетов. <дата> истец вручил представителю ответчика претензию под входящим номером 7694 от <дата> с требованиями об устранении выявленных в ходе осмотра квартиры недостатков, о передаче квартиры по акту. Поскольку квартира приобреталась истцом для постоянного проживания, а адресом регистрации истца является Архангельск, с целью проживания на территории <адрес> истцом был заключен договор найма жилого помещения от <дата>, согласно п. 3.1 указанного договора, стоимость аренды составила 29 000 рублей в месяц. Соответственно, за период с <дата> по <дата> истцом были понесены расходы на проживание в размере 205 931 рубль 79 копеек. Кроме того, истец указывает, что ответчиком нарушены его права как потребителя. В связи с чем с ответчика в пользу истца, также подлежит взысканию компенсация морального вреда и штраф.

ООО «Проперти Девелопмент» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ФИО4, в котором просит обязать ФИО4 подписать акт приема-передачи квартиры от <дата> по договору купли-продажи жилого помещения №П3/ПН/КВ-К2-190 от <дата>.

В обоснование встречного искового заявления ответчик ссылается на то, что ФИО4 акт приема-передачи квартиры не подписал. После <дата> ООО «Проперти Девелопмент» звонило истцу и вновь приглашало на подписание акта приема-передачи, при этом, истец отвечал, что занят или в командировке. <дата> ООО «Проперти девелопмент» получило претензию ФИО4, в которой ФИО4 просил устранить выявленные им недостатки квартиры. <дата> ООО «Проперти Девелопмент» направило в адрес истца уведомление о необходимости явиться для принятия квартиры, трек-номера ЕН173005908RU, 19608495019194. Далее ФИО4 в процессе телефонных переговоров обещал явиться на приемку <дата>. Представитель ООО «Проперти Девелопмент» <дата> в квартиру явился с актом приема-передачи, ждал ФИО4, однако ФИО4 так и не явился на приемку квартиры. ООО «Проперти Девелопмент» находит действия ФИО4 незаконными, так как по договору купли-продажи ФИО4 обязан принять квартиру по акту приема-передачи после регистрации перехода права собственности и оплаты цены договора. ФИО4 не вправе требовать от ООО «Проперти девелопмент» устранения недостатков. ООО «Проперти девелопмент» не является застройщиком ЖК и квартиры, что подтверждается разрешением на строительство и Разрешением на ввод жилого дома в эксплуатацию (имеется в материалах дела). Квартира приобреталась ФИО4 без чистовой отделки, без разводки труб и установки сантехнического оборудования. Таким образом, <дата> не было никаких препятствий для подписания истцом акта приема-передачи. Учитывая, что ФИО4 не исполнена его обязанность по подписанию акта приема-передачи купленной им квартиры, ООО «Проперти Девелопмент» обращается с настоящим исковым заявлением о понуждении ФИО4 подписать Акт приема-передачи квартиры от <дата>.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в исковые требования ФИО4 удовлетворены частично.

Суд постановил обязать ООО «Проперти Девелопмент» исправить недостатки, выявленные при осмотре квартиры от <дата>, расположенной по адресу: Российская <адрес>; взыскать с ООО «Проперти Девелопмент» в пользу ФИО4 денежную компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 5 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей, почтовые расходы в размере 256 рублей 24 копейки; в удовлетворении остальной части исковых требований ФИО4 отказано.

Этим же решением встречное исковое заявление ООО «Проперти Девелопмент» к ФИО4 об обязании совершить определенные действия удовлетворено частично.

Суд постановил обязать ФИО4 подписать акт приема-передачи квартиры от <дата> по договору купли-продажи жилого помещения №П3/ПН/КВ-К2-190от <дата>.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истцом ФИО4 подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении требований о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, признании недействительным п. 8 договора, при том, что ответчик уклонялся от устранения недостатков жилого помещения.

Также с апелляционной жалобой на вышеуказанное решение суда обратился ООО «Проперти Девелопмент», в которой ответчик просит решение суда в части удовлетворения требований ФИО4 отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что указанные истцом недостатки в квартире отсутствуют, при этом, судом не дана оценка представленному ответчиком заключению специалиста №... от <дата>, требования должны были быть предъявлены не к Обществу, которое является продавцом, а к застройщику жилого дома.

Истец ФИО4 надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя ФИО5, действующего на основании доверенности, который в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы истца, против доводов апелляционной жалобы ответчика возражал.

Представитель ответчика ООО «Проперти Девелопмент» ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы истца, доводы апелляционной жалобы ответчика поддержал.

Представитель третьего лица ООО «Приневский 3», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие истца и представителя третьего лица на основании ч.ч. 3-4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражения на апелляционную жалобу, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, которым судом дана надлежащая правовая оценка, и требованиями закона.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что <дата> между ФИО4 и ООО «Проперти Девелопмент» был заключен договор купли-продажи жилого помещения №П3/ПН/КВ-К2-190, расположенного по адресу: Российская <адрес> Объектом недвижимости, согласно п. 1 договора, является квартира, номер квартиры: 190, общая площадь: 47,80 кв.м., этаж 20, секция 1.

Цена договора, составляет - 8 926 838 рублей (п. 2. Договора).

Согласно п. 7 Договора покупатель удовлетворен качественным состоянием объекта, установленным путем внутреннего осмотра объекта перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков.

В соответствии с п. 8 Договора покупатель подтверждает, что гарантия качества объекта продавцом не предоставляется.

Срок передачи объекта недвижимости истцу - 30 (тридцать) рабочих дней с момента оплаты цены объекта истцом, а также государственной регистрации перехода права собственности (п. 9 договора).

Денежные средства были перечислены от истца ответчику <дата>.

До настоящего времени акт приема-передачи между истцом и ответчиком не подписан.

<дата> состоялась приемка квартиры, в связи с недостатками, допущенными ответчиком, квартира не была принята.

<дата> ФИО4 направил в адрес ответчика претензию с требованиями об устранении выявленных недостатков, приглашении на повторный осмотр.

Из указанной претензии следует, что в квартире имеются следующие недостатки: комната с балконом и с санузлом: обнаружено разломанная балконная дверь-заменить дверь и стеклопакеты, на балконе обнаружены сломанные створки с отсутствующим замками без фиксации-заменить створки. В спальне стяжка не соответствует строительным нормам по горизонтали более 5 мм на двухметровое правило-выполнить финишную стяжку. Финишная отделка стен не соответствует СП так как имеет вогнутость более 4 мм и неравномерность материалов- устранить, должно быть не более 1 мм на двухметровое правило. 2. В помещении без балкона- стяжка пола не соответствует СП перепады до 5 мм требуется выполнить финишную стяжку. Стены имеют вогнутость более 3 мм и неравномерность материалов- выполнить финишную шпаклёвку. В комнате обнаружен стеклопакет со следами сварки или набрызг металла-заменить стеклопакет. Стяжка коридора и кухни имеют перепады более 5 мм-выполнить финишную стяжку пола, стены коридора и кухни имеют вогнутость более 4 мм и неравномерность материалов - выполнить финишную шпаклевку. В первом и во втором санузлах отсутствует гидроизоляционное покрытие в конструкции стяжки- выполнить либо обмазочное цементное или наплавляемое гидроизоляционное покрытие с восстановлением стяжки. Верхнее примыкание над окнами, стыки внутренних и фасадных стен, стены и перекрытия имеет 70% проникновения холода с улицы, то есть отсутствует утеплитель-устранить путём заполнения шва минераловатным утеплителем на всю ширину газобетонного блока с восстановлением штукатурного и финишного покрытия стен.

<дата> истцом в адрес ответчика была направлена претензия (приложение), с требованием выплатить согласно условиям договора и Гражданского кодекса Российской Федерации неустойку.

<дата> состоялся повторный осмотр квартиры, квартира не была принята.

Как указывает истец, ранее выявленные недостатки устранены не были, за исключением стеклопакета.

<дата> истец вручил представителю ответчика претензию входящий №... от <дата> с требованиями об устранении выявленных в ходе осмотра квартиры недостатков, о передаче квартиры по акту.

Как следует из выписки из ЕГРН, право собственности на квартиру №№..., общая площадь: 47,80 кв.м., этаж 20, секция 1, расположенную по адресу: <адрес> зарегистрировано за истцом <дата>.

Разрешая заявленные ФИО4 требования о признании недействительным п. 8 договора купли-продажи квартиры и отказывая в их удовлетворении суд первой инстанции исходил из того, что данный пункт договора не нарушает прав истца и не противоречит действующему законодательству, при том, что, заключая договор купли-продажи, истец был ознакомлен, признаков понуждения истца к заключению договора на изложенных в нем условиях нет.

Также суд не нашел оснований для удовлетворения требований ФИО4 о взыскании с ООО «Проперти Девелопмент» неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, а также расходов на аренду жилого помещения, поскольку истец зарегистрировал свое право собственности на квартиру <дата>, а также в связи с тем, что истцом не представлено доказательств необходимости несения данных расходов.

Учитывая, что договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то истец, как пользователь недвижимого имущества, был вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, поскольку такой срок был истцом соблюден, суд первой инстанции пришел к воду о наличии оснований для удовлетворения требований к ответчику об обязании ООО «Проперти Девелопмент» исправить недочеты, выявленные при осмотре квартиры от <дата>.

Разрешая требования встречного иска об обязании ФИО4 подписать акт приема-передачи квартиры от <дата> по договору купли-продажи жилого помещения, суд первой инстанции пришел к выводу об них удовлетворении, исходя из регистрации права собственности истца на квартиру <дата>, а также в связи с тем, что выявленные недостатки в квартире приему по акту квартиры не препятствуют его проживанию в ней.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах.

Отклоняя доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия исходит из следующего.

Отношения, возникающие между потребителем и продавцом при продаже недвижимого имущества для личных (бытовых, семейных) нужд, регулируются нормами главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации и главы 2 Закона Российской Федерации от <дата> №... «О защите прав потребителей».

Из разъяснений, изложенных в абзаце первом п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №... «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», следует, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Принимая во внимание, что в данном случае вопросы, связанные с расторжением договора купли-продажи жилого помещения прямо урегулированы нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, при разрешении спора, прежде всего, следует исходить из положений главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу требований ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1).

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (п. 2).

В силу положений ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (п. 1).

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичная норма предусмотрена в п. 1 ст. 19 Закона Российской Федерации от <дата> №... «О защите прав потребителей».

Если договором купли-продажи квартиры гарантийный срок на квартиру не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации и абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона Российской Федерации от <дата> №... «О защите прав потребителей» срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков квартиры составляет два года со дня ее передачи покупателям.

В соответствии с абз. 5 ч. 1 ст. 18 Закона Российской Федерации от <дата> №... «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

Как следует из ч. 3 вышеуказанной статьи потребитель вправе предъявить требования, указанные в абзацах втором и пятом пункта 1 настоящей статьи, изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру.

Положениями пункта 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В рассматриваемом споре применительно к продаже жилья законом устанавливается императивное требование, исключающее освобождение продавца от ответственности за продажу недвижимой вещи с недостатками. Дефекты не соответствуют обязательным в Российской Федерации строительным нормам и правилам, то есть приводят к ухудшению гарантированного качества жилого помещения, так как влекут за собой потерю эксплуатационных свойств.

Квартира продавалась ответчиком как жилье, а выявленные в жилом помещении потребителем неоговоренные недостатки, хоть и не делали ее непригодной для использования в качестве жилища, но привели к ухудшению гарантированного в Российской Федерации качества жилого помещения, так как влекли за собой потерю эксплуатационных свойств

Как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от <дата> №... «О свободе договора и ее пределах», судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Вместе с тем, из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно.

В частности, суд может признать, что данный запрет не допускает установление сторонами только условий, ущемляющих охраняемые законом интересы той стороны, на защиту которой эта норма направлена (пункт 2 постановления Пленума о свободе договора).

Совокупность приведенных норм и акта легального толкования в их системном единстве предполагает, что продажа жилища с недостатками не освобождает продавца от ответственности лишь за ненадлежащее исполнение договора, то есть для случаев, когда недостатки вещи были установлены в момент ее передачи, но покупатель, тем не менее, согласился принять вещь в состоянии «как есть».

В данном случае юридическая ответственность установлена законодателем исключительно для целей защиты возможных интересов покупателя недвижимости, который вынужден был бы нести дополнительные расходы на приведение приобретаемого имущества в надлежащее состояние.

Следовательно, данный механизм рассчитан на случаи, когда передача недвижимого имущества с недостатками осуществлена хотя и с оговоркой, но без соответствующего возмещения. В рассматриваемом же случае, квартира передана без оговорки недостатков и без их возмещения.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требований ФИО4 об обязании ООО «Пропрерти Девелопмент» устранить, имеющиеся в квартире истца недостатки, поскольку они не были оговорены ответчиком при заключении договора.

Принимая во внимание, что правоотношения между сторонами регулируются, в том числе положениями Закона Российской Федерации от <дата> №... «О защите прав потребителей», суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ООО «Проперти Девелопмент» в пользу ФИО4 денежную компенсацию морального вреда и штраф.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Проперти Девелопмент» о том, что указанные истцом недостатки в квартире отсутствуют, при этом, судом не дана оценка представленному ответчиком заключению специалиста №... от <дата>, судебной коллегией отклоняются.

Согласно положений ст. 13 Закона Российской Федерации от <дата> №... «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом (п. 4 ст. 13 Закона Российской Федерации от <дата> №... «О защите прав потребителей»).

Таким образом, на стороне ответчика лежит обязанность доказать отсутствие недостатков в переданной истцу по договору квартире.

Вместе с тем, ответчик ходатайств о назначении по делу строительной экспертизы не заявлял, а представленное заключение специалиста №... от <дата>, не может быть принято в качестве доказательства, поскольку выполнено по заказу ответчика, специалисты, составившие заключение, не были предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы ФИО4 о неправомерном отказе суда первой инстанции в признании недействительным п. 8 договора купли-продажи от <дата>, судебная коллегия находит подлежащим отклонению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 8 договора купли-продажи от <дата> покупатель подтверждает, что гарантия качества объекта продавцом не предоставляется.

В силу п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от <дата> №... «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Вместе с тем, пункт 8 договора купли-продажи от <дата> не нарушает правила, установленные Законом Российской Федерации от <дата> №... «О защите прав потребителей», иными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, не исключают и не ограничивают ответственность продавца за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом, кроме того, не ограничивают право истца на выбор вида требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 Закона Российской Федерации от <дата> №... «О защите прав потребителей», которые могут быть предъявлены продавцу при продаже товара ненадлежащего качества, правовых оснований для признания недействительным пункта 8 договора не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 20 Закона Российской Федерации от <дата> №... «О защите прав потребителей», если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №... «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», следует, что обнаружение существенного недостатка товара и нарушение срока устранения недостатков товара являются самостоятельными и достаточными основаниями для удовлетворения требований потребителя.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ФИО4, суд первой инстанции правомерно не нашел законных оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, поскольку ФИО4 зарегистрировал свое право собственности на квартиру <дата>, а материалами дела достоверно подтверждено, что ответчик предпринимал действия по передаче истцу квартиры, от принятия которой истец уклонялся.

Также находит подлежащим отклонению довод апелляционной жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении требований ФИО4 за найм жилого помещения.

Под убытками в соответствии с п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует понимать расходы, которые потребитель, чье право нарушено, произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые потребитель получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право потребителя, получило вследствие этого доходы, потребитель вправе требовать возмещения, наряду с другими убытками, упущенной выгоды в размере, не меньшем, чем такие доходы.

Между тем, заявленные истцом ко взысканию расходы не относятся к убыткам, предусмотренным ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не находятся в прямой причинно-следственной связи с заключенным между сторонами договором купли-продажи от <дата>, и не могут быть признаны способом восстановления нарушенного права истца. Само по себе то обстоятельство, что истцом был заключен договор найма жилого помещения не свидетельствует о наличии вины в этом ответчика, наем жилого помещения и связанные с этим расходы при наличии на тот период времени регистрации в <адрес> осуществлялись истцом по собственной воле и собственному усмотрению, в связи с чем убытками от просрочки ответчиком исполнения условий договора по передаче объекта долевого строительства без отделки признаны быть не могут.

Таким образом, судебная коллегия находит, что приведенные в судебном решении выводы об обстоятельствах дела, подтверждены доказательствами, вопреки доводам апелляционных жалоб мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и в жалобах не опровергнуты.

Иных доводов, которые имели бы существенное значение для рассмотрения дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергали изложенные в нем выводы, в апелляционных жалобах не содержится.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о правильном определении судом правоотношений сторон в рамках заявленных требований и закона, подлежащего применению, имеющие правовое значение обстоятельства установлены судом на основании добытых по делу доказательств, оценка которых дана судом с учетом требований гражданского процессуального законодательства, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований к отмене состоявшегося судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО4, ООО «Проперти Девелопмент» – без удовлетворения.

Председательствующий –

Судьи –

Апелляционное определение в

окончательной форме изготовлено 05.05.2026