Решение № 2-1095/2018 2-1095/2018~М-1249/2018 М-1249/2018 от 22 июля 2018 г. по делу № 2-1095/2018

К делу № 2-1095/2018г


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

г.Кропоткин 23 июля 2018 года.

Кропоткинский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего-судьи Жалыбина С.В.

при секретаре Полухиной А.Г.

с участием истца ФИО3, представителя истца ФИО4, представителя ответчика Банк «Первомайский» (ПАО) ФИО5, представителя ответчика АО «Кэш/Дом» ФИО6 А.3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований ФИО9

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к Банку «Первомайский» (публичное акционерное общество), АО «Кэш/Дом» о признании недействительным договора купли-продажи и ипотеки, договора найма, применении последствия недействительности сделки к договору купли-продажи и ипотеки, о применении последствия недействительности сделки к договору найма,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 просит суд признать договор купли-продажи и ипотеки № 4 от 12.09.2014г., заключенный ФИО3 с Банком «Первомайский» и АО «Кэш/Дом» недействительным, признать недействительным договор найма № 102/09 от 22.09.2014г., заключенный ФИО3 с АО «Кэш/Дом» недействительным, применить последствия недействительности сделки к договору купли- продажи и ипотеки № 4 от 12.09.2014г., заключенному ФИО3 с Банком «Первомайский» и АО «Кэш/Дом» недействительным, применить последствия недействительности сделки к Договору найма № 102/09 от 22.09.2014г., заключенному ФИО3 с АО «Кэш/Дом» недействительным.

Истица мотивирует свои требования тем, что она обратилась в банк «Первомайский» с целью получения кредита в размере 3 000 000 рублей под залог жилого дома, расположенного по адресу: Россия, <адрес>-а, принадлежащего ей на основании брачного договора от 01.07.2011г., кадастровый номер 23:44:0304032:0:4 и земельного участка, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый номер 23:44:0304030:60, принадлежащего ей на основании брачного договора от 01.07.2011 г. 12.09.2014г. с ней был заключен смешанный гражданско-правовой договор, договор купли-продажи и ипотеки недвижимости № 4,согласно которому Акционерный банк «Первомайский» и она, и ООО «1М-Эстейт», заключили настоящий договор, предусматривающий куплю продажу недвижимого имущества и его ипотеку с использованием кредитных средств, в пользу которого заключается данный договор. Исходя из предмета данного договора, она за счет кредитных средств, предоставляемых банком, согласно кредитному договору 0897/0139 от 12.09.2014 г., заключенному в г. Краснодаре купила у банка, а банк передал ей в собственность недвижимое имущество, а именно жилой дом по адресу: Россия, <адрес>-а, кадастровый номер 23:44:0304032:0:4 и земельный участок по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый номер 23:44:0304030:60. В соответствии с п. 1.3. договора недвижимое имущество, являющееся предметом договора, продано за 3 000 000 рублей, в том числе: жилой дом - 1 050 000 рублей, земельный участок- 1 950 000 рублей. В банке Первомайский» ею был заключен договор найма № 102 09 от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «1М-Эстейт» (в настоящее время АО «Кэш/Дом». Согласно данному договору жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>, переходят в собственность «Нанимателя», то есть ФИО3, при условий внесения ею всей обусловленной договором выкупной цены. Фактически с ООО «1М-Эстейт», в настоящее время АО «Кэш/Дом » был заключён договор аренды с последующим выкупом. За период с 01.01.2014г. по 13.06.2018 г. ею перечислялись денежные средства в размере 90 000 рублей в качестве оплаты по Договору найма № 102/09 от 22.09.2014 на счёт ООО «1М- Эстейт», но запросив выписку Единого государственного реестра недвижимого имущества оказалось, что обременений в виде ипотеки, а также договора найма на данный жилой дом и земельный участок отсутствует. Более того согласно выписке, ее дом был продан 19.10.2016г. ФИО8, а 12.04.2018г. ФИО7 Ее воля, при обращении в Банк «Первомайский» была направлена на заключение кредитного договора ипотеки в залог жилого дома и земельного участка, однако были заключены два других договора, договор купли-продажи и ипотеки недвижимости и договор найма. Она считает, что сделка совершена под влиянием обмана, поскольку банк «Первомайский» при содействии ООО «1М-Эстейт» путём обмана заключили с ней сделку, купли-продажи имущества и найма, а не ипотеки. Она ни в каких отношениях с ООО «1М-Эстейт» не состояла, ни фактически, ни юридически, предварительных договоров о купле-продажи жилого дома и земельного участка не составляла. Она пришла в офис Банка «Первомайский» с целью получения кредитных средств, а не купли-продажи дома и земельного участка с ООО«1М-Эстейт». Данный дом, расположенный на земельном участке ее единственное место жительства, соответственно ее волеизъявление при обращении в Банк «Первомайский» не состояла в продаже дома, где она проживает. Банк «Первомайский» при подписании вышеуказанных договоров, заключенных с ней, путём обмана, то есть путём намеренного умолчания об обстоятельствах сделки, не выдал ей, ни кредитного договора с ООО «1М-Эстейт», ни договора найма жилого помещения. Представитель ООО «1М-Эстейт» на сделке отсутствовал, а все договоры, подписанные ею, она получила от представителя Банка «Первомайский», соответственно сомнений в добросовестности Банка у нее не возникало. Учитывая все обстоятельства дела, а также то, что ее дом и земельный участок были уже два раза проданы.

В судебном заседании истица ФИО3 исковые требования поддержала и просила их удовлетворить, а также взыскать расходы на представителя в сумме 50 000 рублей.

Представитель истца ФИО4 исковые требования ФИО3 поддержала, суду пояснила, что сотрудники ПАО «Банк «Первомайский»» на переговорах, предшествующих заключению договора купли-продажи и ипотеки №4 от 12.09.2014г. и договора найма № 102/09 от 22.09.2014г. ввели ФИО3 в заблуждение в отношении природы сделки, так как ФИО3 обратилась в ПАО «Банк «Первомайский»» за получением кредита под залог дома, не имела намерения обращаться в АО «Кэш/Дом», а также не имела намерения продавать единственное жилье. ФИО3 под влиянием заблуждения помимо своей воли составила неправильное мнение относительно обстоятельств, имеющих для нее существенное значение, а именно, она не хотела отчуждать свое имущество, а хотела взять заем под залог собственной недвижимости. Но под влиянием неправильного мнения относительно данных обстоятельств совершила сделку, которую она бы не совершила, если бы не заблуждалась. При обращении в ПАО «Банк «Первомайский»» ООО «1М-Эстейт» не позиционировало себя как отдельное от ПАО «Банк «Первомайский»» общество. ФИО3 была введена в заблуждение и по поводу лица, заключавшего с ней сделку, так как предполагала, что заключает сделку именно с ПАО «Банк «Первомайский»». Акт или иной документ о передаче спорного дома и земельного участка ответчику - покупателю не составлялся. Данное обстоятельство свидетельствует, что, не передавая спорный дом и земельный участок ответчику, истец была уверена в том, что дом и земельный участок остается у нее, а сделка не является фактически продажей недвижимого имущества. Подтверждением факта введения ФИО3 в заблуждение является несение бремени содержания имущества в соответствии со ст. 210 ГК РФ. ФИО3 производила оплату всех коммунальных платежей, от оплаты налоговых платежей освобождена вследствие льгот, предоставляемых гражданам-инвалидам II группы инвалидности в соответствии со ст. 407 НК РФ; осуществляла полное содержание жилого дома, расположенного по адресу: Россия, <адрес>-а, кадастровый номер 23:44:0304032:0:4, а также земельного участка, расположенного по адресу: Россия, <адрес>. Если бы ФИО3 понимала, что она действительно передала спорную недвижимость в собственность иным лицам, то не осуществляла бы никаких действий, свидетельствующих о добросовестном содержании имущества. В материалах дела не имеется подтверждения несения бремени содержания имущества иными лицами, именующими себя собственниками, а именно - АО «Кэш/Дом», ФИО8, ФИО7, что также свидетельствует о недействительности сделок, заключенных между ФИО3, ПАО «Банк «Первомайский»» и АО «Кэш/Дом». После оформления договора купли-продажи и ипотеки №4, ФИО3 осталась проживать в спорном доме, пользовалась им, оформив договор найма № 102/09 от 22.09.2014 г. с АО «Кэш/Дом» с определением размера платы в размере 90 000 рублей в месяц. Действия по продаже единственного жилья за цену, более чем в шесть раз ниже рыночной, с последующей арендой этого же жилья за 90 000 руб. в месяц при условии, что сторона, заключившая такие сделки, имела в виду именно эти сделки, не отвечают требованиям разумности и обычной экономической целесообразности. Заключение таких договоров разумно объясняется тем, что истец заблуждалась относительно природы договора купли-продажи и ипотеки №4 от 12.09.2014г. и договора найма жилого помещения № 102/09 от 22.09.2014г. и ошибочно полагала, что таким образом она оформляет договор займа. ПАО «Банк «Первомайский»» при подписании вышеуказанных договоров, заключенных с истцом, путём обмана и введения в заблуждение, то есть путём намеренного умолчания об обстоятельствах сделки, не выдал истцу ни кредитного договора с ООО «1М-Эстейт», ни договора найма жилого помещения. Представитель ООО «1М-Эстейт» при совершении сделки отсутствовал, а все договоры, подписанные истцом, были им получены от представителя Банка «Первомайский», соответственно сомнений в добросовестности банка у истца на тот момент не возникало. О недобросовестности Банк «Первомайский» говорит и тот факт, что при обращении с заявлением 08.06.2018 г. о предоставлении кредитного договора с ООО «1М- Эстейт», а также договора найма, документы предоставлены истцу не были, ответа от банка истец не получила. ПАО «Банк «Первомайский»» является профессиональным участником рынка, и при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота, при намерении физического лица, заключить договор ипотеки, должен был предоставить информацию о том, что по факту клиенту предоставляется договор купли- продажи недвижимого имущества. Из п.5.1 договора найма жилого помещения № 102/09 от 22.09.2014г. следует, что срок действия данного договора - с 22 сентября 2014 года по 21 октября 2014 года, возможна пролонгация договора. Однако при пролонгации договора общий срок найма не может превышать 11 календарных месяцев. В материалах дела имеется соглашение о расторжении договора найма жилого помещения № 102/09 от 22.09.2014г., исходя из п. 2 данного соглашения следует, что стороны договорились, что взаимные обязательства прекращаются с момента подписания настоящего соглашения. Данный факт свидетельствует о введении в заблуждение истца, а также о недобросовестности ООО ПАО «Банк «Первомайский»» и ООО «1М-Эстейт». ФИО3 является инвалидом II группы, уже на протяжении 12 лет имеет проблемы со здоровьем в виде периодического повышения артериального давления, что не могло не отразиться на восприятии информации из документов при заключении сделок от 12.09.2014г. и 22.09.2014г. АО «Кэш/Дом» обязано возвратить ФИО3 в собственность дом, расположенный по адресу: Россия, <адрес>-а, кадастровый номер 23:44:0304032:0:4 и земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый номер 23:44:0304030:60. Ответчик ссылается на истечение срока исковой давности, которая в соответствии со ст. 181 ГК РФ составляет один год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Именно 18 мая 2018 года из телеграммы ФИО7 истцу и стало известно о том, что спорный дом и земельный участок не принадлежит ФИО3 на праве собственности. Считает, что исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению.

Представитель ответчика Банк «Первомайский» с иском не согласна, просит в удовлетворении исковых требованиях ФИО3 отказать. Суду пояснила, что 12.09.2014г. между ФИО3, ООО «1М-Эстейт» и Банком «Первомайским» (ПАО) был заключен договор купли-продажи и ипотеки недвижимости № 4. В последующем ООО «1М-Эстейт» реорганизовано в АО «Кэш/Дом». Согласно п.1.1. Договора купли-продажи Покупатель (АО «Кэш/Дом») за счет кредитных денежных средств, предоставляемых Кредитором (Банком «Первомайский» (ПАО)) согласно кредитному договору № от 12.09.2014 г., заключенному между Покупателем и Кредитором, покупает у Продавца (ФИО3), а Продавец передает в собственность Покупателю недвижимое имущество, указанное в п.1.2, настоящего договора. В соответствии с п. 1.2. договора купли-продажи предметом купли-продажи и ипотеки является: жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 257,8 кв.м., инвентарный номер 7824, литер Апод/Аа, этажность 2, подземная этажность: 1, находящийся по адресу: Россия, <адрес>-а, кадастровый номер: 23:44:0304032:0:4, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - ИЖС, площадь: 44 кв.м, кадастровый номер 23:44:0304030:60, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, №-а. Согласно п. 6.4 договора купли-продажи покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате недвижимого имущества, указанного в п. 1.2 договора, с момента выплаты всей суммы, указанной в п. 1.3 договора. Недвижимое имущество согласно п. 1.3 договора купли- продажи продавалось ФИО3 за 3 000 000 рублей, из которых жилой дом - 1 050 000 рублей, земельный участок - 1 950 000 рублей. При этом выплата денежных средств продавцу в размере 3 000 000 рублей производится покупателем в течение 5 (пяти) банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (п. 2.1.1. договора купли-продажи). 20.09.2014г. АО «Кэш/Дом» получило свидетельства о государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости. В соответствии с условиями договора купли-продажи Банк «Первомайский» (ПАО) перечислил АО «Кэш/Дом» денежные средства в размере 3 000 000 рублей. Таким образом, ФИО3 12.09.2014 г. оформляла не кредит, как она утверждает, а сделку купли-продажи недвижимости и подписала 12.09.2014 г. договор купли- продажи недвижимого имущества. Какие-либо указания на подписание договора купли-продажи и ипотеки недвижимости от 12.09.2014г. ФИО3 работники Банка «Первомайский» (ПАО) не давали. После подписания ФИО3 12.09.2014г. договора купли-продажи она присутствовала при регистрации перехода собственности спорного объекта недвижимости к АО «Кэш/Дом» и подписывала соответствующие документы. Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 20.09.2014г., за АО «Кэш/Дом» было зарегистрировано право собственности на спорный жилой дом и земельный участок. Основанием перехода права собственности является договор купли-продажи и ипотеки недвижимости №4 от 12.09.2014г. Право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество зарегистрировано за АО «Кэш/Дом». Законность купли-продажи спорного объекта недвижимости была проверена органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. ФИО3 не указывает основания, по которым в соответствии с требованиями ст. 179 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи должен быть признан недействительной сделкой. Как следует из названия договора купли-продажи и ипотеки недвижимости от 12.09.2014 г. № 4 условия договора явно свидетельствует о том, что стороны договорились о продаже ФИО3 АО «Кэш/Дом» недвижимого имущества. Договор подписан лично ФИО3 и один его экземпляр был ей передан. При оформлении сделки в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ФИО3 не отказывалась от ее совершения. За продажу недвижимого имущества ФИО3 получила денежные средства. Собственноручное подписание ФИО3 договора купли-продажи и ипотеки недвижимости от 12.09.2014 г. № 4, с осуществлением последующих действий по государственной регистрации перехода права собственности свидетельствуют об отсутствии обмана со стороны Банка «Первомайский (ПАО). Заключая договор купли-продажи стороны действовали добровольно, по своему усмотрению, осуществляя принадлежащие им права и не нарушая требований действующего законодательства. Данное соглашение сторон при заключении договора явилось следствием свободного волеизъявления сторон в соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса РФ и с соблюдением требований, установленных ст. 422 Гражданского кодекса РФ. Истцом не приведено доказательств, подтверждающих заключение сделки купли-продажи недвижимости под влиянием обмана, заблуждения и на крайне невыгодных условиях. Оснований для признания договора купли-продажи и ипотеки недвижимости недействительным, не имеется. Более того, истцом пропущен срок исковой давности, что является основанием для отказа в иске. Договор купли-продажи и ипотеки недвижимости № 4 заключен между ФИО3, АО «Кэш/Дом», Банком «Первомайский» (ПАО) 12.09.2014 г., 20.09.2014 г. зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости за АО «Кэш/Дом». Соответственно, срок исковой давности по требованию о признании указанного договора недействительным, истек в сентябре 2015 года. Истец обратился в Кропоткинский городской суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи и ипотеки недвижимости от 12.09.2014 г. № 4 в июне 2018 года, после истечения срока исковой давности.

Представитель АО «Кеш/Дом» просит в удовлетворении исковых требованиях ФИО3 отказать, считает требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 12.09.2014 г. между ФИО3 (продавец), ООО «1М-Эстейт» с 01.07.2016г. АО «Кэш/Дом» (покупатель) и Банк «Первомайским» (ПАО) (кредитор) был заключен договор купли-продажи и ипотеки недвижимости № 4., предметом которого является жилой дом, назначение: жилое. площадью 257,8 кв.м., инвентарный номер :7824, литер : Апод/Аа, этажность: 2, подземная этажность: 1 кадастровый (или условный) номер: 23:44:0304032:59, расположенный на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов -ИЖС, площадью -444 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 23:44:0304030:60, расположенных по адресу: ФИО1, <адрес>. В соответствии с условиями договора купли - продажи и ипотеки недвижимости № 4 от 12.09.2014 г. ФИО3 22.09.2014г. по платежному поручению №613 получила денежные средства от ООО «1М-Эстейт» в размере 3 000 000 рублей за продажу недвижимого имущества. 20.09.2014г. общество получило свидетельство о государственной регистрации права № 23-АМ №280698 выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 20.09.2014 г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.09.2014г. сделана запись регистрации № 23-23-25/080/2014-189, свидетельством о государственной регистрации права № 23-АМ 280699 выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 20.09.2014г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.09.2014 г. сделана запись регистрации № 23-23- 25/080/2014-191. После подписания 12.09.2014 г. договора купли-продажи и ипотеки недвижимости, истец лично присутствовала при регистрации перехода собственности спорных объектов недвижимости к АО «Кэш/Дом» и подписывала соответствующие документы. После получения денежных средств от общества в размере 3 000 000 рублей за продажу спорных объектов недвижимости и регистрации права собственности за обществом, между ФИО3 и обществом 22.09.2014 г. был заключен договор найма жилого помещения (Жилого дома) № 102/09 и акт приема передачи жилого помещения (жилого дома). Договор заключен по личной инициативе истца. В соответствии с условиями указанного договора общество предоставило (передало), а ФИО3 приняла во временное возмездное владение и пользование (наем) следующее недвижимое имущество: жилой дом, назначение: жилое, площадью 257,8 кв.м., инвентарный номер :7824, литер : Апод/Аа, Этажность: 2, подземная этажность: 1 Кадастровый (или условный) номер: 23:44:0304032:59, расположенный на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов -ИЖС, площадью -444 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 23:44:0304030:60, расположенных по адресу: ФИО1, <адрес>. Плата за пользование переданным в наем жилым помещением составила 3000 рублей в сутки. Срок действия договора установлен: с 22.09.2014 г. по 21.10.2014 г. Срок действия договора может быть продлен на каждые последующие 30 календарных дней, при условии предварительной оплаты нанимателем платы за пользование жилым помещением за каждые последующие 30 календарных дней, а также при отсутствии задолженности нанимателя по коммунальным платежам и отсутствии нарушений нанимателем иных обязанностей, предусмотренных настоящим договором. ФИО3 исполняла условия договора найма, оплату производила сама лично. 07.10.2016г. ФИО3 обратилась к обществу с предложением о выкупе вышеуказанных объектов недвижимого имуществам в соответствии с п.1.11 Договор найма жилого помещения (жилого дома) № 102/09 от 22.09.2014 г. В этот же день ФИО3 совместно с супругом ФИО11, ФИО10, ФИО8 приехали к в офис АО «Кэш/Дом» <адрес>, для заключения договора купли-продажи и расторжении договора найма. ФИО3 расторгла договор найма, соглашение подписано лично. 07.10.2016г. между обществом и истцом был заключен акт приема-передачи вышеуказанных объектов, согласно которого наниматель-ФИО3 в связи с расторжением договора найма жилого помещения № 102/09 от 22.09.2014 г. передала, а наймодатель -АО «Кэш/Дом» принял вышеуказанное имущество. В этот же день по просьбе ФИО3 был заключен договор купли-продажи вышеуказанных объектов с ее родственником ФИО8 за ту же сумму, что указано в пункте 1.11. Договор найма жилого помещения (жилого дома) № 102/09 от22.09.2014г. -3 045 015 рублей. 07.10.2016г. между ФИО8 в лице законного представителя ФИО10 и АО «Кэш/Дом» был заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, за сумму-3 045 015 рублей. Довод истца о том, что ей стало известно о продаже спорных жилого дома и земельного участка из выписки ЕГРП является выдуманным. Истец не приводит оснований, по которым договор купли-продажи, договор найма жилого помещения (жилого дома) должны быть признаны недействительной сделкой. Считает, что основания для признания договора купли-продажи и ипотеки недвижимости от 12.09.2014 г. № 4, договора найма жилого помещения №102/09 от 22.09.2014 г. недействительными по основаниям обмана, отсутствуют, поскольку не имеется совокупности условий, предусмотренных нормами ГК РФ. ФИО3 была вправе как ознакомиться с условиями данных договоров и подписать их, согласившись на их условия, что ею и было сделано, так и отказаться от их заключения. Истцом пропущен срок исковой давности, который истек в сентябре 2015 года.

3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО9, действующая в своих интересах и по доверенности в интересах 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований, ФИО12 с исковыми требованиями ФИО13 не согласна, считает, что они необоснованны и не подлежат удовлетворению. 12.09.2014 года между ФИО3, ООО «1М-Эстейт» (в настоящее время АО «Кэш/Дом») и Банк «Первомайский» ПАО был заключен договор купли- продажи и ипотеки недвижимости, согласно которому АО «Кэш/Дом» приобрело у ФИО3 жилой дом, площадью 257,8 кв.м., с кадастровым номером 23:44:0304032:59, расположенный на земельном участке, площадью 444 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - ИЖС, с кадастровым номером 23:44:0304020:60 по адресу: ФИО1, <адрес> за счет кредитных средств, предоставляемых Банком «Первомайский» ПАО согласно кредитному договору №0897/0139 от 12.09.2014 года в сумме 3000000 рублей, полученных истцом. В материалах дела имеется расписка, подтверждающая факт личного присутствия ФИО2 при регистрации перехода права. Договор содержит условия о предмете, цене, сторонами согласованы все существенные условия договора. Несостоятельна ссылка истца на то, что сделка была совершена под влиянием обмана, ФИО3 не приведено. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Сделка была зарегистрирована 20.09.2014 года. Срок исковой давности истек 20.09.2015г. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд за защитой своих прав, что само по себе в соответствии с пунктом 1 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. По договору купли-продажи лиц, сохраняющих за собой право пользования жилым помещением, не оставалось. Лица, зарегистрированные по данному адресу, были сняты с регистрационного учета. ФИО3 был заключен договор найма жилого помещения с АО «Кэш/Дом», согласно которого она перечисляла 90000 рублей ежемесячно за проживание в домовладении на протяжении 2-х лет. Вышеизложенное подтверждает, что ФИО3 понимала смысл и значение совершаемых ею действий. Предполагалось, что она действует разумно и добросовестно как и другой участник сделки. ФИО3 лично ездила в Краснодар и расторгала договор найма жилого помещения, что подтверждают АО «Кэш/Дом» и ФИО12 Несостоятельны доводы ФИО3 о том, что она не знала о том, что вышеуказанное имущество продано. Так как она лично представляла ФИО12 родственником и просила заключить договор с ним. 07.10.2016г. данное имущество было продано АО «Кэш/Дом» ФИО12 в лице законного представителя на тот момент ФИО14 Денежные средства перечислены АО «Кэш/Дом» в полном объеме. Имущественных или каких-либо иных претензий продавец к ФИО12 не имел. Она же в свою очередь приобрела данное имущество у ФИО12 по договору купли-продажи от 11 апреля 2018 года за 3000000 рублей. Денежные средства выплатила в полном объеме. Претензий к ней ФИО12 не имеет. Все сделки проходили правовую экспертизу при регистрации перехода права собственности. Оснований, препятствующих регистрации не усматривалось. Просит отказать ФИО3 в удовлетворении исковых требований к Банку «Первомайский» (ПАО), АО «Кэш/Дом» о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности, применить срок исковой давности.

Суд, выслушав мнение сторон, допросив свидетеля ФИО11, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования ФИО3 удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

12.09.2014 г. между ФИО3, ООО «1М-Эстейт» (с 01.07.2016г. АО «Кэш/Дом») и Банк «Первомайским» (ПАО) был заключен договор купли-продажи и ипотеки недвижимости № 4., предметом которого является жилой дом, назначение: жилое, площадью 257,8 кв.м., инвентарный номер :7824, литер : Апод/Аа, этажность: 2, подземная этажность: 1 кадастровый (или условный) номер: 23:44:0304032:59, расположенный на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов -ИЖС, площадью -444 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 23:44:0304030:60, расположенных по адресу: ФИО1, <адрес>.

Согласно п.1.1. Договора купли-продажи покупатель за счет кредитных денежных средств, предоставляемых кредитором согласно кредитному договору №0897/0139 от 12.09.2014г., заключенному между покупателем и кредитором (далее - кредитный договор), покупает у продавца, а продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество, указанное в п.1.2, договора.

В силу п. 1.2. предметом купли-продажи и ипотеки является: жилой дом, назначение: жилое, площадью 257,8 кв.м., инвентарный номер :7824, литер : Апод/Аа, этажность: 2, подземная этажность: 1 кадастровый (или условный) номер: 23:44:0304032:59, расположенный на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов -ИЖС, площадью -444 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 23:44:0304030:60, расположенных по адресу: ФИО1, <адрес>.

В соответствии с условиями договора купли - продажи и ипотеки недвижимости № 4 от 12.09.2014г. ФИО3 получила денежные средства от ООО «1М-Эстейт» в размере 3 000 000 рублей за продажу недвижимого имущества, что подтверждается платежным поручением № 613 от 22.09.2014 г.)

В силу ст.1.9. Договора купли-продажи и в силу закона объекты недвижимости, приобретаемые с использованием кредитных средств кредитора, считаются находящимися в залоге у кредитора с момента государственной регистрации перехода права собственности покупателя на указанные объекты недвижимости.

20.09.2014г. ООО «1М-Эстейт» получило свидетельство о государственной регистрации права № 23-АМ №280698 выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 20.09.2014 г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.09.2014г. сделана запись регистрации № 23-23-25/080/2014-189; свидетельство о государственной регистрации права № 23-АМ 280699 выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 20.09.2014 г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.09.2014 г. сделана запись регистрации № 23-23- 25/080/2014-191.

В силу ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В соответствии с и. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с и. 1 ст. 16 ФЗ РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Процедура государственной регистрации начинается со дня подачи заявлений и документов с приложением необходимых для регистрации документов продавцом и покупателем на государственную регистрацию.

Судом установлено, что документы от сторон для государственной регистрации были приняты 16.09.2014г., истец лично присутствовала при регистрации перехода собственности спорных объектов недвижимости к АО «Кэш/Дом» и подписывала соответствующие документы, что подтверждается распиской Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 16.09.2014г.

Кроме того, свидетель ФИО11 суду показал, что лично возил ФИО3 в многофункциональный центр для сдачи документов на государственную регистрацию, но при этом не присутствовал.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч.1 ст.2 ФЗ РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно ст. 17 ФЗ РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Таким образом, законность купли-продажи спорных объектов недвижимости, была проверена органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Как установлено в судебном заседании, после получения денежных средств от общества в размере 3 000 000 рублей за продажу спорных объектов недвижимости и регистрации права собственности за обществом, между ФИО3, и ООО «1М-Эстейт» 22.09.2014г. был заключен договор найма жилого помещения (жилого дома) № 102/09, о чем был также составлен акт приема передачи жилого помещения (жилого дома).

В соответствии с условиями указанного договора ООО «1М-Эстейт» предоставило (передало), а ФИО3 приняла во временное возмездное владение и пользование (наем) следующее недвижимое имущество: жилой дом, назначение: жилое, площадью 257,8 кв.м., инвентарный номер:7824, литер: Апод/Аа, этажность: 2, подземная этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 23:44:0304032:59, расположенный на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов -ИЖС, площадью -444 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 23:44:0304030:60, расположенных по адресу: ФИО1, <адрес>.

Согласно п.4.1. договора найма жилого помещения № 102/09 от 22.09.2014 г. плата за пользование переданным в наем жилым помещением составила 3000(три тысячи) рублей в сутки (НДС не предусмотрен).

Согласно п. 5.1. договора найма жилого помещения № 102/09 от 22.09.2014 г. срок действия договора установлен: с 22.09.2014 г. по 21.10.2014 г. Срок действия договора может быть продлен на каждые последующие 30 календарных дней, при условии предварительной оплаты нанимателем платы за пользование жилым помещением за каждые последующие 30 календарных дней, а также при отсутствии задолженности нанимателя по коммунальным платежам и отсутствии нарушений нанимателем иных обязанностей, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с и. 3 ст.682 Гражданского кодекса РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Пунктом 1.11. договор найма жилого помещения (жилого дома) № 102/09 от 22.09.2014 г. предусмотрено, что наниматель в течение срока действия договора имеет право выкупить жилое помещение, (вышеуказанный жилой дом и земельный участок) при условии внесения полной стоимости жилого помещения, установленной в размере 3 045 015 рублей. Выкуп осуществляется по отдельному договору купли-продажи. Платежи за пользование переданным в наем жилым помещением, осуществляемые в соответствии с п. 4.1, договора найма не являются одновременно выкупными и не могут зачитываться в стоимость выкупной цены жилого помещения.

ФИО3 исполняла условия договора найма, что подтверждается платежными поручениями (назначение платежа оплата по договору найма). Оплату производила сама лично, что подтверждается платежными поручениями.

07.10.2016г. ФИО3 обратилась к АО «Кэш/Дом» с предложением о выкупе вышеуказанных объектов недвижимого имущества, что предусматривается п.1.11 Договора найма жилого помещения (жилого дома) № 102/09 от 22.09.2014 г.

На основании п.1 ст.450 ГК РФ и п.5.4 договора найма жилого помещения №102/09 от 22.09.2014г. ФИО3 расторгла договор найма с АО «Кэш/Дом», что подтверждается соглашением.

07.10.2016г. между АО «Кэш/Дом» и истцом был заключен акт приема-передачи вышеуказанных объектов, согласно которого наниматель ФИО3 в связи с расторжением договора найма жилого помещения № 102/09 от 22.09.2014 г. передала, а наймодатель АО «Кэш/Дом» принял вышеуказанное имущество.

После чего, был заключен договор купли-продажи вышеуказанных объектов с ее родственником ФИО12 за ту же сумму, что указано в пункте 1.11. договора найма жилого помещения (жилого дома) № 102/09 от 22.09.2014г.- 3 045 015 рублей.

07.10.2016г. между ФИО12 в лице законного представителя ФИО14 и АО «Кэш/Дом» был заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, за сумму 3 045 015 рублей.

11.04.2018г. ФИО12 продал вышеуказанное недвижимое имущество ФИО9, что подтверждается договором купли-продажи от 11.04.2018г., выписками из ЕГРН от 13.04.2018г.

Суд считает, что доводы истца о том, что ей стало известно о продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ФИО1, <адрес>, из выписки ЕГРП является надуманным.

Кроме того, доводы истицы и ее представителя о том, что сотрудники ПАО «Банк «Первомайский» на переговорах, предшествующих заключению договора купли-продажи и ипотеки №4 от 12.09.2014г. и договора найма № 102/09 от 22.09.2014г. ввели ее в заблуждение в отношении природы сделки, так как она обратилась в ПАО «Банк «Первомайский» за получением кредита под залог дома, не имела намерения обращаться в ООО «КЭШ/ДОМ», а также не имела намерения продавать единственное жилье, представитель ООО «КЭШ/ДОМ» на сделке не присутствовал, что свидетельствует о недобросовестности ООО ПАО «Банк «Первомайский»» и ООО «1М-Эстейт» (ныне - ОАО «КЭШ\ДОМ»), не могут быть приняты во внимание, поскольку между Банк «Первомайский» ПАО «Агент» и ООО «1М-Эстейт» АО «Кэш/Дом» «Принципал» 16.06.2011 г. был заключен агентский договор, по которому Агент обязуется совершать следующие действия: оказывать консультационные и информационные услуги физическим и юридическим лицам по вопросам оформления сделок с недвижимым имуществом и пользу Принципала, выдавать доверенности своим сотрудникам для выполнения обязанностей по договору.

В соответствии с пунктом 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником, либо содействовало ей в совершении сделки.

Однако, истцом не приведено оснований, по которым в соответствии с требованиями п.2 ст. 179 ГК РФ договор купли-продажи, договор найма жилого помещения (жилого дома) должны быть признаны недействительными сделками.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

ФИО3 была вправе как ознакомиться с условиями данных договоров и подписать их, согласившись на их условия, что ею и было сделано, так и отказаться от их заключения.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана является оспоримой, в связи с чем лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной согласно положениям ст. 56 ГПК РФ должно доказать наличие оснований недействительности сделки.

Пункт 5 статьи 10 ГК РФ устанавливает презумпцию разумности действий участников гражданских правоотношений, следовательно, предполагается, что при заключении сделки стороны имеют четкое представление о наступающих последствиях.

Как следует из названия договора - купли продажи и ипотеки недвижимости, условия договора явно свидетельствуют о том, что стороны договорились о продаже недвижимого имущества, договор подписан лично ФИО3 Один экземпляр договора был передан ФИО3, при оформлении сделки в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии она не отказалась от ее совершения. За продажу жилого дома и земельного участка истец получила денежные средства.

Таким образом, собственноручное подписание ФИО3 договора купли-продажи и ипотеки недвижимости от 12.09.2014 г. № 4, с осуществлением последующих действий по государственной регистрации перехода права собственности свидетельствуют об отсутствии обмана со стороны Банка «Первомайский "(ПАО).

Заключая договор купли-продажи и ипотеки недвижимости от 12.09.2014 г № 4 стороны действовали добровольно, по своему усмотрению, осуществляя принадлежащие им права и не нарушая требований действующего законодательства. Данное соглашение сторон при заключении договора явилось следствием свободного волеизъявления сторон в соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ и с соблюдением требований, установленных ст. 422 ГК РФ.

Доказательств того, что волеизъявление ФИО3, выраженное в договоре купли- продажи и ипотеки недвижимости, не соответствовало его действительным намерениям, совершения сделки под влиянием обмана материалы дела не содержат.

Природа сделки купли-продажи, ее правовые последствия в виде передачи истцом ответчику права собственности на предмет сделки, вследствие чего право собственности истца прекращается, явно следуют из договора купли-продажи и ипотеки недвижимости, текст которого не допускает неоднозначного толкования. При этом достижение между сторонами договоренности по последующему заключению договора найма жилого помещения с предоставлением жилого дома для проживания в нем ФИО3 не свидетельствует об обмане относительно правовой природы заключенной сделки купли-продажи, а является подтверждением знания сторонами различных последствий сделок, планируемых к совершению.

По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли- продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета - недвижимого имущества.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК РФ).

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества, договор продажи недвижимости должен обязательно содержать согласованное сторонами условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Предмет договора купли-продажи и ипотеки недвижимости от 12.09.2014 г.№ 4 определен в п. 1.2 договора. В этом пункте описаны все идентифицирующие предмет договора - недвижимое имущество признаки, такие как местоположение недвижимого имущества, кадастровый номер, площадь, сведения о регистрации в ЕГРП и выданных свидетельствах. Пункт 1.2 позволяет определенно установить недвижимое имущество: жилой дом, назначение: жилое, площадью 257,8 кв.м., инвентарный номер :7824, литер : Апод/Аа, этажность: 2, подземная этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 23:44:0304032:59, расположенный на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов -ИЖС, площадью -444 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 23:44:0304030:60, расположенных по адресу: ФИО1, <адрес>. Цена продаваемого объекта определена в п. 1.3 договора - за 3 000 000 рублей (НДС не предусмотрен), в том числе жилой дом продается за 1 050 000 рублей, а земельный участок продается за 1 950 000 рублей.

Договор купли-продажи и ипотеки недвижимости от 12.09.2014 г. № 4 составлен в письменной форме, содержит условие о предмете, позволяющие его индивидуализировать, о цене, об обязанностях покупателя оплатить приобретаемое имущество и принять его и продавца передать имущество. Намерения сторон выражены в договоре достаточно ясно, содержание договора позволяло ФИО3 оценить природу и последствия совершаемой сделки.

Оснований для признания договора купли-продажи и ипотеки недвижимости от 12.09.2014 г. № 4, договора найма жилого помещения №102/09 от 22.09.2014 г. недействительными по основаниям обмана, отсутствуют, поскольку не имеется совокупности условий, предусмотренных нормами ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Соответственно, срок исковой давности по требованию о признании указанного договора недействительным истек в сентябре 2015 года.

Истец обратился в Кропоткинский городской суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи и ипотеки недвижимости от 12.09.2014 г. № 4 в июне 2018 года, после истечения срока исковой давности.

На основании ст.205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность) нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев в течение срока давности.

В судебном заседании истцом не приведено уважительных причин пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца. Доводы истца и его представителя о том, что она узнала о незаконности совершенной сделки только после получения 18 мая 2018 года телеграммы от 3-го лица ФИО9, в которой она сообщала, что она является собственником спорного домовладения и просила освободить его, и срок исковой давности ею не пропущен, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку ФИО3 07.10.2016г. расторгла договор найма с АО «Кэш/Дом», что подтверждается соглашением, актом приема-передачи передала вышеуказанные спорные объекты АО «Кэш/Дом», после в этот же день был заключен договор купли-продажи вышеуказанных объектов с ее родственником ФИО12 за ту же сумму, что указано в пункте 1.11. договора найма жилого помещения (жилого дома) № 102/09 от 22.09.2014г.- 3 045 015 рублей.

Таким образом, истечение срока исковой давности и заявлении об этом ответчиками является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. При этом правила о применении срока исковой давности должны применяться как к требованию о признании сделки недействительной, так и к вытекающим из них требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с п.1 ст.199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л:

В иске ФИО3 к Банку «Первомайский» (публичное акционерное общество), АО «Кэш/Дом» о признании недействительным договора купли-продажи и ипотеки, договора найма, применении последствия недействительности сделки к договору купли-продажи и ипотеки, о применении последствия недействительности сделки к договору найма, отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Кропоткинский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 23 июля 2018 года.

Председательствующий