Решение № 3А-19/2019 3А-19/2019~М-9/2019 М-9/2019 от 3 марта 2019 г. по делу № 3А-19/2019

Дело № <...>а-19/2019

ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 марта 2019 г.

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Харламовой О.А.,

при секретаре Шевелевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Омска об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 05 декабря 2018 г. № 193,

установил:

Администрация города Омска обратилась с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 05 декабря 2018 г. № 193 (далее - Комиссия), указывая, что актом определения кадастровой стоимости от <...> кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м., категории земель: земли населенных пунктов, с видом размеренного использования – для размещения административных зданий, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, по состоянию на <...> установлена в размере <...>.

21 ноября 2018 г. ООО «РАССВЕТ-2000», являясь собственником доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, ссылаясь на то, что согласно отчета от <...> № <...>, подготовленного ООО «Центр Независимой экспертизы и оценки «Арус», рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 12 июля 2018 г. составляла <...>.

Решением Комиссии от 05 декабря 2018 г. № 193 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определена в размере рыночной, равной <...>.

Администрация города Омска, как получатель земельного налога, полагая данное решение незаконным, указывает на несоответствие отчета от 07 ноября 2018 г. № 26/18 требованиям ст. ст. 3, 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. п. 10, 11 Федерального стандарта оценки № 1, п. 5 Федерального стандарта оценки № 3, п. 22 Федерального стандарта оценки № 7.

Административный истец ссылается на ошибочный и некорректный выбор необоснованного широкого перечня объектов-аналогов, различающихся по площади, месту расположения и иным характеристикам, а также на неверное определение оценщиком расстояния от объекта оценки до магистрали (л.д.5-8).

В судебном заседании представитель Администрации города Омска ОКВ, действующий на основании доверенности от <...> (л.д.91), заявленные требования поддержал.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области БЮА, действующая на основании доверенности от <...> (л.д.146), поддержав доводы письменного отзыва (л.д.92-94), возражала относительно удовлетворения заявленных требований, указывая на правомочность действий и принятого Комиссией решения.

Представители: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ООО «РАССВЕТ-2000», ООО «Фирма «Утро» в судебном заседании участия не принимали.

Представителем Управления Федеральной налоговой службы по Омской области в адрес суда направлен письменный отзыв по существу требований, заявленных Администрацией города Омска (л.д.147-158).

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ч. 1 и ч. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Из п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков в силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Согласно ч.1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и абз. 1 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридические лица обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абз.9 ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз.11 и 13 ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абз.33 ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абз.36 ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 г. № 263 (далее - Порядок), установлены требования к составу комиссии и порядку рассмотрения соответствующих заявлений, в частности определено, что такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (абз.4 ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно п. 1 Порядка, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия.

П. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 г. № 457, предусмотрено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в том числе, функции по государственной кадастровой оценке, обладающим полномочиями по созданию комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом Росреестр осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы (управления по соответствующим субъектам Российской Федерации), а также подведомственные организации (п. п. 4, 5.1.27 названного Положения).

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области создана на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21 ноября 2011 г. № П/456.

В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета) и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, включая порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации (далее - порядок создания и работы комиссии), формы принимаемых комиссией документов устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности.

При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии.

Кандидатуры представителей предпринимательского сообщества, в том числе в целях ротации, выдвигаются некоммерческими организациями, основанными на членстве и объединяющими потребителей оценочных услуг (абз.5-8 ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии (абз.34 ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из материалов дела следует, что на основании соглашения от 13 апреля 2013 г. сособственниками земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м., категории земель: земли населенных пунктов, с видом размеренного использования – для размещения административных зданий, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, являются ООО «РАССВЕТ-2000» и ООО «Фирма «Утро» - 4233/10000 и 5767/10000 доли в праве, соответственно (л.д.68-70).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определена по состоянию на 12 июля 2018 г. в размере <...> исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земель, утвержденного приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 г. № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области» (л.д.80-82).

С целью пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, ООО «РАССВЕТ-2000» 21 ноября 2018 г. обратилось в Комиссию с соответствующим заявлением, представив отчет от <...> № <...>, подготовленный ООО «Центр Независимой экспертизы и оценки «Арус» (оценщик ФИО1). Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определена оценщиком по состоянию на 12 июля 2018 г. в размере <...>.

Решением Комиссии от 05 декабря 2018 г. № 193 заявление ООО «РАССВЕТ-2000» удовлетворено. Принимая решение, Комиссия пришла к выводу о том, что оформление и содержание отчета об оценке, описание в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (л.д.11-13).

На заседании Комиссии имелся необходимый кворум, предусмотренный п. 10 указанного Порядка; по рассматриваемому вопросу проведено открытое голосование, решение принято единогласно, что соответствует требованиям п. 12 Порядка.

Таким образом, решение Комиссии принято правомочным составом уполномоченного органа, форма решения соответствует Порядку, процедура принятия решения Комиссией не нарушена.

Оспаривая решение Комиссии от 05 декабря 2018 г. № 193, административный истец ссылается на несоответствие отчета от <...> № <...> требованиям законодательства об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки (п. п. 10, 11 ФСО № 1, п. 5 ФСО № 3, п.22 ФСО № 7).

В указанной связи по ходатайству административного истца определением Омского областного суда от <...> по административному делу была назначена судебно-методологическая экспертиза.

Заключением от 22 февраля 2019 г. № 01/02/2019-Э, выполненным экспертом ФИО2 (ООО «Центр интеллектуальных технологий»), выявлены несоответствия отчёта от 07 ноября 2018 г. № 26/18 п.8 Федерального стандарта оценки №1, п. п. 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки № 3, п.11 Федерального стандарта оценки №7.

В частности, в ходе судебно-методологической экспертизы установлено, что при проведении расчетов оценщиком использована информация с ценами предложений, сформированными после даты оценки (т. е. после 12 июля 2018 г.): ценовая информация по объекту–аналогу № 9 по утверждению оценщика была актуальна на дату 23 августа 2018 г., при этом из представленной к отчету скинкопии указанная дата не усматривается (дата подачи объявления – 30 августа 2016 г., дата размещения объявления - 23 августа без указания на год размещения).

В то же время, п.8 Федерального стандарта оценки №1 определено, что информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

В нарушение требований п.11 Федерального стандарта оценки №3, устанавливающего, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки; в случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов, оценщиком использована ценовая информация по объекту-аналогу №9, не являющаяся корректной и не позволяющая идентифицировать дату, по состоянию на которую актуально объявление о продаже.

При таких обстоятельствах ценовая информация по объекту-аналогу №9 не могла быть использована.

Также в ходе оценки объекта недвижимости анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов выполнен частично, факторы, влияющие на стоимость земельных участков, оценщиком представлены не в полном объеме, ценообразующий фактор «Рельеф» не описан. Объект-аналог № 8 расположен в границах естественного водоема, применение корректировки на рельеф в отношении указанного объекта-аналога было необходимо, отсутствие корректировки привело к искажению конечного результата расчетов, что является нарушением требований п.11 Федерального стандарта оценки №7.

Из представленного отчета усматривается, что при проведении оценки используется сравнительный подход и применяется метод сравнения продаж; при этом получены результаты, диапазон которых составляет от <...> до <...> за 1 кв.м., т.е. крайние значения полученной выборки отличаются друг от друга более чем в пятнадцать раз.

В соответствии с п.8 Федерального стандарта оценки № 3 описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В силу требований Методических рекомендаций об определении рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 г. № 568-р, на которые также ссылается оценщик (страница 52 отчета), в результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводилось сравнение; значения корректировок.

Таким образом, оценщиком некорректно произведен отбор объектов-аналогов, не описаны все ценообразующие факторы, не выполнены корректировки по элементам сравнения, допущены ошибки при проведении расчетов, рыночная стоимость объекта оценки определена некорректно, отчет не является достоверным (л.д.183).

При таких обстоятельствах, оценив заключение судебной методологической экспертизы по правилам, установленным в ст. 84 КАС РФ, учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы выводы эксперта, административным ответчиком, заинтересованными лицами не представлено, суд не находит оснований ставить указанное доказательство под сомнение.

При таком положении решение Комиссии от 05 декабря 2018 г. № 193 нельзя признать законным, оно подлежит отмене, а рассмотрение вопроса об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости - направлению на новое рассмотрение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Также в соответствии с разъяснениями, содержащимся в абз. 4 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленная решением Комиссии от 05 декабря 2018 г. № 193 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в размере <...> подлежит исключению из сведений государственного кадастра недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 227, 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Администрации города Омска удовлетворить.

Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от 05 декабря 2018 г. № 193 об удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «РАССВЕТ-2000» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м., расположенного по адресу: г. Омск, <...>, в размере рыночной <...> по состоянию на 12 июля 2018 г. отменить и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления общества с ограниченной ответственностью «РАССВЕТ-2000».

Исключить из сведений государственного кадастра недвижимости установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от 05 декабря 2018 г. № 193 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в сумме <...>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Омского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А. Харламова