Решение № 3А-657/2020 3А-657/2020~М-268/2020 М-268/2020 от 6 декабря 2020 г. по делу № 3А-657/2020

Дело № 3а-657/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 декабря 2020 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Казакова Д.А.,

секретарь Хлебникова А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ООО «СКУ Пансионат «Джубга» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

ООО «СКУ Пансионат «Джубга» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>, площадью 144 891 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> по состоянию на 22.05.2017 года равной рыночной стоимости в размере 190 821 447 рублей.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что он оплачивает арендные платежи, рассчитываемые из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению арендной платы.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

От представителя административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края, Огиди О.М.И., действующим на основании доверенности, поступил отзыв на иск, в котором указал, что нарушений действующего законодательства при проведении государственной кадастровой оценки земель не допущено. Кроме того, уменьшение кадастровой стоимости приведет к уменьшению налоговых платежей, поступающих в бюджет. Просил вынести законное и обоснованное решение.

Представитель Филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю по доверенности ФИО1 представила отзыв, в котором просит в удовлетворении требований к Филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю отказать, рассмотрение вопроса об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной оставила на усмотрение суда. Просила рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель заинтересованного лица ПАО «Россетти Кубани» в лице Сочинских электрических сетей по доверенности ФИО2 в письменных пояснениях просил рассмотреть дело в их отсутствие. Разрешение дела оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

На основании определения суда от 07 декабря 2020 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства РФ, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером <№...>, площадью 144 891 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, что подтверждается договором аренды от <Дата ...><№...>, договором уступки права аренды земельного участка <№...> от <Дата ...>, выпиской из ЕГРН.

Согласно договора аренды от 08 ноября 2017 года расчет арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Из выписки из ЕГРН от 10 марта 2020 года также следует, что арендаторами указанного земельного участка являются ООО «СКУ Пансионат «Джубга».

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> определена уполномоченным органом по состоянию на 22 мая 2017 года в размере 289 037 260,26 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 22 мая 2017 верной датой определения кадастровой стоимости земельного участка, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

В соответствии с отчетом об оценке № 562-О-19 от 09 декабря 2019 года, подготовленным ИП <ФИО>7, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> определена в размере 190 821 447 рублей.

Указанный отчет об оценке 19 декабря 2019 года представлялся в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю (далее - Комиссия).

Решением Комиссии <№...> от 14 января 2020 года, вступившим в законную силу, установлено несоответствие отчета об оценке № 562-О-19 от 09 декабря 2019 года требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», а также требованиям о содержании и описании в отчете информации, установленным федеральными стандартами оценки. В связи с чем, заявление ООО «СКУ Пансионат «Джубга» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> и установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости отклонены.

Принимая во внимание данные обстоятельства, вступившее в законную силу решение Комиссии, а также тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленных административным истцом, имелись существенные различия, отсутствие возражений со стороны административного истца о назначении судебной экспертизы, определением суда от 05 марта 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № КС-20-059, выполненной ООО «Юг-Регион-Оценка» экспертом <ФИО>8 от 03.07.2020г., рыночная стоимость указанного объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости (22.05.2017г.) составляет 268 474 330 рублей.

С данным заключением эксперта не согласился представитель административного истца по доверенности ФИО3 и генеральный директор ООО Санаторий – профилакторий «Сокол» ФИО4, заявили ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы. В обоснование вышеуказанных ходатайств указано на нарушении при проведении судебной экспертизы, а именно: при подборе объектов-аналогов экспертом был нарушен пункт 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 297, так как в качестве объектов-аналогов были подобраны объекты не схожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость. Рынок аналогичных объекту оценки объектов недвижимости не исследован полностью.

Определением суда от 26 августа 2020 года по делу назначено проведение повторной судебной экспертизы.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № ЭЗ 60/З от 09 ноября 2020 года, выполненной ООО «НЭО Эксперт» экспертом <ФИО>11, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> на дату определения кадастровой стоимости (22 мая 2017 года) составляет 219 513 000 рублей.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен метод прямого сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна). Экспертом было проведено исследование рынка земельных участков для размещения коммерческой недвижимости рекреационного назначения, расположенных в районах с сопоставимой инвестиционной привлекательностью территории, и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым земельным участком.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

В заключении эксперта принята скидка на торг, произведены корректировки на вид права, площадь, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на 22 мая 2017 года составляет 219 513 000 рублей.

Доказательств того, что рыночная стоимость указанного земельного участка является иной, чем отражено в повторном судебном экспертном заключении, суду не представлено. Ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертиз от сторон не поступило, выводы эксперта никем не опровергнуты.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 17 февраля 2020 года, в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – 19 декабря 2019 года. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 19 декабря 2019 года.

Директором ООО «НЭО Эксперт» в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы в размере 70 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, оплату судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что такое расхождение кадастровой стоимости с рыночной укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, заявление ООО «НЭО Эксперт» подлежит удовлетворению. Оплата судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249, 294 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административные исковые требования ООО «СКУ Пансионат «Джубга» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной - удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 22 мая 2017 года в размере 219 513 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> считать 19 декабря 2019 года.

Взыскать с ООО «СКУ Пансионат «Джубга» в пользу ООО «НЭО Эксперт» судебные расходы в размере 70 000 рублей в счет оплаты за проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья: