Решение № 2-2894/2020 2-2894/2020~М-2237/2020 М-2237/2020 от 14 октября 2020 г. по делу № 2-2894/2020

Дело № 2-2894/2020 15 октября 2020 года

78RS0017-01-2020-003315-74


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИИ

Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Пешниной Ю.В.,

при секретаре Даровском В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Басфор» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Басфор» (далее по тексту – ООО «Басфор»), в котором просила взыскать с ответчика денежные средства в размере 4 679 500 руб., неустойку в размере 3 329 710 руб., компенсацию морального вреда в размере 3 000 000 руб., штраф.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 6 февраля 208 года между ней и ответчиком заключен предварительный договор, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство передать истцу помещение № 111, расположенное по адресу: <адрес>, и передать истцу право собственности на помещение. Стоимость помещения составила 5 370 500 руб. Решением суда от 9 апреля 2019 года за истцом признано право собственности истца на помещение № 111. После регистрации права собственности истца на помещение, истцу стало известно, что помещение обременено залогом в пользу ПАО «Промсвязьбанк», о чем внесения запись в ЕГРН. При заключении договора и на момент передачи истцу помещения ответчик об указанных обстоятельствах не сообщал, истцу о наличии права залога помещения у ПАО «Промсвязьбанк» было неизвестно. Цена помещения была согласована исходя из отсутствия каких-либо прав третьих лиц на помещения или иных ограничений, обременений. Согласно отчету об оценке от 8 апреля 2020 года стоимость помещения с учетом обременения составляет 691 000 руб. Поскольку ответчик продал помещение с обременением, о наличии данного обременения истцу не было известно, то истец обратилась с требованием об уменьшении цены товара, которое ответчиком получено 26 марта 2020 года, но в добровольном порядке не удовлетворено. Ввиду того, что в добровольном порядке требование о соразмерном уменьшении цены договора ответчиком не исполнено, истец просит взыскать неустойку, компенсацию морального вреда, штраф ссылаясь на положения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

В судебное заседание истец не явилась, направила в суд своего представителя - ФИО2, который исковые требования поддержал в полном объеме.

В судебном заседании представители ответчика – ФИО3, ФИО4, возражали против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что перед приобретением помещения истец должна была проверить сведения в отношении приобретаемого объекта, которые находятся в открытом доступе. Также полагали, что к спорным правоотношениям не применимы положения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», поскольку истцом приобретено нежилое помещение.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, оценив добытые по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 6 февраля 2018 года между ООО «БАСФОР» и ФИО1 заключен предварительный договор №06/02/2018-Д-11-4 купли-продажи нежилого помещения в введенном в эксплуатацию санаторно-курортном учреждении №111 по адресу: <адрес>, площадью 46,70кв.м, по условиям которого продавец обязуется в срок до 30 апреля 2018 года совершить необходимые действия для регистрации своего права на нежилое помещение (п. 1.1.3, 1.2); стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор (п.1.3).

Цена нежилого помещения составила 5370500 руб., которые подлежат уплате в срок до 11.02.2018 (п.2.1, 2.2.1).

Оплата по предварительному договору произведена истцом в полном объеме, что подтверждается разовым поручением АО «Альфа-Банк» от 8 февраля 2018 года.

Помещение передано истцу по акту приема-передачи 22 февраля 2018 года.

Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 9 апреля 2019 года по гражданскому делу № 2-67/2019 за истцом ФИО1 признано право собственности на нежилое помещение № 111, расположенное по адресу: <адрес>.

Указанное решение суда вступило в законную силу 14 мая 2019 года.

Государственная регистрация права собственности истца на нежилое помещение произведена 11 октября 2019 года на основании решения суда от 9 апреля 2019 года.

Истец указала, что после регистрации права собственности ей стало известно о том, что помещение обременено залогом в пользу ПАО «Промсвязьбанк», о чем продавец перед заключением договора купли-продажи истцу не сообщил. 23 марта 2020 года в адрес ответчика было направлено требование о снижении цены договора и возврате денежных средств в размере 4 870 000 руб., которое 26 марта 2020 года было получено ответчиком, однако оставлено без удовлетворения.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Пунктом 1.5 предварительного договора купли-продажи от 6 февраля 2018 года продавец подтвердил, что на момент заключения настоящего предварительного договора, на момент заключения основного договора права на нежилое помещение, равно как и само нежилое помещение не будет находиться под арестом, запретом, судебным спором (л.д.9).

Между тем, согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 11 октября 2019 года, в отношении нежилого помещения № 111 по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> зарегистрировано 11 октября 2019 года обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Промсвязьбанк» (л.д.34).

Доказательств того, что истец на момент заключения предварительного договора знала или должна была знать о наличии обременения в отношении приобретаемого помещения в пользу ПАО «Промсвязьбанк» в материалах дела не имеется.

Доводы ответчика о том, что истец должна была проверить наличие/отсутствие обременения в отношении приобретаемого объекта недвижимости, подлежат отклонению, поскольку в данном случае у истца такая обязанность отсутствует, а также согласно пояснениям представителей ответчика, и представленной в дело выписки из ЕГРН, обременение было зарегистрировано в 2015 году в отношении земельного участка.

Более того, при заключении предварительного договора купли-продажи продавец заверил покупателя, что помещение не обременено правами третьих лиц.

В материалы дела не представлено доказательств того, что у ответчика ООО «Басфор» отсутствуют обязательства перед ПАО «Промсвязьбанк» и поданы документы о снятии обременения.

Напротив как следует из определения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14 августа 2019 года, которым признано необоснованным ПАО «Промсвязьбанк» о признании ООО «Басфор» банкротом, между АО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «Басфор» был заключен кредитный договор от 14 октября 2015 года, в соответствии с которым ООО «Басфор» предоставлен кредит. Между АО «АВТОВАЗБАНК» и ПАО «Промсвязьбанк» заключен договор об уступке прав требования от 6 апреля 2018 года. Требование ПАО «Промсвязьбанк» о погашении просроченной задолженности по кредитному договору не исполнено. По состоянию на 24 июля 2018 года задолженность ООО «Басфор» составляет 2 764 629 524,65 руб. Вместе с тем, дополнительным соглашением № 6/1 от 7 июня 2019 года, стороны пришли к соглашению о пролонгации срока возврата кредита до 31 декабря 2021 года.

Из дополнительного соглашения № 6 от 7 июня 2019 года к кредитному договору от 14 октября 2015 года следует, что обязательства заемщика обеспечиваются ипотекой – залогом недвижимого имущества в помещениях проекта «Светлый мир «Внутри» по адресу: <адрес>, в корпусах – 21, 22, 23, 29, 33, 25, 20, 10, 6, 8, 7, 5, 1, 1.2, 12, 13, 28 и подземного паркинга. Объем оформляемых прав собственности залогодателя определяется п. 1.3.1 договора участия в долевом строительстве санаторно-курортного учреждения «Светлый мир «внутри» по адресу: <адрес> между ООО «Басфор» и ООО «СЕВЕН САНС ДЕВЕЛОПМЕНТ», как права на нежилые помещения общей площадью 90228,88 кв.м. и 1681 машино-место по адресу: <адрес>.

Согласно представленному истцом отчету об оценке № 1218 от 8 апреля 2020 года рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, с учетом обременения – ипотеки по состоянию на 23 марта 2020 года составляет 691 000 руб.

Ответчиком доказательств иной стоимости объекта недвижимости с учетом обременения в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы ответчик не заявлял.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд руководствуясь приведенными выше нормами права, приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика денежных средств в размере 4 679 500 руб.

При этом, суд исходит из того, что на дату заключения сторонами предварительного договора от 8 апреля 2018 года, имелись притязания иных лиц на спорное недвижимое имущество, о чем достоверно было известно продавцу и о чем продавец не поставил в известность покупателя. Доказательств того, что покупатель знал о притязаниях третьих лиц или должен был знать, ответчиком в материалы дела не представлено, судом не добыто.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, суд приходит к следующим выводам.

Согласно преамбуле Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. Потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

При этом под потребителем понимается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Как следует из материалов дела, предметом заключенного между истцом и ответчиком предварительного договора являлось строительство санаторно-курортного учреждения, по окончании которого ответчик обязался передать истцу нежилое помещение.

Таким образом, договор долевого участия заключен в отношении нежилого помещения, то есть, не предназначенного для использования для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

При этом характеристики объекта недвижимости являющегося нежилым помещением, не свидетельствуют об использовании истцом данного помещения для личных, семейных, домашних, бытовых целей.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что к спорным правоотношениям не могут быть применены положения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в связи с чем требования истца о взыскании компенсации неустойки, морального вреда и штрафа удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 31 597,50 руб.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Басфор» о защите прав потребителей – удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Басфор» в пользу ФИО1 в счет уменьшения цены товара денежные средства в размере 4 679 500 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Басфор» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 31 597,50 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента составления решения суда в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:

Мотивированное решение составлено 3 ноября 2020 года.